劉玉梅

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，因其投資額較大、回收期較長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，因此投資人在項(xiàng)目運(yùn)營過程中對(duì)財(cái)務(wù)管理十分重視。然而，經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，也有不少房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中沒有將全面預(yù)算管理引入其中，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作無法達(dá)到預(yù)期效果。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營中須將全面預(yù)算管理融于財(cái)務(wù)管理，發(fā)揮其最大功效。本文介紹了全面預(yù)算管理的意義，揭示了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理引入財(cái)務(wù)管理存在的問題，有針對(duì)性地提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)策略。希望通過本文的論述為房地產(chǎn)企業(yè)提升全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中的融合度，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供理論借鑒。

一、前言

全面預(yù)算管理不同于其他單項(xiàng)預(yù)算管理，其具有全面性、全員參與性的特征。全面預(yù)算管理應(yīng)用從多角度出發(fā)解決預(yù)算管理存在的各類問題的同時(shí)，也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作獲得新的啟發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作轉(zhuǎn)換思路、轉(zhuǎn)型升級(jí)。實(shí)施全面預(yù)算管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營中發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)方面存在的問題，采取各類措施有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、全面預(yù)算管理應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義

全面預(yù)算管理優(yōu)于其他單項(xiàng)預(yù)算管理之處，在于這是全員共同參與的預(yù)算管理模式。全面預(yù)算管理解決了以往單項(xiàng)預(yù)算僅由財(cái)務(wù)部門人員負(fù)責(zé)，在預(yù)算管理實(shí)施中往往會(huì)出現(xiàn)溝通不暢、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)算管理數(shù)據(jù)間差異較大的問題。全面預(yù)算要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)部門共同參與、共同完成，從而實(shí)現(xiàn)共同參與配置、控制財(cái)務(wù)資源，完成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)提交等工作，使財(cái)務(wù)管理工作更加精細(xì)化、全面化。全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中得到廣泛應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息溝通順暢、明晰資金流向、降低運(yùn)營成本的目的，有助于財(cái)務(wù)管理工作效率的提升、降低財(cái)務(wù)管理工作的難度、促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)的達(dá)成。

（一）加強(qiáng)信息溝通、不斷提升財(cái)務(wù)管理效率

全員參與是全面預(yù)算管理工作的重要特征，能夠使企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)更加緊密。全面預(yù)算管理下的財(cái)務(wù)管理工作，一般以財(cái)務(wù)部門作為橋梁，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成協(xié)同機(jī)制，同時(shí)明確業(yè)務(wù)部門在實(shí)施財(cái)務(wù)管理過程中承擔(dān)的職責(zé)與責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營管理中涉及的各類財(cái)務(wù)信息的匯總、上報(bào)交流、提交實(shí)現(xiàn)了部門間的溝通，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更加清晰、明確，并形成較為高效的內(nèi)部溝通模式。順暢的財(cái)務(wù)信息溝通模式有助于財(cái)務(wù)管理效率的提升。

（二）掌握企業(yè)資金的支出方向，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作簡(jiǎn)單化

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營管理中，全面預(yù)算管理涉及的工作環(huán)節(jié)、工作流程較多，包括了企業(yè)內(nèi)部各部門，還涉及到項(xiàng)目的規(guī)劃、實(shí)施、事后監(jiān)督等幾個(gè)方面。企業(yè)通過對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)、項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)整體情況的控制掌握資金支出的方向。運(yùn)用全面預(yù)算管理工作的職能作用確保項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，還可以反饋項(xiàng)目運(yùn)營狀況及各業(yè)務(wù)部門的工作進(jìn)度。全面預(yù)算管理能夠較為精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題與誤區(qū)，在降低財(cái)務(wù)管理工作風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作簡(jiǎn)單化。

（三）實(shí)現(xiàn)降本增效、拓展財(cái)務(wù)管理職能作用

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營過程中，全面預(yù)算管理為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理創(chuàng)造了條件。企業(yè)通過深入了解各個(gè)環(huán)節(jié)的資金、資源分配及使用情況，可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)支出異常狀況，便于解決資金浪費(fèi)問題。同時(shí)還能夠不斷降低企業(yè)運(yùn)營成本，為開展財(cái)務(wù)管理工作提供抓手。全面預(yù)算管理通過項(xiàng)目事前計(jì)劃、事中控制、事后核算和反饋，進(jìn)一步拓展財(cái)務(wù)管理工作職能。在確保企業(yè)資源充分利用并發(fā)揮其最大經(jīng)濟(jì)效益的前提下，實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

