由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，涉及的稅種多樣，如何妥善處理各類涉稅事項(xiàng)成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的重大挑戰(zhàn)。本文通過(guò)深入分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行詳細(xì)解讀，旨在為企業(yè)提供切實(shí)可行的解決方案，以幫助其提高稅務(wù)合規(guī)性，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅問(wèn)題及解決方案

（一）預(yù)售收入預(yù)繳不足

房地產(chǎn)企業(yè)在處理收到的定金、誠(chéng)意金及意向金時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其性質(zhì)采取不同的財(cái)務(wù)操作方式?！岸ń稹痹诜缮媳欢x為一種擔(dān)保形式，通常通過(guò)書面協(xié)議來(lái)確定。如果企業(yè)收取的是定金，則應(yīng)當(dāng)將其視為預(yù)收賬款，并據(jù)此及時(shí)計(jì)算并繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。而對(duì)于誠(chéng)意金和意向金，在未轉(zhuǎn)換成定金之前，客戶有權(quán)要求全額退款且不承擔(dān)任何負(fù)面后果，因此這類款項(xiàng)可以暫時(shí)歸類于其他應(yīng)付款項(xiàng)之下，而不立即計(jì)入稅收基數(shù)之中。但這種做法也伴隨著一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

首先，將購(gòu)房者支付的預(yù)付款記錄在“其他應(yīng)付款”或其他往來(lái)賬戶下，或是列為“短期借款”等非收入科目中，會(huì)導(dǎo)致賬面上未能正確反映實(shí)際預(yù)售所得；其次，采用自制憑證接收房款，并將其存入非正式賬戶或個(gè)人銀行卡內(nèi)，雖然最終會(huì)因開(kāi)具發(fā)票而調(diào)整為正式收入，但這無(wú)疑推遲了納稅義務(wù)的履行時(shí)間，從而減少了當(dāng)期需繳納的稅額；最后還有一種情況是，將收取到的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行，以此種手段逃避作為預(yù)收款申報(bào)的義務(wù)。

在此，可重點(diǎn)關(guān)注“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目中是否包含定金、排號(hào)費(fèi)、選房費(fèi)及會(huì)員費(fèi)等項(xiàng)；同時(shí)，對(duì)于“短期借款”條目的記錄情況也需加以確認(rèn)，尤其是按揭銷售款項(xiàng)、首付款以及按揭貸款是否被正確歸類于此。此外，通過(guò)檢查房屋銷售控制臺(tái)賬，可以進(jìn)一步核實(shí)所有預(yù)售所得是否均已準(zhǔn)確地反映在賬面上。即便預(yù)收的房款全部登記于“預(yù)收賬款（合同負(fù)債）”科目下，如果該科目金額的增長(zhǎng)值除以1.09后大于已申報(bào)繳納的增值稅與土地增值稅收入，則可能存在未足額預(yù)繳這兩種稅款的情況。

（二）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滯后

1.延遲確認(rèn)增值稅收入

對(duì)于增值稅收入的確認(rèn)時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以實(shí)際向買受人交付房產(chǎn)之日作為納稅義務(wù)發(fā)生的基準(zhǔn)。通常情況下，判斷具體的交房日期應(yīng)依據(jù)《商品房買賣合同》中規(guī)定的交房日期；然而，若實(shí)際情況是提前于合同所定日期完成交房，則應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交房日期為準(zhǔn)。值得注意的是，有些開(kāi)發(fā)商雖已實(shí)現(xiàn)提前交房且滿足了增值稅收入確認(rèn)的前提條件，但未能及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的增值稅收入結(jié)轉(zhuǎn)，并且未按照相關(guān)法規(guī)計(jì)算并繳納相應(yīng)稅款。對(duì)此類延遲確認(rèn)增值稅收入的情形，可以通過(guò)審查企業(yè)的商品房交付記錄、查閱物業(yè)管理交接文件或?qū)嵉乜疾祉?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)等方式予以核實(shí)。

2.推遲確認(rèn)企業(yè)所得稅收入

依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)范圍涵蓋土地開(kāi)發(fā)、住宅建設(shè)與銷售、商業(yè)用房及其他建筑設(shè)施、附著物及其配套設(shè)施等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。對(duì)于除土地開(kāi)發(fā)外的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，若滿足以下任一條件，則可認(rèn)定為已完工狀態(tài)：

