【摘要】文中圍繞加強(qiáng)公租房后期管理的措施展開討論并提出一些有效的監(jiān)管措施，確保公租房管理工作規(guī)范和高效進(jìn)行。通過建立監(jiān)管機(jī)構(gòu)、定期檢查評(píng)估、加強(qiáng)資金監(jiān)管、租戶管理、投訴舉報(bào)渠道和安全檢查等措施，旨在提高公租房后期管理的質(zhì)量和效果，為低收入家庭提供良好的住房條件。通過對(duì)上述措施的重要性和實(shí)施方法的總結(jié)，以期為公租房后期管理提供參考。

【關(guān)鍵詞】住房保障；公租房；后期管理

【中圖分類號(hào)】TU241" " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " "【文章編號(hào)】1673-6028（2024）04-0183-03

0" 引言

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人口流動(dòng)的增加，低收入家庭的住房問題日益凸顯。為解決這一問題，公租房政策陸續(xù)在許多國家和地區(qū)得到推廣和實(shí)施。隨著公租房建設(shè)的展開，公租房的后期管理至關(guān)重要。主要包括租金收取、租戶管理、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)營監(jiān)管等方面，這就需要建立科學(xué)、規(guī)范、高效的管理機(jī)制。

1" 公租房后期管理原則

（1）統(tǒng)一管理。公租房項(xiàng)目應(yīng)遵循統(tǒng)一管理原則。

一是要進(jìn)行整體規(guī)劃，明確項(xiàng)目的定位、規(guī)模和發(fā)展方向。整體規(guī)劃可以確保項(xiàng)目的長期發(fā)展與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)零散的、無計(jì)劃的建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)要充分整合各類資源，包括土地資源、財(cái)政資金、建筑設(shè)計(jì)和建設(shè)隊(duì)伍等。通過資源整合，降低建設(shè)成本，提高項(xiàng)目的可持續(xù)性[1]。

二是設(shè)立統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)。具有足夠的權(quán)威和管理力的統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，能夠有效協(xié)調(diào)各種資源，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營和維護(hù)工作，解決項(xiàng)目運(yùn)營中的各種問題。還可以為租戶提供更加便捷的服務(wù)，以提高租戶滿意度。

三是建立統(tǒng)一的規(guī)章制度，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。包括租賃合同、租金收取標(biāo)準(zhǔn)、維修和維護(hù)責(zé)任等方面的內(nèi)容?？梢苑乐辜m紛的發(fā)生，提高管理的效率。

（2）市場(chǎng)運(yùn)營。公租房項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)營應(yīng)該注重市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，包括租賃市場(chǎng)的競爭、租戶的選擇和租金的浮動(dòng)等[2]。合理定價(jià)是市場(chǎng)運(yùn)營的關(guān)鍵。公租房的租金應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求和房屋質(zhì)量進(jìn)行定價(jià)。既要保證項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營，又要照顧到低收入家庭的需求。如果定價(jià)過高，將難以吸引合適的租戶；如果定價(jià)過低，將難以維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營。

市場(chǎng)化運(yùn)營可以提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率，降低政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。同時(shí)，可以激發(fā)租戶的租房積極性，促進(jìn)租戶更好地維護(hù)房屋和環(huán)境。市場(chǎng)運(yùn)營不僅是關(guān)于租金的問題，還包括安全和環(huán)境的保障。公租房項(xiàng)目應(yīng)提供安全的住房環(huán)境，包括消防設(shè)施、安全通道等。還應(yīng)保持環(huán)境的整潔和美觀，提供良好的居住體驗(yàn)。這可以吸引更多的租戶，同時(shí)也有利于維護(hù)項(xiàng)目的價(jià)值。

（3）嚴(yán)格監(jiān)管。公租房后期管理必須嚴(yán)格遵循合規(guī)管理原則，確保項(xiàng)目的運(yùn)營符合法律法規(guī)。包括土地使用權(quán)、建筑設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等的合規(guī)性。違規(guī)行為可能導(dǎo)致項(xiàng)目停工或被強(qiáng)制拆除，帶來巨大的損失。

嚴(yán)格監(jiān)管還包括財(cái)務(wù)的透明度。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立清晰的財(cái)務(wù)管理制度，定期公開項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況，接受社會(huì)監(jiān)督，提高管理的透明度和公信力。為確保項(xiàng)目的長期可持續(xù)運(yùn)營，需要進(jìn)行定期的檢查和評(píng)估[3]。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該定期檢查房屋和設(shè)施的狀況，及時(shí)維修和更換老化設(shè)備。要定期評(píng)估項(xiàng)目的運(yùn)營狀況，根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化。

