作者簡(jiǎn)介：彭磊（1974-），男，廣東豐順人，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）副教授，碩士，研究方向?yàn)楸容^法學(xué)。

摘 要：托倫斯更正登記制度具有明晰、務(wù)實(shí)、易于操作的特點(diǎn)，有力地保證了交易安全和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。本文對(duì)各實(shí)行托倫斯登記制國(guó)家中的更正登記規(guī)則和登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任進(jìn)行了分析和總結(jié)。同時(shí)，采用比較法功能主義的立場(chǎng)，使托倫斯更正登記制度與我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度進(jìn)行比較與借鑒，提出我國(guó)應(yīng)當(dāng)在提高更正登記的可操作性和賠償責(zé)任方面重點(diǎn)完善。

關(guān)鍵詞：托倫斯制度;更正登記;不動(dòng)產(chǎn)登記

一、研究背景

更正登記是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的情形時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)權(quán)利人、相關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)或者依職權(quán)自行更正登記簿錯(cuò)誤記載內(nèi)容的法律行為。由于不動(dòng)產(chǎn)自身物理特征千差萬(wàn)別，不動(dòng)產(chǎn)上所附著的權(quán)利相異，再加上不動(dòng)產(chǎn)登記均由人工操作完成，出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的情況難以避免，必須配套更正程序。如《南澳洲1886年不動(dòng)產(chǎn)登記法》第60條規(guī)定，如果出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)傳喚當(dāng)事人撤銷或更正錯(cuò)誤登記及其已頒發(fā)的證書(shū)。

目前世界各國(guó)通行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制。就更正登記而言，由于契據(jù)登記制采取形式審查主義，登記機(jī)關(guān)僅對(duì)有關(guān)契據(jù)內(nèi)容進(jìn)行備案而不對(duì)契據(jù)的真實(shí)性與瑕疵負(fù)責(zé)，其相當(dāng)于是一個(gè)“證據(jù)存放”場(chǎng)所。雖然契據(jù)登記制下也存在修改登記契據(jù)的情況，但由于登記契據(jù)沒(méi)有公信力，也不存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因此契據(jù)登記制中沒(méi)有真正的更正登記。權(quán)利登記制與托倫斯登記制都賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿以公信力。為確保此公信力，發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)必須予以更正，同時(shí)由登記機(jī)構(gòu)或者國(guó)家對(duì)錯(cuò)誤登記承擔(dān)賠償責(zé)任。權(quán)利登記制的本質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記，而托倫斯登記制的本質(zhì)則是以登記為準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，其核心在于賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿“不可推翻”的絕對(duì)效力。理論上托倫斯登記系統(tǒng)中的登記簿按“鏡像原則”反映出不動(dòng)產(chǎn)上所附著的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，這使得托倫斯登記制對(duì)于登記失真的存在極為敏感。我國(guó)物權(quán)法研究以德國(guó)法為主流，現(xiàn)行《民法典》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定也明顯帶有德國(guó)權(quán)利登記制的痕跡。如能換一個(gè)角度，從托倫斯登記制的視角去觀察、衡量我國(guó)已實(shí)行近十年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，具有新的參考意義。因此，托倫斯登記制下如何對(duì)登記錯(cuò)誤進(jìn)行更正和賠償值得我們關(guān)注。