①開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

③開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，交付使用、竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)備案這三個(gè)步驟可能會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后差異，應(yīng)依據(jù)最先發(fā)生的事件來(lái)確定收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)。一些開(kāi)發(fā)商傾向于將交房作為從未完工狀態(tài)轉(zhuǎn)為完工狀態(tài)時(shí)的收入結(jié)算時(shí)機(jī)，有些甚至以與施工方完成最終結(jié)算的時(shí)間為準(zhǔn)，以此達(dá)到延遲企業(yè)所得稅收入申報(bào)的目的。可以通過(guò)特定公式評(píng)估是否存在這種延遲行為：即通過(guò)計(jì)算（累計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/預(yù)算總收入×完工比例）來(lái)衡量完工產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性，其中完工比例定義為已完工面積除以總可售面積的比例；此外，利用第三方提供的信息獲取項(xiàng)目竣工備案或產(chǎn)權(quán)登記狀況，亦能作為驗(yàn)證工程實(shí)際完成情況的有效手段。

（三）土地價(jià)款理解有誤

土地價(jià)款在增值稅銷售額中可被扣除，同時(shí)它也是契稅計(jì)算的基礎(chǔ)。增值稅與契稅對(duì)于土地價(jià)款的界定范圍有所不同，這種差異可能導(dǎo)致相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條的規(guī)定，可以作為增值稅銷售額扣減項(xiàng)的土地價(jià)款涵蓋：向政府機(jī)構(gòu)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用及土地出讓收益等；以及獲取土地使用權(quán)時(shí)給予其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。而根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)），用于契稅計(jì)算的土地價(jià)款則包含：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣及其價(jià)值相當(dāng)?shù)膶?shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益。

（四）成本核算不合規(guī)定

依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，除了外包工程合同總價(jià)款的10%、尚未達(dá)到預(yù)算成本的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及向政府部門支付的相關(guān)審批和報(bào)建費(fèi)用可以預(yù)先計(jì)提外，其余用于計(jì)算應(yīng)納稅所得額的成本項(xiàng)目均需基于實(shí)際發(fā)生的支出來(lái)確定。

1.提前確認(rèn)產(chǎn)品成本

首先，關(guān)于過(guò)度列支前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用的問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一些企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、初期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及相關(guān)配套費(fèi)用等，未根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度或受益對(duì)象進(jìn)行合理分配，甚至采取不公允的分?jǐn)偡绞?。這種做法嚴(yán)重違反了成本費(fèi)用必須確保真實(shí)性和合法性的原則，不僅增加了已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅成本，還降低了當(dāng)期會(huì)計(jì)年度內(nèi)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅額。其次，關(guān)于在缺乏真實(shí)有效憑證的情況下記錄開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題。一些企業(yè)在工程預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上預(yù)估并記錄開(kāi)發(fā)成本，這種行為同樣違背了成本費(fèi)用真實(shí)性與合法性的原則。因此，必須堅(jiān)決糾正這些錯(cuò)誤做法，確保成本費(fèi)用的準(zhǔn)確性和合規(guī)性，以維護(hù)企業(yè)利益和國(guó)家稅收法規(guī)的嚴(yán)肅性。

2.超額傭金費(fèi)用的處理

依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）的規(guī)定：“對(duì)于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的手續(xù)費(fèi)和傭金開(kāi)支，如果不超過(guò)特定限額，則允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除；超出該限額的部分則不予扣除。對(duì)于除特別指定之外的企業(yè)而言，這一限額被定義為根據(jù)與合法中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人簽訂的服務(wù)協(xié)議或合同所確認(rèn)收入金額的5%?！币虼?，可以通過(guò)審查相關(guān)代理合同來(lái)判斷是否存在超過(guò)規(guī)定比例支付傭金的情形。

