孫利利

摘要：改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要促進(jìn)力量發(fā)揮著壓艙石的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也一直為各界關(guān)注。近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格，政策不斷調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，金融環(huán)境趨緊，融資難度加大，資金成本也在上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的壓力。在此背景下，財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)理念為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)新的思路，即以財(cái)務(wù)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)改善，幫助企業(yè)更好地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。文章旨在探討財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)視角下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及管理過程中出現(xiàn)的問題提供解決思路，以期為廣大房地產(chǎn)企業(yè)增加組織活力，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)方法，從而快速走出低谷期，重新獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提供一些思路。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；成本管理

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)因其資金密集型和人力資源密集型的行業(yè)屬性，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要蓄水池和增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力之一。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的供需變化、國(guó)家政策的調(diào)控以及企業(yè)自身的管理問題，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)高、債務(wù)重，很多房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，市值萬億的房地產(chǎn)企業(yè)陷入現(xiàn)金流危機(jī)甚至退市的情況也時(shí)有發(fā)生，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈。隨著國(guó)家確定“房住不炒”和保交付的大基調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)更加艱巨。如何通過有效地開展財(cái)務(wù)管理提高企業(yè)效益、降低風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理又一次引起了市場(chǎng)和學(xué)界的討論。在現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理理論和財(cái)務(wù)管理工具的支撐下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理完全可以進(jìn)行進(jìn)一步的改革，在資金管理、成本管理、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等方面取得更好的表現(xiàn)，而財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)理念為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)新的思路。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行全面掌控和合理規(guī)劃，避免資金閑置和浪費(fèi)，提高資金利用效率。同時(shí)，財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)還可以建立全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，及時(shí)識(shí)別和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立符合企業(yè)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)組織架構(gòu)，提高組織協(xié)同效率。通過財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以提高資金利用效率、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)整體價(jià)值，使其經(jīng)營(yíng)管理更加穩(wěn)健，在市場(chǎng)中獲得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)的相關(guān)概念要點(diǎn)

（一）基本思路

財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)是一種全面的財(cái)務(wù)管理思路和方法，旨在提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率、降低成本、提高效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)在企業(yè)中的運(yùn)行基本思路具體如下：

一是實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，需要各個(gè)部門的協(xié)同配合，將財(cái)務(wù)管理和企業(yè)的業(yè)務(wù)管理相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體效益的最大化。業(yè)財(cái)融合能夠在財(cái)務(wù)管理方向更加清晰和高效地反映業(yè)務(wù)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，這也是當(dāng)下財(cái)務(wù)管理工作的基本需求之一；二是整合企業(yè)內(nèi)外資源。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要對(duì)企業(yè)內(nèi)外的資源進(jìn)行整合，包括政策、資金、人力、權(quán)限等方面的資源。通過整合這些資源，可以提高企業(yè)的決策速度、運(yùn)營(yíng)效率，降低成本，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置；三是優(yōu)化財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)流程。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行整合優(yōu)化，剔除無效的流程，縮短決策鏈條，提高準(zhǔn)確性和工作效率；四是統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑提高運(yùn)營(yíng)效率。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)行提升，通過設(shè)立項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)測(cè)算系統(tǒng)統(tǒng)一財(cái)務(wù)與各業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)口徑，產(chǎn)生共頻，實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，從而提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率；五是增收節(jié)支。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要貫穿項(xiàng)目全周期，通過設(shè)計(jì)方案和不同階段目標(biāo)成本的優(yōu)化，擴(kuò)大銷售貨值，降低成本費(fèi)用，從而推動(dòng)項(xiàng)目效益最大化。六是建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管理體系。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要建立全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)管理體系，通過跟蹤、預(yù)警、評(píng)估、防范措施等方法，及時(shí)識(shí)別和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）管理要點(diǎn)

財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)是一種綜合性的財(cái)務(wù)管理方法，需要加強(qiáng)對(duì)資金、預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)、績(jī)效、信息化和人才等方面的管理，從而提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率、降低成本、提高效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。運(yùn)用財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)管理方法，企業(yè)需要注意以下方面的關(guān)鍵點(diǎn)。

