陳永興／文

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)，人們對(duì)住房的需求也在持續(xù)增加。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，也給該行業(yè)帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理需要變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。在許多情況下，只有不斷地反思自身，發(fā)現(xiàn)漏洞，并及時(shí)更正，壓縮開發(fā)項(xiàng)目成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。文章以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的論述，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對(duì)策，旨在幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理提供強(qiáng)有力的支持，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，涉及大量的資金，而各項(xiàng)資金利用的合理性和房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本支出有著直接聯(lián)系，從總體上來(lái)看，它也與我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，是房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不斷加劇的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷自我完善，保證自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)也在逐步地規(guī)范化發(fā)展。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然不能令人感到樂(lè)觀，房地產(chǎn)企業(yè)必須居安思危、深謀遠(yuǎn)慮，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理要不斷進(jìn)行革新，構(gòu)建完善、高效的成本管理體系，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的控制體系組織體系

開發(fā)商為了更好地控制成本及費(fèi)用，需要實(shí)行分級(jí)分方向的管理責(zé)任制，明確各部門的責(zé)任。這樣，就可以構(gòu)成一個(gè)擁有執(zhí)行各種職責(zé)的行政權(quán)力的成本支出組織體系。在企業(yè)的成本控制過(guò)程中，企業(yè)的責(zé)任中心可以分為兩大類：成本中心和費(fèi)用中心。在這些部門中，成本中心主要指那些承擔(dān)著對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制和評(píng)估的部門，如投資控制部門；費(fèi)用中心是一個(gè)專門負(fù)責(zé)成本支出的部門，如預(yù)算和決算部門。在房地產(chǎn)企業(yè)中，可以在項(xiàng)目參與和管理部門設(shè)立費(fèi)用中心。通常情況下，那些不直接參與和管理的部門就是費(fèi)用中心。在此過(guò)程中，各有關(guān)部門可依據(jù)自己的工作內(nèi)容，對(duì)成本和費(fèi)用進(jìn)行分析，對(duì)各部門進(jìn)行分工負(fù)責(zé)，形成從上到下的監(jiān)督體系，良好的組織體系對(duì)控制成本具有重要意義。

信息體系

就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)而言，整個(gè)過(guò)程中的成本控制是十分復(fù)雜的，其中存在著許多的成本信息，因此，有關(guān)人員應(yīng)該對(duì)這些信息進(jìn)行篩選和整理，以便更好地將有用的信息反饋出去，保證成本可以被有效地控制。有關(guān)人員應(yīng)該以實(shí)際情況為依據(jù)，編制成本報(bào)告，并將預(yù)算與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，厘清兩者的區(qū)別，并明確誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，從而更好地分析成本的改進(jìn)方法。有關(guān)人員要按照特殊情況報(bào)告制度，了解未編入預(yù)算的項(xiàng)目和內(nèi)容，隨時(shí)掌握信息，以便更好地作出決策。

考核體系

為了更好地實(shí)施考核體系，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)成本目標(biāo)的尺度進(jìn)行明確。比如，在設(shè)計(jì)部門中，要盡可能地降低由于設(shè)計(jì)缺陷而產(chǎn)生的成本，并將其控制在不超過(guò)限額范圍之內(nèi)。對(duì)工程部，有關(guān)單位應(yīng)控制其管理上存在的不足，以減少費(fèi)用增長(zhǎng)的可能，設(shè)定最高限額。在整個(gè)費(fèi)用控制過(guò)程中，要明確各方面的職責(zé)，以防止各方面的工作人員互相推諉。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理存在的問(wèn)題

