馮鈺琳

摘要：在我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)在其中占有重要戰(zhàn)略地位，需承擔起促進國民經(jīng)濟發(fā)展、解決廣大群眾住房、民生安全的重任。長久以來，房地產(chǎn)行業(yè)便是在日益收緊的宏觀調(diào)控政策中蹣跚前進，行業(yè)變化日新月異，目前已經(jīng)從經(jīng)濟的高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，形成了相對較為穩(wěn)健的發(fā)展走勢。但是在宏觀經(jīng)濟波動的影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)、市場及政策也在不斷出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，其帶來的一系列不確定性和風(fēng)險因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的供求失衡問題。為此，如何在這樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境之下對房地產(chǎn)行業(yè)進行風(fēng)險管理，促進其戰(zhàn)略發(fā)展目標的變革，成為企業(yè)的重點研究課題?；诖耍恼箩槍Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險展開研究，提出風(fēng)險管理措施以及戰(zhàn)略目標的變革路徑，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；風(fēng)險管理；戰(zhàn)略目標

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險分析和管理工作主要是指企業(yè)在其發(fā)展過程中，有目標、有意識、有計劃地對企業(yè)市場活動進行控制、組織及實施，針對其中有可能會發(fā)生的風(fēng)險要素進行提前預(yù)測、識別、評估、防范和處理，以最少的成本投入、最小的代價，謀求最大的保障機遇。其風(fēng)險管理過程包括風(fēng)險的預(yù)測和識別、分析與防范、處理和評價。尤其是在我國中央部門堅定要求房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的政策形勢之下，住建委頻繁出臺避免房地產(chǎn)市場過熱的調(diào)控政策，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在這一過程中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整難以避免。受此影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壓力也會逐步增大，面臨的風(fēng)險與日俱增，企業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。在這一過程中，需要結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀，制定出適合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略［1］。

一、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析

（一）項目風(fēng)險

房地產(chǎn)項目風(fēng)險較為多樣，主要是由于房地產(chǎn)項目包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅、保證金住房以及別墅等多種類型。商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險多出現(xiàn)于二、三線城市，例如，在城市商業(yè)體的建設(shè)上，若是二、三線城市的經(jīng)濟發(fā)展成熟度相對不足，但出資建設(shè)了超前商業(yè)綜合體項目，則有可能由于當?shù)叵M能力較差而引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。對于住宅地產(chǎn)風(fēng)險來說，主要表現(xiàn)在拿地、規(guī)劃和銷售三個層面。尤其是在我國土地招掛牌政策正式實施之后，各地區(qū)的中小型開發(fā)商拿地越發(fā)困難，一、二線城市土地資源越發(fā)緊缺，土地供應(yīng)量也在全面縮減。如何在土地資源越發(fā)緊張的市場環(huán)境之下獲得利潤的可持續(xù)增長，成為企業(yè)的重點研究課題。保障性住房風(fēng)險主要表現(xiàn)在保障性住房建設(shè)可獲利空間較小，房企參與的積極性較低，再加上保障性住房建設(shè)時間周期較長，很多企業(yè)不但無法盈利，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。別墅風(fēng)險主要表現(xiàn)在國家一系列調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致高端、大面積和別墅類商品房受到嚴重沖擊。比較具有代表性的如綠城集團，企業(yè)項目開發(fā)重點便在于高端產(chǎn)品，在國家的一系列調(diào)控政策之下，這類房地產(chǎn)開發(fā)商很有可能會由于政策收緊導(dǎo)致其現(xiàn)金流難以回籠。

（二）市場風(fēng)險

房地產(chǎn)項目是通過土地資源來獲利，是固定于土地上的資產(chǎn)，其整個交易完成過程便是土地資源的所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程。因此將產(chǎn)權(quán)出售作為核心的商品投資及銷售，其全過程為工程項目投資、竣工、產(chǎn)權(quán)出售、資金回收。對于企業(yè)來說，只有保證產(chǎn)品能夠銷售出去，才可以獲得資金回籠，才可以規(guī)避風(fēng)險。但是基于商品房屬性來分析，項目投資價值量較大，開發(fā)資金投入較多，施工周期較長，很容易受到國家政策的影響。因此，完成整個房地產(chǎn)交易過程需要較久的時間，由此也會為房地產(chǎn)項目開發(fā)及銷售帶來大量的不確定性，進而引發(fā)資金流動性風(fēng)險和變現(xiàn)性風(fēng)險［2］。