一是資金管理。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要加強(qiáng)對(duì)資金的管理，包括資金的調(diào)度、籌集、盤活、投資和運(yùn)營(yíng)等。要嚴(yán)格控制資金流向，確保資金的安全和高效利用；同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用，提高資金收益。二是預(yù)算管理。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要加強(qiáng)預(yù)算管理，合理制定財(cái)務(wù)預(yù)算，明確預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和收支范圍；同時(shí)，要對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、分析和滾動(dòng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化預(yù)算方案。三是風(fēng)險(xiǎn)管理。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等。要建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警，防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是信息化建設(shè)。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要加強(qiáng)信息化建設(shè)，采用項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)測(cè)算系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息共享和協(xié)同辦公；同時(shí)，要加強(qiáng)信息安全，保障財(cái)務(wù)信息的安全、穩(wěn)定和保密。五是人才管理。財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)需要加強(qiáng)對(duì)人才的管理，建立專業(yè)的懂業(yè)務(wù)懂運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)和培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才；同時(shí)，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高團(tuán)隊(duì)協(xié)作和溝通能力。

三、財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)三大工具在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)的“兩書一表”三大工具是長(zhǎng)遠(yuǎn)與近期的結(jié)合，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書涵蓋項(xiàng)目全周期，一般覆蓋三年以上；全面預(yù)算書是項(xiàng)目全周期截取的一個(gè)自然年度；而資金計(jì)劃表是對(duì)全面預(yù)算書的月度滾動(dòng)分解。這三大工具是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)的必備工具。

（一）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

首先，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。通過對(duì)項(xiàng)目的投資、收益、成本、風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行全面分析和考慮，可以制定出合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供有力支持。

其次，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)的資金籌劃方案。資金籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容之一，而項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可以通過對(duì)項(xiàng)目的資金需求、流入流出等方面進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，制定出科學(xué)的資金籌劃方案，保證企業(yè)的資金運(yùn)作得以順暢進(jìn)行。

最后，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面的績(jī)效評(píng)估。通過對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)率、成本效益、市場(chǎng)占有率等方面進(jìn)行評(píng)估，可以全面了解項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，提高企業(yè)的績(jī)效水平。

（二）全面預(yù)算書在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

一是進(jìn)行資金規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要大量的資金，全面預(yù)算可以幫助企業(yè)進(jìn)行資金規(guī)劃，預(yù)測(cè)一定期間內(nèi)的資金需求，并制定相應(yīng)的融資計(jì)劃，確保資金的充足和高效利用。

二是做好成本控制。全面預(yù)算可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)一定期間內(nèi)的成本支出情況，根據(jù)“以收定支”的原則制定相應(yīng)的成本控制方案，從全局出發(fā)降低企業(yè)成本，提高盈利能力。

三是輔助進(jìn)行資源管理。通過全面預(yù)算的編制，房地產(chǎn)企業(yè)可以更加全面地審視企業(yè)資源情況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行資源管理，預(yù)測(cè)某段時(shí)期或者某個(gè)項(xiàng)目的資源需求，并制定相應(yīng)的資源調(diào)配方案，一盤一策，確保資源的合理配置和高效利用。

四是幫助企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。全面預(yù)算可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)情況梳理，預(yù)測(cè)企業(yè)當(dāng)下和未來一段時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法和預(yù)案，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）資金計(jì)劃表在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

第一，合理規(guī)劃資金使用，平衡現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)一般以“以收定支”的原則控制各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出，根據(jù)未來3～6個(gè)月的銷售回款，按照年度預(yù)算的支付比例動(dòng)態(tài)控制未來3～6月的支付可以更好地平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流，指導(dǎo)工程業(yè)務(wù)線的工作開展，提高自有資金回報(bào)率。

第二，全面績(jī)效評(píng)估，提升資金管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，且每個(gè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度都有著相應(yīng)的要求，因此，資金管理效率對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的正面作用十分明顯，資金計(jì)劃可以幫助企業(yè)進(jìn)行全面的績(jī)效評(píng)估，包括資金使用效率和財(cái)務(wù)收益等。企業(yè)可以通過資金計(jì)劃，及時(shí)了解自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)效益，從而制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和經(jīng)營(yíng)效益。