三、全面預(yù)算管理引入財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）全面預(yù)算管理功能發(fā)揮不佳，財(cái)務(wù)管理改進(jìn)效果不理想

全面預(yù)算管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量提升能夠起到顯著的效果，所以許多房地產(chǎn)企業(yè)開始重視全面預(yù)算管理。然而，在全面預(yù)算管理過程中，企業(yè)僅僅注重預(yù)算編制、預(yù)算管理方式與方法，卻忽視了全面預(yù)算管理的執(zhí)行與反饋工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理執(zhí)行過程難以落實(shí)，體現(xiàn)為全面預(yù)算管理落實(shí)情況不明確、不具體、不全面，無法發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理在執(zhí)行中存在的問題，造成全面預(yù)算管理功效發(fā)揮不佳、財(cái)務(wù)管理工作改革效果不理想。

（二）財(cái)務(wù)管理方式過于簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理推進(jìn)緩慢

在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開展須與社會(huì)進(jìn)步、與時(shí)代發(fā)展相適應(yīng)，結(jié)合企業(yè)的自身運(yùn)營特點(diǎn)、項(xiàng)目管理要求逐步更新財(cái)務(wù)管理模式與手段。在有效了解房地產(chǎn)企業(yè)所處市場(chǎng)的經(jīng)營環(huán)境、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的前提下制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)政策。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特征決定了其受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)須在確保自身健康發(fā)展前提下，適時(shí)了解所處市場(chǎng)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)不同階段發(fā)展要求制訂相應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)規(guī)避中、短期風(fēng)險(xiǎn)的目的。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)在其運(yùn)行與發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理方式與手段改進(jìn)程度不夠，管理手段相對(duì)單一。因其自身的財(cái)務(wù)管理意識(shí)較落后，導(dǎo)致很難適應(yīng)外部市場(chǎng)、政策帶來的變化，不能及時(shí)解決全面預(yù)算管理推進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，無法形成符合房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，最終影響財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施。

（三）全面預(yù)算管理控制力亟待提升

全面預(yù)算管理重點(diǎn)在執(zhí)行，在執(zhí)行過程中須格外關(guān)注預(yù)算的控制力問題。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制管理工作不到位，造成全面預(yù)算管理職能無法真正發(fā)揮作用。原因在于一方面企業(yè)財(cái)務(wù)部門更注重財(cái)務(wù)核算工作，資金支出管理多由成本管理部門掌握。如：工程款項(xiàng)的支付、建筑材料采購款項(xiàng)支出，多由工程、成本管理部門負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部門僅是根據(jù)相關(guān)部門的申請(qǐng)，簡(jiǎn)單地審核后執(zhí)行款項(xiàng)支付。因而財(cái)務(wù)部門對(duì)于預(yù)算執(zhí)行的掌控力幾乎為零。另一方面，在全面預(yù)算統(tǒng)計(jì)工作實(shí)施過程中，僅對(duì)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的匯總，缺乏對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理性分析，缺乏科學(xué)性、合理性、全面性審核，導(dǎo)致資金使用不合理。

（四）全面預(yù)算編制缺乏合理性，財(cái)務(wù)管理功效發(fā)揮不充分

預(yù)算編制工作是全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)，影響著全面預(yù)算工作的質(zhì)量。合理的預(yù)算編制能夠促進(jìn)全面預(yù)算管理工作的有效開展。部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制過程中缺乏明確的思路，導(dǎo)致預(yù)算編制準(zhǔn)確性不足。另外，在財(cái)務(wù)核算過程中許多會(huì)計(jì)科目使用不合理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作未能與預(yù)算控制、管理預(yù)算編制相結(jié)合，存在與企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)不相符的問題。上述問題的存在，使預(yù)算編制與實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)展差距較大。如果不能及時(shí)調(diào)整差異、更新預(yù)算編制方法，使得預(yù)算執(zhí)行困難重重，可能最終導(dǎo)致不得不放棄全面預(yù)算管理。

四、全面預(yù)算管理?xiàng)l件下的企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)策略

（一）深入了解全面預(yù)算管理，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理理念

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展過程中，若想確保全面預(yù)算管理發(fā)揮其應(yīng)有的作用，最根本的問題在于了解財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中的作用與地位，從而促使財(cái)務(wù)管理工作隨著全面預(yù)算管理的優(yōu)化而改進(jìn)。通過轉(zhuǎn)變固有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理工作理念，構(gòu)建預(yù)算管理反饋機(jī)制。