一般認(rèn)為，托倫斯登記制是由澳大利亞政治家、南澳洲不動(dòng)產(chǎn)契約登記官羅伯特·托倫斯創(chuàng)立，他把英國(guó)船舶注冊(cè)的方法運(yùn)用到了不動(dòng)產(chǎn)登記上，設(shè)計(jì)出一套明晰、高效的登記制度。通過(guò)托倫斯爵士及其支持者的不懈努力，南澳洲政府于1858年正式采納托倫斯登記制度并逐漸在英聯(lián)邦國(guó)家推廣。此外，也有學(xué)說(shuō)認(rèn)為托倫斯登記制度的起源深受19世紀(jì)50年代德國(guó)土地登記漢堡規(guī)則的影響。托倫斯登記制度的核心是鏡像原則、幕簾原則和保證原則：通過(guò)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿，使不動(dòng)產(chǎn)的所有人和權(quán)利狀況如鏡像般準(zhǔn)確記載于登記簿之上;登記簿如幕簾般屏蔽住交易者，使不動(dòng)產(chǎn)交易者無(wú)需擔(dān)心登記簿背后的其他權(quán)利;賦予登記簿公信力，由國(guó)家保證對(duì)因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而遭受損失的交易者給予賠償。憑借托倫斯登記制在交易效率方面的優(yōu)勢(shì)，在其產(chǎn)生后的160余年間，澳大利亞、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、新西蘭、加拿大部分省、美國(guó)部分州、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、新加坡等數(shù)十個(gè)國(guó)家和地區(qū)都先后采用了這一制度或者深受其影響。本文將更正登記放在托倫斯登記制中進(jìn)行觀察，關(guān)注托倫斯登記制中關(guān)于更正登記的規(guī)則及其賠償責(zé)任，并采用比較法功能主義的立場(chǎng)，使之與我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度進(jìn)行比較與借鑒。

二、更正登記的范圍

進(jìn)行更正登記的第一個(gè)問(wèn)題是哪些登記錯(cuò)誤可以進(jìn)行更正？英國(guó)《1925年土地登記法》第82條規(guī)定了8種登記簿應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁那闆r：法院判令登記權(quán)利人以外的人享有地產(chǎn)權(quán)益;登記機(jī)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、遺漏登記使當(dāng)事人受到損害，法院命令登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記;所有利害關(guān)系人一致同意更正;欺詐登記的;兩個(gè)或兩個(gè)以上的人被錯(cuò)誤登記為同一宗地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，即“雙重登記”的情況;抵押權(quán)人錯(cuò)誤登記為產(chǎn)權(quán)人;某人被錯(cuò)誤登記為土地所有人，而其實(shí)不是;登記簿存在嚴(yán)重錯(cuò)誤或疏漏必須更正的。該法條以列舉的方式明確了更正登記的范圍，其中既包括法院判決更正和所有利害關(guān)系人一致同意更正的情況，也包括了登記錯(cuò)誤、疏漏和以欺詐方式取得登記的情況，最后用兜底條款將可能影響公正而必須更正的登記錯(cuò)誤囊括其中。在英國(guó)《2002年土地登記法》中，第20條、21條規(guī)定了法院、登記機(jī)構(gòu)登記員可以針對(duì)登記存在錯(cuò)誤和更新登記簿兩種情況變更登記簿內(nèi)容。這里就存在一個(gè)更正（rectification）登記和變更（alteration）登記重疊的情況——英國(guó)《2002年土地登記法》采用的變更登記實(shí)際上將更正登記納入其中。如果區(qū)分變更登記與更正登記的本來(lái)涵義，是指在不動(dòng)產(chǎn)名稱等自然情況和權(quán)屬發(fā)生正常變化時(shí)，登記簿內(nèi)容的更新為變更登記;登記簿內(nèi)容出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，針對(duì)錯(cuò)誤部分的補(bǔ)漏或者更正才是更正登記。變更登記與更正登記的另一區(qū)別在于變更登記內(nèi)容不會(huì)涉及對(duì)權(quán)利人或利害關(guān)系人的賠償問(wèn)題，而登記錯(cuò)誤出現(xiàn)則往往意味著產(chǎn)生賠償責(zé)任。英美法系一向具有務(wù)實(shí)的傳統(tǒng)，不過(guò)分糾結(jié)于法律概念的精確界定，因此在其立法中出現(xiàn)混合使用更正登記與變更登記的情況并不足為奇。美國(guó)《明尼蘇達(dá)州2006法案》中就將登記簿上的姓名變更、登記權(quán)利人婚姻狀況發(fā)生變化等變更登記的情況與登記錯(cuò)誤、遺漏等更正登記的情況一同納入變更登記的程序，也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

