徐恩 韓范文

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指在農(nóng)村生產(chǎn)和流通中能夠?yàn)樯鐣?huì)提供商品或服務(wù)的具有盈利能力的資產(chǎn)，隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的逐步深入，村集體擁有和積累的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)越來(lái)越多，越來(lái)越受關(guān)注，本文以山東農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山東農(nóng)交中心”）服務(wù)德州天衢大申村合作社沿街商鋪?lái)?xiàng)目為例，分析解讀農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)在盤(pán)活集體資產(chǎn)、壯大集體經(jīng)濟(jì)、規(guī)范交易行為、融通城鄉(xiāng)資本等方面的做法與思考。

一、注重專(zhuān)業(yè)服務(wù)，彰顯市場(chǎng)效能

德州天衢新區(qū)地理位置優(yōu)越，是省委、省政府擘畫(huà)的四大省級(jí)新區(qū)之一，高度重視當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村市場(chǎng)化改革，創(chuàng)新意識(shí)和發(fā)展活力強(qiáng)勁，注重從政策加持、配套服務(wù)等多個(gè)方面孵育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。

大申村位于天衢新區(qū)中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰德州立交，交通便利，位于當(dāng)?shù)夭枞~市場(chǎng)和建材市場(chǎng)交界地帶，沿街商鋪投資潛力巨大，天衢新區(qū)宋官屯街道工作站受理項(xiàng)目后，山東農(nóng)交中心總部根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶需求抽調(diào)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員組建項(xiàng)目小組。一方面與項(xiàng)目所在鎮(zhèn)街和村集體深入對(duì)接，對(duì)商鋪位置、面積、承包期限、掛牌底價(jià)、保證金等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研，了解項(xiàng)目權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓方核心需求，重點(diǎn)挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；另一方面，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)沿街商鋪開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，實(shí)地調(diào)研周邊同類(lèi)型可比案例的實(shí)際市場(chǎng)，結(jié)合交易平臺(tái)價(jià)格指數(shù)和潛在客戶分析，提出“寬嚴(yán)得當(dāng)”的交易條件、“高低適中”的底價(jià)建議和“因地制宜”的交易方案。

二、發(fā)揮平臺(tái)功能，彰顯市場(chǎng)作用

為項(xiàng)目找到優(yōu)質(zhì)資方，為投資者找到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用，在項(xiàng)目推介階段，為提升項(xiàng)目吸引力和受眾面，對(duì)項(xiàng)目全方位包裝，通過(guò)文案推介、短視頻推送、微信公眾號(hào)等新媒體進(jìn)行全域推廣，充分利用居民微信群、宣傳欄等媒介，及時(shí)在平臺(tái)網(wǎng)站發(fā)布交易公告，確保村集體和投資者能夠及時(shí)獲取準(zhǔn)確的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，各類(lèi)新媒體平臺(tái)瀏覽量超1000人/次；另一方面，充分發(fā)揮交易平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)作用，根據(jù)發(fā)包條件，向平臺(tái)優(yōu)質(zhì)資方精準(zhǔn)投送項(xiàng)目信息，特別是針對(duì)德州當(dāng)?shù)匦抛u(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)資方進(jìn)行“一對(duì)一”推介，并及時(shí)提供回訪和現(xiàn)場(chǎng)代勘服務(wù)，以確保客戶“粘性”，共提供現(xiàn)場(chǎng)代勘和項(xiàng)目考察近十次，受理電話、微信咨詢近三百次。最終規(guī)定報(bào)名時(shí)間內(nèi)，共有4家公司報(bào)名參加此項(xiàng)目公開(kāi)競(jìng)價(jià)，由掛牌底價(jià)59.58萬(wàn)元/年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)93輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以98.78萬(wàn)元/年的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)65%，每年為村集體增收39.2萬(wàn)元，20年出租期內(nèi)共為村集體增收784萬(wàn)元。

三、嚴(yán)格依法合規(guī)，彰顯市場(chǎng)責(zé)任

依法、合規(guī)、安全是交易市場(chǎng)的生命線，也是產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的重要作用，山東農(nóng)交中心作為持有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)許可證，接受省市地方金融監(jiān)督管理局監(jiān)管的權(quán)益類(lèi)交易場(chǎng)所，始終把依法、合規(guī)、安全作為工作底線來(lái)堅(jiān)守，通過(guò)全程線上交易、全程接受監(jiān)督、全程可追溯等手段，做到一切交易活動(dòng)在陽(yáng)光監(jiān)督下進(jìn)行，在法制軌道上運(yùn)行。

