摘 要：房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理是確保項目順利完成的關鍵環(huán)節(jié)。本文探討了在施工階段實施的成本管理策略，以提高項目效率，降低成本。通過分析目前常見的成本管理方法，結合案例研究，得出了一些有效的管理策略，以期為房地產(chǎn)項目成本控制提供有益建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；施工；成本管理；方法文章編號：2095-4085（2024）09-0179-03

0 引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理愈發(fā)成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，有效的成本管理策略對于項目的成功至關重要。本文以萊頓小鎮(zhèn)項目為例，分析探討房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理方法，總結成功經(jīng)驗。

1 項目概況

萊頓小鎮(zhèn)項目位于廈門集美灌口風景湖畔，項目為8棟11層的住宅小區(qū)，規(guī)劃占地面積33 297.95m2， 總建筑面積79 495.26m2。該項目采用成本管理體系全面提高了項目管理水平，從土地獲取到項目竣工，結算總額較成本目標結算總額結余13.6%。

2 房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理在過去幾年間經(jīng)歷了一些顯著的發(fā)展和變化，成本管理在數(shù)字化和技術化方面取得了巨大進步。項目管理軟件、成本估算工具和虛擬現(xiàn)實技術等技術的廣泛應用，使得成本管理更加精準和可控。人工智能和大數(shù)據(jù)分析也開始被引入，可以更好地預測和優(yōu)化成本。例如，在“萊頓小鎮(zhèn)項目”中，便借助了信息化技術傳遞，可直觀呈現(xiàn)項目的進度，有效輔助項目負責人的多項目管理工作，更好的對項目進行風險、時間和進度等方面的監(jiān)督，減少了實施過程中因信息不對稱造成的變更，并避免了人力和時間等資源的浪費問題。此外，建筑信息模型在成本管理中的應用日益普及，BIM可以提供全面的建筑信息和可視化，有助于提前發(fā)現(xiàn)和解決潛在的成本風險，并優(yōu)化設計與施工之間的協(xié)調(diào)。隨著可持續(xù)發(fā)展理念的普及，對于綠色建筑和環(huán)保技術的需求逐漸增加。成本管理在考慮這些方面時需要更多的綜合性和全局性思考，以確保項目在滿足可持續(xù)標準的同時控制成本。目前，對風險管理已日益受到重視。成本管理不僅僅是針對已知成本的管理，更關注對潛在風險和不確定性的識別、評估和應對，以減少可能的額外成本［1］。

這些發(fā)展表明，房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理不斷演變，越來越注重技術、可持續(xù)性、風險管理以及合作與溝通。未來隨著技術和理念的不斷創(chuàng)新，成本管理將繼續(xù)邁向更加精細化、智能化和全面化的方向。

3 房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理存在的問題

3.1 成本預算不準確或不充分

預算未充分考慮到所有項目方面，如勞動力、材料、設備、管理費用等，導致了在施工過程中出現(xiàn)額外費用。預算過于概括，缺乏對不同階段、不同工序、不同地區(qū)成本的詳細分析。因此，在實際施工中，出現(xiàn)了因地區(qū)差異、材料漲價或勞動力成本增加等因素而引起的預算不足的情況。預算缺乏對類似項目歷史數(shù)據(jù)和經(jīng)驗教訓的利用，可能導致在類似情況下重復出現(xiàn)預算偏差。這些問題導致了預算不準確或不充分，給房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理帶來了挑戰(zhàn)，需要更全面、詳細和細致的預算制定和管理來解決。

3.2 項目變更管理不足，導致額外成本增加

項目中的變更未被充分記錄和及時評估，缺乏系統(tǒng)的變更管理流程導致對額外工作量、材料或人力成本的遺漏估算。變更管理流程不夠嚴謹，變更未經(jīng)過適當?shù)呐鷾驶驕贤ǎ瑢е略谑┕み^程中出現(xiàn)了額外的工作或費用，但這些費用未被納入原有的預算中。變更的引入不夠及時或變更過程中出現(xiàn)不規(guī)范的實施，也會增加項目的復雜性和成本。例如，若變更沒有被妥善管理，可能需要更多的人力、材料或時間來完成，從而增加了成本［2］。變更可能未充分考慮到對項目進度、資源需求以及成本影響的全面性評估，導致在實施變更時增加了額外費用。在項目變更后未能有效地調(diào)整資源分配或重新規(guī)劃工作流程，導致效率下降和成本增加。這些問題使得項目變更管理不足，從而成為額外成本增加的主要原因。