（三）金融風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸業(yè)務(wù)兩者的關(guān)系是血肉相連。目前我國房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)和建設(shè)大多數(shù)是依靠銀行貸款來為其提供資金?；阢y行趨利性這一角度，商業(yè)銀行可能只關(guān)注房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展，但是對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制認識不夠到位，導(dǎo)致信貸業(yè)務(wù)伴隨著土地交易市場的虛熱，出現(xiàn)了非理性的增長問題。加之我國現(xiàn)行金融市場體系仍有很大的完善空間，央行針對信貸監(jiān)督約束還未制定出有效手段，對房地產(chǎn)信貸市場缺少有效指導(dǎo)，致使房地產(chǎn)信貸過熱，其信貸風(fēng)險無法得到有效分散。

二、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理

（一）建立企業(yè)風(fēng)險識別意識

風(fēng)險識別，從本質(zhì)上來說就是對企業(yè)有可能會發(fā)生的風(fēng)險進行提前了解和判斷，并在項目正式規(guī)劃之前便做好風(fēng)險識別工作。目前風(fēng)險識別的常用辦法包括頭腦風(fēng)暴法、財務(wù)報表法、訪談法、初始風(fēng)險清單法以及SWOT分析等。在這一方面，企業(yè)需要定期對員工和部門責(zé)任人進行培訓(xùn)，為他們宣傳企業(yè)風(fēng)險防范的重要性，并及時就我國房地產(chǎn)行業(yè)的最新調(diào)控政策組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，要求各部門了解行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)，及時地做出風(fēng)險策略的調(diào)整。

（二）進行風(fēng)險定性、定量分析

一是進行風(fēng)險的定性分析。風(fēng)險定性分析主要是對已經(jīng)識別風(fēng)險的發(fā)生可能性和發(fā)生概率進行動態(tài)評估，明確風(fēng)險數(shù)量和風(fēng)險控制優(yōu)先級，并對風(fēng)險的潛在影響進行輕重緩急的合理排序。風(fēng)險的定性分析是進行風(fēng)險控制的重要措施，企業(yè)可使用定性分析方法對風(fēng)險的發(fā)生概率和后果進行評估。重復(fù)進行風(fēng)險的定性分析，可以更為清晰、直觀地展現(xiàn)出企業(yè)是否需要制定措施來進行風(fēng)險管理，對項目實施過程中的偏頗進行及時糾正。二是風(fēng)險的定量分析，主要是在風(fēng)險定性分析之后所進行的一類控制管理活動。兩項活動可以同時進行，也可以分開進行。定量分析就是針對工程項目的施工時間、投資性質(zhì)以及資金使用計劃等進行可行性研究，是在風(fēng)險定性分析前提條件下的一種深入控制措施。其主要使用到的分析方法為決策樹法，該方法較為簡單，操作過程較為便捷，可以在結(jié)果不確定性的條件下獲得最好的發(fā)展和行動路徑。也可以使用風(fēng)險模擬法，主要是指對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險進行定量分析，同時對眾多因素進行組合性分析，明確項目可獲得的收益［3］。