在德州農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)發(fā)包項(xiàng)目前期，項(xiàng)目小組既當(dāng)“工作隊(duì)”，又當(dāng)“宣傳隊(duì)”，在充分了解當(dāng)?shù)卮迩槊袂榛A(chǔ)上，向村干部和村民代表耐心宣講農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易法規(guī)和具體流程，重點(diǎn)對(duì)交易過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和資金安全進(jìn)行解答，做到把平臺(tái)交易的好處講到，把法律法規(guī)政策講透，從而獲得交易雙方的支持和理解，并積極協(xié)助村集體召開(kāi)民主決策會(huì)議，嚴(yán)格按照交易規(guī)程設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)包方案，最終確定面向全省線上公告和線上競(jìng)價(jià)的交易方式；為把好準(zhǔn)入端口，抽調(diào)財(cái)會(huì)、法律相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)格審核意向投資方的主體資格、資金狀況、征信情況，以提高交易質(zhì)量和后期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，有效降低交易后的糾紛發(fā)生率；在項(xiàng)目發(fā)包過(guò)程中，最大化披露項(xiàng)目信息，既防止因信息不對(duì)稱(chēng)造成的交易糾紛，又有效維護(hù)交易公平；通過(guò)交易云平臺(tái)全流程正向競(jìng)價(jià)線上交易，確保交易全過(guò)程不見(jiàn)面、可追溯，交易資金安全可靠，交易結(jié)果公平公正，交易鑒證權(quán)威有效。

四、總結(jié)與思考

通過(guò)“市場(chǎng)之手”盤(pán)活閑置資產(chǎn)，保護(hù)集體利益，增加集體收入是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的根本作用所在，山東農(nóng)交中心扎根農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、創(chuàng)新活力強(qiáng)勁的齊魯大地，始終堅(jiān)守服務(wù)、責(zé)任和市場(chǎng)理念，在全國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)中走出一條符合實(shí)際的生存發(fā)展之道，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

（一）政府在市場(chǎng)建設(shè)中的作用應(yīng)更加積極有為

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)有別于普通的實(shí)物類(lèi)交易市場(chǎng)，是服務(wù)政府推動(dòng)改革和要素市場(chǎng)化配置的工具，配套政策、壁壘破除等都需要政府自上而下的推動(dòng)；孵育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)需要農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、金融、國(guó)資、紀(jì)委監(jiān)委等多個(gè)政府部門(mén)的共同參與和推動(dòng)，必須加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，明確主管部門(mén)，自上而下共同發(fā)力，有效市場(chǎng)需要更加有為政府的支持。

（二）交易市場(chǎng)的“市場(chǎng)服務(wù)”功能應(yīng)發(fā)揮更加明顯

相較于同類(lèi)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象大多在基層村鎮(zhèn)一級(jí)，大量交易服務(wù)需要在“小、散、遠(yuǎn)”的基層進(jìn)行，主動(dòng)下沉服務(wù)，發(fā)揮基層村集體主觀能動(dòng)性對(duì)成功交易至關(guān)重要；堅(jiān)定不移做大交易量、全方位宣傳推介匯聚客戶資源增加市場(chǎng)容量，才能提升交易成功率，才能推動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)的各類(lèi)農(nóng)村資源資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)供需匹配的最大化，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資源的最高溢價(jià)率，才能吸引更多、更優(yōu)質(zhì)的社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

（三）交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)金融化發(fā)揮更大作用

通過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)依然存在“融資難、融資貴”問(wèn)題，主要原因是投入大，資產(chǎn)評(píng)估難、定價(jià)難、確權(quán)難，導(dǎo)致在融資過(guò)程中出現(xiàn)了抵押難、不良處置難。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中，以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為代表的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的交易過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是農(nóng)業(yè)資產(chǎn)的確權(quán)過(guò)程和定價(jià)過(guò)程，交易鑒證成為確權(quán)定價(jià)的重要憑證，也為抵押融資提供了必要條件，因此農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)在解決融資難問(wèn)題上多下功夫，在聚集“政企銀擔(dān)”金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，解決融資過(guò)程中存在的問(wèn)題，助力農(nóng)村產(chǎn)權(quán)發(fā)揮更大金融作用。

德州天衢大申村沿街商鋪發(fā)包項(xiàng)目的高溢價(jià)成交是山東農(nóng)交中心延伸服務(wù)鏈條、擴(kuò)充交易品種的成功實(shí)踐，也是對(duì)市場(chǎng)模式和專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力的有力檢驗(yàn)；下一步，山東農(nóng)交中心將繼續(xù)強(qiáng)化國(guó)有平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)能力，進(jìn)一步拓寬市場(chǎng)空間、進(jìn)一步服務(wù)市場(chǎng)主體，在暢通城鄉(xiāng)要素流通渠道，推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。