3.3 現(xiàn)代技術應用不足，成本管理待優(yōu)化

未充分利用現(xiàn)代項目管理軟件和工具，如BIM、成本控制軟件、數(shù)據(jù)分析工具等，造成了在成本估算、預測和監(jiān)控方面的不足。未應用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術進行成本數(shù)據(jù)的分析和預測，缺乏精確的成本趨勢分析和預警機制，導致成本控制不夠及時和準確。未充分利用虛擬現(xiàn)實技術來模擬施工過程和可能出現(xiàn)的問題，以及對解決方案進行驗證，這可能導致在實際施工中出現(xiàn)的問題需要更多的時間和成本來解決。缺乏有效的信息集成和共享平臺，可能導致各個部門之間信息不對稱，從而影響成本管理決策的準確性和及時性。相關人員缺乏對現(xiàn)代技術工具的充分了解和使用經(jīng)驗，因此未能最大程度地發(fā)揮這些工具在成本管理中的作用?，F(xiàn)代技術在不同平臺和系統(tǒng)間的整合不夠順暢，導致信息傳遞和數(shù)據(jù)分析的效率降低，影響了成本管理的精確性和準確性。

這些問題凸顯了現(xiàn)代技術在房地產(chǎn)項目施工階段成本管理中的重要性。強調(diào)加強技術應用、推廣智能化工具以及提供相關人員技術培訓的必要性，可實現(xiàn)更高效、精準和可持續(xù)的成本管理。

3.4 風險管理欠缺，預防手段不佳

項目未能充分識別潛在風險，可能由于缺乏全面的風險評估工具或流程，導致未能及時發(fā)現(xiàn)項目可能面臨的各種風險。風險管理未充分評估風險的概率和影響，缺乏針對性的風險評估方法，導致低估了某些風險對成本的潛在影響。缺乏應對風險發(fā)生的有效應急計劃，當風險事件發(fā)生時，項目團隊可能沒有相應的預案和應急措施，導致?lián)p失的擴大和成本的增加。未充分考慮外部因素如自然災害、政策變化等對項目的影響，導致在這些方面的風險未能被預防或降低。變更管理與風險管控之間的聯(lián)系不夠緊密，導致變更可能成為風險擴大的途徑，從而會增加項目成本。缺乏有效的風險監(jiān)控機制，無法及時發(fā)現(xiàn)風險的變化和演變，會錯失降低風險對成本影響的機會。

這些問題凸顯了在房地產(chǎn)項目施工階段風險管理不足和預防手段不佳所帶來的挑戰(zhàn)。加強對風險識別、評估、應對和監(jiān)控等方面的全面且系統(tǒng)化的管理，可降低潛在風險對項目成本的負面影響。

4 房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理策略

4.1 建立詳細的成本估算模型

（1）收集項目相關信息，包括設計文件、工程圖紙、技術規(guī)范、合同條款以及歷史項目數(shù)據(jù)等，將有助于理解項目的范圍、要求和特殊性，為成本估算提供基礎。

（2）將項目分解成可量化的項目單元，如勞動力、材料、設備、管理費用、運輸費用等，并建立詳細的成本項目清單。清單應涵蓋全面的施工過程，并根據(jù)項目特點進行細分和分類。

（3）選擇合適的成本估算方法，例如，利用歷史數(shù)據(jù)、專業(yè)經(jīng)驗或類似項目的數(shù)據(jù)作為參考進行估算；基于詳細工程量和單價來估算每個單元的成本。

（4）針對每個成本項目單元，確定適當?shù)挠嬎惴绞胶椭笜耍?］。例如，對于材料成本，需考慮數(shù)量、質(zhì)量、品牌、供應商和運輸?shù)纫蛩兀⒔Y合市場行情來計算成本。在不同階段進行成本估算時，要考慮到項目的階段性特點和不同工序可能帶來的成本差異。因為在施工過程中，成本可能會隨著時間和進度的推移而變化。在成本估算中需考慮風險因素，并對潛在風險進行適當?shù)母郊映杀绢A留，以應對不確定性帶來的額外費用。

（5）確保制定成本估算的標準和流程，并進行文檔化記錄。

（6）建立透明、可復用的成本估算模型，以便日后項目管理和類似項目的參考。需持續(xù)審查和更新成本估算模型，特別是在項目進展、市場變化或其他重要因素改變時，應及時調(diào)整和更新估算。

建立詳細的成本估算模型需要系統(tǒng)性、數(shù)據(jù)驅動的方法，并結合專業(yè)知識和經(jīng)驗。這樣的模型能夠為項目提供準確、全面的成本估算，有助于更好地控制和管理房地產(chǎn)項目施工階段的成本。

4.2 建立健全的變更管理機制

建立健全的變更管理機制是確保房地產(chǎn)項目施工階段成本管理有效的關鍵。

（1）確定變更管理的工作流程和流程圖，包括變更識別、評估、批準、實施和監(jiān)控等環(huán)節(jié)。要確保每個環(huán)節(jié)都有明確的責任人和流程指引。