新加坡1994年《土地登記法》第159條第1款規(guī)定“登記官可以在他認(rèn)為有充足證據(jù)的前提下糾正土地登記的錯(cuò)誤和遺漏”;第2款（b）項(xiàng)登記官可以“修正任何有誤的記錄或土地登記書(shū)中的背書(shū)”。該些條款顯示對(duì)于由登記官更正登記的范圍并無(wú)明顯的限制，體現(xiàn)了有錯(cuò)必糾的價(jià)值取向。該法第160條又規(guī)定了法院可以命令更正登記的3種情況：2人或2人以上被重復(fù)登記為同一不動(dòng)產(chǎn)的所有人;法院確信登記文件有欺詐、遺漏或者錯(cuò)誤的情形;轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地權(quán)益的法律文件無(wú)效。此法條限制法院只能在這3種情況下命令更正登記，而且重點(diǎn)放在因不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)法律文件不真實(shí)、無(wú)效或者錯(cuò)漏、欺詐而導(dǎo)致權(quán)利登記錯(cuò)誤的情形。新加坡土地登記法認(rèn)為更正登記的基本要義就是對(duì)土地登記簿上已存在的錯(cuò)誤進(jìn)行更正，其中既包括對(duì)如土地描述錯(cuò)誤等登記事實(shí)瑕疵的修正、也包括對(duì)于權(quán)利登記錯(cuò)誤的糾正，既針對(duì)因登記管理不當(dāng)產(chǎn)生的錯(cuò)誤、也針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利上的糾紛，甚至有治理欺詐登記的功能，更正登記的范圍較廣。同樣的情形也存在于美國(guó)《明尼蘇達(dá)州2006法案》第508.71條、《夏威夷修正法》第501章196條等托倫斯登記法律之中?？梢?jiàn)托倫斯登記制國(guó)家的立法大都對(duì)可以更正的登記事項(xiàng)作出了比較清晰的表述，并且關(guān)注任何可能造成當(dāng)事人利益損失的登記錯(cuò)誤，這使得登記機(jī)構(gòu)或者法院在審查更正登記、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益時(shí)有法可依。

三、更正登記的程序

為確保不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的正確性，托倫斯登記制要求登記機(jī)構(gòu)在受理登記時(shí)對(duì)登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，從程序上力求登記內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利情況相一致，這已經(jīng)降低了登記簿出錯(cuò)的概率。但如果因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人自身、登記機(jī)構(gòu)或者第三人的原因偶然出現(xiàn)錯(cuò)誤登記的，則可以考慮啟動(dòng)更正登記程序來(lái)解決。更正登記程序中最主要的三個(gè)問(wèn)題是：誰(shuí)可以申請(qǐng)更正登記？誰(shuí)有權(quán)作出更正登記的決定？更正登記如何操作？

關(guān)于更正登記的申請(qǐng)人，實(shí)行托倫斯登記制的國(guó)家的法律要求普遍比較寬松。英國(guó)《2003土地登記規(guī)則》第130條表述為“申請(qǐng)人或其他相關(guān)利益方”;《夏威夷修正法》第501章196條表述為“登記土地的所有權(quán)人或其他利益人”;美國(guó)《明尼蘇達(dá)州2006法案》第508.71條表述為“已登記權(quán)利人或其他利益相關(guān)人”;新加坡1994年《土地登記法》第159條表述為“受害業(yè)主”。“相關(guān)利益方”或“利益相關(guān)人”都是非常寬泛的概念，這顯示托倫斯登記制從程序上對(duì)于更正登記的申請(qǐng)人并不作過(guò)分嚴(yán)格的限制，但從實(shí)體上更正登記申請(qǐng)能否成功則需要依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定。概括起來(lái)托倫斯登記制中更正登記的申請(qǐng)人可以分為三類：不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人、登記簿上的登記權(quán)利人以及其他利益相關(guān)人。不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)的所有人、共享或者共有權(quán)益人，他們可能被正確登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上成為登記權(quán)利人，也可能因?yàn)檫z漏或者錯(cuò)誤沒(méi)有被正確登記在登記簿中。登記簿上的登記權(quán)利人是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，如登記的所有人、經(jīng)營(yíng)者、承租人等。其他利益相關(guān)人可以理解為除不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人和登記權(quán)利人外所有因登記錯(cuò)誤而可能或者已經(jīng)造成其利益受到影響的當(dāng)事人，包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)的繼承人、購(gòu)買人、抵押權(quán)人、信托受托人等。

