鄺欣儀

因為房地產(chǎn)是一個高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，所以近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速發(fā)展的過程中，也面臨著資金回籠和成本失控等方面的風(fēng)險。要想對這些風(fēng)險進(jìn)行有效的防范和控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自己的內(nèi)部財務(wù)管理，把會計制度作為自己的運(yùn)營準(zhǔn)則，在企業(yè)內(nèi)部控制中遵循法律法規(guī)的整體性、動態(tài)性、適應(yīng)性等原則，構(gòu)建和完善內(nèi)部控制體系，從而對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效管控。本文基于財務(wù)管理視角，剖析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中出現(xiàn)的問題，并提出相應(yīng)解決對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益提供參考。

伴隨著社會的進(jìn)步，人民的生活質(zhì)量不斷提升，對房地產(chǎn)的需求量也越來越大，這推動房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場面臨的金融風(fēng)險越來越大。因此，政府在房地產(chǎn)市場上的宏觀調(diào)控也越來越嚴(yán)格，尤其近年來，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)市場不再以高價出售房產(chǎn)，而是進(jìn)入“微利時代”。因此，在財務(wù)管理角度下，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對開發(fā)項目的運(yùn)營管理，尤其要對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，構(gòu)建行之有效的企業(yè)內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的市場競爭能力，并向高效率和多創(chuàng)新發(fā)展，這是今后房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的必要途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度概述

（一）內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制主要是企業(yè)為更好地實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，在發(fā)展過程中，對各種經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行控制和約束，從而確保企業(yè)進(jìn)行的各項經(jīng)濟(jì)活動所起到的作用符合其經(jīng)營目標(biāo)而進(jìn)行的一系列舉措。內(nèi)部控制目標(biāo)在于改進(jìn)企業(yè)運(yùn)作中存在的問題，促進(jìn)企業(yè)迅速發(fā)展。伴隨時代發(fā)展，內(nèi)部控制已經(jīng)漸漸變成現(xiàn)代企業(yè)管理必不可少的手段。只有在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，將內(nèi)部控制的最大效應(yīng)發(fā)揮出來，才能使企業(yè)更好地與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，并緊跟市場發(fā)展趨勢而不被淘汰。所以，內(nèi)部控制是確保企業(yè)正常運(yùn)行的必要工具，也是企業(yè)不斷發(fā)展、不斷進(jìn)步的強(qiáng)大力量之源，對于完善我國企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)有著重要的實際意義。房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖（見圖1）。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖

（二）財務(wù)管理視角下的企業(yè)內(nèi)部控制原則

為了更好提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須要適應(yīng)時代發(fā)展趨勢，并與現(xiàn)代企業(yè)的管理理念相結(jié)合，在企業(yè)管理中展開內(nèi)部控制，并確保內(nèi)部控制與財務(wù)管理目標(biāo)相一致。在此過程中，應(yīng)遵守如下幾項關(guān)鍵的原則：

1.合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營時，必須遵守國家所制定的有關(guān)法律法規(guī)，并主動接受有關(guān)部門監(jiān)管，在法律許可的范圍內(nèi)開展經(jīng)濟(jì)活動。

2.整體性原則。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時，要對其流程的全面性和系統(tǒng)性進(jìn)行充分考量，并確保內(nèi)部控制能夠有效貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程，從而使得財務(wù)管理的每個方面和環(huán)節(jié)都能做到有章可循。

3.成本收益原則。成本收益原則要求房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制流程設(shè)計中，保持內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益的平衡，在對利潤進(jìn)行考量時，更要將某些隱性影響因素納入其中，從多個層面和多個角度對可能造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生改變的內(nèi)容進(jìn)行分析。

4.動態(tài)性原則。因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的結(jié)果通常要經(jīng)過實際工作來驗證，而且，內(nèi)部控制的實際環(huán)境是一個動態(tài)的發(fā)展過程，并且還存在著一些不確定的情況，這就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)在實施內(nèi)部控制時，必須要將外部的影響因素納入考量，并在某種程度上對原有的內(nèi)部控制制度進(jìn)行改進(jìn)。

（三）內(nèi)部控制的主要目標(biāo)

1.實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展策略

企業(yè)發(fā)展策略就是將短期利益和長期利益相結(jié)合。企業(yè)在經(jīng)營中要基于策略發(fā)展，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。如今管理者應(yīng)該對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展策略進(jìn)行全面思考，同時也要重視企業(yè)的生存優(yōu)勢。企業(yè)內(nèi)控管理活動是企業(yè)經(jīng)營管理活動的重要組成部分，因此，企業(yè)內(nèi)部控制管理的核心是發(fā)展策略與發(fā)展目標(biāo)，也是企業(yè)改善內(nèi)部控制的關(guān)鍵。