（2）確定什么樣的改變被歸類為變更，區(qū)分正常變更和緊急變更，并建立變更的分類標準。需明確變更類型和級別，例如技術變更、設計變更和范圍變更等［4］。

以福建某公司制定的《工程變更作業(yè)指引》為例，此指引明確了工程變更的工作要求及文件制作標準，適用于公司全資或遵循招商蛇口管理模式的合資、合作開發(fā)項目。其中“變更及審核流程導圖”（見圖1）。

該公司的工程變更提需主要包括內(nèi)部提需、施工方提需和設計院提需。設計變更需求出現(xiàn)后，公司設計人員須主動牽頭與相關職能部門人員以及外部設計單位進行充分論證，并根據(jù)變更估算金額的大小，征詢審批領導的意見，以確定設計變更的必要性和可行性。由工程變更的發(fā)起經(jīng)辦人在ERP上填寫《變更申報審批表》，并提供變更所需相關附件（如原圖紙、設計變更圖紙、照片、其他變更資料等）。工程變更會簽審批，以公司最新下發(fā)的《招商蛇口業(yè)務管理權責手冊》（2021年正式版）體系中約定的會簽、審批權限執(zhí)行。通過制定完善的變更管理機制，該公司工程變更工作的開展更加科學高效，減少了部門之間的溝通時間，有效提高了工程質(zhì)量。

4.3 充分利用現(xiàn)代技術提高管理效率

BIM是一種綜合性的數(shù)字化建模技術，可用于建立三維模型、整合設計和施工信息。通過BIM，可以實現(xiàn)設計與施工的協(xié)同，優(yōu)化工程進度和資源利用，減少沖突和錯誤，從而提高施工效率和降低額外成本?，F(xiàn)代的成本控制軟件和工具能夠幫助項目管理團隊進行精細化的成本控制，這有助于減少實際施工中的錯誤和問題，節(jié)約額外成本。利用移動應用和遠程監(jiān)控技術，項目管理團隊可以實時追蹤施工進度、材料運輸和使用情況。這種實時性的監(jiān)控有助于快速識別和解決潛在的成本問題，提高決策效率［5］。將不同系統(tǒng)和數(shù)據(jù)集成在一起，進行智能化的數(shù)據(jù)分析和預測，可以更全面地理解項目狀態(tài)，幫助做出更加準確的成本管理決策。

4.4做好風險管理展開成本監(jiān)控

（1）要對項目進行全面審查，識別可能的風險來源，包括技術、市場、法規(guī)變化等方面。對識別的風險進行定量和定性評估，包括風險的概率和影響程度。

（2）確定高風險項目階段和成本關鍵點。針對每種風險，制定相應的應對策略和計劃。要考慮多種情景下的風險應對方案，包括規(guī)避、轉移、降低和接受風險等策略。并評估每種風險對成本的影響，從而確定額外成本和預算的變化范圍。

（3）建立成本監(jiān)控系統(tǒng)，實時追蹤成本情況，以確保成本數(shù)據(jù)的準確性和及時性?？衫贸杀究刂栖浖蚬ぞ哌M行成本數(shù)據(jù)分析和預警，并結合風險評估結果和成本數(shù)據(jù)，建立風險預警機制。一旦風險發(fā)生或成本超出預算，應及時啟動應對措施并調(diào)整預算。

（4）定期總結和評估項目經(jīng)驗，記錄成功的風險應對案例和成本控制措施。并通過項目學習不斷完善風險管理和成本控制策略。

結合風險管理和成本監(jiān)控，項目管理團隊可以更好地預測、應對和控制風險，從而確保項目在預算范圍內(nèi)按時交付，并提高項目的成功率和效益。

5 結語

在房地產(chǎn)項目的施工階段，成本管理策略至關重要。它不僅是預算控制的關鍵，更是項目成功與可持續(xù)發(fā)展的基石。只有在全面考慮、精細執(zhí)行的基礎上，才能實現(xiàn)成本的控制、質(zhì)量的保證以及項目的長遠可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

［1］黃錦芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理的控制與策略分析［J］.綠色環(huán)保建材，2020（5）：186-188.

［2］夏金萍.房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理策略探討［J］.門窗，2016（8）：238.

［3］周強.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與施工階段的成本控制策略研究［J］.門窗，2015（9）：136.

［4］馬廷亮.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段成本控制策略［J］.科技創(chuàng)新導報，2011（22）：127.

［5］黃智勇.房地產(chǎn)項目施工階段的成本管理策略探討［J］.時代金融，2011（9）：30.