［摘 要］房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，納稅籌劃工作尤為重要，與企業(yè)成本管理和經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)。開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際入手，結(jié)合稅收政策，科學(xué)編制納稅籌劃方案，在合法合規(guī)的前提下，降低企業(yè)稅負(fù)?；诖?，文章簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義進(jìn)行分析，提出基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略，助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作的全面實(shí)施。

［關(guān)鍵詞］生命周期理論；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.12.010

［中圖分類號(hào)］F275；F812.42 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1673-0194（2024）12-00-03

0 " " 引 言

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)重要的納稅主體，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中面臨著更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境。如何借助有效的納稅籌劃手段降低企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)獲得更高的價(jià)值，已成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。不過(guò)，現(xiàn)階段較多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)并未引入生命周期理論，未能在不同階段針對(duì)性實(shí)施納稅籌劃方案，導(dǎo)致納稅籌劃效果不佳。因此，重點(diǎn)探究基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略意義重大。

1 " " 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn)

①籌劃性。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，需要在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展前開(kāi)展納稅籌劃工作，嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)、企業(yè)發(fā)展等方面的要求，形成與企業(yè)實(shí)際情況相符的納稅方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。②合法性。房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在納稅籌劃過(guò)程中，要保證各項(xiàng)工作均在法律允許范圍內(nèi)，同時(shí)還應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)定要求。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅義務(wù)履行前，應(yīng)制定合法的籌劃決策，防止企業(yè)面臨逃稅風(fēng)險(xiǎn)。③多維性。房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)工作環(huán)節(jié)均會(huì)涉及納稅籌劃，所以納稅籌劃在范圍上應(yīng)包含所有與稅費(fèi)有關(guān)的環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與其他單位保持良好的聯(lián)系，積極探索有效的節(jié)稅方案，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃目標(biāo)。④目的性。納稅籌劃的具體目的是使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更高的經(jīng)濟(jì)效益，降低稅負(fù)，并且有效防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

2 " " 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

一是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力。通過(guò)科學(xué)開(kāi)展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)?nèi)部資源進(jìn)行科學(xué)配置，降低自身稅負(fù)，有效降低企業(yè)成本，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有更多資金進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造，使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力得到進(jìn)一步提升［1］。二是能夠降低納稅成本。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，涵蓋內(nèi)容較多，因此會(huì)涉及較多稅種，如企業(yè)所得稅、土地增值稅等，導(dǎo)致企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)過(guò)重。通過(guò)科學(xué)開(kāi)展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)可借助相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策合法降低納稅成本，緩解發(fā)展壓力。三是增加經(jīng)濟(jì)收益。稅收工作具有固定性、無(wú)償性等特征，要求房地產(chǎn)企業(yè)具有良好的資金流轉(zhuǎn)情況。根據(jù)《中國(guó)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)總稅負(fù)占到40%以上，以房地產(chǎn)企業(yè)收入為例，稅負(fù)占20%～25%。稅負(fù)無(wú)法避免，不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)可借助科學(xué)的納稅籌劃措施降低企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

3 " "基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各階段均會(huì)涉及稅務(wù)活動(dòng)，若想獲得良好的納稅籌劃效果，需要立足生命周期角度，針對(duì)性開(kāi)展各階段的納稅籌劃工作。

3.1 " 籌備階段的納稅籌劃策略

首先，合理選擇籌資方式。通常情況下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金無(wú)法滿足項(xiàng)目的實(shí)際需求，因此會(huì)通過(guò)不同的方式進(jìn)行籌資，如銀行貸款、企業(yè)拆借等。房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇籌資方式，以防止出現(xiàn)較高的籌資成本。若選擇銀行貸款的方式，企業(yè)可在稅前開(kāi)展利息費(fèi)扣除工作，也可以在清算土地增值稅時(shí)進(jìn)行加計(jì)扣除，從而有效降低企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)若采取拆借這種手段，則會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，且無(wú)法有效降低企業(yè)稅負(fù)。因此，籌資過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)首選銀行貸款的方式。其次，科學(xué)選擇組織形式。項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可在項(xiàng)目所在地成立子公司，也可成立分公司。對(duì)于前一種形式而言，子公司屬于獨(dú)立法人，能夠進(jìn)行稅款的單獨(dú)繳納。這種情況下，母公司無(wú)法參與到子公司收益、虧損調(diào)整中，不利于企業(yè)稅負(fù)降低。房地產(chǎn)企業(yè)若成立分公司，能夠合并計(jì)算母公司與分公司的應(yīng)納稅額，可以做到彌補(bǔ)虧損，且由母公司負(fù)責(zé)企業(yè)所得稅繳納。因此，組織形式選擇過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面考慮不同組織形式對(duì)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響，經(jīng)實(shí)際對(duì)比分析后再加以選擇，將企業(yè)所得稅降至最低。