企業(yè)的成本控制機(jī)制不完善

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都只是把更多的精力放在比較顯眼的環(huán)節(jié)上，如項(xiàng)目開發(fā)的施工階段，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程和成本控制的制度設(shè)計(jì)上，卻沒(méi)有給予足夠重視。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然制訂了成本控制方案和模式，但整體的成本管理體系過(guò)于滯后，沒(méi)有將先進(jìn)的管理方法融入其中，也沒(méi)有針對(duì)多方面的成本管理做出要求，對(duì)現(xiàn)行的管理重點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整?；蛟S是因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)的成本管理工作過(guò)于煩瑣，他們只注重于某一種成本控制，而沒(méi)有對(duì)不同項(xiàng)目的成本控制方向進(jìn)行深入的把握和分析，這就造成了整體成本控制工作過(guò)于落后，不能使其發(fā)揮出應(yīng)有的作用。此外，由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的施工環(huán)節(jié)中的資金項(xiàng)目過(guò)于復(fù)雜，使實(shí)際成本控制變得更加困難。部分房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制工作視為財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的工作，而企業(yè)其他部門的權(quán)責(zé)沒(méi)有明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制機(jī)制不夠健全。同時(shí)，企業(yè)缺乏有效的激勵(lì)手段，導(dǎo)致企業(yè)員工工作積極性不高，從而影響了企業(yè)成本控制的順利實(shí)施。此外，有些企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中，成本控制指標(biāo)體系還不健全，在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總結(jié)和反饋的工作存在一定的滯后。由于成本控制指標(biāo)體系的不健全，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的效益將大打折扣，導(dǎo)致企業(yè)在盈利水平、發(fā)展規(guī)劃及實(shí)踐方面都會(huì)產(chǎn)生一定程度的誤差，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

企業(yè)對(duì)成本管理的意識(shí)薄弱

成本管理是每一家公司都必須重視的一個(gè)環(huán)節(jié)，其管理的優(yōu)劣與企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著密切聯(lián)系。良好的成本管理可以推動(dòng)企業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展，然而，這也是企業(yè)最容易忽略的一個(gè)環(huán)節(jié)。很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對(duì)成本的控制觀念比較薄弱，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作中，還存在著對(duì)成本控制工作理解不夠的問(wèn)題。有關(guān)部門在進(jìn)行成本管理時(shí)，依然沿用傳統(tǒng)的、被動(dòng)的方法，只注重于事后的管理，而沒(méi)有在開始階段就建立起一套完善的成本控制方案。這樣，在全過(guò)程的費(fèi)用控制工作中，一旦出現(xiàn)了資金浪費(fèi)現(xiàn)象，如果不能及時(shí)提供有效的解決辦法，就會(huì)影響費(fèi)用管理。在新時(shí)代發(fā)展背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還在沿用過(guò)去手工操作的成本管理方法，整體的成本管理具有比較顯著的靜態(tài)特點(diǎn)，一些成本管理人員只是根據(jù)合同中的內(nèi)容來(lái)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行管理，而不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程的成本控制，也不能運(yùn)用動(dòng)態(tài)化的工作思路對(duì)現(xiàn)行的成本管理模式進(jìn)行調(diào)整。從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)缺乏一套先進(jìn)的成本管理體系，這對(duì)企業(yè)的成本管理極為不利，如果不能對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的成本管理進(jìn)行有效的控制，就會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

企業(yè)對(duì)成本管理欠缺整體把握能力

當(dāng)前，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使自己的企業(yè)有所突破，有更進(jìn)一步的發(fā)展，他們已經(jīng)了解了在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行全過(guò)程成本管理的意義，并且已經(jīng)在自己的企業(yè)中構(gòu)建了一套成本管理體系。但是，他們所構(gòu)建的成本管理體系并不成熟，對(duì)成本管理的全局把握不足，也沒(méi)有引入優(yōu)秀的管理模式和方法，造成了工作效率不高，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依然將開發(fā)項(xiàng)目的成本和成本管理看成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如對(duì)配套設(shè)施、土地、建安、規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)等進(jìn)行控制，一般都是在每次審批和撥出資金的時(shí)候，就會(huì)進(jìn)行一次簡(jiǎn)單的削減。其結(jié)果就是雖然在某個(gè)環(huán)節(jié)的成本得到了控制，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝等過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，在施工和銷售過(guò)程中都會(huì)不斷地出現(xiàn)，使成本管理成為簡(jiǎn)單的成本控制，企業(yè)只能一味地去堵塞成本漏洞，而不能避免這些漏洞的出現(xiàn)，所以，成本控制必須與成本管理相結(jié)合，才能發(fā)揮最佳效果。