四、財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)視角下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大，融資渠道窄成本高

一是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)大。一線城市地貨比一般在50%以上，投資峰值奇高，需要大量的資金來支持項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，但是資金的籌集和盤活往往面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，需要大量的前期投入，資金回收周期較長(zhǎng)；另一方面，市場(chǎng)變化和政策調(diào)整等因素都可能對(duì)項(xiàng)目的銷售去化和資金盤活回收造成影響，從而增大資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

二是融資渠道窄成本高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)較窄，主要依靠銀行開發(fā)貸和公司債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，高周轉(zhuǎn)模式下的房企會(huì)追求高杠桿，啟用前端融資、前前端融資和股權(quán)融資，這類融資成本一般要求在12%以上，融資成本高。

（二）財(cái)務(wù)透明度不高

一是財(cái)務(wù)信息公開程度不高。因財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的保密性和部門間的壁壘，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)部門難以了解項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，無法在行業(yè)下行期開展以銷定產(chǎn)類的財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)。

二是財(cái)務(wù)信息披露不及時(shí)。運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的口徑不一致，比如全口徑或權(quán)益口徑等差異，互相之間核對(duì)數(shù)據(jù)的時(shí)間花費(fèi)導(dǎo)致信息披露不及時(shí)。

（三）市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題

一是銷售與回款風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化，從而影響企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)和收入。當(dāng)市場(chǎng)需求下降時(shí)，企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)和回款情況也會(huì)受到影響，可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺、資金鏈斷裂等問題。

二是資金成本風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)波動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致資金成本的上升，從而增加企業(yè)的融資成本和財(cái)務(wù)成本。當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，企業(yè)的融資成本也會(huì)隨之上升，從而導(dǎo)致企業(yè)的融資難度增加，融資成本上升，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

三是土地價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備是企業(yè)的重要資產(chǎn)之一，而土地價(jià)格的波動(dòng)可能會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生重要影響。當(dāng)土地價(jià)格下跌時(shí)，企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到影響，可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)損失，進(jìn)一步影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和信用評(píng)級(jí)，使企業(yè)的融資能力下降，影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行。

（四）成本管理難度較大

一是成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，包括土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、稅費(fèi)成本等多個(gè)方面，其中每個(gè)方面都有著不同的成本構(gòu)成和計(jì)算方法，這給成本管理帶來了較大的難度。

二是成本控制困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，需要大量的前期投入，資金回收周期較長(zhǎng)，因此成本控制較為困難。同時(shí)，市場(chǎng)變化和政策調(diào)整等因素都可能對(duì)項(xiàng)目的成本造成影響，從而導(dǎo)致成本控制難度加大。

三是成本分?jǐn)偛痪?。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售過程中，不同的成本項(xiàng)目往往分?jǐn)偛痪?，部分成本?xiàng)目可能需要在項(xiàng)目前期投入大量的資金，而其他成本項(xiàng)目則可能需要在項(xiàng)目后期才能得到回報(bào)，這給成本管理帶來了一定的難度。

（五）風(fēng)險(xiǎn)管理體系效用不足

一是風(fēng)險(xiǎn)管理體系不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系往往較為單一，只關(guān)注運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)逾期風(fēng)險(xiǎn)，缺少全面性和系統(tǒng)性。企業(yè)應(yīng)該建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理框架，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管控、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等方面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的全面管理。

二是風(fēng)險(xiǎn)管理措施不夠有效。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施往往只是停留在表面，缺少深入的分析和應(yīng)對(duì)措施。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)估，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和影響程度。

三是風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏協(xié)同性。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理往往是各個(gè)部門獨(dú)立開展的，缺乏協(xié)同性。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)各部門之間的溝通和協(xié)作，形成風(fēng)險(xiǎn)管理的整體合力，從而提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效果。

五、運(yùn)用財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)三大工具解決上述問題的策略

（一）善用資金計(jì)劃，優(yōu)化資金鏈問題

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外界資金的依賴是根植于其行業(yè)特性的基因，因此拓寬其融資渠道，降低融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)改善資金鏈，獲取更高的效益的有效方法之一，善用資金計(jì)劃、優(yōu)化資金鏈問題是房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的策略，具體而言，可以從以下方面入手。

