潘俊利，鞠志富

（1.青島融發(fā)工程項目管理有限公司，山東青島 266000；2.青島和達(dá)數(shù)字技術(shù)有限公司，山東青島 266000）

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，住宅地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)形勢已然轉(zhuǎn)變。量變?nèi)〉玫陌l(fā)展已無法滿足這個時代的需求，在市場逐漸飽和的情況下，高品質(zhì)住宅已然成為房地產(chǎn)市場的新寵。然而在過去的時代中，傳統(tǒng)的安裝工程難以受到足夠的重視，很多人認(rèn)為安裝專業(yè)只要能滿足需求即可，不必過分追求過高的品質(zhì)。伴隨社會的進(jìn)步，人們對于生活品質(zhì)的追求也越來越高，因而對住宅有了更多的需求，而安裝專業(yè)是實現(xiàn)更高要求的主要承擔(dān)者。利用有效的方式解決高品質(zhì)住宅施工過程中出現(xiàn)的問題，能夠更好的提升高品質(zhì)住宅的使用品質(zhì)，為開發(fā)商提供更好的銷售前景。

1 高品質(zhì)住宅安裝特點

高品質(zhì)住宅安裝專業(yè)主要有以下特點。

1.1 品控管理

安裝專業(yè)作為建筑專業(yè)的一個重要領(lǐng)域，也影響著建筑的整體質(zhì)量。因此高品質(zhì)住宅在施工過程中各參見單位要緊密配合，統(tǒng)一管理。以質(zhì)量作為最基本要求[1]。

1.2 材料要求

作為高品質(zhì)住宅，安裝專業(yè)材料必須秉持優(yōu)選態(tài)度，在合理的成本范圍內(nèi)，綜合多家供貨商，各品牌檔次之間充分調(diào)查，選取最優(yōu)材料，其使用壽命要遠(yuǎn)大于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，減少甚至避免后續(xù)維修。

1.3 功能繁多且專業(yè)復(fù)雜

高品質(zhì)住宅除質(zhì)量要求嚴(yán)苛外。其內(nèi)部功能繁多，智能化、電力、通風(fēng)空調(diào)、裝飾預(yù)留、上下水等均有較高的功能要求[2]。

2 高品質(zhì)住宅常見安裝質(zhì)量問題

2.1 設(shè)計因素

設(shè)計及施工過程中因各種因素（營銷需求、產(chǎn)品定位混亂、設(shè)計任務(wù)不明確、市場供需關(guān)系調(diào)整產(chǎn)品功能、設(shè)計失誤、圖紙設(shè)計時間緊迫等）影響頻繁變更。而現(xiàn)場受制于工期等影響，面對大量的變更往往會加班加點進(jìn)行搶工作業(yè)，無法確保質(zhì)量及后續(xù)功能順利實現(xiàn)。

2.2 施工單位

項目實施過程中，很多參見單位往往“重土建、輕安裝”，認(rèn)為安裝工程產(chǎn)值遠(yuǎn)低于建筑專業(yè)，無法大量投入相應(yīng)成本，安裝專業(yè)人員往往管理多個項目，對安裝工程施工過程監(jiān)督不足，疲于應(yīng)付。同時，施工單位將安裝工程再次進(jìn)行轉(zhuǎn)包，導(dǎo)致成本進(jìn)一步下降進(jìn)而所選擇的施工隊伍人員能力參差不齊，缺少相應(yīng)的施工經(jīng)驗，更有甚者看不懂圖紙，無證上崗等[3]。

2.3 項目管理

縱觀多個施工項目，絕大部分項目依然存在不重視安裝的情況[4]?，F(xiàn)場施工人員不熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對于安裝隱蔽工程隨意應(yīng)付，馬虎了事，施工過程中不負(fù)責(zé)，對于圖紙中施工內(nèi)容任意改變，不按照規(guī)范要求施工。另外，為節(jié)約成本，不配備專業(yè)的安裝專業(yè)質(zhì)檢員，僅依靠現(xiàn)場施工人員或監(jiān)理檢查，導(dǎo)致部分問題未能及時發(fā)現(xiàn)[5]。

2.4 成本因素

在絕大多數(shù)新建項目中，安裝工程產(chǎn)值遠(yuǎn)不及建筑專業(yè)產(chǎn)值且對于建筑觀感形象影響不大，因此，多數(shù)施工單位會選擇人員簡配、改變隱蔽工程中相應(yīng)內(nèi)容、采購“非標(biāo)”材料以次充好等。另外，為應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，開發(fā)商往往會優(yōu)化原有的產(chǎn)品功能，在業(yè)主關(guān)注度小的系統(tǒng)進(jìn)行簡配。