提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的策略

決策階段

投資的決策階段屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。首先，要對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)客戶的需求有清晰的認(rèn)識(shí)，然后才能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況做出預(yù)測(cè)。之后，經(jīng)過(guò)與領(lǐng)導(dǎo)的討論，才能確定投資該項(xiàng)目是否具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而確定企業(yè)是否有更大的盈利空間。費(fèi)用的控制也要考慮到建筑的水準(zhǔn)，建筑的水準(zhǔn)應(yīng)該從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，以消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水準(zhǔn)為依據(jù)，來(lái)確定建筑水準(zhǔn)。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)的考量是非常重要的，要按照不同的區(qū)域、不同的規(guī)模、不同的級(jí)別和不同的消費(fèi)群體來(lái)決定談判時(shí)應(yīng)該購(gòu)買的材料，從而決定應(yīng)該建造的房子類型，是普通的，還是豪華的；是供人享用的住宅，還是供人出售的廉價(jià)住宅。根據(jù)市場(chǎng)需要、企業(yè)自身?xiàng)l件等因素，確定工程建設(shè)的規(guī)模。

設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段主要是指設(shè)計(jì)單位根據(jù)開發(fā)企業(yè)的要求，在考慮到開發(fā)項(xiàng)目的整體布局、空間布置、周圍環(huán)境等因素之后，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、選材要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)備規(guī)格等進(jìn)行預(yù)先設(shè)計(jì)，并估算相應(yīng)的消耗環(huán)節(jié)，這一階段的設(shè)計(jì)合理性與項(xiàng)目后續(xù)的成本控制結(jié)果有直接的聯(lián)系。設(shè)計(jì)階段的成本考量和管理問(wèn)題是必不可少的。在項(xiàng)目投資前要做好成本預(yù)算，確定該項(xiàng)目應(yīng)融資的金額。在成本管理控制方面，應(yīng)該大力倡導(dǎo)并積極推動(dòng)限額設(shè)計(jì)。每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都會(huì)遇到無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)，只有通過(guò)某些途徑才能減少風(fēng)險(xiǎn)，而限額設(shè)計(jì)就是減少風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。限額設(shè)計(jì)者要根據(jù)已批準(zhǔn)的研究報(bào)告和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，在編制預(yù)算時(shí)，要以提交的報(bào)告為依據(jù)，以此為依據(jù)來(lái)制定限額預(yù)算，從而將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇具有良好資質(zhì)和專業(yè)水平的設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位簽署責(zé)任書，使設(shè)計(jì)單位對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研更加細(xì)致，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的材料規(guī)格和設(shè)備要求更加合理，為物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員提供更加科學(xué)的設(shè)計(jì)服務(wù)。其次，在此基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面的分析與評(píng)價(jià)，以提高其可靠性。最后，由財(cái)務(wù)部門、工程造價(jià)部門和外部機(jī)構(gòu)共同對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析，編制項(xiàng)目預(yù)算，估計(jì)投資費(fèi)用，并與投資可行性報(bào)告中的目標(biāo)費(fèi)用相比較，如果有差別，就通過(guò)差別原因分析，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行再一次的優(yōu)化，從而保證達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)。

施工階段

施工階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，對(duì)工程成本的控制，要多看工程的施工組織方案，多看現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際情況。對(duì)于施工中出現(xiàn)的一些疑難問(wèn)題，在沒(méi)有把握的時(shí)候，不能妄下定論，多向?qū)I(yè)人士和專業(yè)工程師請(qǐng)教。同時(shí)，要對(duì)市場(chǎng)上的建筑材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，要對(duì)建筑材料價(jià)格這一問(wèn)題持客觀的態(tài)度。在某個(gè)時(shí)期，市場(chǎng)上的材料價(jià)格比較高，那么，在購(gòu)買材料之后，其價(jià)格就會(huì)比原來(lái)的價(jià)格低，這樣就會(huì)給資金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這是一個(gè)困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。在工程施工過(guò)程中的材料費(fèi)在整個(gè)工程造價(jià)中所占的比例超過(guò)半數(shù)，所以，在采購(gòu)材料前，應(yīng)先構(gòu)建一個(gè)價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，使其信息通暢，及時(shí)掌握市場(chǎng)上的材料價(jià)格。