一是建立滾動(dòng)的資金計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立滾動(dòng)的資金計(jì)劃，根據(jù)“以收定支”的原則控制各類成本費(fèi)用的支付上限，平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流，從而降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，根據(jù)銷售監(jiān)管政策滿足要求的款項(xiàng)優(yōu)先從監(jiān)管賬戶資金兌付，并及時(shí)動(dòng)態(tài)盤活監(jiān)管賬戶資金，以提高資金周轉(zhuǎn)。

二是全盤全維度設(shè)置項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金計(jì)劃。房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)資金計(jì)劃只關(guān)注銷售回款和工程款兌付兩個(gè)大項(xiàng)，但財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)要求在以項(xiàng)目為單位盤點(diǎn)存量貨值、應(yīng)收未回款、賬戶余額、貸款余額的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)未來3～6個(gè)月的銷售回款、貸款歸還或新增、工程款兌付、稅費(fèi)和銷管費(fèi)用兌付、財(cái)務(wù)利息支付等維度后的資金余額情況，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐匿N售監(jiān)管政策和工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，盤活監(jiān)管賬戶資金，最后持續(xù)關(guān)注一般賬戶的可動(dòng)用資金余額變化。

三是優(yōu)化資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過戰(zhàn)略總包在各項(xiàng)目間平衡工程款支付以達(dá)到監(jiān)管賬戶資金的最大化利用，優(yōu)化資金管理，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好全面預(yù)算管理，提升財(cái)務(wù)透明度和拓寬融資渠道

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立全面的預(yù)算管理體系，包括預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控和評(píng)估等環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目的資金使用符合預(yù)算計(jì)劃，避免資金挪用和浪費(fèi)等問題。

二是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可以通過動(dòng)態(tài)更新的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金計(jì)劃，尋找與年初預(yù)算目標(biāo)的差異，反饋給銷售端、成本端、工程端、費(fèi)控端等業(yè)務(wù)部門，以“一期一會(huì)”的形式開展復(fù)盤和對(duì)策會(huì)議。

三是拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極拓寬融資渠道，探索新的融資方式。例如，可以通過私募債、股權(quán)融資、供應(yīng)鏈融資、ABS等方式拓寬融資渠道，降低融資成本，提高融資效率。此外，可以加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的合作，獲取更多的融資資源。

四是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該利用信息化系統(tǒng)，建立項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)測(cè)算系統(tǒng)，讓組織上下和橫向各部門聚焦一套系統(tǒng)，各司其職，在不同的業(yè)務(wù)模塊填列數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)整合，以此統(tǒng)一財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)口徑，提高財(cái)務(wù)信息的透明度，打破部門間的壁壘，增加協(xié)同效率。

（三）合理使用項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力

對(duì)于單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，來自市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是不可控的，而且受限于房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)建設(shè)周期，房地產(chǎn)企業(yè)也難以就市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出方向性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，因此，修煉好內(nèi)容、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下方面入手，提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力：

一是以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書為操盤寶典。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書是企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的重要依據(jù)，其包含項(xiàng)目的投資規(guī)模、開發(fā)周期、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等重要內(nèi)容。企業(yè)可以通過合理使用項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書，制定合理的項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，從而降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。

二是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的核心是項(xiàng)目現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書從規(guī)劃設(shè)計(jì)、節(jié)點(diǎn)排布、銷售回款、融資安排、進(jìn)度支付、稅務(wù)清算等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終都為了最大化改善項(xiàng)目全周期的現(xiàn)金流，盡量做到“多收少支、早收緩支”，實(shí)現(xiàn)“頭小背厚尾巴粗”的豹形現(xiàn)金流折線圖。

三是加強(qiáng)部門之間的協(xié)同和溝通。市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響是綜合性的，需要各個(gè)部門之間的協(xié)同和溝通來應(yīng)對(duì)。因此，企業(yè)可以加強(qiáng)部門之間的協(xié)同和溝通，建立跨部門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）做好項(xiàng)目規(guī)劃，控制項(xiàng)目成本