2" 目前存在的問題

（1）管理資金不充足。公租房項(xiàng)目的建設(shè)和后期管理需要大量的資金支持。包括土地購置、建筑施工、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等，如果沒有足夠的資金支持，項(xiàng)目建設(shè)將受到限制，項(xiàng)目規(guī)模和質(zhì)量可能無法得到保障。可能導(dǎo)致部分低收入家庭無法享受到公租房的福利。房屋維修、提供公共服務(wù)、管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營等都需要資金投入。如果管理資金不足，將難以確保項(xiàng)目的正常運(yùn)營，租戶居住環(huán)境將受到影響。一些項(xiàng)目可能會(huì)面臨虧損或財(cái)政赤字，進(jìn)而威脅到項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。

（2）日常管理不到位。一些公租房項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)人員不足，管理能力有限。這可能導(dǎo)致管理不善，難以有效協(xié)調(diào)各類資源，解決項(xiàng)目運(yùn)營中的問題。管理機(jī)構(gòu)的不足還可能影響對(duì)租戶的服務(wù)質(zhì)量，可能面臨維權(quán)困難，租戶的權(quán)益保護(hù)不夠充分，甚至是合同糾紛、租金上漲等問題。由于法律保障不足或管理機(jī)構(gòu)的不力，租戶難以維護(hù)自己的合法權(quán)益。這可能影響租戶居住的穩(wěn)定性，減弱公租房項(xiàng)目的吸引力。一些公租房項(xiàng)目在提供社區(qū)服務(wù)方面存在不足，包括教育、醫(yī)療、文化活動(dòng)等各種方面，對(duì)租戶的生活質(zhì)量將造成嚴(yán)重影響，租戶的生活將受到限制，難以滿足基本生活需求。

（3）退出機(jī)制不完善。這可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。①市場(chǎng)需求隨著時(shí)間的推移可能會(huì)發(fā)生變化。例如，某地區(qū)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，導(dǎo)致公租房項(xiàng)目的需求發(fā)生改變。如果退出機(jī)制不完善，項(xiàng)目將無法及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致資源浪費(fèi)或不能滿足需求。如果缺乏有效的退出機(jī)制，項(xiàng)目一旦出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問題、管理問題或其他問題，可能導(dǎo)致問題無法解決，甚至問題惡化。②退出機(jī)制不完善也會(huì)增加財(cái)政負(fù)擔(dān)。主管部門需要不斷注入資金來維持項(xiàng)目的運(yùn)營。如果沒有明確的退出機(jī)制，可能會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬問題。這可能會(huì)影響項(xiàng)目的可持續(xù)性，以及產(chǎn)權(quán)的明晰性，從而影響低收入家庭的居住權(quán)益。

（4）缺乏長期維護(hù)與更新計(jì)劃。公租房項(xiàng)目是為改善居民住房條件而設(shè)立的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。目前，這些項(xiàng)目的后期管理問題已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。其中主要問題是缺乏長期維護(hù)與更新計(jì)劃。公租房項(xiàng)目一般會(huì)在啟動(dòng)階段投入大量資金來興建新的住房單元。一旦建成并入住，這些住房單元往往陷入長期的管理困境。缺乏長期維護(hù)與更新計(jì)劃會(huì)導(dǎo)致一系列問題，包括住房質(zhì)量下降、居住環(huán)境惡化、設(shè)施老化等。

3" 加強(qiáng)公租房后期管理的幾點(diǎn)措施

3.1" 拓展資金來源

引入社會(huì)資本是拓展公租房項(xiàng)目資金來源的重要途徑。社會(huì)資本包括私人投資者、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。通過各種方式參與公租房項(xiàng)目，為項(xiàng)目提供資金支持。①鼓勵(lì)私人投資者參與公租房項(xiàng)目，例如，提供稅收激勵(lì)措施或財(cái)政支持。私人投資者可以投資興建公租房項(xiàng)目，以期獲得租金收益。相關(guān)部門可以建立相關(guān)法律法規(guī)，明確私人投資者的權(quán)益和回報(bào)機(jī)制，從而吸引更多的資本投入。②開展與企業(yè)合作，共同投資建設(shè)公租房項(xiàng)目。企業(yè)可以獲得項(xiàng)目管理和維護(hù)的機(jī)會(huì)，以及相關(guān)的運(yùn)營收益。以有效減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)公租房項(xiàng)目的發(fā)展。③金融機(jī)構(gòu)可以提供貸款或發(fā)行相關(guān)金融產(chǎn)品，幫助籌集所需的資金。通過與金融機(jī)構(gòu)合作，制定合適的融資方案，確保項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營。