3 提升高品質(zhì)住宅質(zhì)量對策

3.1 加強(qiáng)設(shè)計過程管理

在設(shè)計開始之前，建設(shè)單位應(yīng)組織公司運營、營銷、設(shè)計、客服等多部門充分進(jìn)行市場調(diào)研，深入了解消費者需求，取得真實的市場數(shù)據(jù)。同時，各部門及時提出己方意見。依據(jù)以上內(nèi)容做出準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，制定設(shè)計任務(wù)書。切勿邊設(shè)計邊施工或頻繁變更設(shè)計。另外，地產(chǎn)行業(yè)不再有以往那種快節(jié)奏、高周轉(zhuǎn)、多開發(fā)的情形發(fā)生。個人認(rèn)為，房企應(yīng)專注于高品質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)，適當(dāng)放緩開發(fā)周期，給各階段留出充分的時間，適當(dāng)放緩開發(fā)周期并非犧牲節(jié)點時間，而是需要開發(fā)商完善自身的管理體系，在項目立項之初即組織人員參與項目開發(fā)過程，多部門協(xié)同開展，多步并舉，統(tǒng)一指揮，形成流水作業(yè)。在以往開發(fā)過程中，很多開發(fā)商為完成預(yù)售等節(jié)點，忽略現(xiàn)實情況盲目縮短施工過程工期，卻不考慮前期手續(xù)、立項等造成的時間延誤，以至于產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，造成完工后大面積返修或業(yè)主集體投訴事件發(fā)生。項目的成本跟多的是取決于優(yōu)秀的設(shè)計及產(chǎn)品制定部門。

3.2 提高施工單位意識

首先，施工單位應(yīng)從認(rèn)識上提高認(rèn)識，加強(qiáng)對于安裝工程的重視程度，把安裝工程作為項目的重要組成部分。項目開始之前，應(yīng)合理選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位。確定施工單位后，要嚴(yán)格按照規(guī)范及相應(yīng)法律法規(guī)，制定切實可行的施工進(jìn)度計劃，提升質(zhì)量意識，尤其是項目管理人員，將質(zhì)量作為項目的生命線。在確定專業(yè)分包單位是，深入了解其業(yè)績及企業(yè)資質(zhì)等，嚴(yán)禁資質(zhì)不合格者進(jìn)入施工現(xiàn)場。開工后，做好圖紙交底及設(shè)計答疑等技術(shù)準(zhǔn)備工作，施工圖及設(shè)計文件是基礎(chǔ)的技術(shù)文件，項目部技術(shù)管理人員必須熟記圖紙，深入了解設(shè)計意圖，可以更好地了解工程重難點。高品質(zhì)安裝工程的技術(shù)含量較高，技術(shù)交底格外重要。技術(shù)交底是快速高效的技術(shù)傳遞，在項目開始之前，項目技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)圖紙要求、現(xiàn)場情況及施工規(guī)范編制技術(shù)交底，施工前組織相關(guān)人員進(jìn)行交底并簽字存檔。另外，嚴(yán)格落實樣板領(lǐng)路制度。讓所有參與施工人員對所施工內(nèi)容有最直觀的理解。

其次，還要設(shè)立質(zhì)量控制點，施工技術(shù)人員，須清楚工程的每一過程中控制質(zhì)量的要點、難點。嚴(yán)格把控每一處質(zhì)量控制點，對于高品質(zhì)住宅安裝工程質(zhì)量有著十分重大的意義。

另外，在施工過程中應(yīng)注意細(xì)節(jié)處理。例如，在新交付項目中，滲漏問題一直是困擾施工單位及業(yè)主的最主要問題，而管道根部滲漏占比較高。根據(jù)實際情況，很多隊伍或單位為節(jié)省成本，往往使用保溫板加鐵絲方式進(jìn)行模板固定，同時一次性澆筑細(xì)石混凝土，防水施工時一次性順帶管根處進(jìn)行防水處理，這樣的做法往往會因管道材質(zhì)與混凝土及防水材料問題導(dǎo)致無法形成有效的防水層而導(dǎo)致后期滲漏，若業(yè)主在裝修完成后出現(xiàn)滲漏則會帶來更多的維修風(fēng)險及成本。以上問題，本文提出相應(yīng)解決方案，供參考。

