嚴(yán)沁雯　陳洪杰

總的來(lái)看，等額本金相對(duì)等額本息節(jié)省利息。圖/IC

在房地產(chǎn)利好政策頻出的背景下，銀行和相關(guān)部門紛紛抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)推出降低房貸成本、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的措施。

先是“商轉(zhuǎn)公”政策再次啟動(dòng)，后有銀行推出“氣球貸”（先息后本），頗有風(fēng)險(xiǎn)的“轉(zhuǎn)貸降息”也屢見(jiàn)不鮮。

“對(duì)比傳統(tǒng)的等額本息和等額本金，先低后高的‘氣球貸會(huì)更劃算嗎？通過(guò)商貸轉(zhuǎn)公積金，能節(jié)省多少錢？轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸降息會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？”貸款經(jīng)驗(yàn)不足的購(gòu)房者面對(duì)五花八門的還款方案難免會(huì)困于選擇。

普通購(gòu)房者應(yīng)如何選擇適合自己的還款方式？近期，《財(cái)經(jīng)》梳理當(dāng)下房貸不同還款方式的特點(diǎn)，為置業(yè)者提供參考。

緩解前期還貸壓力：先息后本

先息后本，顧名思義，即借款人前期可以先不還本金，只還利息。

近期一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的“氣球貸”便是先息后本還款方式的一種，根據(jù)平安銀行此前發(fā)布的《房貸利好政策來(lái)啦》一文，借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金?！皻馇蛸J”前期每期還款金額較小，貸款到期時(shí)，剩余較大部分的貸款本金需要一次性償還。因其“前大后小”得名“氣球貸”。

平安銀行于近期推出的其他還款也有“氣球貸”的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個(gè)月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。

表：等額本息vs等額本金（利率不變）

資料來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》根據(jù)某股份行人士分享資料整理。制表：張玲

上海地區(qū)另一股份行近期亦針對(duì)房貸新增“隨心還”方案（據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)人士反饋目前已停止），即貸款30年，可以約定前三年每個(gè)月還款本金超過(guò)1元即可，后27年則等額還款。

值得注意的是，針對(duì)貸款申請(qǐng)人，以上還款方案具有一定門檻。

以“隨心還”方案為例，首先規(guī)定是800萬(wàn)元以內(nèi)的純商業(yè)貸款，公積金貸款被排除在外；其次，對(duì)于住宅所處位置、類別（不包括別墅）、面積及樓齡均有要求；此外，企業(yè)主客戶不包括在內(nèi)，貸款申請(qǐng)人須為綜合評(píng)級(jí)1級(jí)-3級(jí)的上班族客戶。

先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多可支配資金的客群。但如果借款者的還款能力不強(qiáng)，可能會(huì)造成違約等問(wèn)題。因此也需要商業(yè)銀行對(duì)客戶的財(cái)務(wù)狀況和還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類貸款需謹(jǐn)慎發(fā)放，因?yàn)橘J款人后續(xù)收入狀況如不及預(yù)期，其還款壓力會(huì)變得越來(lái)越大，將產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題?！皩?duì)申請(qǐng)貸款的人從職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過(guò)往購(gòu)房情況和貸款情況等角度進(jìn)行分析，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，以更精準(zhǔn)推進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計(jì)劃和產(chǎn)品?！彼ㄗh。

從風(fēng)控的角度，嚴(yán)躍進(jìn)還稱，關(guān)鍵要做好現(xiàn)金流的工作，即此類還貸資金的測(cè)算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核，對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房產(chǎn)價(jià)值走向等也需要持續(xù)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)測(cè)。時(shí)刻關(guān)注還貸者的還款來(lái)源和還款壓力情況，提前預(yù)測(cè)問(wèn)題。同時(shí)也需要明確此類業(yè)務(wù)可推，但需設(shè)定上限，以免過(guò)多業(yè)務(wù)集中于此，即類似業(yè)務(wù)可以推，產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

主流方式：等額本息與等額本金

就按揭房貸而言，等額本息和等額本金是目前更為主流的還款方式。雖然僅一字之差，但還款總額，月供變化，本金和利息增減都有很大區(qū)別，貸款申請(qǐng)者在選擇時(shí)仍“摸不著頭腦”。

所謂等額本息，即在利率不變的情況下，每個(gè)月月供金額一樣（包括本金+利息）。月供中本金逐月遞增，利息逐月遞減。

而等額本金，即在貸款期間，每個(gè)月歸還固定本金，而利息逐月遞減。按此種方式還款，前期還款壓力稍大，但月供逐月減少，且綜合計(jì)算相對(duì)節(jié)省利息。

若落到實(shí)際操作中，上述兩種還款方式的計(jì)算方式存在差別。

若以借款100萬(wàn)元、期限30年、年利率3.95%為例。等額本金模式下，首期還款額為6069.44元，隨后逐月遞減。在此之中，每月本金為固定的2777.78元，利息則由首期的3291.67元開(kāi)始逐月遞減。還款總額為159.41萬(wàn)元，利息總額59.41萬(wàn)元。

而在等額本息模式下，首期還款額為4745.37元，隨后每月固定。在此之中，首期本金為1453.71元，之后逐月遞增；利息為3291.67元，之后逐月遞減。還款總額為170.83萬(wàn)元，利息總額70.83萬(wàn)元。

