眾所周知，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場承載了眾多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，驅(qū)動高科技屬性行業(yè)快速發(fā)展，使園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)加劇，科創(chuàng)氛圍日益濃厚，吸引眾多高端科研行業(yè)或戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐。

當(dāng)下，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場正迎來新一輪供應(yīng)放量，針對目前市場，更多企業(yè)租戶考慮抓住大供應(yīng)及租金下行的窗口期，進行搬遷升級?，F(xiàn)有項目如何保持競爭力，未來項目如何脫穎而出，園區(qū)經(jīng)營者從企業(yè)租戶需求角度出發(fā)的產(chǎn)業(yè)思維將起到?jīng)Q定性的作用。

長期來看，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈愈加完整、產(chǎn)業(yè)類型不斷拓展，各產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素愈發(fā)豐富，企業(yè)需求將顯現(xiàn)更多全新視角。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)作為承接租戶需求的重要空間載體，其成熟化、專業(yè)化的發(fā)展同樣需要產(chǎn)業(yè)思維的驅(qū)動。

在過去兩年中，上海五大產(chǎn)業(yè)：集成電路、生命科學(xué)、人工智能、新能源汽車以及游戲，已經(jīng)成為擎動上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求的主要來源。作為上海三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集成電路、生物醫(yī)藥和人工智能并在創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中逐步釋放市場需求，已經(jīng)發(fā)展成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，展現(xiàn)出引領(lǐng)全國的行業(yè)優(yōu)勢和發(fā)展動力。同時，新能源汽車產(chǎn)業(yè)憑借其豐富的產(chǎn)業(yè)“長鏈”，以及游戲產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出的巨大終端市場需求及其行業(yè)復(fù)合潛力，已成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興需求動力。過去兩年中這五大行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新增租賃需求達到近70%。

園區(qū)企業(yè)選址要素

我們通過對上海五大行業(yè)的企業(yè)進行抽樣調(diào)研，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對于區(qū)位選址的考量正在不斷拓展。傳統(tǒng)選址因素如租金成本、交通可及性等繼續(xù)受到絕大多數(shù)企業(yè)的重視，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的共性需求。在當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)對于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的關(guān)鍵一環(huán)。

作為傳統(tǒng)選址因素，租金成本的關(guān)注度上升明顯，成為企業(yè)最為關(guān)注的選址因素。

同時，產(chǎn)業(yè)及企業(yè)策略型選址因素在目前企業(yè)的選址過程中愈發(fā)被重視，其中，配套設(shè)施（人才公寓、生活服務(wù)等）、企業(yè)品牌形象以及人才資源是提升最為顯著的三個選址因素。

當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)已不僅僅滿足于簡單的餐飲配套，他們希望所在區(qū)域配備有人才公寓以及更多的生活服務(wù)設(shè)施來滿足員工的衣食住行，提高員工與企業(yè)之間的黏性。

更多的企業(yè)意識到區(qū)位選址和物業(yè)選擇對于企業(yè)品牌形象的增益，例如入駐板塊的產(chǎn)業(yè)成熟度對人才吸引有所助益。人才是第一資源，尤其是對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)，研發(fā)作為其核心競爭力，需要大量優(yōu)質(zhì)的人才資源。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業(yè)提供更多的合作渠道和交流機會。

值得注意的是，隨著科技進步，行業(yè)發(fā)展愈發(fā)細(xì)分化專業(yè)化。不同企業(yè)根據(jù)其產(chǎn)業(yè)屬性特性，對于各選址因素的側(cè)重程度出現(xiàn)分化。

生命科學(xué)企業(yè)租戶尤其重視選址對其獲取高精尖人才的可及性。調(diào)研結(jié)果顯示，超過40%的生命科學(xué)企業(yè)租戶對人才資源的可及性重視度在提升。對于集成電路及人工智能企業(yè)而言，除人才資源以外，科研氛圍及政策補貼也是其極為重視的選址因素。新能源汽車企業(yè)因其產(chǎn)品研發(fā)及測試均對物業(yè)參數(shù)有額外需求，交房標(biāo)準(zhǔn)對于該類企業(yè)的重要性尤為顯著。游戲企業(yè)同樣需要吸引游戲開發(fā)人才，交通的便捷程度則對于該類企業(yè)較為敏感，同時出于機房、電量及用電穩(wěn)定性的需要，交房標(biāo)準(zhǔn)也成為其較為關(guān)注的因素之一。

為適配企業(yè)的需求改變，園區(qū)業(yè)主在招商引資和項目運營上需不斷提升，以搭建適配產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，聚集高新科技行業(yè)所需的生產(chǎn)要素，從企業(yè)租戶角度改善資管服務(wù)的質(zhì)量。簡而言之，園區(qū)經(jīng)營者需拓展提升其產(chǎn)業(yè)思維，服務(wù)于高科技屬性租戶的快速發(fā)展，以此筑巢引鳳，在市場競爭中脫穎而出。

物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化升級

企業(yè)租戶在物業(yè)載體的細(xì)節(jié)選擇上也愈發(fā)體現(xiàn)出匹配企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的強烈意愿。在園區(qū)項目選擇上，調(diào)查問卷結(jié)果顯示，就物業(yè)條件而言，除園區(qū)硬件及滿足研發(fā)條件等硬性指標(biāo)外，企業(yè)對物業(yè)的自主性和靈活性愈加重視。接近40%的受訪者希望有拎包入駐的機會；獨棟物業(yè)的需求在受訪企業(yè)中占比同樣接近40%，空間私密性較強的物業(yè)能為企業(yè)研發(fā)經(jīng)營及數(shù)據(jù)安全上提供更多保障。