2.改善經(jīng)營效益

如何有效地改善企業(yè)的運(yùn)作狀況，提升企業(yè)的經(jīng)營效能，是企業(yè)與管理層要共同思考的問題。內(nèi)部控制目標(biāo)可以影響企業(yè)經(jīng)營效率和效果，所以，企業(yè)應(yīng)該對內(nèi)部控制體系展開科學(xué)的管理，并建立合理的內(nèi)控制度，從而讓企業(yè)在激烈的競爭中不被市場淘汰。

3.強(qiáng)調(diào)會計報表和有關(guān)資料的真實性和完整性

企業(yè)的財務(wù)報告可以為企業(yè)提供精確、可靠的數(shù)據(jù)，其中有債權(quán)人、投資者和其他使用者的投資、決策和信貸等信息。企業(yè)的財務(wù)信息一旦失真，甚至出現(xiàn)造假的現(xiàn)象，都會對企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生極其不利的影響。所以，保障企業(yè)財務(wù)報表和會計相關(guān)信息的準(zhǔn)確、真實，是企業(yè)內(nèi)部控制的重要目標(biāo)。

4.經(jīng)營的合法性

在企業(yè)開展經(jīng)營活動時，要遵循國家的法律法規(guī)，遵守國家稅務(wù)、市場定價、國際貿(mào)易準(zhǔn)則等。合法經(jīng)營是減少企業(yè)風(fēng)險的主要保障，企業(yè)只有在經(jīng)營活動符合法律和法規(guī)的前提下，才不會被整個社會所拋棄。因此，企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的構(gòu)建是保證所有部門有效運(yùn)行的先決條件。

5.對財產(chǎn)安全性進(jìn)行管理

財產(chǎn)是一家企業(yè)產(chǎn)生利潤的來源，也是一家企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)和運(yùn)作的依據(jù)。企業(yè)財產(chǎn)的完整與安全是企業(yè)財產(chǎn)得以保全并增值的先決條件。企業(yè)的內(nèi)部管理既是企業(yè)財產(chǎn)的保證，又可以推動企業(yè)財產(chǎn)的價值創(chuàng)造。這就需要管理人員按照自己的會計職業(yè)道德和會計準(zhǔn)則，進(jìn)行嚴(yán)密的會計核算與監(jiān)管。與此同時，企業(yè)還應(yīng)制定一系列完善的規(guī)章制度，對企業(yè)財產(chǎn)進(jìn)行控制、管理與評估，以保證企業(yè)財產(chǎn)的完整與安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財務(wù)風(fēng)險

（一）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資需要大量資本，并且要長期占有，從而給企業(yè)帶來了很大的風(fēng)險。最近幾年，為了改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，減輕房屋供給的結(jié)構(gòu)性問題，國家制定了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵和支持經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。但是，在目前這種錯綜復(fù)雜的市場情況下，如果因為前期的市場調(diào)查不足或者信息獲得不完整等因素，而造成一些錯誤的投資決定，就很容易給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投資、高風(fēng)險、高貸款等特點(diǎn)。因此，如何利用財務(wù)杠桿，選擇最優(yōu)的融資方案，規(guī)避和減少融資所帶來的償債風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的一個重要內(nèi)容。

（三）回款風(fēng)險

在目前市場融資緊張的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)能否及時收回已預(yù)售項目的款項，將直接關(guān)系到企業(yè)的現(xiàn)金流。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資質(zhì)量既體現(xiàn)出所處的市場環(huán)境，同時也是減少融資費(fèi)用的重要手段。一般來說，在商品房銷售過程中，由于結(jié)算方式和信用政策等方面的原因，往往會使得房地產(chǎn)項目出現(xiàn)一些問題，比如，結(jié)算方式，信用政策等，使得回款問題難以得到解決。所以，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，最重要的就是加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，加快資金流轉(zhuǎn)。

（四）費(fèi)用超出可控范圍的風(fēng)險

在長期發(fā)展過程中，伴隨地價和資本運(yùn)營費(fèi)用的不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)的建造費(fèi)用也在不斷上升。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，如果開發(fā)商不能有效地提升房價以達(dá)到收支平衡，那么，開發(fā)商的利潤將會發(fā)生劇烈起伏，從而影響到企業(yè)的市場競爭。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制，是企業(yè)獲得良好發(fā)展和核心競爭力的關(guān)鍵，也是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的一個重要抓手。

三、財務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)部控制制度的措施

（一）建立健全資金流動政策和決策體系

房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，而且回報周期較長。很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中均出現(xiàn)了一些共性問題，例如，過分強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展，而忽視了企業(yè)現(xiàn)金流；對高收益的項目重視，對高債務(wù)的項目忽視；過分強(qiáng)調(diào)眼前利益，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展等。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升投資決策的科學(xué)性和合理性，應(yīng)盡可能避免投資失誤，保障企業(yè)資金資產(chǎn)安全，減少財務(wù)風(fēng)險及運(yùn)營風(fēng)險。因此，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，必須要有合理的投資決策機(jī)制，制定合理的投資策略，在進(jìn)行項目可行性研究時，應(yīng)利用科學(xué)的理論、方法和手段，來選擇最好的投資方案，并且制定出一套切實可行的投資規(guī)劃，對每個階段的負(fù)責(zé)人和責(zé)任權(quán)限進(jìn)行詳細(xì)劃分，構(gòu)建出一套完整的授權(quán)及審批程序，對各級審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，對重要投資進(jìn)行集體決策和審議。

