本文運(yùn)用建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)理論視角，結(jié)合 “物業(yè)五大行”關(guān)于 2023 年上海上半年商辦項(xiàng)目成交情況報(bào)告，揭示醫(yī)療大健康項(xiàng)目在地區(qū)級(jí)商業(yè)園區(qū)的招商案例?！靶缕嫣亍钡囊暯呛汀附ㄖふ猩獭骨?、后道原本并無抗性的要素，成為跨界思維招商的新一輪熱度。

綜述

招商導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目像「拉窗簾」一樣循序漸進(jìn)，評(píng)判和論述點(diǎn)一個(gè)接一個(gè)呈現(xiàn)出完整論述。而恰恰建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)理論也以此工作方法為原點(diǎn)。每個(gè)招商過程都是「嶄新的」，而且開始起步都是「不雅致」和「不連貫」的。信息的多元，表面現(xiàn)象的迷惑，是最初接觸項(xiàng)目都會(huì)有一種迷失。

方法

1、項(xiàng)目選擇擬采用「領(lǐng)結(jié) Bow-Tie」風(fēng)險(xiǎn)管理分析法，對(duì)醫(yī)療大健康項(xiàng)目落位進(jìn)行「直接（間接）原因～事件～直接（間接）結(jié)果」分析，重點(diǎn)以研究婦科醫(yī)院、康養(yǎng)中心及德國(guó) B 品牌透析診療中心等三個(gè)較為成熟的招商項(xiàng)目為案例，得出相關(guān)結(jié)論。

2、結(jié)合上述研究方法、采用以價(jià)值觀為基礎(chǔ)的決策。因?yàn)樵谡勴?xiàng)目涉及較大不確定性，項(xiàng)目客戶方并未能全面承諾病患輕重來源和術(shù)后恢復(fù)情況，對(duì)于重大影響評(píng)估，也會(huì)基于集團(tuán)組織的價(jià)值觀，報(bào)「三重一大」決策會(huì)通過而進(jìn)行的決策。

3、結(jié)合運(yùn)用建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)理論導(dǎo)入研究課題的視角，突出項(xiàng)目落位的綜合考慮和長(zhǎng)足發(fā)展運(yùn)營(yíng)的亮點(diǎn)。

文獻(xiàn)回顧

因時(shí)間和篇幅有限，相關(guān)文獻(xiàn)相關(guān)契合度并不高，總體文獻(xiàn)停留在政府招商局等政策層面，考慮財(cái)政扶持等強(qiáng)心針角度較多，缺乏對(duì)企業(yè)切口的剖析研究和深挖。

案例討論

地區(qū)級(jí)商業(yè)園區(qū) SL 灣（項(xiàng)目名稱）簡(jiǎn)況

森蘭社區(qū)規(guī)劃總面積達(dá)6.01平方公里。利用強(qiáng)大的國(guó)際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，集聚融合各國(guó)生活方式的創(chuàng)新商業(yè)。外高橋集團(tuán)股份規(guī)劃有約75萬方商業(yè)商務(wù)區(qū)。從生態(tài)健康與運(yùn)動(dòng)等方面出發(fā)，規(guī)劃綠化和水域總面積約3.34平方公里，相當(dāng)于近2.5個(gè)世紀(jì)公園；區(qū)域內(nèi)還將打造配套設(shè)施的綠地。國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)教育配套的引進(jìn)，也讓板塊的教育資源成為了另一個(gè)優(yōu)質(zhì)人才的聚合軸心。

對(duì)于地區(qū)級(jí)商業(yè)園區(qū)（中心）的界定：

在最新發(fā)布的《上海市商業(yè)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2022-2035年）》中提出，上海將形成“國(guó)際級(jí)-市級(jí)-地區(qū)級(jí)-社區(qū)級(jí)”4級(jí)商業(yè)中心。

地區(qū)級(jí)商業(yè)中心次于上述市級(jí)中心，指服務(wù)于本區(qū)域及周邊區(qū)域的消費(fèi)人群，以滿足區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動(dòng)等綜合消費(fèi)為主要功能。本次規(guī)劃共確定45個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其中主城區(qū)31個(gè)，主城區(qū)外14個(gè)。本文研究的地區(qū)級(jí)商業(yè)園區(qū) SL 灣在上述規(guī)劃內(nèi)。