工藝流程：立管預(yù)留洞鑿毛及清洗→吊洞模板安裝→預(yù)留洞施工縫潤濕→第一次混凝土澆筑→遇水膨脹止水膠施工→第二次混凝土澆筑→吊洞混凝土養(yǎng)護(hù)→吊洞混凝土拆模。

控制要點：封堵前用水浸潤洞口，后進(jìn)行混凝土澆筑，采用高于樓板一個標(biāo)號的細(xì)石進(jìn)行施工，一個洞口分兩次澆筑，第一次澆筑一半，振搗密實。混凝土達(dá)到強(qiáng)度要求后進(jìn)行第二層澆筑，第二層澆筑比樓板低5～10mm，表面抹實壓光。

吊洞完成后進(jìn)行管根加強(qiáng)施工，使用堵漏靈將管道根部并外延十公分進(jìn)行封堵，蓄水檢查無滲漏時，然后進(jìn)行防水層附加層及整體防水層施工。

必須每道工序進(jìn)行驗收通過，如蓄水完成后管道根部有滲水情況，將吊洞拆除，重新按以上工序進(jìn)行施工。

3.3 增強(qiáng)項目整體管理能力

項目主要管理人員應(yīng)樹立項目整體意識，充分認(rèn)識土建、安裝、精裝等各專業(yè)協(xié)調(diào)配合的重要性。另外，工序復(fù)雜、涉及專業(yè)種類數(shù)量多、系統(tǒng)性較強(qiáng)且施工周期貫穿于項目施工全周期，因此，無法避免與精裝、土建等專業(yè)進(jìn)行交叉施工。由于安裝工程有著如此特性且影響著項目的整體施工質(zhì)量，因此，安裝工程與其他專業(yè)之間應(yīng)建立密切的聯(lián)系，既要相互理解，支持、還要相互監(jiān)督、督促，切實做到配合有序，循序漸進(jìn)，為項目整體進(jìn)度共同努力。

加強(qiáng)項目內(nèi)部各專業(yè)人員之間配合。例如，在主體結(jié)構(gòu)開始之前，安裝技術(shù)人員應(yīng)主動對接建筑專業(yè)人員，仔細(xì)對比圖紙內(nèi)容，尤其注意房間布局，結(jié)構(gòu)差異等。切勿因圖紙不一致而導(dǎo)致的前期預(yù)留出現(xiàn)問題。在車庫或基礎(chǔ)施工時，應(yīng)參考景觀及建筑圖紙圖紙，認(rèn)真審核前提預(yù)留套管位置，確保上下水等順利排出，同時在施工過程中緊盯土建施工進(jìn)度，及時進(jìn)行預(yù)留，切勿后期拆除模板或水鉆開洞等行為造成滲漏。主體施工時，應(yīng)和土建施工隊伍做配合，形成流水作業(yè)，確保合理的預(yù)留預(yù)埋時間，切勿因時間問題引起預(yù)留失誤而導(dǎo)致后期結(jié)構(gòu)開槽或明配管施工，不僅影響觀感同時增加不必要的成本。混凝土澆注時，應(yīng)安排專業(yè)人員進(jìn)行看守，并對現(xiàn)場澆筑人員交底，振搗時應(yīng)盡量避免振動棒直接接觸預(yù)留管線導(dǎo)致移位，若發(fā)生破壞應(yīng)第一時間進(jìn)行修復(fù)。

采取靈活多樣的溝通及協(xié)調(diào)方式，例如定期召開內(nèi)部溝通會。會議主要對現(xiàn)場進(jìn)度、技術(shù)、要求等進(jìn)行信息交圈。通過會議，不僅使所有人員準(zhǔn)確了解現(xiàn)場全部情況且對于施工過程中各專業(yè)出現(xiàn)的交叉、矛盾、沖突等進(jìn)行有效的溝通解決。另外，項目決策者或主要管理人員在全面了解項目的情況下，及時糾偏，調(diào)整施工計劃等。現(xiàn)場管理人員也可以依據(jù)會議內(nèi)容，調(diào)整安排，更加合理的制定人員及材料等的使用計劃。通過項目各專業(yè)之間有效的溝通，確保項目工作正常順利地開展。及時完成各項節(jié)點要求。

另外，針對隱蔽工程，應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實“三檢”制度，隱蔽前要第一時間通知監(jiān)理單位進(jìn)行檢查驗收，及時發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行整改，避免后期整改或返工造成的經(jīng)濟(jì)損失。對于隱蔽驗收，應(yīng)重點檢查材料質(zhì)量、管徑及走向是否滿足圖紙要求、固定是否符合要求、點位及數(shù)量是否有偏差等，待所有人員檢查完成并簽字后方可進(jìn)行下一步施工。同時要加大現(xiàn)場檢查力度，各級管理人員應(yīng)保持強(qiáng)烈的質(zhì)量意識，深入現(xiàn)場一線，各專業(yè)緊密協(xié)同，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