公共私人合作模式是通過公私協(xié)同合作來建設(shè)和管理公租房項(xiàng)目的機(jī)制。這種模式可以有效拓展資金來源，提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效率。通過與私人部門私企共同建立合作框架，明確各方的責(zé)任和權(quán)益。合作框架可以包括合同管理、資金分配、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等內(nèi)容。通過建立合作框架，可以確保合作關(guān)系的穩(wěn)定和可持續(xù)。私企可以參與公租房項(xiàng)目的不同階段，包括設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)。相關(guān)部門可以根據(jù)項(xiàng)目的需求，選擇適合的合作伙伴，共同推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。在公私合作模式中，各方可以共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。主管部門可以提供一定的財(cái)政支持，同時(shí)每個(gè)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。回報(bào)可以根據(jù)合同約定來分享，以激勵(lì)私企積極參與項(xiàng)目。

3.2" 實(shí)施全程監(jiān)管

公租房后期管理過程中，實(shí)施全程監(jiān)管是確保管理工作的監(jiān)督、規(guī)范和高效進(jìn)行的重要手段。

（1）建立統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)或組織負(fù)責(zé)公租房后期管理的監(jiān)管工作。該機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)威和專業(yè)能力，負(fù)責(zé)對(duì)公租房的資金使用、運(yùn)營管理、租戶管理等方面進(jìn)行全程監(jiān)管。制定定期檢查和評(píng)估制度，對(duì)公租房的運(yùn)營狀況和管理效果進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)測(cè)。通過定期檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和隱患，并采取相應(yīng)的措施加以解決，確保公租房的正常運(yùn)營。

（2）加強(qiáng)對(duì)公租房資金的監(jiān)管和使用情況的審查。確保公租房管理資金的使用符合規(guī)定，避免浪費(fèi)和濫用。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)審計(jì)部門，對(duì)公租房資金的流向和使用進(jìn)行定期審計(jì)。

（3）加強(qiáng)對(duì)公租房租戶的管理。包括嚴(yán)格審查租戶的資格和申請(qǐng)材料、建立租戶檔案、管理租金繳納、解決租戶問題和糾紛等。通過租戶管理，可以確保公租房資源合理分配，租戶履行租賃合同，維護(hù)公租房的良好秩序。建立暢通的投訴舉報(bào)渠道，提供給租戶和相關(guān)人員舉報(bào)不當(dāng)行為和管理問題的途徑。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)處理投訴和舉報(bào)，并對(duì)涉及的問題進(jìn)行調(diào)查和處理，保證公租房管理的公正和透明。定期對(duì)公租房的安全設(shè)施、用電用氣設(shè)備、消防設(shè)備等進(jìn)行檢查和維護(hù)。確保公租房的居住環(huán)境安全，杜絕安全隱患的出現(xiàn)。

3.3" 建立退出機(jī)制

公租房項(xiàng)目作為為解決低收入家庭住房問題而提供的一種重要住房資源，必須在長期管理中建立有效的退出機(jī)制，以確保項(xiàng)目的可持續(xù)性和靈活性。退出機(jī)制能夠幫助相關(guān)部門應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的變化、管理困難、財(cái)務(wù)問題等挑戰(zhàn)。為了建立有效的退出機(jī)制，首先要明確退出條件。相關(guān)部門要制定詳細(xì)的政策和法規(guī)，明確公租房項(xiàng)目可以退出或進(jìn)行調(diào)整的條件。①市場(chǎng)需求。相關(guān)部門應(yīng)該隨時(shí)監(jiān)測(cè)和評(píng)估當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的變化，隨時(shí)調(diào)整新建公租房項(xiàng)目，并采取退出措施以釋放資源。②一定的家庭經(jīng)濟(jì)條件。相關(guān)部門可以設(shè)定一定的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，以確定是否具有公租房資格。當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ慕?jīng)濟(jì)條件明顯改善，能夠自行購房或租住市場(chǎng)化住房時(shí)，公租房項(xiàng)目可以考慮退出。③財(cái)務(wù)問題。如果公租房項(xiàng)目出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題，無法維持正常運(yùn)營時(shí)也應(yīng)考慮退出或進(jìn)行調(diào)整，包括項(xiàng)目虧損、債務(wù)違約等情況。④管理問題。如果公租房項(xiàng)目的管理存在嚴(yán)重問題，例如，頻繁的糾紛、維護(hù)不善、違規(guī)行為等，政府應(yīng)該采取相應(yīng)措施來解決問題，包括可能的退出。