SL灣目前已經(jīng)引入的園區(qū)客戶包括：

已入駐企業(yè)包括：某生物技術(shù)公司總部（除研發(fā)實(shí)驗(yàn)室）、某機(jī)械亞洲方案中心總部、湖南某國(guó)企商用智能汽車研發(fā)總部、互聯(lián)網(wǎng)孵化MNC機(jī)構(gòu)、餐飲健身等。醫(yī)療大健康類項(xiàng)目在談包括某康養(yǎng)項(xiàng)目、再生殖中心?？漆t(yī)院、透析中心等。目前尚有空置面積約25000方。

采用「領(lǐng)結(jié) Bow-Tie」風(fēng)險(xiǎn)管理分析法，對(duì)醫(yī)療大健康項(xiàng)目落位進(jìn)行分析：

1.婦科醫(yī)院：

東京 K 女子醫(yī)院上海院（再生殖?？疲┦悄壳皣?guó)內(nèi)唯一一家具有輔助生殖資質(zhì)的外資獨(dú)資醫(yī)院。醫(yī)院嚴(yán)格按照日本總部的醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)，通過優(yōu)化整合輔助生殖一系列相關(guān)技術(shù)和提供一站式貼心的醫(yī)療服務(wù)流程為患者實(shí)現(xiàn)“低藥物費(fèi)用、低副作用、低并發(fā)癥和高卵子利用率、高胚胎質(zhì)量、高舒適度、高成功率”的個(gè)體化治療。

表1、婦科中心項(xiàng)目

直接（間接）原因 事件 直接（間接）結(jié)果

1、上海輔助生殖醫(yī)療環(huán)境稀缺

1.1 人口現(xiàn)狀

1.2 營(yíng)商環(huán)境

1.3 衛(wèi)健委直管（全國(guó)唯一）

1.4 增加營(yíng)業(yè)點(diǎn)流程復(fù)雜（獲批可能性極?。?婦科醫(yī)院自貿(mào)區(qū)外分院

（全國(guó)首家輔助生殖醫(yī)院及社區(qū)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目） 1、服務(wù)范圍

1.1、患者群體

1.2、高品質(zhì)臨床醫(yī)療服務(wù)

1.3、以患者為中心長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)懷

2、浦東新區(qū)市場(chǎng)基礎(chǔ)

2.1、唯一外資牌照（自貿(mào)區(qū)標(biāo)桿）

2.2、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力

2.3、醫(yī)聯(lián)體病人轉(zhuǎn)送機(jī)率高

2.4、東京總院長(zhǎng)專利供給

2.5、自貿(mào)區(qū)專項(xiàng)補(bǔ)貼

2.6、擬租賃物業(yè)得房率低，低效

2.7、自貿(mào)區(qū)內(nèi)物業(yè)保留，持有租金成本翻幾倍增長(zhǎng)

2.8、醫(yī)廢處理裝置占用公共資源 2、服務(wù)理念

2.1、先進(jìn)醫(yī)療管理服務(wù)理念

2.2、國(guó)際化醫(yī)療服務(wù)

2.3、輔助生殖前期病程管理

3、專業(yè)化

3.1、患者選擇

3.2、擴(kuò)大當(dāng)?shù)胤?wù)半徑

3.3、協(xié)助當(dāng)?shù)卦偕翅t(yī)術(shù)水平質(zhì)量提升

4、服務(wù)社區(qū)、企業(yè)愿景、未來外資轉(zhuǎn)民營(yíng)國(guó)內(nèi)獨(dú)資

結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)現(xiàn)：自貿(mào)區(qū)外分院資質(zhì)審批、租金承受、環(huán)境評(píng)估、房屋改造等將成為主要項(xiàng)目引進(jìn)落位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有待進(jìn)一步討論決策。