首先，企業(yè)應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)有效掌握全面預(yù)算管理工作，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該項(xiàng)工作對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用財(cái)務(wù)思維考慮預(yù)算管理工作中的管控問題，以財(cái)務(wù)專業(yè)角度發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中存在的問題；其次，注重反饋機(jī)制的構(gòu)建。企業(yè)需要提升反饋機(jī)制的構(gòu)建，把實(shí)施全面預(yù)算管理發(fā)現(xiàn)的問題反饋至相關(guān)部門。采取對(duì)標(biāo)、對(duì)表相結(jié)合的方式，了解全面預(yù)算管理的執(zhí)行情況及存在的問題。在轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理理念的基礎(chǔ)上，保證全面預(yù)算管理能夠深入地融合于財(cái)務(wù)管理工作，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（二）豐富財(cái)務(wù)管理手段，提升財(cái)務(wù)管理現(xiàn)代化建設(shè)速度

在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作推進(jìn)過程中，還應(yīng)注重財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)代化管理意識(shí)的轉(zhuǎn)變與提升。在了解企業(yè)變化的同時(shí)，需要提升對(duì)外部環(huán)境變化的敏感性。通過不斷完善全面預(yù)算管理系統(tǒng)逐步更新財(cái)務(wù)管理工作方法，以便在外界環(huán)境出現(xiàn)變化時(shí)能夠保證財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理工作得以快速反應(yīng)、有效應(yīng)對(duì)?？梢?，財(cái)務(wù)管理工作需要向現(xiàn)代化管理機(jī)制轉(zhuǎn)變，完善自身的機(jī)制、制度。

（三）發(fā)揮預(yù)算管理功能，突顯全面預(yù)算優(yōu)勢(shì)

構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，發(fā)揮內(nèi)部控制作用。財(cái)務(wù)管理與全面預(yù)算管理工作的開展，都需要細(xì)化管控內(nèi)容從而突出全面預(yù)算、財(cái)務(wù)管理的管控功能。鑒于此，一方面通過構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，可以通過內(nèi)部控制的實(shí)施查找財(cái)務(wù)管理的缺陷及問題；另一方面，在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，優(yōu)化制度框架，構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，發(fā)揮預(yù)算管理功能。另外，要加強(qiáng)部門間的相互配合，在確保預(yù)算控制管理工作有序開展的前提下，實(shí)現(xiàn)清晰的權(quán)責(zé)劃分，確保全面預(yù)算工作與財(cái)務(wù)管理工作落到實(shí)處。

（四）合理編制全面預(yù)算，突出財(cái)務(wù)管理評(píng)價(jià)功能

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理過程中，需要不斷提升財(cái)務(wù)管理工作的控制力。一方面，企業(yè)編制預(yù)算要本著實(shí)事求是的原則充分考慮企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境與條件，客觀地編制具有執(zhí)行力的預(yù)算計(jì)劃，并為全面預(yù)算的執(zhí)行制訂較為詳細(xì)的計(jì)劃。對(duì)預(yù)算管理實(shí)施過程中產(chǎn)生的各類問題要及時(shí)解決，有效防范瞞報(bào)、謊報(bào)行為的出現(xiàn)。另一方面，需要突出財(cái)務(wù)管理工作的評(píng)價(jià)功能，對(duì)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算控制等工作開展科學(xué)、詳盡的評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果納入績(jī)效考核范圍之內(nèi)，從而突顯全面預(yù)算管理工作的重要作用。

結(jié)語：

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)上、下游幾百個(gè)行業(yè)為財(cái)政收入增長(zhǎng)、解決勞動(dòng)力就業(yè)做出貢獻(xiàn)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)受到政策、市場(chǎng)、行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)等方面的影響，發(fā)展速度受到一定影響，所以必須轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展戰(zhàn)略思維，改變以往對(duì)外不斷開拓市場(chǎng)、大量購置土地資源的外延式發(fā)展模式，實(shí)施提升自身管理、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵式發(fā)展戰(zhàn)略。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)較西方發(fā)達(dá)國家起步較晚、發(fā)展時(shí)間較短，在實(shí)施財(cái)務(wù)管理過程中往往會(huì)出現(xiàn)一些問題，影響了財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)度與質(zhì)量。如果將全面預(yù)算管理融入到財(cái)務(wù)管理工作中，相信會(huì)取得較好的效果。