未來短期供應(yīng)集中交付的環(huán)境下，現(xiàn)有項目的硬件品質(zhì)或?qū)⒚媾R競爭加劇的風(fēng)險。問卷結(jié)果顯示，停車位數(shù)量是企業(yè)租戶普遍認(rèn)為所承租園區(qū)最需要提升的硬件條件，超過50%的受訪企業(yè)租戶不滿足于目前所在項目的停車位數(shù)量。其他硬件品質(zhì)方面，有近30%的企業(yè)租戶反映所在物業(yè)屋頂或外立面漏水及洗手間配比不足。超過20%的企業(yè)租戶反映空調(diào)設(shè)施陳舊，電力無法擴容以及充電樁設(shè)備不足。

適度改善硬件設(shè)施及物業(yè)條件，以滿足租戶的迫切需求，是存量項目持有者在大供應(yīng)環(huán)境下提高競爭力的有效方式，也是未來園區(qū)項目開發(fā)者在設(shè)計和建設(shè)過程中需要關(guān)注的重要方面。

除企業(yè)租戶在硬件品質(zhì)上的基本訴求外，園區(qū)持有者須在物業(yè)交付條件上融入產(chǎn)業(yè)視角，適度考慮不同行業(yè)對物業(yè)的不同需求。無論是辦公功能還是研發(fā)功能，不同產(chǎn)業(yè)租戶對于硬件品質(zhì)的需求顯現(xiàn)出更多行業(yè)特性，在需要研發(fā)空間的行業(yè)中特性需求尤為顯著。

為滿足研發(fā)需求，物業(yè)品質(zhì)的適配性或?qū)⒊蔀橹苯記Q定租戶的選址結(jié)果的因素。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目在承重、層高、供電等具體參數(shù)上能最大程度滿足快速發(fā)展的行業(yè)需求，這類園區(qū)項目將更加受到擁有研發(fā)測試功能的企業(yè)的青睞。

配套設(shè)施全面升級

園區(qū)配套設(shè)施歷來是企業(yè)租戶選址的重要考量指標(biāo)，園區(qū)運營者在配套方面的提升將有效提高租戶滿意度以及企業(yè)租戶的黏性。尤其是周邊餐飲設(shè)施，超過85%的受訪企業(yè)租戶希望所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠提供配套餐飲。此外，超過60%的租戶認(rèn)為園區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有便利店或超市相關(guān)配套以滿足員工日常生活需要。

除基本訴求外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶愈發(fā)重視員工生活品質(zhì)，超過50%的企業(yè)租戶希望園區(qū)提供交通接駁班車以方便員工通勤，另有超過50%的受訪企業(yè)期待承租項目能將健身房納入配套設(shè)施。

在園區(qū)服務(wù)上，物業(yè)管理仍是目前企業(yè)最為看重的因素，同時，企業(yè)對業(yè)主提供的其他服務(wù)，尤其是為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供便利的服務(wù)，越來越重視。51%的受訪企業(yè)希望業(yè)主能為其提供政策指導(dǎo)、人才落戶協(xié)助等服務(wù)，45%的受訪者希望園區(qū)業(yè)主能在研發(fā)環(huán)節(jié)的特殊要求（包括廢水處理、氣體配送等）上提供相應(yīng)的協(xié)助。另有32%的企業(yè)對園區(qū)業(yè)主培育創(chuàng)新氛圍，提供行業(yè)間交流機會有更多期待。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營者所提供的資管服務(wù)在租戶選址過程中正占據(jù)越來越大的比重。企業(yè)租戶希望通過園區(qū)運營方的資管服務(wù)得到更多元的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源。此次調(diào)研中，有近半數(shù)企業(yè)希望園區(qū)經(jīng)營者提供包括與政府溝通、組織行業(yè)交流等方面在內(nèi)的附加服務(wù)。資管服務(wù)已不再局限于物業(yè)管理，園區(qū)經(jīng)營者的產(chǎn)業(yè)服務(wù)是否能為入駐企業(yè)租戶提供豐富的產(chǎn)業(yè)資源將成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競爭力。

然而，此次調(diào)研結(jié)果顯示，對于物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，企業(yè)租戶需求及園區(qū)業(yè)主投入意愿上出現(xiàn)了一定程度的錯配：43%的企業(yè)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)對于其選址考量十分重要，但僅有23%的園區(qū)業(yè)主表示愿意增加對其投入；目前大部分園區(qū)業(yè)主仍將目光鎖定在對傳統(tǒng)物管服務(wù)的投入上，該比例高達77%。

短期內(nèi)，物業(yè)管理的提升可以使得企業(yè)租戶的入駐體驗有所提升，保持項目的競爭力。然而，隨著宏觀產(chǎn)業(yè)更為復(fù)合多元的發(fā)展演進，企業(yè)租戶將更迭出更龐大的產(chǎn)業(yè)需求，屆時，產(chǎn)業(yè)服務(wù)將成為項目運營中至關(guān)重要的一部分。

總之，盡管上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)多年發(fā)展，在物業(yè)品質(zhì)等各方面都有顯著提升。然而，越來越多的企業(yè)從發(fā)展適配性的角度考慮物業(yè)選址，園區(qū)業(yè)主需要拓寬園區(qū)招商及運營的思路，在物業(yè)條件和資管服務(wù)雙通道上，升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)思維。

物業(yè)條件在滿足企業(yè)基本辦公經(jīng)營需求的同時，需要進一步考慮租戶所涉及行業(yè)的特性需求。另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的宏觀環(huán)境中，對企業(yè)租戶的服務(wù)須有全方位的提升，為企業(yè)經(jīng)營提供更多資源和便利。