2.康養(yǎng)中心：

國(guó)資控股并擁有市級(jí)「康養(yǎng)」?fàn)I業(yè)牌照的 2 張，醫(yī)保消費(fèi)，公建民營(yíng)為多，單個(gè)床位要求 45 平，主要面向骨科、腦康復(fù)、腦梗等病員，需要配置 P-CT 和高壓氧艙等設(shè)備。與三甲醫(yī)院醫(yī)聯(lián)體通道順暢。

SL 灣北區(qū)約 12000平方小獨(dú)棟離居民區(qū)較遠(yuǎn)，相距約 1 公里以上，用電等配套符合標(biāo)準(zhǔn)。暫存醫(yī)廢有定點(diǎn)落位，在商務(wù)條件相互妥協(xié)之后，項(xiàng)目選址符合預(yù)期。

結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)現(xiàn)：康養(yǎng)護(hù)理病患群體的選擇、租金承受等將成為主要項(xiàng)目引進(jìn)落位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有待進(jìn)一步討論決策。

3.德國(guó)B品牌透析診療中心：

（1）公司介紹及項(xiàng)目設(shè)想

德國(guó)B公司在中國(guó)發(fā)展近15年，注冊(cè)在上海外高橋自貿(mào)區(qū)， 2022年度上繳各項(xiàng)稅收超過人民幣1.5億， 2023年銷售額16.1億，復(fù)合增長(zhǎng)比例將超過17.1%。該公司一直希望擁有自營(yíng)B品牌的社區(qū)診療中心，提供以透析為主的門診及治療服務(wù)。

在SL區(qū)域的診療中心功能設(shè)計(jì)上，考慮“血液凈化+綜合門診+…”，力爭(zhēng)成為日間診療專家。擬分為四個(gè)功能設(shè)置：血液凈化治療、慢病門診、腎病門診、傷口護(hù)理。

該項(xiàng)目將是德國(guó)B品牌首家在華自營(yíng)院外獨(dú)立診療中心，在透析領(lǐng)域?qū)淞?biāo)桿效應(yīng)。

（2）該品牌深圳服務(wù)經(jīng)銷商考察情況

根據(jù)國(guó)家血液透析政策規(guī)定，社區(qū)化獨(dú)立透析中心10公里范圍內(nèi)要有具備急性并發(fā)癥救治能力的二級(jí)以上綜合醫(yī)院。本項(xiàng)目10公里內(nèi)擁有上海長(zhǎng)海、上海新華、上海市七院等三甲綜合醫(yī)院。

SL商業(yè)園招商團(tuán)隊(duì)前往深圳考察BLBR血透中心項(xiàng)目（系德國(guó)B品牌在深圳的服務(wù)經(jīng)銷商），選址的深圳服務(wù)商在市區(qū)龍華區(qū)辦公樓2層，同層鄰居是一間藝術(shù)類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)?？疾彀l(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所需的環(huán)評(píng)、報(bào)建、醫(yī)廢處置、電力配置等均符合要求。

（3）以上海新華醫(yī)院為例的院內(nèi)腎臟內(nèi)科血液凈化診治部

筆者又進(jìn)一步了解以新華醫(yī)院為例的院內(nèi)透析項(xiàng)目情況，新華醫(yī)院血液凈化診治部位于新華醫(yī)院急診綜合大樓10樓，為原新華醫(yī)院腎臟內(nèi)科血液透析室，血液凈化診治部?jī)?nèi)所有應(yīng)用的透析器、血濾器以及透析管路等均為一次性耗品，擁有監(jiān)護(hù)儀、微血管血糖儀等設(shè)備，最大程度地保障血透患者的生命安全，提高了透析質(zhì)量。目前每年開展各種血液凈化治療25000余例次，并以平均每年30%的增長(zhǎng)率上升，在上海處于領(lǐng)先的地位。但院內(nèi)透析中心屬于科室管理，沒有自主權(quán)，更沒有選擇病人的權(quán)利。從這個(gè)角度看，獨(dú)立的診療機(jī)構(gòu)和透析中心將為成為合理必要的補(bǔ)充形式而存在。

