不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real EstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”），是一種通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，交由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資產(chǎn)品。REITs作為一種重要融資工具，能把流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年末，全球REITs總規(guī)模逾1.69萬(wàn)億美元。2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行已具備良好條件，自2024年8月1日起，依法依規(guī)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更好實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行。隨著REITs常態(tài)化發(fā)行，REITs規(guī)模會(huì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，相應(yīng)的稅收征納問(wèn)題應(yīng)引起重視并進(jìn)行研判分析，以建立有效應(yīng)對(duì)機(jī)制。

我國(guó)REITs發(fā)展歷程

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)歷了早期境內(nèi)企業(yè)在境外發(fā)行REITs的探索階段、“類(lèi)REITs”產(chǎn)品的實(shí)踐階段、公募REITs試點(diǎn)和常態(tài)化四個(gè)階段。

2004年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出“積極探索并開(kāi)發(fā)資產(chǎn)證券化品種”，REITs作為重要的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種，開(kāi)始被關(guān)注。但由于當(dāng)時(shí)我國(guó)尚不具備在境內(nèi)推出REITs的條件，于是少數(shù)已經(jīng)持有存量商業(yè)物業(yè)的企業(yè)為盤(pán)活存量資產(chǎn)開(kāi)始選擇在境外發(fā)行REITs。

2014年9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，首次提出籌建REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)。市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。

2015年住建部頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出要積極推進(jìn)REITs試點(diǎn)。2020年證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合公布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》明確提出，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開(kāi)始啟動(dòng)。 2021年國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》提出，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。2021年上交所、深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務(wù)配套規(guī)則，為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)明確了相關(guān)業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。當(dāng)年6月21日，首批9支基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式發(fā)行。

2022年證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITS）有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步明確了REITs發(fā)行的基本條件。2023年證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》提出，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。2024年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確要求，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。2024年7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行已具備良好條件，自2024年8月1日起，依法依規(guī)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更好實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行。

我國(guó)公募REITs稅收征管政策

公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過(guò)持有REITs基金份額，間接成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”，基金上市之后會(huì)有交易報(bào)價(jià)。由于REITs設(shè)計(jì)復(fù)雜，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅等各項(xiàng)稅收，若無(wú)配套稅收政策，可能導(dǎo)致涉稅問(wèn)題或風(fēng)險(xiǎn)。

（一）我國(guó)REITs涉稅事項(xiàng)分析

1.REITs設(shè)立。發(fā)起人根據(jù)其本身的運(yùn)營(yíng)架構(gòu)，很可能需要將標(biāo)的資產(chǎn)與其它運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)或架構(gòu)相互分離，將標(biāo)的資產(chǎn)注入到項(xiàng)目公司中以及REITs架構(gòu)下。因此，在REITs設(shè)立的過(guò)程中往往會(huì)涉及發(fā)起人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的重組或項(xiàng)目公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。由于底層資產(chǎn)或項(xiàng)目公司往往涉及不動(dòng)產(chǎn)，因此其加入信托資產(chǎn)包的過(guò)程中根據(jù)其不同的重組形式將涉及企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅和契稅等各項(xiàng)稅收。同時(shí)，考慮到標(biāo)的資產(chǎn)歷史期間取得的成本與重組時(shí)由于市場(chǎng)價(jià)格可能相差較大，或者在重組過(guò)程中不可避免地需要涉及一些資產(chǎn)層面的剝離，潛在稅負(fù)影響較為重大。

企業(yè)所得稅方面，在資產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中可以充分考慮利用稅收優(yōu)惠政策來(lái)降低稅負(fù)，如《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）中，都規(guī)定了符合條件可以適用所得稅特殊性稅務(wù)處理。但是，由于項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非出于通常意義上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)矣捎谫Y產(chǎn)、股權(quán)的重組及信托架構(gòu)搭建的特殊性，還涉及分步交易和各種類(lèi)型的重組，因此，在實(shí)際操作中仍然很難滿(mǎn)足股權(quán)支付和股權(quán)鎖定期的要求，很可能使得企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理較為難以適用。

增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運(yùn)作特性以持有資產(chǎn)為主，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在架構(gòu)上相對(duì)獨(dú)立，因此重組是否能夠適用上述將資產(chǎn)、負(fù)債、勞動(dòng)力等作為整體一并轉(zhuǎn)讓從而免征增值稅的優(yōu)惠，依賴(lài)各地稅收實(shí)踐和執(zhí)行口徑。

土地增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)），單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但該文件第五條規(guī)定了改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。因此，當(dāng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，土地增值稅的待遇、稅金的預(yù)期就產(chǎn)生了差異。

2.REITs運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)期間涉及的主要稅收包括各個(gè)層級(jí)的增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等。