有權(quán)作出更正登記的機(jī)關(guān)為登記機(jī)構(gòu)與法院。登記機(jī)構(gòu)與法院可以依申請(qǐng)人的申請(qǐng)或者起訴作出更正登記決定，登記機(jī)構(gòu)也可以在法律授權(quán)的范圍內(nèi)自行更正。與德國(guó)、韓國(guó)等實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家將登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在法院中不同，托倫斯登記制國(guó)家中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大都獨(dú)立于法院系統(tǒng)，登記機(jī)構(gòu)與法院在更正登記職權(quán)上如何分工配合，是個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。前文提到英國(guó)《1925年土地登記法》第82條所規(guī)定的8種更正登記情況中，前2種情況涉及當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的判斷，屬于司法管轄的范疇，只能由法院作出更正命令，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)管轄;后6種情況主要涉及登記簿內(nèi)容的更正，登記機(jī)構(gòu)與法院均有處理的權(quán)力。新加坡1994年《土地登記法》第159條規(guī)定了登記官在有充分證據(jù)的前提下，可以基于自己的意愿或者受害業(yè)主的要求更正錯(cuò)誤或遺漏登記，具體情形包括登記姓名拼寫錯(cuò)誤、土地或土地的邊界尺寸描述錯(cuò)誤、任何有誤的記錄或被錯(cuò)誤忽略的土地登記事項(xiàng)等。該法第160條則專門規(guī)定了法院可以命令更正登記的3種情況，涉及重復(fù)登記、欺詐登記、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地權(quán)益的法律文件無(wú)效等需要法院在司法管轄范圍內(nèi)進(jìn)行法律判斷的情形。因此，托倫斯登記制中登記機(jī)構(gòu)與法院在更正登記分工上的一般特點(diǎn)為，對(duì)于不涉及權(quán)利糾紛、欺詐判斷等登記簿上的文字記載錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)與法院均有權(quán)更正;如果對(duì)登記權(quán)利及其基礎(chǔ)法律文件、是否欺詐等存有爭(zhēng)議，需要在法律上作出判斷的情況下，僅有法院有權(quán)審查和作出最后更正與否的決定。此外，在登記機(jī)構(gòu)傳喚保留錯(cuò)誤產(chǎn)權(quán)文書(shū)的當(dāng)事人不能成功的情況下，登記官只能向法院提出申請(qǐng)，由法院發(fā)布傳喚或者拘捕當(dāng)事人到庭的命令。

托倫斯登記制中更正登記的程序比較簡(jiǎn)明，申請(qǐng)更正登記的流程一般為申請(qǐng)人書(shū)面申請(qǐng)并提供相應(yīng)證明文件，由登記機(jī)構(gòu)審查更正申請(qǐng)后作出是否更正的決定。以澳大利亞昆士蘭州更正登記簿自然人姓名拼寫錯(cuò)誤為例，在該州政府土地登記機(jī)關(guān)接待大廳內(nèi)備有各類土地登記申請(qǐng)表，申請(qǐng)人按格式填寫更正登記申請(qǐng)表和擔(dān)保名稱更改的聲明，附上所有權(quán)證明、結(jié)婚證明等所需提交的文據(jù)性證明，一并提交給土地登記機(jī)關(guān)，登記員核實(shí)后即可更正登記姓名。登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)自行更正登記錯(cuò)誤一般局限于登記機(jī)構(gòu)工作人員自身出現(xiàn)失誤的情形。在美國(guó)明尼蘇達(dá)州，登記機(jī)構(gòu)對(duì)工作人員在制作權(quán)利證書(shū)過(guò)程中產(chǎn)生的錯(cuò)誤，不得直接涂銷，而是由登記官簽署更正文件并存檔，同時(shí)在權(quán)利證書(shū)上備忘，或者不簽署更正文件直接制作更正備忘。備忘信息中應(yīng)當(dāng)載明日期、錯(cuò)誤或者遺漏信息的性質(zhì)和更正的信息。