4、服務(wù)社區(qū)、企業(yè)愿景

結(jié)合上表風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)現(xiàn)：院內(nèi)的透析項(xiàng)目屬于科室管理，受制于醫(yī)院統(tǒng)籌管理，缺乏自主，病員轉(zhuǎn)換非常被動(dòng)，病員質(zhì)量較差。而透析中心獨(dú)立診療中心資質(zhì)審批、租金承受、環(huán)境評(píng)估、房屋改造等將成為主要項(xiàng)目引進(jìn)落位風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，有待進(jìn)一步討論決策。

（3）以美國(guó)、日本、新加坡為例的透析服務(wù)行業(yè)發(fā)展與機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)：

美國(guó)：據(jù)費(fèi)森尤斯集團(tuán)2021年市調(diào)報(bào)告顯示，美國(guó)透析服務(wù)機(jī)構(gòu)中99%為私營(yíng)性質(zhì)，由私人腎科醫(yī)生或公司提供服務(wù)?；緦?shí)現(xiàn)公平和一致的質(zhì)量結(jié)果，由三方面原因使然：美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)部門僅為患者提供高質(zhì)量透析服務(wù)的機(jī)構(gòu)按績(jī)效付費(fèi)；美國(guó)腎臟數(shù)據(jù)公開透明記錄信息詳盡服務(wù)質(zhì)量完善；行業(yè)不斷整合已形成標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化服務(wù)，并改善患者治療過程的體驗(yàn)和生存結(jié)果。

日本：根據(jù)日本透析學(xué)會(huì)調(diào)查報(bào)告顯示，2020年日本每363名國(guó)民中有一名慢性透析患者?；颊呷砸匝和肝鰹橹?，社會(huì)辦透析中心比例高，均以醫(yī)院形式存在。很多患者進(jìn)行透析治療，不影響正常工作和收入。日本是世界上透析患者存活率最高的國(guó)家，“嚴(yán)格遵守程序、低死亡率、高生存質(zhì)量、高營(yíng)養(yǎng)指標(biāo)、低住院率、低并發(fā)癥發(fā)生率”（透析預(yù)后與實(shí)踐模式研究，DOPPS）。

新加坡：新加坡大多數(shù)HD患者在志愿福利組織經(jīng)營(yíng)的透析中心（VWO）接受治療。新加坡極其重視患者體驗(yàn)護(hù)士給腎友安排空調(diào)恒溫、播放音樂、適度運(yùn)動(dòng)帶領(lǐng)、發(fā)放餐食、還提供“伙伴計(jì)劃”、“職業(yè)康復(fù)計(jì)劃”等。

擬采用以價(jià)值觀為基礎(chǔ)的決策：

流程一般包括：招商項(xiàng)目經(jīng)理評(píng)估考察項(xiàng)目、在授權(quán)商務(wù)條件下進(jìn)行談判、出報(bào)價(jià)（初級(jí)報(bào)價(jià)含租金、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用）、上報(bào)招商備案信息完整介紹項(xiàng)目難點(diǎn)重點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)、招商部門負(fù)責(zé)人審核建議下一步或放棄或推進(jìn)的行動(dòng)計(jì)劃、同步上報(bào)分管招商領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)國(guó)資委要求和授權(quán)管理辦法，涉及商務(wù)條件讓渡、免租期突破、支付方式和裝修補(bǔ)貼申請(qǐng)等涉及項(xiàng)目重要性的，同步黨委“三重一大”會(huì)議決策。

初步結(jié)論及研究不足

初步結(jié)論

1.近期市場(chǎng)信息情況：

結(jié)合2023年上半年上海商辦項(xiàng)目成交情況觀察，2023年商業(yè)園及商辦市場(chǎng)租賃市場(chǎng)出現(xiàn)四大變化，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：分別是“搬遷無序、內(nèi)資回家、外資嚴(yán)控、政府下場(chǎng)”。

“搬遷無序”：上半年企業(yè)項(xiàng)目商辦搬遷路徑呈無序狀態(tài)。“內(nèi)資回家”：泛金融企業(yè)如險(xiǎn)資集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)金融頭部企業(yè)，回歸自建辦公基地、購(gòu)置辦公樓等方式。

