劉 慧

（湖北機場集團有限公司，湖北 武漢 430000）

公募不動產(chǎn)投資信托基金（公募REITs）對企業(yè)融資而言，是提升存量不動產(chǎn)變現(xiàn)能力、共享能力的金融產(chǎn)品之一。推行公募REITs，降低了不動產(chǎn)融資中企業(yè)對商業(yè)銀行貸款的依賴度，將企業(yè)不動產(chǎn)的融資渠道拓展至資本市場，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、豐富融資模式，提高直接融資比重。同時，對投資者而言，公募REITs收益率相對更高、更穩(wěn)定，是資產(chǎn)組合配置中的一類較為受歡迎的產(chǎn)品。放眼國際領域，REITs市場已累計有60多年的發(fā)展歷史，全球已有44個國家建立了REITs市場，市場總市值已經(jīng)超過2萬億美元[1]。我國REITs市場探索起步于21世紀初，直到2020年才以基礎設施領域為切入點，正式開啟公募REITs試點，首批試點優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等，機場也包括在內(nèi)。截至2023年10月底，我國公募REITs產(chǎn)品已有29只，其中4只產(chǎn)品實現(xiàn)擴募，市場規(guī)模突破了1000億元，帶動新項目投資超5600億元，市場規(guī)模效應和示范效應日益顯現(xiàn)。

一、公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）概述

（一）政策背景

2020年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委明確在基礎設施領域進行不動產(chǎn)投資信托基金試點，國內(nèi)基礎設施公募REITs試點正式起步。2021年6月，國家發(fā)展改革委進一步擴大了基礎設施公募REITs試點范圍和行業(yè)。2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)〔2022〕19號文，要求進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。2023年3月，證監(jiān)會將消費類基礎設施納入基礎設施公募REITs試點范圍。

（二）基礎設施公募REITs對我國企業(yè)的影響

1.盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，實現(xiàn)“投融管退”的循環(huán)?；A設施項目投資規(guī)模大，退出渠道單一，資金回收周期長，公募REITs可以將資產(chǎn)重新估值，引入社會資本，不僅盤活存量不動產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)上市退出，提前收回投資，回收的資金還可以投資新建項目，從而加快公司的循環(huán)投資效率，增強公司的滾動投資能力，構建“投融管退”資本運作閉環(huán)。

2.促進輕資產(chǎn)運營模式轉型?；A設施公募REITs作為一種權益型融資方式，將幫助企業(yè)在資本市場搭建創(chuàng)新融資平臺，降低企業(yè)對傳統(tǒng)債務融資的依賴程度，這不僅可以加強融資方式的多元化，還有助于企業(yè)長期報表的改善以及輕重資產(chǎn)的分離與平衡，提高企業(yè)資本運營能力。

3.提升企業(yè)運營管理能力。社會資本對基礎設施公募REITs產(chǎn)品的投資將引入靈活的市場化經(jīng)營考核機制，加強對企業(yè)運營基礎設施資產(chǎn)能力的考核與監(jiān)督。這種機制能夠充分調(diào)動員工的積極性和能動性，促進和提升公司對基礎設施資產(chǎn)的運營管理水平。

4.優(yōu)化財務數(shù)據(jù)。發(fā)行基礎設施公募REITs可以起到改善流動性、降低有息負債和資產(chǎn)負債率、優(yōu)化長期資產(chǎn)負債結構等作用，促進企業(yè)的良性發(fā)展。

（三）交易結構及特點

1.交易結構?；A設施公募REITs標準交易結構有三級，為REITs（公募基金產(chǎn)品）—ABS（資產(chǎn)支持證券）—SPV（基礎設施項目公司）的（見圖1），即由符合條件的取得公募基金管理資格的基金管理公司，依法依規(guī)設立公開募集基礎設施證券投資基金，經(jīng)中國證監(jiān)會注冊后，公開發(fā)售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發(fā)行的基礎設施資產(chǎn)支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施RETTs業(yè)務。

圖1 基礎設施公募REITs交易結構圖

2.產(chǎn)品特點。基礎設施公募REITs產(chǎn)品主要特點為：（1）是權益型、永續(xù)運作的金融產(chǎn)品?；鸫┩溉〉没A設施項目的完全所有權或經(jīng)營權；原始權益人無擔保、回購、償還或業(yè)績承諾義務。（2）具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。以獲取項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。（3）可擴募、具備成長性，成立后，可以將優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不斷注入公募REITs中。（4）高股息、強制收益分配。每年需將90%以上的可供分配金額分配給投資者。