四、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任

更正登記可以修正不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的情況，但對(duì)于因信賴錯(cuò)誤登記而受到損失的當(dāng)事人，則需要有賠償機(jī)制彌補(bǔ)其損失，這才能真正維護(hù)登記簿的公信力。關(guān)于托倫斯登記制中登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，本文重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)問(wèn)題：誰(shuí)是承擔(dān)賠償責(zé)任的主體？賠償費(fèi)用來(lái)源于哪里？賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是什么？

在傳統(tǒng)的英美法體系中，不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)由私人判斷和承擔(dān)，或者采取保險(xiǎn)等市場(chǎng)化機(jī)制進(jìn)行分擔(dān)。托倫斯登記制度改變了這種模式，由官方提供權(quán)威的產(chǎn)權(quán)登記，國(guó)家代替私人或者市場(chǎng)機(jī)制向公眾保證登記簿的真實(shí)性，在發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)，由國(guó)家承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，實(shí)行托倫斯登記制的大部分國(guó)家和地區(qū)都是由國(guó)家或政府承擔(dān)賠償責(zé)任，如澳大利亞昆士蘭州、愛(ài)爾蘭、新西蘭、美國(guó)夏威夷州和明尼蘇達(dá)州等;少部分由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，如英國(guó)等。當(dāng)具體到因登記錯(cuò)誤而發(fā)起的賠償訴訟發(fā)生時(shí)以誰(shuí)作為被告時(shí)，各國(guó)法律有具體的規(guī)定。如新西蘭直接以政府作為被告，美國(guó)夏威夷州以州財(cái)務(wù)總監(jiān)為被告、明尼蘇達(dá)州以財(cái)政專員為被告，南澳洲以總登記官作為名義被告等。這些被告的形式不同，但本質(zhì)上都是作為國(guó)家或政府的代表承擔(dān)賠償責(zé)任。除此之外，從事登記的工作人員是否需要承擔(dān)因自身工作失誤而造成的損失賠償責(zé)任也是個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。托倫斯登記制的基本思想是登記人員錯(cuò)誤由國(guó)家賠償，這一點(diǎn)在《夏威夷修正法》第501章213條中表現(xiàn)得最為典型：“由于登記官、助理登記官、產(chǎn)權(quán)檢查人以及書(shū)記員在行使職權(quán)過(guò)程中的欺詐、過(guò)失、遺漏、錯(cuò)誤或者濫用職權(quán)等行為而造成當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失、產(chǎn)權(quán)或其他土地權(quán)益和利益喪失，當(dāng)事人提起損害賠償訴訟的，以州財(cái)務(wù)總監(jiān)為唯一被告”。因此，在實(shí)施托倫斯登記制的國(guó)家法律中，很難找到追究登記員賠償責(zé)任的條款。為了保證登記員勤勉盡責(zé)，美國(guó)明尼蘇達(dá)州法律就要求登記官與政府簽訂保證合同，按合同要求繳納保證金和提供保證人。

托倫斯登記制中，國(guó)家承擔(dān)賠償責(zé)任并不意味著賠償資金全都來(lái)源于國(guó)庫(kù)（從本質(zhì)上說(shuō)是來(lái)源于全體納稅人），除馬來(lái)西亞等少數(shù)國(guó)家外，實(shí)行托倫斯登記制的國(guó)家和地區(qū)普遍成立了保證（賠償）基金對(duì)錯(cuò)誤登記所造成的損失予以賠償。保證基金的來(lái)源為不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)所繳納的交表費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)或登記費(fèi)等，因此保證基金實(shí)際上是所有產(chǎn)權(quán)登記人的相互保險(xiǎn)，政府只是充當(dāng)了“保證金管理人”的角色。這種登記制度利用登記申請(qǐng)者分擔(dān)賠償費(fèi)用的模式避免了將不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給全體納稅人的不公平現(xiàn)象，而且實(shí)踐中這些保證基金普遍運(yùn)作良好。以英國(guó)土地登記局為例，該局2020—2021年度登記費(fèi)收入4.1億英鎊，總支出2.76億英鎊，其中賠償基金為1034件索賠案件支付的賠償金額僅有0.11億英鎊。可見(jiàn)，托倫斯登記制度中的保證基金完全能夠滿足錯(cuò)誤登記的賠償需要。