3.2 " 項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅籌劃策略

首先，注重項(xiàng)目分期與開(kāi)發(fā)類型選擇。①針對(duì)項(xiàng)目分期，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)往往會(huì)選擇分期開(kāi)發(fā)的方式。土地增值稅稅法規(guī)定中提出，若項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)的方式，清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將分期單位作為對(duì)象。同時(shí)，不同時(shí)期計(jì)算獲得的增值稅額不可合并，所以可能會(huì)存在一期項(xiàng)目增值額為正，需要繳納土地增值稅，三期項(xiàng)目增值額為負(fù)，無(wú)須進(jìn)行土地增值稅繳納的情況。不同時(shí)期增值額無(wú)法相互抵扣，無(wú)法很好地降低土地增值稅額。面對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在前期項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)對(duì)各期項(xiàng)目增值額進(jìn)行事先測(cè)算，并作出合理調(diào)整，以獲得最佳土地增值稅增值率，從而有效降低企業(yè)稅負(fù)。②選擇項(xiàng)目類型時(shí)，通常存在兩種可以選擇的類型，第一種為普通住宅，第二種為非普通住宅。第一種類型能夠在土地增值稅方面享受到免征優(yōu)惠，實(shí)際籌劃環(huán)節(jié)需要對(duì)增值額分別進(jìn)行核算。一些地區(qū)在項(xiàng)目類型上劃分得更加細(xì)致，除了以上兩種，還包括商業(yè)用房等。相關(guān)規(guī)定提出，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)行收入、各項(xiàng)稅額等的分別計(jì)算，不同類型房地產(chǎn)之間的增值額無(wú)法相互彌補(bǔ)。這種情況下，易出現(xiàn)分類越細(xì)，稅負(fù)越高的情況。因此，在項(xiàng)目類型劃分過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，了解其實(shí)際要求，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行土地增值稅測(cè)算，合理選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型，以減輕自身稅負(fù)。③考慮毛坯房與精裝房占比。對(duì)于精裝房，其中較多家具、家用電器等均可獲得13%的增值稅專票，因此，企業(yè)要科學(xué)設(shè)定精裝房占比，提高抵扣額，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另外，精裝修支出能夠在土地增值稅計(jì)算環(huán)節(jié)列支，一些硬裝支出能夠享受20%的加計(jì)扣除優(yōu)惠。

其次，合理選擇融資方式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往需要有充足的資金，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更多資金，會(huì)開(kāi)展融資活動(dòng)，較為常見(jiàn)的方式為債務(wù)融資。相關(guān)稅法規(guī)定要求，企業(yè)由于借款出現(xiàn)的利息支出，無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣［2］。因此，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與利息支出存在較為密切的聯(lián)系，企業(yè)要合理選擇融資方式。①針對(duì)企業(yè)所得稅，如果企業(yè)能夠獲得金融機(jī)構(gòu)借款證明，就可在稅前進(jìn)行列支。對(duì)于從非金融機(jī)構(gòu)借款所產(chǎn)生的利息支出，當(dāng)借款利潤(rùn)不高于同期同類商業(yè)銀行借款利率時(shí)，可在稅前進(jìn)行列支。②對(duì)于土地增值稅，獲得金融機(jī)構(gòu)借款證明，且不高于同期同類借款利率的情況下，能夠進(jìn)行扣除，開(kāi)發(fā)費(fèi)用小于等于開(kāi)發(fā)與土地獲得總成本的5%時(shí)，能夠進(jìn)行扣除。如果企業(yè)未能獲得借款證明，可共同核算開(kāi)發(fā)成本與利息支出，對(duì)于小于等于開(kāi)發(fā)與土地獲得總成本10%的部分，可計(jì)算扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)應(yīng)對(duì)同期商業(yè)銀行借貸利率等進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行扣除金額測(cè)算，從而合理融資。

最后，合理選擇項(xiàng)目承包方式。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要存在兩種承包方式。一是甲供工程方式。這種承包方式下，企業(yè)有一部分材料采購(gòu)權(quán)，可獲得13%的增值稅專用發(fā)票。二是工程直接外包方式。這種方式是與建筑企業(yè)簽訂合同，主要由建筑企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)項(xiàng)目材料，項(xiàng)目承包可獲得9%的增值稅專用發(fā)票。這兩種方式下，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額存在4%的差異。因此，工程出包前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行出包計(jì)劃的科學(xué)制訂。例如，在電梯安裝方面，可以同電梯安裝公司簽訂兩份合同，將電梯采購(gòu)與電梯安裝分開(kāi)，從而使企業(yè)更好地進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。相關(guān)稅法提出，建筑企業(yè)在甲供工程中，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，適用于3%的稅率。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能按照3%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與各方積極溝通，確保合同內(nèi)容中擁有明確的稅率，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣額測(cè)算，最終合理選擇項(xiàng)目承包方式。