總的來(lái)看，等額本金相對(duì)等額本息節(jié)省利息。不過(guò)有貸款行業(yè)資深從業(yè)人士指出，就實(shí)際情況來(lái)看，等額本息的方式相對(duì)靈活，選擇此種方式的客戶相對(duì)較多。

“等額本金相當(dāng)于前期還了比較多的本金，所以可以少還一些利息，但是對(duì)于資金較為緊張的借款人來(lái)說(shuō)不太適合。如果選擇等額本息，可以在資金充裕的情況下靈活進(jìn)行提前還款，同樣可以達(dá)到節(jié)省利息的效果?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?h3>減輕還貸負(fù)擔(dān)：商轉(zhuǎn)公

由于商貸及公積金貸款間仍存在一定的利率差，商轉(zhuǎn)公被視作降低購(gòu)房者房貸壓力的一個(gè)重要途徑。所謂商轉(zhuǎn)公，即將商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，已有包括重慶、長(zhǎng)沙、蘇州等在內(nèi)的30余個(gè)城市啟動(dòng)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款。2024年以來(lái)，鄭州、廈門亦加入商轉(zhuǎn)公行列。

根據(jù)廈門市住房公積金中心網(wǎng)站6月12日發(fā)布消息，廈門階段性啟動(dòng)商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)，政策執(zhí)行至2025年12月31日。

據(jù)悉，自5月17日新政后，廈門市同步下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

若以貸款50萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，目前首套房（商貸利率最低3.3%）購(gòu)房者商轉(zhuǎn)公后月供可減少超100元，總共節(jié)省利息超4萬(wàn)元。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士提醒，如若購(gòu)房者已經(jīng)處于房貸還款后期，在利息已經(jīng)還得差不多的情況下，申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公意義并不大。另一方面，就實(shí)際操作而言，商轉(zhuǎn)公需滿足一定條件。

從各地已經(jīng)商轉(zhuǎn)公政策來(lái)看，多地設(shè)置了一定門檻。例如部分地區(qū)對(duì)借款人住房套數(shù)、公積金貸款記錄、借款人信用等提出明確要求；部分地區(qū)將辦理組合貸的購(gòu)房者被排除在外等。

以長(zhǎng)沙為例，該地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭（已婚指夫妻雙方，單身指職工個(gè)人）申請(qǐng)辦理，購(gòu)買第二套以上住房的職工家庭不支持辦理商轉(zhuǎn)公。

亦有地區(qū)對(duì)商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。以蕪湖為例，當(dāng)住房公積金個(gè)貸率低于85%（含）并持續(xù)三個(gè)月，可開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；當(dāng)個(gè)貸率高于90%（含）時(shí)，可采取相應(yīng)調(diào)控措施，暫停或控制商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)規(guī)模。

謹(jǐn)慎避雷：違規(guī)轉(zhuǎn)貸降息

雖然特點(diǎn)不一，以上還款方式均為正規(guī)還款途徑。但近年來(lái)，被越來(lái)越多貸款中介推薦的轉(zhuǎn)貸降息，背后卻隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“您好，這里是某銀行信貸渠道部，近期貸款利率低至2厘，置換房貸很劃算?！狈抠J政策利好不斷，不少貸款中介抓準(zhǔn)了部分存量房貸用戶利率暫未下調(diào)的心理，再度對(duì)轉(zhuǎn)貸降息展開(kāi)熱情推介。

實(shí)際上，轉(zhuǎn)貸降息并非新鮮事。近年來(lái)，政策指引下商業(yè)銀行加大了對(duì)企業(yè)的支持力度，多家銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率一路下行。

在此前存量房貸利率尚未調(diào)整時(shí)，不少購(gòu)房者房貸利率一度超過(guò)5%。這種利差讓部分貸款中介瞄準(zhǔn)了其中的商機(jī)，推銷轉(zhuǎn)貸降息。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的具體操作流程為：先由中介介紹的墊資機(jī)構(gòu)提供過(guò)橋資金來(lái)還清房貸，再幫助客戶包裝資質(zhì)，最后客戶可在銀行成功辦理經(jīng)營(yíng)貸后歸還墊資。

“目前經(jīng)營(yíng)貸的利率最低2%，期限可以先做十年，后期還能提供墊資續(xù)期，對(duì)比房貸可以節(jié)省不少利息?！币幻J款中介表示。

然而，看似劃算的操作卻暗藏更多成本，要達(dá)到轉(zhuǎn)貸目的，中介會(huì)依據(jù)客戶貸款金額收取1%-2%的服務(wù)費(fèi)，同時(shí)，若名下沒(méi)有公司，個(gè)人客戶需額外購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照（5000元起步），墊資費(fèi)用則按照日利率0.07%左右計(jì)算。

另一方面，一位貸款行業(yè)資深從業(yè)人員指出，轉(zhuǎn)貸降息的操作一旦被銀行查出，借款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2023年3月，廣州市中級(jí)人民法院曾公示一則判決，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經(jīng)營(yíng)貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。根據(jù)判決結(jié)果，該借款人需向銀行清償借款本金180萬(wàn)元及罰息。

“經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸期限相對(duì)較短，單筆金額相對(duì)較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個(gè)人征信記錄?！辟Y深金融監(jiān)管政策專家周毅欽指出，辦理過(guò)程中，一些違法違規(guī)的中介可能會(huì)使用造假的材料，這屬于騙貸行為，收費(fèi)也并不低，綜合成本可能高于原來(lái)的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸得不償失。

金融監(jiān)管部門曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示：消費(fèi)者警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過(guò)橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金。這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。