關(guān)于登記錯(cuò)誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)夏威夷州法律表述為賠償“當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失、產(chǎn)權(quán)或其他土地權(quán)益和利益損失”;愛(ài)爾蘭法律規(guī)定為賠償申請(qǐng)人因登記錯(cuò)誤與疏忽遭受的損失和因進(jìn)行補(bǔ)救而發(fā)生的費(fèi)用;英國(guó)的土地登記法規(guī)定為賠償產(chǎn)權(quán)價(jià)值的損失與登記官確認(rèn)的合理費(fèi)用。而且英國(guó)《2002年土地登記法》附件8中規(guī)定，如果登記簿被更正，賠償標(biāo)準(zhǔn)是登記簿更正時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值;如果登記簿未被更正，賠償標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤產(chǎn)生時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。這種賠償標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分有一定道理，因?yàn)樵诘怯洸颈桓那闆r下，按更正時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值賠償可以使損害恢復(fù)到登記錯(cuò)誤仿佛沒(méi)有發(fā)生過(guò)一樣，保持了登記效果的連續(xù)性;在登記簿未被更正的情況下，按錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算損失應(yīng)當(dāng)更符合邏輯。此外，實(shí)施托倫斯登記制的國(guó)家在法律上普遍對(duì)登記錯(cuò)誤引起的損害賠償訴訟作出了各種合理的限制，如訴訟應(yīng)當(dāng)在規(guī)定有效期間內(nèi)提起;原告的疏忽、錯(cuò)誤和過(guò)失有可能導(dǎo)致賠償金額減少甚至抵銷;原告的欺詐行為將導(dǎo)致自己?jiǎn)适зr償請(qǐng)求權(quán)等。

五、本土規(guī)則的發(fā)展與比較

不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的意義就在于表征不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬、狀態(tài)并保障交易安全，使這些得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)是登記簿內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀況保持一致，即登記正確。為了確保登記正確，托倫斯登記制設(shè)有不同形式、正當(dāng)而嚴(yán)格的審查程序。但由于人的有限理性，登記錯(cuò)誤難以避免，更正登記成了確保登記正確的有效手段。更正登記的社會(huì)功能也在于為相關(guān)的權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供有效糾正登記錯(cuò)誤的正當(dāng)程序規(guī)范和賠償機(jī)制。雖然我國(guó)與托倫斯登記制國(guó)家有不同的國(guó)情、法律制度和不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范，但更正登記的功能卻是一致的，即確保不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的真實(shí)、完整與正確。因此，從法的功能角度比較是我國(guó)更正登記制度與托倫斯更正登記制度進(jìn)行比較研究最現(xiàn)實(shí)的視角。

關(guān)于更正登記的范圍，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定比較廣泛?！睹穹ǖ洹返?20條表述為“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記”，如果從字面上理解，應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的任何事項(xiàng)存在的任何錯(cuò)誤，均屬于更正登記的范圍。具體來(lái)看，自然資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有四項(xiàng)：“（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);（四）其他相關(guān)事項(xiàng)?！崩碚撋线@四項(xiàng)登記簿記載的內(nèi)容都是更正登記的對(duì)象，特別是第（四）項(xiàng)“其他相關(guān)事項(xiàng)”彈性較大，實(shí)踐中容易發(fā)生爭(zhēng)議。