典型案例分析

（一）案例描述

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“該企業(yè)”）于2018年成立，主要從事住宅和商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)及銷售業(yè)務(wù)。于2018年5月被認(rèn)定為增值稅一般納稅人。在2022年進(jìn)行稅務(wù)核查時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一些涉稅問(wèn)題。首先，2021年和2022年，該企業(yè)收取了總計(jì)2000萬(wàn)元的公寓銷售定金，由于銷售進(jìn)展緩慢且客戶未全額付款，企業(yè)擔(dān)心客戶退訂，長(zhǎng)期將該筆款項(xiàng)掛賬，未按照《增值稅暫行條例》及《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入，也未及時(shí)繳納增值稅和土地增值稅。其次，2022年該企業(yè)支付了1000萬(wàn)元的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，雖然取得了由自然資源與規(guī)劃部門開(kāi)具的非稅收入票據(jù)，但并未按照《契稅法》的規(guī)定繳納契稅。此外，該企業(yè)分兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在第一期完工時(shí)，企業(yè)采用了建筑面積法分配土地成本，將1億元土地成本分配至一期住宅項(xiàng)目，但正確做法應(yīng)為按占地面積法，導(dǎo)致稅務(wù)報(bào)表中的土地成本分配不準(zhǔn)確。最后，企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)借款4000萬(wàn)元，并支付了400萬(wàn)元利息，利率為10%，遠(yuǎn)超同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率上限，但企業(yè)未對(duì)超額部分進(jìn)行稅前扣除的調(diào)整。

（二）案例分析

該企業(yè)在多個(gè)涉稅方面存在問(wèn)題，第一是預(yù)收賬款處理不當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收房款時(shí)應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入，并按規(guī)定繳納增值稅和土地增值稅。然而，該企業(yè)長(zhǎng)期將2000萬(wàn)元定金掛賬，未及時(shí)確認(rèn)收入，造成增值稅和土地增值稅的繳納延遲，這一做法既違反了稅法規(guī)定，也為企業(yè)帶來(lái)了涉稅風(fēng)險(xiǎn)。第二是關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與契稅的處理問(wèn)題，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）以及《契稅法》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將支付的配套費(fèi)視為取得土地相關(guān)成本并據(jù)此繳納契稅。但該企業(yè)未及時(shí)申報(bào)契稅，導(dǎo)致存在漏繳風(fēng)險(xiǎn)。第三是在土地成本分配上，企業(yè)采用了錯(cuò)誤的分配方法。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，土地成本應(yīng)按照占地面積法分?jǐn)?，而非建筑面積法，企業(yè)的錯(cuò)誤分配導(dǎo)致土地成本計(jì)算不準(zhǔn)確，直接影響了企業(yè)所得稅的計(jì)算。

（三）案例思考

從該案例可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)申報(bào)過(guò)程中，往往因處理不當(dāng)導(dǎo)致涉稅風(fēng)險(xiǎn)。首先，在預(yù)收賬款的處理上，企業(yè)需嚴(yán)格按照《增值稅暫行條例》規(guī)定，及時(shí)確認(rèn)預(yù)收收入并繳納增值稅和土地增值稅，以避免不必要的罰款與稅務(wù)滯納金。其次，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的繳納應(yīng)納入契稅的計(jì)稅依據(jù)，企業(yè)應(yīng)保持與政府部門的緊密溝通，確保相關(guān)稅款的及時(shí)申報(bào)，避免因漏繳契稅引發(fā)的后續(xù)稅務(wù)審查。再次，企業(yè)在土地成本分配時(shí)，需準(zhǔn)確選擇合適的分?jǐn)偡椒ǎＷC土地成本的正確核算，避免土地成本高估或低估引發(fā)的稅務(wù)問(wèn)題。最后，關(guān)于利息支出，企業(yè)應(yīng)注意向非金融機(jī)構(gòu)借款的合法性，確保利率符合《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的稅前扣除范圍，并對(duì)超額部分及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題的分析可以發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)和稅務(wù)管理，及時(shí)確認(rèn)收入，正確分配成本以及合規(guī)處理各類稅費(fèi)至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)不斷提升對(duì)相關(guān)稅法政策的理解，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，以確保各項(xiàng)稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅有助于提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，也能為企業(yè)創(chuàng)造更為健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

作者單位：貴州麒龍龍泉置業(yè)有限公司