（四）公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）推進難點分析

一是對基礎設施項目的合規(guī)性、收益率要求較高。《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》等規(guī)則要求基礎設施項目：1.權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確、土地使用依法合規(guī)、具有可轉讓性。2.項目成熟穩(wěn)定，運營時間原則上不低于3年。3.現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。4.預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。5.首次發(fā)行基礎設施REITs的項目不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。

二是申報周期長，存在一定的不確定性。從實務來看，一般公募REIT項目申報發(fā)行階段需耗時8～10個月左右，過程中需要梳理關于基礎設施項目建設與運營的合法合規(guī)性、國有資產(chǎn)轉讓的程序問題等，報經(jīng)地方發(fā)改委、國家發(fā)改委、證監(jiān)會等多個監(jiān)管機構審核，整體申報周期較長，并且有多項業(yè)務要求，存在一定的不確定性。

三是一定程度上降低了企業(yè)的控制權。部分基礎設施項目涉及民生、國防等因素，如果采用REITs的方式將股權轉移給社會投資人，可能會降低戰(zhàn)略性資產(chǎn)的控制權，因此，從國家戰(zhàn)略出發(fā)，部分資產(chǎn)發(fā)行REITs需要自持較高比例REITs份額且承諾不出售，對基礎設施項目繼續(xù)進行并表管理。

四是發(fā)行REIT后代理鏈條增加。需要在控制權轉移與底層資產(chǎn)安全運營之間做好平衡。公募REITs產(chǎn)品對運營管理方依賴度較強，傳統(tǒng)的基礎設施項目一般均由建設投資主體的企業(yè)負責運行，將項目股權轉移至公募REITs后，大部分基金并沒有專業(yè)人士能夠經(jīng)營REITs項目的基礎設施資產(chǎn)，多數(shù)仍需要原始權益方繼續(xù)負責項目資產(chǎn)的經(jīng)營，代理鏈條有所增加[2]。

二、我國機場發(fā)行公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）——以A機場集團為例

A機場集團為某省屬機場管理集團，負責統(tǒng)籌省內(nèi)民航干支機場，構建“一盤棋建設、一張網(wǎng)運營、一體化發(fā)展”管理格局，下轄一客一貨“雙樞紐”及5家支線機場?，F(xiàn)以A集團模擬設立公募REITs產(chǎn)品。

（一）REITs資產(chǎn)的選取建議

A機場集團下轄的7家機場中，干線客運B機場為其核心機場，是A機場集團的資產(chǎn)、利潤和現(xiàn)金流主要貢獻方。但因公募REITs將出售份額給投資者，且未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%，對于B機場而言，近年使用銀行信貸資金的成本相對較低，不存在融資難、融資貴的問題，并且基礎建設項目現(xiàn)金流情況較好，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不建議將優(yōu)質(zhì)的B機場發(fā)行公募REITs，將部分收益讓渡給社會投資者。

結合公募REITs發(fā)行要求，建議在A機場集團下轄的支線機場中，選取運行時間超過3年，且近三年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均在2000萬元～4000萬元的C機場作為發(fā)行公募REITs的首批資產(chǎn)。

（二）C機場發(fā)行公募REITs的注意事項

1.資產(chǎn)估值與公募REITs定價。根據(jù)監(jiān)管要求，基礎設施項目評估機構以100%收益法（現(xiàn)金流折現(xiàn)）作為項目評估的主要估價方法。按照與資產(chǎn)相關的未來現(xiàn)金流按照一定折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，得到現(xiàn)值作為資產(chǎn)的評估值。假設C機場每年可分配現(xiàn)金流平均為4500萬元，按照折現(xiàn)率6%，年限40年測算，資產(chǎn)評估值為67708萬元。其余情形如表1所示。

表1 B機場估值測算表

資產(chǎn)估值主要取決于每年可供分配的現(xiàn)金流，需由專業(yè)第三方評估機構詳細對收支數(shù)據(jù)進行測算（包括各類民航發(fā)展基金和政府補助），該資產(chǎn)估值可能高于或低于資產(chǎn)賬面價值。