成本是直接關(guān)乎企業(yè)利潤(rùn)的因素，成本管理也向來是各個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重頭戲之一，但是房地產(chǎn)企業(yè)受限于其項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)地點(diǎn)分散、資金往來繁雜等因素，在成本管理上的難度較高。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，做好項(xiàng)目規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)控制項(xiàng)目成本的有效手段。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行以下工作來做好項(xiàng)目規(guī)劃：

一是做好項(xiàng)目前期計(jì)劃。在項(xiàng)目開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)要做好詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃，制定合理的項(xiàng)目預(yù)算和成本控制計(jì)劃。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、時(shí)間安排、投資規(guī)模、資金來源、成本構(gòu)成等方面，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行和成本的有效控制。

二是控制項(xiàng)目成本。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，要根據(jù)合約規(guī)劃加強(qiáng)成本控制，制定科學(xué)合理的成本控制計(jì)劃，確保項(xiàng)目成本不超預(yù)算。要對(duì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本超支問題，同時(shí)要加強(qiáng)成本核算和監(jiān)控，確保成本的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。

三是優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)來降低成本管理難度。要加強(qiáng)與供應(yīng)商的合作，利用集采平臺(tái)降低原材料和設(shè)備的采購(gòu)成本，提高采購(gòu)效率和質(zhì)量。同時(shí)，要降低用工成本，提高員工的工作效率和生產(chǎn)力，降低人工成本。

四是加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的成本風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種成本超支風(fēng)險(xiǎn)、無效成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本風(fēng)險(xiǎn)問題，避免成本風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（五）完善財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)過程中，資金往來較為頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更多的是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，要控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，完善財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)是有效的路徑之一，這有助于房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取以下措施：

一是成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)。由法務(wù)風(fēng)控中心牽頭，成立涵蓋投資、財(cái)務(wù)、行政、營(yíng)銷、招采等部門的風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，專人負(fù)責(zé)收集各經(jīng)營(yíng)組織的各類風(fēng)險(xiǎn)，每一條風(fēng)險(xiǎn)設(shè)立專門的編碼和責(zé)任人，持續(xù)跟蹤直到銷項(xiàng)。

二是建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、管控和應(yīng)對(duì)等方面。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略和措施。同時(shí)，對(duì)關(guān)鍵的印鑒章設(shè)置完善的管理方式：比如：設(shè)立機(jī)要員，對(duì)所有法人單位的公章進(jìn)行專崗管理；建立印章系統(tǒng)，只有滿足流程審批的文件才能在機(jī)要員人臉識(shí)別和視頻拍攝下用??；銀行制作盤、復(fù)核盤、審批盤分立；法人章、財(cái)務(wù)章分人保管等。

三是加強(qiáng)部門之間的協(xié)同和溝通。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)部門之間的協(xié)同和溝通，形成風(fēng)險(xiǎn)管理的整體合力。通過風(fēng)控系統(tǒng)和流程抄送的形式進(jìn)一步建立跨部門的信息共享機(jī)制和溝通渠道，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的協(xié)同作戰(zhàn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效果。

四是做好財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)管控合作非操盤項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在規(guī)模優(yōu)先的行業(yè)增長(zhǎng)方式下，幾家房企合作操盤的項(xiàng)目越來越多，但隨著行業(yè)進(jìn)入下行期，很多合作方由于流動(dòng)性不足會(huì)不擇手段地挪用合作項(xiàng)目資金，做好財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)，提高合作非操盤項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，做到印鑒章共管，防范違背合作協(xié)議的資金挪用風(fēng)險(xiǎn)也是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要一環(huán)。

六、結(jié)語(yǔ)

在財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)視角下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系可以進(jìn)一步完善，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)也可以得到有效的預(yù)警控制和妥善應(yīng)對(duì)。運(yùn)用好財(cái)務(wù)大運(yùn)營(yíng)思路和管理工具，能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化其財(cái)務(wù)管理能力和經(jīng)營(yíng)能力。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該銳意進(jìn)取，加速改革，采用更加科學(xué)有效的方法來增加組織活力，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)方法，從而快速走出低谷期，重新獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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