在增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)），資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。在公募REITs架構(gòu)中，若每一層的收益均被視同于利息收入而繳納增值稅，且同時(shí)考慮到利息相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣，那么就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。

3.REITs退出。公募REITs架構(gòu)涉及多層主體，因此在其退出環(huán)節(jié)的安排存在較大的靈活性，根據(jù)發(fā)起人的意愿等各種退出安排的稅收影響也會(huì)不同。

增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)），納稅人購(gòu)入基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品持有至到期，不屬于《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）所稱(chēng)的金融商品轉(zhuǎn)讓。投資者如通過(guò)轉(zhuǎn)讓公募基金份額實(shí)現(xiàn)退出，對(duì)于企業(yè)投資者而言，“轉(zhuǎn)讓金融商品”則需繳納增值稅。

企業(yè)所得稅方面，對(duì)于企業(yè)投資者，無(wú)論是轉(zhuǎn)讓還是到期贖回，只要存在基金份額增值，均需計(jì)入應(yīng)稅所得繳納所得稅。

國(guó)外關(guān)于REITs稅收征管的政策

REITs制度肇始于美國(guó)，1960年《稅法典》新增第856節(jié)等規(guī)定對(duì)REITs進(jìn)行了稅法定義。凡是符合該定義的實(shí)體即可構(gòu)成稅法上的REITs，適用特殊的稅務(wù)規(guī)則。隨后，其他國(guó)家和地區(qū)也大多效仿美國(guó)REITs制度，設(shè)置了特殊的稅務(wù)規(guī)則。這些稅務(wù)規(guī)則旨在提高REITs份額的投資收益率，吸引社會(huì)資本對(duì)REITs進(jìn)行投資。

美國(guó)對(duì)REITs及其稅收的相關(guān)制度性規(guī)定主要體現(xiàn)在《國(guó)內(nèi)稅收法典》中。新加坡是亞洲最早對(duì)REITs進(jìn)行嘗試并首推REITs產(chǎn)品的國(guó)家。新加坡并未對(duì)REITs進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)立法，而是分布于《財(cái)產(chǎn)信托指引》《房地產(chǎn)基金指導(dǎo)準(zhǔn)則》等法律和相關(guān)指導(dǎo)性文件中。日本房地產(chǎn)投資信托起步于21世紀(jì)初。2000年11月，日本政府對(duì)《關(guān)于投資信托以及投資法人法》進(jìn)行了修改，并明確了成立REITs的相關(guān)條件。

給予REITs層面免稅或者實(shí)質(zhì)性免稅處理，通常需要同時(shí)滿(mǎn)足多項(xiàng)前提要求，否則REITs的特殊稅收待遇將被取消或者被征收懲罰性的稅收。除了對(duì)REITs本身資格的要求（如是否為特定類(lèi)型稅法主體、股東/受益人人數(shù)、股票/份額的可轉(zhuǎn)讓性等），比較典型的要求還包括：一是所得來(lái)源要求。對(duì)收入必須來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的比例要求。二是資產(chǎn)比例要求。持有的資產(chǎn)構(gòu)成必須較大比例為不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。三是分配要求。REIT取得的絕大多數(shù)應(yīng)稅所得/可分配利潤(rùn)等應(yīng)予以分配等。

關(guān)于完善REITs稅收征管政策的建議

為支持REITs發(fā)展，2022年1月26日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)），對(duì)REITs設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和分配等涉稅政策進(jìn)行明確：1.設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前。原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，即項(xiàng)目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；原始權(quán)益人取得項(xiàng)目公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。2.基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段。原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。原始權(quán)益人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)（增持）該基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額，按照先進(jìn)先出原則認(rèn)定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額。3.對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)上述政策，設(shè)立REITs產(chǎn)品前，適用特殊性稅務(wù)處理，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，計(jì)稅基礎(chǔ)不變，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅，但對(duì)增值稅和土地增值稅并未明確免征政策。此外，按現(xiàn)行稅收政策，買(mǎi)賣(mài)雙方中若有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)其不能免征土地增值稅，那么雙方稅負(fù)將不對(duì)等。同時(shí)，目前也尚未形成兼有各稅種的“一攬子”政策工具。

考慮到我國(guó)存量房產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模，若經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)REITs市值有望進(jìn)入幾千億美元的行列。當(dāng)前，我國(guó)為進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資，推進(jìn)資本市場(chǎng)改革創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)開(kāi)始公募REITs常態(tài)化發(fā)行。建議對(duì)REITs涉稅工作，參考REITs成熟市場(chǎng)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，從設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和退出全流程考慮，加快完善相應(yīng)的稅收政策體系。

作者單位：寧波通商控股集團(tuán)寧波國(guó)有資本研究院有限公司