（二）加強(qiáng)對各下屬企業(yè)的金融監(jiān)管

基于稅務(wù)、注冊等多個因素的考量，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均通過設(shè)立當(dāng)?shù)氐南聦僮悠髽I(yè)來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并且一般采用集團(tuán)總控股的管理方式，而企業(yè)的經(jīng)營主體是分散在各個地區(qū)的下屬企業(yè)。所以，加強(qiáng)對不動產(chǎn)附屬企業(yè)的金融監(jiān)管顯得尤為重要。因為下屬企業(yè)大多采用項目企業(yè)制，運(yùn)營時間較短，這就造成企業(yè)內(nèi)管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度存在大量缺陷。因此，在財務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制和企業(yè)本部的財務(wù)預(yù)算之間經(jīng)常會有一些不和諧或者是不相適應(yīng)的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要構(gòu)建出財務(wù)監(jiān)督委派制度，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)總部擁有對下屬企業(yè)財務(wù)總監(jiān)的聘用、獎懲、辭退等人事任免權(quán)，并對其進(jìn)行縱向管理，讓子企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)戰(zhàn)略能夠更好地反映出企業(yè)集團(tuán)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）加強(qiáng)財政資金的使用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會，來履行自己的全面預(yù)算管理責(zé)任，構(gòu)建并健全預(yù)算編制工作體系及程序，制定出預(yù)算執(zhí)行情況的考核方法，對部門以及個人都要進(jìn)行預(yù)算評估，以達(dá)到獎罰分明的目的。建立健全動態(tài)調(diào)整型的財務(wù)預(yù)算機(jī)制，對各個開發(fā)項目階段進(jìn)展情況進(jìn)行科學(xué)合理的控制，加速運(yùn)營資金的流轉(zhuǎn)與回籠，提高企業(yè)對資金風(fēng)險的可預(yù)測性和承受力，從而達(dá)到開發(fā)項目資金風(fēng)險承受與資源價值創(chuàng)造的最優(yōu)組合，有效避免資金管理中存在的風(fēng)險。

（四）采取靈活的融資戰(zhàn)略

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式主要有：建筑企業(yè)墊資，證券市場融資，銀行貸款以及回籠銷售資金等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以內(nèi)部和外部環(huán)境的改變和投資需要為依據(jù)，堅持低成本、可得性、穩(wěn)定性原則，建立籌資決策委員會，對資金管理的責(zé)任權(quán)限進(jìn)行清晰界定，將各種籌資方案對企業(yè)未來財務(wù)能力產(chǎn)生的影響進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從而選擇適當(dāng)?shù)呢攧?wù)杠桿，防止由于過度借款而導(dǎo)致的資金壓力，并利用集體決策的方式，防止由于個人偏愛而導(dǎo)致的決策失誤。

（五）打造價格優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本受土地成本、開發(fā)規(guī)模、客戶定位和市場環(huán)境等多個方面的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地和建設(shè)工程費(fèi)用一般約為70%，其管理水平的高低，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的市場競爭力。在投資決策形成后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動遷費(fèi)、契稅等基本已是剛性支出，沒有太大彈性。就建設(shè)項目而言，其造價占總造價的75%～85%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視在開發(fā)過程中的費(fèi)用開支，并在設(shè)計期內(nèi)對工程造價進(jìn)行全面的評價和分析，建立健全合約更改的簽證體系，對合約更改的權(quán)限和批準(zhǔn)流程進(jìn)行詳細(xì)說明，并采用“先確定后執(zhí)行”的方式，對合約更改進(jìn)行有效控制。

（六）制定合理的納稅計劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出中，稅務(wù)費(fèi)用占很大部分。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅收政策的改變給予足夠關(guān)注，健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理體系，加大對稅收政策的學(xué)習(xí)力度，對稅務(wù)規(guī)劃的部門和責(zé)任權(quán)限進(jìn)行明確。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重視財會與稅法的差異，制定財會工作的指導(dǎo)方針，按照法律規(guī)定，制訂合理的稅務(wù)籌劃計劃，提升納稅籌劃的層次，對企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)行合理控制，力爭達(dá)到涉稅零風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

結(jié)語：

總之，在財務(wù)管理下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對于企業(yè)發(fā)展有著不可估量的作用。提高企業(yè)的內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，可以使企業(yè)更好地防范風(fēng)險和提高利潤。所以，在財務(wù)管理視角下，改善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境，完善投資決策機(jī)制，健全風(fēng)險內(nèi)部控制機(jī)制，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長久發(fā)展的必由之路。