從立法功能上說(shuō)，更正登記的程序應(yīng)當(dāng)以有利于錯(cuò)誤更正為目的。在更正登記申請(qǐng)人方面，托倫斯登記制作出了相對(duì)寬松的規(guī)定，有利于當(dāng)事人申請(qǐng)。我國(guó)《民法典》第220條中所表述的更正登記申請(qǐng)人為“權(quán)利人、利害關(guān)系人”，但具體如何界定，目前尚沒(méi)有權(quán)威的解釋。本文認(rèn)為更正登記申請(qǐng)的權(quán)利人應(yīng)為登記簿上記載的或者因錯(cuò)誤、遺漏等原因未被正確記載的所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人;更正登記申請(qǐng)的利害關(guān)系人應(yīng)為因錯(cuò)誤登記而權(quán)益受到損害和可能受到損害的當(dāng)事人，其在申請(qǐng)更正登記時(shí)必須提供與不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容存在利害關(guān)系的證明。在登記機(jī)構(gòu)與法院更正登記的職權(quán)分工方面，我國(guó)未如托倫斯登記制那樣有明確的劃分。國(guó)內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤和非權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤采取不同的更正途徑，原則上只有法院、仲裁機(jī)構(gòu)的裁判文書(shū)才能作為登記機(jī)構(gòu)更正權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤的依據(jù)，這與托倫斯登記制的劃分有相似之處。本文持不同觀點(diǎn)，依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第19條已經(jīng)規(guī)定了對(duì)于可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行調(diào)查，而不是移送法院管轄。這意味著我國(guó)登記機(jī)構(gòu)可以介入有權(quán)屬爭(zhēng)議的登記糾紛并在職權(quán)范圍內(nèi)作出是否登記和如何登記的裁斷。此外，《民法典》第220條對(duì)于更正登記也并沒(méi)有明確區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤和非權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤。

關(guān)于登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，我國(guó)《民法典》第222條第2款規(guī)定了如果登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，而且登記機(jī)構(gòu)賠償后還可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償;而且該法條第1款單獨(dú)將當(dāng)事人提供虛假材料造成登記錯(cuò)誤的情況列出并指明應(yīng)由虛假材料提供者負(fù)責(zé)賠償。因此，我國(guó)《民法典》的真實(shí)意思是登記機(jī)構(gòu)對(duì)除欺詐登記以外的登記錯(cuò)誤承擔(dān)賠償責(zé)任。很明顯這減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)并不需要對(duì)申請(qǐng)登記時(shí)的書(shū)面材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，欺詐登記的風(fēng)險(xiǎn)只能由交易當(dāng)事人自己承擔(dān)。這就與托倫斯登記制由國(guó)家擔(dān)保登記真實(shí)性并保證賠償?shù)那樾未嬖诤艽蟛罹??！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條重申了《民法典》第222條的內(nèi)容，并且該條例第30條首次規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任，即登記機(jī)構(gòu)工作人員虛假登記、損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿、擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。至于登記錯(cuò)誤引起的損害賠償標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)目前沒(méi)有法律規(guī)定，只能參照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的民事賠償和行政賠償?shù)姆梢?guī)定。

綜上，與托倫斯更正登記制度相比較，我國(guó)的更正登記制度在登記工作人員賠償責(zé)任上規(guī)定得更為清楚，但更正登記的范圍和更正申請(qǐng)人的表述比較模糊，有關(guān)更正登記的程序在理解上尚有分歧，同時(shí)欠缺登記錯(cuò)誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)，這都不利于登記工作人員和法官在更正登記實(shí)踐中準(zhǔn)確理解和操作。建議在未來(lái)的司法解釋中，以列舉加兜底條款的形式明確更正登記的范圍，以列舉的方式闡釋更正登記申請(qǐng)人，列明錯(cuò)誤登記賠償范圍和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將《民法典》第220條更正登記的程序予以細(xì)化和落實(shí)。最后，建議吸收托倫斯登記制保證基金的經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)登記者負(fù)擔(dān)的賠償保證基金制度，以基金的良好運(yùn)作為基礎(chǔ)加大登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，真正維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。

六、結(jié)語(yǔ)

托倫斯更正登記制度具有明晰、易于操作、務(wù)實(shí)的特點(diǎn)，有力地保證了交易安全和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，這是托倫斯登記制度至今仍在很多國(guó)家和地區(qū)良好運(yùn)作的原因之一。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事業(yè)發(fā)展迅速，在更正登記制度的可操作性方面仍有很大的提升空間。他山之石，可以攻玉，如何理解和吸收世界各國(guó)已經(jīng)成熟的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的合理因素、結(jié)合實(shí)際情況完善包括更正登記在內(nèi)的我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究者們孜孜不倦加以思考的課題。

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