（三）制定風(fēng)險應(yīng)對策略

在風(fēng)險識別、分析、量化、定性處理之后，則需要制定風(fēng)險控制策略，以實現(xiàn)風(fēng)險的防患于未然。目前風(fēng)險應(yīng)對策略主要包括以下幾種：一是風(fēng)險回避，主要是指對相同類型房地產(chǎn)項目資料進行整理、收集和分析，形成風(fēng)險預(yù)警管理體系，針對其中較大風(fēng)險的項目，可以主動放棄，及時將風(fēng)險源切斷，有效控制風(fēng)險事件的發(fā)生。二是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，無須中斷或放棄目前進行的、具有一定風(fēng)險的開發(fā)活動，而是把風(fēng)險有可能會帶來的損失以及需要承擔的法律責(zé)任進行轉(zhuǎn)移，以進一步降低企業(yè)有可能會承擔的損失。三是風(fēng)險控制，主要是指若是風(fēng)險事件發(fā)生，除了需要進行積極搶險，還需要注意相關(guān)證據(jù)的收集，為后續(xù)的項目索賠和反索賠準備好資料。四是風(fēng)險減輕，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，需要針對其中帶有一定風(fēng)險的事件進行分析，可以利用其他風(fēng)險較小的措施進行替代，以小概率風(fēng)險事件代替大概率風(fēng)險事件。

三、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略目標變革

（一）實現(xiàn)多元化經(jīng)營

伴隨著近些年房地產(chǎn)行業(yè)政策的日益收緊，整個行業(yè)面臨的發(fā)展環(huán)境變得越發(fā)惡劣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來需要圍繞主業(yè)，及時對業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍進行拓寬，以保障其發(fā)展前景的良好性，促進企業(yè)實現(xiàn)多元化發(fā)展。具體來說，企業(yè)的多元化發(fā)展可以從以下幾個層面著手：一是實現(xiàn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。近些年，人民生活水平得到不斷提高，人均預(yù)期壽命也從35歲提升到了77歲。據(jù)目前已有資料分析，截至2035年，我國將達到人口老齡化高峰，2050年時，我國65歲以上的老年人口數(shù)量預(yù)計將會達到3.8億，在總?cè)丝谡急壬蠈⑦_到30%。通過數(shù)據(jù)信息也可以了解到老年人口規(guī)模日益上漲，由此，養(yǎng)老類房地產(chǎn)市場也成為未來的發(fā)展機遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，加強養(yǎng)老住房的建設(shè)，為企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型打下基礎(chǔ)。二是實現(xiàn)和旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。例如，可以通過對天然溫泉的合理利用，開發(fā)具有一定特色的溫泉類度假酒店?；蚴峭ㄟ^對本地森林資源的合理利用，開發(fā)森林氧吧度假村?；蚴菍Ρ镜芈糜蔚禺a(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)進行進一步開發(fā)，形成一體化的商業(yè)管理模式，集齊住宿、餐飲、旅游觀光、休閑娛樂等眾多項目，展現(xiàn)出旅游地產(chǎn)具有的潛能，發(fā)揮出旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢［4］。

（二）進行多元化融資

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段主要為債務(wù)融資、銀行借貸和民間借貸。但是，伴隨著我國金融市場政策的日益收緊，再加上國家嚴控房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)簡單地依靠銀行信貸可能會導(dǎo)致其失去資金來源，引發(fā)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險的同時，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，因此需要保障融資渠道的多元化。具體來說，可以從以下幾個方面著手：一是可以結(jié)合實際情況適當發(fā)放員工個人貸款。一方面，可以幫助員工增加經(jīng)濟收入，另外一方面可以促進員工為企業(yè)發(fā)展積極地貢獻個人力量。但這類融資方式的前提是消費者對房地產(chǎn)市場始終保持樂觀積極的態(tài)度，才可以贏得員工的信任。二是合理引進新股東。通過對資金實力雄厚的新股東的合理引入，可以從根源上解決企業(yè)的融資困境，讓企業(yè)順利度過資金短缺時期，進而促進企業(yè)發(fā)展。三是適當發(fā)行債券和信托產(chǎn)品。債券融資是房地產(chǎn)企業(yè)比較常見的一類融資渠道，投資金額較低，可以將社會中的閑置資金進行快速聚集，因此企業(yè)可以合理利用債券的發(fā)行，緩解企業(yè)的融資壓力。而房地產(chǎn)信托是一種理財產(chǎn)品，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)可以把目前已有的資產(chǎn)交給信托公司進行打理，進而獲得較為安全可靠的融資渠道。信托融資較為靈活，可以彌補銀行貸款存在的不足之處［5］。