3.4 合理管控成本支出

基于目前行業(yè)現(xiàn)狀，合理控制成本是各開發(fā)商最優(yōu)的選擇。除前期設(shè)計階段是影響成本的最大因素外。材料價格及人工費也同樣影響著項目成本的高低。如今，各種簡配，劣質(zhì)材料的使用，人員素質(zhì)低下導(dǎo)致的使用質(zhì)量問題產(chǎn)生的投訴充斥著各種新聞的頭版頭條，而這些問題都是因為解約成本而產(chǎn)生的。但高品質(zhì)住宅的本質(zhì)特點就是質(zhì)量遠(yuǎn)高于其他住宅。因此，通過使用劣質(zhì)材料、簡配功能等與高品質(zhì)住宅要求相去甚遠(yuǎn)。從另一方面考慮，通過使用劣質(zhì)材料、簡配功能來實現(xiàn)降低成本而導(dǎo)致的后期維修、投訴、品牌危機(jī)等又無形之中增加了開發(fā)商的成本，無異于飲鴆止渴。因此針對成本優(yōu)化方面有以下建議可供參考。

加強(qiáng)項目管理統(tǒng)籌能力，合理安排施工周期，優(yōu)化施工流水作業(yè)。在合理的情況下壓縮施工周期，同時選擇優(yōu)質(zhì)施工單位及施工人員，確保各分部分項工程一次性成活，減少后期維修帶來的無效成本。另外高品質(zhì)產(chǎn)品帶來的影響力無形中增加了更多的收入。

提高成本人員素質(zhì)，深入研究圖紙內(nèi)容，加強(qiáng)預(yù)算端審查能力，減少后期施工時因缺項漏項導(dǎo)致的工程變更簽證。

各參見單位應(yīng)成立相應(yīng)的采購部門，選用專業(yè)人員做好市場調(diào)研，深入了不同品牌不同檔次材料價格，與多家供貨商達(dá)成集中采購戰(zhàn)略機(jī)制，通過區(qū)域數(shù)量優(yōu)勢獲得較低的采購成本。材料品質(zhì)是影響建筑質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，對于材料質(zhì)量必須從生產(chǎn)商、供貨方、驗收、使用等各個環(huán)節(jié)入手，層層把關(guān)，環(huán)環(huán)相扣，通過健全管理制度，加強(qiáng)檢查驗收等措施，確保材料質(zhì)量必須符合設(shè)計要求和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制進(jìn)貨渠道，所使用的材料嚴(yán)格按照項目材料管理機(jī)制進(jìn)行驗收。正確合理地使用材料，建立管理臺賬，進(jìn)行收、發(fā)、儲、運等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，并采取有效的措施，避免混料和將不合格的材料使用到工程上，真正落實材料在工程質(zhì)量及成本控制中的基礎(chǔ)地位。

同時，“人”也是影響工程成本的重要因素，個人技術(shù)是否符合要求、是否具備責(zé)任心、是否有具有良好的職業(yè)操守等都可能成為影響項目進(jìn)展、質(zhì)量、成本的要點之一。因此在項目成立之初，項目主要管理人員應(yīng)仔細(xì)篩選，選擇技術(shù)、責(zé)任心等滿足項目要求的人員。同時在項目實行過程中做好培訓(xùn)及考核機(jī)制，對于無法勝任的人員做出及時調(diào)整，但對于表現(xiàn)突出人員也要采取相應(yīng)的獎勵機(jī)制等。

4 結(jié)語

高品質(zhì)住宅項目作為地產(chǎn)商在高端市場生存的拳頭產(chǎn)品，其質(zhì)量直接影響了產(chǎn)品的競爭力，而高品質(zhì)住宅安裝工程質(zhì)量是總體質(zhì)量的組成部分，一定要給與充分的重視，切實抓好安裝工程的質(zhì)量管理工作，從項目建設(shè)全周期開始進(jìn)行全面管理，提高人員責(zé)任意識，嚴(yán)守質(zhì)量紅線，加強(qiáng)項目各參建單位思想，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各專業(yè)之間配合，形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)，齊頭并進(jìn)的局面，同時合理優(yōu)化成本并提高產(chǎn)品質(zhì)量。為地產(chǎn)新時代的到來做好準(zhǔn)備。