若A機場集團后續(xù)擬持股51%，且資產(chǎn)未溢價發(fā)行，以第一種情形舉例，可獲得67708萬元，再認購51%的股權，凈得到現(xiàn)金為33177萬元（實際發(fā)行募集資金按投資者認購情況確定，未考慮溢價發(fā)行）。

2.發(fā)行需得到全體股東同意。該機場實際股東包含當?shù)卣?，預計當?shù)卣畬⒁竽技Y金部分用于當?shù)仨椖拷ㄔO。

3.發(fā)行資產(chǎn)需辦理產(chǎn)權證書。機場用地均需辦理土地證，房屋和航站樓需辦理不動產(chǎn)證書，C機場部分資產(chǎn)未辦理所有權證。

4.組建項目公司。根據(jù)目前基礎設施REITs交易結構要求，需要原始權益人將持有入池資產(chǎn)項目公司的股權轉讓予公募REITs。例如，項目公司還持有其他資產(chǎn)，為保證不影響項目公司其他非入池資產(chǎn)的正常運營，應考慮通過資產(chǎn)重組實現(xiàn)干凈的項目公司持有入池資產(chǎn)。

5.運營管理。項目公司僅保留REITs相關資產(chǎn)所有權和收益權，具體資產(chǎn)的經(jīng)營管理，包括人員及運維等，可由A機場集團或A機場集團下屬子公司負責，并由項目公司支付運維費用給集團或下屬子公司。在實際操作過程中，為保障REITs資產(chǎn)較好的分派率，航站樓、飛行區(qū)、物流園區(qū)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被剝離后的機場保障必備但收益情況較差的資產(chǎn)、人員及相關運營成本費用，預計仍需要A機場集團自行承擔。

6.后續(xù)擴募。C機場公募REITs如能成功發(fā)行，則A機場集團將取得一個新的權益融資平臺，REITs注入的資金可以用于培育其他較為優(yōu)質(zhì)的支線機場，等其他支線機場運營狀態(tài)較好滿足監(jiān)管要求后，繼續(xù)注入公募REITs中，實現(xiàn)良性循環(huán)。

三、相關對策建議

截至目前，我國還未有成功發(fā)行的機場業(yè)公募REITs產(chǎn)品。未來，我國機場業(yè)一定會走上公募REITs舞臺，為此，建議持續(xù)提高項目審批效率、加強投資者保護、出臺配套立法、優(yōu)化擴募并購制度。

一是優(yōu)化公募REITs發(fā)行審核流程，提高項目審批效率。一方面，為加快推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行，建議進一步優(yōu)化試點項目推薦程序、審核程序，統(tǒng)一審核理念、簡化審核程序、優(yōu)化注冊流程等。另一方面，對于機場等國有企業(yè)因歷史問題帶來的產(chǎn)權證照問題，由地方政府牽頭、多部門協(xié)同，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)完善相關手續(xù)或提供相關背書資料，幫助優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盡快走向市場。

二是完善公募REITs產(chǎn)品及治理結構，加強投資者保護。充分發(fā)揮項目資產(chǎn)原始權益人的資產(chǎn)經(jīng)營能力及基金管理人的資本運作能力，考慮允許原始權益人適當參與REITs基金管理，使原始權益人和基金管理人互相制約、監(jiān)督，進一步提高運營效能。同時，需在治理結構的設置上，考慮加強對原始權益人的約束，保障外部投資者的權益[3]。

三是推動制定REITs專項立法以及稅收豁免等配套制度。一方面，建議推動制定符合我國國情的、專業(yè)、專項法律體系，以破解REITs法律相關政策難題，規(guī)范公募REITs全流程行為。另一方面，優(yōu)化公募REITs相關稅收制度，降低REITs經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負，降低項目成本，促進REITs健康發(fā)展。

四是探索研究優(yōu)化擴募并購制度，進一步促進市場化發(fā)展。考慮在條件成熟的情況下，探索逐步優(yōu)化REITs項目推薦程序，不斷完善REITs擴募并購非關聯(lián)方的主體條件等要求。

四、結語

公募REITs產(chǎn)品為我國機場建設、運營的資金供給提出了新的解決方案，能優(yōu)化企業(yè)資本結構，有效解決機場建設投資規(guī)模大、權益資本緊張、投資回收期長等問題。探索搭建高質(zhì)量機場公募REITs平臺，將對下一階段國家基礎設施建設產(chǎn)生深遠影響。