在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，索賠也是雙方在進(jìn)行責(zé)任談判時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到的一個(gè)問(wèn)題。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，索賠是很普遍的事情，就連一些不可抗拒的索賠，如出于天氣原因?qū)е碌墓て谘舆t。因此，在發(fā)生問(wèn)題的情況下，應(yīng)當(dāng)積極地推動(dòng)索賠工作，不要一味地承擔(dān)責(zé)任，也不要推卸責(zé)任，而是要對(duì)本該由自身負(fù)責(zé)的內(nèi)容，積極地推動(dòng)索賠工作，進(jìn)行賠償。那些不在自己索賠范圍之內(nèi)的，也要堅(jiān)定地加以抵制。其實(shí)，在許多情況下，我們都可以利用科學(xué)的預(yù)判和合理的規(guī)定，來(lái)簽署一份相應(yīng)的索賠條例，最好是在項(xiàng)目工程開展以前簽署索賠條例，這對(duì)項(xiàng)目的順利進(jìn)行是非常有利的，也有利于責(zé)任雙方對(duì)自身的權(quán)責(zé)有清晰的認(rèn)識(shí)。當(dāng)問(wèn)題發(fā)生時(shí)，我們要根據(jù)相關(guān)的條例和合同，展開積極的索賠，從而使索賠工作能夠順利地進(jìn)行。

竣工階段

竣工結(jié)算是項(xiàng)目的最后一環(huán)，有些開發(fā)商對(duì)此環(huán)十分疏忽，以至于在完工時(shí)的花費(fèi)與最初的預(yù)算相差甚遠(yuǎn)，很多開發(fā)商都沒(méi)有及時(shí)反應(yīng)過(guò)來(lái)，致使自己的經(jīng)濟(jì)利益遭受重大損失?？⒐そY(jié)算是項(xiàng)目成本控制的最后一道工序，也是項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)，竣工結(jié)算的結(jié)果將直接影響項(xiàng)目成本控制的成敗。在竣工結(jié)算階段，應(yīng)組織有關(guān)人員全面審核，保證施工安全。相關(guān)人員在進(jìn)行審核的時(shí)候要理智，要根據(jù)實(shí)際情況，因?yàn)槭┕きh(huán)境的差異，在施工時(shí)會(huì)有一些微小的調(diào)整，所以，與施工圖紙上可能會(huì)有一些細(xì)微的差別，但是，并不會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成影響。當(dāng)出現(xiàn)這樣情況時(shí)，要以一種客觀、理性的態(tài)度來(lái)進(jìn)行審查，不能太過(guò)苛求。在審核時(shí)，要本著良好的職業(yè)道德來(lái)處理事情，要小心謹(jǐn)慎，要對(duì)自己的工作負(fù)起責(zé)任，對(duì)某些工程質(zhì)量問(wèn)題要實(shí)事求是，在竣工時(shí)工資的核算上也要進(jìn)行細(xì)致的計(jì)算，要有一張驗(yàn)收單，而且要在驗(yàn)收單上標(biāo)注出相關(guān)的問(wèn)題，在竣工結(jié)算時(shí)要進(jìn)行相應(yīng)的扣除。如果發(fā)現(xiàn)有很大的差異，就要迅速地對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，并與初始的費(fèi)用預(yù)算相對(duì)照，找出問(wèn)題，再追究責(zé)任的一方。對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)，能夠做到權(quán)責(zé)分明，有效地保護(hù)自己的經(jīng)濟(jì)利益，也保證了在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，能夠有效地控制成本。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理控制能力與工程項(xiàng)目的開發(fā)與管理有著直接的關(guān)系。因此，一定要強(qiáng)化成本控制與管理工作，要強(qiáng)化對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)的管理，最大程度地減少各項(xiàng)管理成本，節(jié)省更多的資金。要制訂出切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的資金管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，對(duì)管理、施工人員的工作行為進(jìn)行約束，要樹立成本管理的意識(shí)，要對(duì)影響成本管理的因素進(jìn)行持續(xù)地總結(jié)與分析，從而對(duì)工作內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以提升工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。