“外資嚴(yán)控”：外資企業(yè)縮小租賃面積，預(yù)算縮減、選擇原租賃樓宇縮租或從核心商圈外遷； “政府下場(chǎng)”：市區(qū)各級(jí)政府聯(lián)合街鎮(zhèn)招商中心加大招商力度，具備策略工具包，運(yùn)用各種方式強(qiáng)化助推轄區(qū)內(nèi)寫字樓及商業(yè)園去化。

整體上半年市場(chǎng)環(huán)境觀察，因宏觀金融政策收緊，區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓凈租金慘遭腰斬，降幅超過50%。疫情重創(chuàng)后經(jīng)濟(jì)低迷，大部分行業(yè)受挫，空置物業(yè)加劇。企業(yè)選址觀望氣氛濃厚，各地區(qū)政府拼財(cái)力扶持的手段難以長(zhǎng)久。區(qū)域環(huán)境對(duì)于SL商業(yè)園沖擊，可謂喜憂參半。一方面蓄客情況良好，項(xiàng)目擇優(yōu)入駐。另一方面，市場(chǎng)低迷，租金回報(bào)大幅下降，客戶對(duì)租金外商務(wù)條件要求更為具有挑戰(zhàn)（免租期、裝補(bǔ)、配套、水電煤三通開戶減免等）

2.本案例觀察和研究方法得出的初步結(jié)論：

結(jié)合決策會(huì)議根據(jù)權(quán)重參考打分（分值計(jì)算略），研閱本案例研究方法考慮的風(fēng)險(xiǎn)把控，鑒于婦科醫(yī)院、康養(yǎng)中心、透析中心幾個(gè)項(xiàng)目的綜合考慮，擬應(yīng)對(duì)的招商策略分別為：

（1）婦科醫(yī)院：藝術(shù)性、格調(diào)、優(yōu)化提升漸強(qiáng)，政治經(jīng)濟(jì)因素正向，商務(wù)條件不具備優(yōu)勢(shì)，償付能力和未來發(fā)展薦優(yōu)，權(quán)重總分1.4，排序2。項(xiàng)目暫行考慮待市、區(qū)衛(wèi)健委和自貿(mào)區(qū)管理局政策意見一致后，再行推薦相關(guān)物業(yè)。婦科醫(yī)院項(xiàng)目暫緩。

（2）康養(yǎng)中心：格調(diào)與周邊兼容性好，政經(jīng)因素正向，償付能力和復(fù)制效應(yīng)漸強(qiáng)。權(quán)重總分1.0，排序3。項(xiàng)目商務(wù)條件略差，病患被動(dòng)選擇較多，特需病房有私密要求，希望靠近居民區(qū)。項(xiàng)目暫行推薦至SL園區(qū)一城市更新酒店位置，擬請(qǐng)區(qū)決策會(huì)議與市衛(wèi)健委達(dá)成一致獲取康養(yǎng)牌照后進(jìn)一步落位。

（3）社區(qū)透析中心及診療中心：新奇特和優(yōu)化提升漸強(qiáng)，政經(jīng)滿足并符合國(guó)資委要求，租金回報(bào)物業(yè)服務(wù)承受力相對(duì)堅(jiān)挺，償付能力和未來發(fā)展達(dá)標(biāo)，成為SL商業(yè)園首家診療中心后，全國(guó)標(biāo)桿示范效應(yīng)極強(qiáng)。權(quán)重總分2.8，排序首位。

綜上考慮，將優(yōu)先選擇透析中心作為備選項(xiàng)目，全力推進(jìn)，年內(nèi)落位，談定商務(wù)條件后盡快簽署相關(guān)文件，落實(shí)一系列租賃需求，層層遞進(jìn)，明年擬申請(qǐng)開業(yè)。

研究不足

因時(shí)間緊迫、文獻(xiàn)不足、研究方法趨于傳統(tǒng)，本案例還有很多不足之處，對(duì)未來案例分析型論文著述有實(shí)踐探索的作用。有待下一步通過更多研究方法予以補(bǔ)充更新。

尤其以建筑藝術(shù)理論視角觀察“建造-招商”的分析還過多停留在觀點(diǎn)理念本身，需要進(jìn)一步求證實(shí)踐案例和由此帶來的商業(yè)綜合價(jià)值。

（作者單位：上海外高橋集團(tuán)森蘭商運(yùn)公司）