明確的退出條件是建立退出機(jī)制的第一步，同樣重要的是建立退出程序。①建立評(píng)估機(jī)制，以定期評(píng)估項(xiàng)目是否符合退出條件。評(píng)估應(yīng)包括市場(chǎng)需求分析、財(cái)務(wù)狀況審查、管理效能評(píng)估等。一旦項(xiàng)目符合退出條件，應(yīng)及時(shí)決策，并確定退出的具體方式和時(shí)間。②加強(qiáng)溝通和協(xié)商。制定退出決策時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)積極與各利益相關(guān)方進(jìn)行溝通和協(xié)商，包括租戶、社區(qū)居民、項(xiàng)目運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等。以減少?zèng)_突和爭議，確保退出決策的合法性和公平性。③租戶的權(quán)益和保障。如果項(xiàng)目退出將影響租戶的住房權(quán)益，相關(guān)部門應(yīng)提供適當(dāng)?shù)陌仓煤脱a(bǔ)償措施，以確保租戶有可承受的住房選擇。④資產(chǎn)處置。根據(jù)退出決策，需要制定資產(chǎn)處置計(jì)劃。這涉及項(xiàng)目資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃合同的解除、設(shè)施設(shè)備的處理等。資產(chǎn)處置應(yīng)遵循合法程序，確保項(xiàng)目的資產(chǎn)不會(huì)被浪費(fèi)或?yàn)E用[4]。

3.4" 長期維護(hù)與更新計(jì)劃

為解決公租房后期管理問題，應(yīng)建立長期維護(hù)與更新計(jì)劃，以明確規(guī)定維護(hù)和更新的周期，以及需要的資金投入。①制定維護(hù)計(jì)劃。相關(guān)部門應(yīng)該與專業(yè)的物業(yè)管理公司合作，制定詳細(xì)的維護(hù)計(jì)劃，定期檢查和維護(hù)公租房項(xiàng)目確保住房單元的長期維護(hù)。包括定期巡查住房單元、檢查維修和更新，以及及時(shí)修復(fù)和維護(hù)。定期檢查和維護(hù)可以確保住房單元的質(zhì)量得到保持和提升。②確保足夠的資金投入。為了實(shí)施長期維護(hù)與更新計(jì)劃，可以通過合理的預(yù)算分配、建立專門的公租房維護(hù)基金，或者與私企合作來實(shí)現(xiàn)。③社區(qū)居民參與。社區(qū)居民應(yīng)該被鼓勵(lì)參與到公租房項(xiàng)目的后期管理中，以更好地維護(hù)和管理公租房項(xiàng)目?？梢詭椭O(jiān)督維護(hù)工作的進(jìn)行，提供反饋和建議，以及參與社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。相關(guān)部門和物業(yè)管理公司可以提供培訓(xùn)和支持給公租房項(xiàng)目的居民。包括維護(hù)和修理技能，以便居民能夠自行解決一些小問題。④提供支持。如投訴處理渠道和緊急維修服務(wù)，可以幫助居民更好地管理他們的住房。

政府需要建立有效的監(jiān)管政策，確保公租房項(xiàng)目的后期管理得到嚴(yán)格監(jiān)督。這包括監(jiān)督維護(hù)工作的質(zhì)量，監(jiān)控資金使用情況，以及處理管理不善的情況。有監(jiān)管政策的存在可以提高公租房項(xiàng)目的管理質(zhì)量。

4" 結(jié)語

加強(qiáng)公租房后期管理，包括建立監(jiān)管機(jī)構(gòu)、定期檢查評(píng)估、加強(qiáng)資金監(jiān)管、租戶管理、投訴舉報(bào)渠道和安全檢查等。這些措施的實(shí)施能夠加強(qiáng)對(duì)公租房管理工作的監(jiān)督，提高管理的規(guī)范性和效率，為低收入家庭提供良好的住房條件。然而，加強(qiáng)公租房后期管理需要主管各部門和社會(huì)各界共同努力。只有通過全方位、多層次的監(jiān)管措施，才能確保公租房政策的落地實(shí)施取得良好效果，為低收入家庭提供真正可持續(xù)的住房保障。希望通過這樣的探討對(duì)相關(guān)研究和實(shí)踐提供啟示，并為公租房管理的改進(jìn)和完善提供參考。

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[作者簡介]黃燕雄（1983—），男，廣東陽江人，大學(xué)本科，研究方向：公租房管理。