3.3 " 銷售階段的納稅籌劃策略

首先，科學(xué)利用促銷策略。銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得良好的銷售效果，會(huì)采取相應(yīng)的促銷售手段，如贈(zèng)送家電、打折等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇贈(zèng)送家電這一方式時(shí)，因贈(zèng)送家電帶有銷售性質(zhì)，往往需要繳納相應(yīng)的增值稅［3］。而相關(guān)規(guī)定中提出，若企業(yè)選擇折扣方式開(kāi)展銷售活動(dòng)，在同一發(fā)票中顯示折扣額和銷售額的情況下，可以折扣后銷售額為主，進(jìn)行增值稅繳納。從而得出，房地產(chǎn)企業(yè)促銷環(huán)節(jié)，應(yīng)選擇直接折扣的方式，避免采取贈(zèng)送贈(zèng)品的方式。其次，采用銷售定價(jià)籌劃方法。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本固定時(shí)，隨著銷售價(jià)格的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)也會(huì)有所增加。不過(guò)，受土地增值稅的影響，企業(yè)稅后凈利潤(rùn)的獲取會(huì)在一定程度上受到限制。當(dāng)銷售定價(jià)超過(guò)土地增值稅最大臨界價(jià)格時(shí)，企業(yè)面臨較大的土地增值稅稅額，最終會(huì)減少企業(yè)利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行考慮，合理定價(jià)。最后，控制銷售進(jìn)度，對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其通常會(huì)選擇預(yù)售的方式，當(dāng)銷售面積達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的85%時(shí)，則需要清算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，從而對(duì)土地增值稅納稅時(shí)間加以延緩，使企業(yè)獲得更高的資金時(shí)間價(jià)值，如可以科學(xué)構(gòu)建銷售進(jìn)度控制機(jī)制，從而獲得良好的納稅籌劃效果。

3.4 " 清算階段的納稅籌劃策略

現(xiàn)階段，土地增值稅清算環(huán)節(jié)主要是對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分別清算。由于不同地區(qū)在清算土地增值稅時(shí)存在不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際，全面考慮納稅內(nèi)容，做好清算階段納稅籌劃工作［4-5］。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，現(xiàn)行政策中并未對(duì)清算時(shí)間作出明確規(guī)定，不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)開(kāi)發(fā)周期等，對(duì)清算時(shí)間進(jìn)行科學(xué)安排。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)做好溝通交流，明確成本要素，同時(shí)作出合理調(diào)整。通過(guò)“三分法”詳細(xì)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，找準(zhǔn)成本核算對(duì)象，結(jié)合企業(yè)前期定價(jià)方案，科學(xué)清算土地增值稅，確保增值率具有較強(qiáng)的合理性，減輕企業(yè)稅負(fù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要對(duì)當(dāng)年結(jié)算情況、房產(chǎn)銷售情況等進(jìn)行提前預(yù)算，合理預(yù)計(jì)所得稅匯算金額，避免企業(yè)面臨更重的稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)管理制度等的科學(xué)構(gòu)建，編制完善的納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，并在納稅籌劃人員能力持續(xù)提升的同時(shí)，促進(jìn)納稅籌劃工作科學(xué)實(shí)施。

3.5 " 持有階段的納稅籌劃策略

在持有階段，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇先租后售、分解租金收入、稅前扣除等方式開(kāi)展納稅籌劃工作。房地產(chǎn)監(jiān)管環(huán)節(jié)，應(yīng)科學(xué)開(kāi)展籌劃工作，具體可選擇自用的方式，也可選擇出租的方式。通過(guò)簡(jiǎn)化出租體系，進(jìn)一步分解租金收入，這也是一種納稅籌劃手段。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋租賃時(shí)，會(huì)涉及房產(chǎn)稅、增值稅，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的稅收負(fù)擔(dān)［6］。而選擇配套物業(yè)管理方式，房地產(chǎn)企業(yè)只需要進(jìn)行附加稅、增值稅繳納，會(huì)在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)綜合分析租金與物業(yè)管理費(fèi)，科學(xué)開(kāi)展納稅籌劃工作，從而獲得良好的籌劃效果。例如，房地產(chǎn)企業(yè)房屋持有階段，可成立物業(yè)管理公司，進(jìn)行納稅籌劃。此外，稅前扣除項(xiàng)目管理費(fèi)、應(yīng)付職工工資、員工福利、廣告費(fèi)用等均能在一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，從整體上對(duì)企業(yè)稅負(fù)進(jìn)行控制［7］。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要編制出更加科學(xué)的納稅籌劃方案，確保納稅籌劃工作高質(zhì)量實(shí)施。

4 " " 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中，納稅籌劃的作用日漸凸顯，通過(guò)科學(xué)開(kāi)展納稅籌劃工作，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，減少成本支出，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展階段均會(huì)涉及稅務(wù)問(wèn)題，各階段的稅負(fù)情況會(huì)對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)產(chǎn)生直接影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)需要引入生命周期理論，將關(guān)注點(diǎn)放在項(xiàng)目整個(gè)生命周期，分別做好項(xiàng)目籌備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、銷售階段、清算階段、持有階段的納稅籌劃工作，以此確保納稅籌劃工作全面實(shí)施，從而在降本增效的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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