（三）開展多元化合作

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，從項目的規(guī)劃、拿地再到后續(xù)的銷售回款，整個過程需要經(jīng)歷漫長的時間周期，資金投入量較大，資金回籠速度相對較為緩慢。與此同時，在宏觀調(diào)控政策的影響之下，很可能會由于貸款政策的收緊，致使企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的斷裂，甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)和重組等問題。因此，企業(yè)需要走向多元化的發(fā)展之路，擺脫原有的經(jīng)營發(fā)展模式。在這一方面，為有效應(yīng)對宏觀調(diào)控的影響，解決房地產(chǎn)市場劇烈波動所帶來的一系列不確定性因素，也可以向其他的企業(yè)尋求合作。尤其是近些年，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整正處于重要節(jié)點，國家宏觀調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展速度減緩的趨勢已經(jīng)十分明顯，市場存在大量的不穩(wěn)定性因素，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營也將變得更加困難。只有實現(xiàn)企業(yè)之間的抱團取暖，使用強強聯(lián)合的經(jīng)營發(fā)展模式，才可以促進企業(yè)發(fā)展過程的穩(wěn)定性。具體來說，企業(yè)之間的合作模式包括以下幾類：一是房地產(chǎn)企業(yè)和基金合作。房地產(chǎn)企業(yè)和基金合作最早源自美國，這也是房地產(chǎn)企業(yè)進行輕資產(chǎn)運營的主要模式之一。這類合作模式主要是通過基金這一平臺，實現(xiàn)金融資產(chǎn)向金融機構(gòu)的有效委托，并以售賣證券的方式為投資者籌集項目建設(shè)所需資金，房地產(chǎn)公司需進行工程項目的建設(shè)、管理。在這種管理模式之下，企業(yè)可以通過較少的資金投入進行項目的投資和開發(fā)，也就是把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁到投資者，實現(xiàn)企業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。二是房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)進行合作開發(fā)。綜合房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的參與度差異性，可以分為不同的合作開發(fā)模式，即代建模式、雙方出資共同合作開發(fā)模式和單方出資合作開發(fā)模式。代建模式主要指的是企業(yè)是項目的經(jīng)營和管理者，無須出資，而是利用企業(yè)的品牌效應(yīng)，為其他企業(yè)提供品牌服務(wù)，進而獲得收益。單方出資合作開發(fā)主要指的是企業(yè)無須出資，但是以個人名義來進行開發(fā)，開發(fā)時，資金的提供方可以委托企業(yè)來進行工程項目的全過程管理。雙方出資合作開發(fā)模式主要指的是合作時，兩方企業(yè)均出資，可簽訂合作合同，共同承擔項目建設(shè)風(fēng)險，并共同分享利潤。在這種管理模式之下，企業(yè)可以以較少的資金投入，順利推進房地產(chǎn)工程項目的投資和開發(fā)，同時施工過程中的個別風(fēng)險也會直接轉(zhuǎn)嫁到投資者，實現(xiàn)了企業(yè)在輕資產(chǎn)運營上的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展目標。在這種管理模式之下，企業(yè)可以結(jié)合實際需求，選擇不同的管理方案，達到風(fēng)險控制、利潤均衡的發(fā)展目標［6］。

四、結(jié)束語

綜上所述，自改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展速度全面加快，城市化建設(shè)也在有序推進，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也變得越來越激烈。而在國家調(diào)控政策日益收緊，始終堅持房住不炒發(fā)展定位的行業(yè)背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面臨來自市場環(huán)境惡化以及中央宏觀調(diào)控的雙重發(fā)展壓力，對于房地產(chǎn)企業(yè)將會帶來極大挑戰(zhàn)，因此，企業(yè)需要加強行業(yè)的風(fēng)險控制，并在整個過程中實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的變革，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展需求，為我國國民經(jīng)濟的增長做出更多的貢獻。本文對此進行了分析，提出了風(fēng)險、控制措施以及戰(zhàn)略目標的變革路徑，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供參考，促進企業(yè)發(fā)展。

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