遲超

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金投入成本和人力成本的逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)想要獲得經(jīng)濟(jì)效益需要承擔(dān)較大的融資壓力，需要選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式有效降低企業(yè)的融資難度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金的合理分配，降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中存在的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展離不開資金支持，建立多元化的融資渠道，能夠確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定開展，嚴(yán)格堅(jiān)守三條紅線，拓展融資渠道，走出國家政策調(diào)整下房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀分析，提出房地產(chǎn)業(yè)融資困境，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，探究房地產(chǎn)業(yè)融資出路，降低房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴性，打造多渠道融資體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資困境；發(fā)展出路

固定資產(chǎn)的投資增長速度較快，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在結(jié)構(gòu)性矛盾，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型的不斷增多，項(xiàng)目的整體規(guī)模也隨之增大，國家出臺的規(guī)范性指標(biāo)數(shù)量不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)處于現(xiàn)代化企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。要求金融部和企事業(yè)單位共同努力，采取相應(yīng)的解決措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目資本和金融成本之間的有效融合，避免房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的獲取過度依賴銀行貸款。更新傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展理念，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性作用，帶動建筑材料市場、銷售服務(wù)市場的穩(wěn)步發(fā)展，有效控制項(xiàng)目施工階段的資本投入，開辟多元化融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動開展的過程中，需要足夠的資金做支持，通過各種融資方法和融資工具的應(yīng)用，確保企業(yè)施工項(xiàng)目的穩(wěn)定開展，房地產(chǎn)企業(yè)融資作為一項(xiàng)金融行為，與國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在密切聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)具有投資量大、資金償還時(shí)間長、資金具有流動性、周轉(zhuǎn)性和持續(xù)性的發(fā)展特點(diǎn)，充足的資金供應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，想要提高房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營效率，避免出現(xiàn)資金鏈條斷裂問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，需要嚴(yán)格遵循穩(wěn)定增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)改革、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)方針。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金具有較強(qiáng)的依賴性，融資工作會受到國家政策的調(diào)控影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的抵押信用有著強(qiáng)烈要求。當(dāng)前我國現(xiàn)行的貨幣政策和一系列金融決策處于不斷緊縮的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供的金融額度較低，資金的籌措成本較高，融資困難成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的常態(tài)化問題。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資困境

（一）國家政策調(diào)整

2016年以前我國出臺的一系列房地產(chǎn)政策，主要根據(jù)當(dāng)前的市場需求進(jìn)行放松或收緊的調(diào)整，主要的調(diào)整方向?yàn)橘J款利率和貸款數(shù)額，各項(xiàng)政策的出臺是為了有效限制炒房問題對整個(gè)市場環(huán)境的影響。隨著政策調(diào)整，房價(jià)產(chǎn)生巨大的波動，2003年開始房地產(chǎn)業(yè)政策主要以收緊為主，控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸過度擴(kuò)張，避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投機(jī)貸款問題。2016年國家提出“三穩(wěn)”政策，賦予房地產(chǎn)行業(yè)剛性住房屬性，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，通過國家宏觀政策調(diào)控，要求各級政府根據(jù)本地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，有針對性的制定管理政策，控制房地產(chǎn)業(yè)的市場增長。由此可見，2016年以前的房地產(chǎn)政策具有較強(qiáng)的金融屬性，避免將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，通過控制房地產(chǎn)業(yè)，為制造業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機(jī)遇。2020年到2021年，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策調(diào)整主要圍繞當(dāng)前的供給市場，采用融資控制的方式，避免房地產(chǎn)盲目拿地的經(jīng)營情況，主要的調(diào)整方向包括購房首付比例、房貸數(shù)額和房貸利率，嚴(yán)格杜絕居民一系列炒房行為的存在。隨著相關(guān)政策的不斷改進(jìn)與完善，房地產(chǎn)迫切需要尋求全新的融資渠道，其中經(jīng)典的政策有三道紅線，房地產(chǎn)業(yè)想要獲得融資，加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管控，需要放緩建筑速度。國家政策調(diào)整讓房地產(chǎn)業(yè)陷入停滯發(fā)展階段，甚至一部分中小型房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)和信用危機(jī)問題，到2020年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過融資打擊后，政策開始放緩，在保障居民合法權(quán)益的同時(shí)，各省市結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，紛紛出臺限跌令，有效遏制住房價(jià)的斷崖式下跌。適當(dāng)?shù)恼{(diào)低首付和二套住房購買時(shí)的貸款利率，從市場價(jià)格方面來看已經(jīng)基本保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，銀行向市場投放債券的融資方式，在支持房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的同時(shí)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資途徑的多元化發(fā)展。

（二）融資渠道狹窄

房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流主要來自于房產(chǎn)銷售回款和市場融資兩個(gè)方面，當(dāng)前存在的主要問題是房地產(chǎn)商通過貸款的方式進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，依靠單一化的銀行融資方式，借助銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建筑用地購買。房地產(chǎn)行業(yè)銀行金融貸款是我國金融機(jī)構(gòu)獲取經(jīng)濟(jì)效益的重要方式，房地產(chǎn)商受到國家經(jīng)濟(jì)政策的影響，面臨信用危機(jī)，會直接影響到金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行，同時(shí)限制海量消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，產(chǎn)生周期性的經(jīng)濟(jì)波動。市場針對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的融資行為，通過市場調(diào)節(jié)的方式促進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，許多企業(yè)對新型融資渠道和融資產(chǎn)品保有懷疑態(tài)度，采用保守的經(jīng)營發(fā)展模式不利于新型融資渠道的開拓。

（三）隱形債務(wù)攀升

房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流主要來自于房產(chǎn)銷售回款和市場融資兩個(gè)方面，當(dāng)前存在的主要問題是房地產(chǎn)商通過貸款的方式進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，依靠單一化的銀行融資方式借助銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建筑用地購買。在完成建設(shè)工作后將開發(fā)好的樓盤抵押到銀行，獲得新一批貸款繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開設(shè)和建筑用地購買，循環(huán)式的經(jīng)營模式讓房地產(chǎn)企業(yè)的隱形債務(wù)不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)過程中約定俗成的預(yù)售制度提高了杠桿率。通常情況下，房地產(chǎn)銷售方式主要分為現(xiàn)有房產(chǎn)銷售和房產(chǎn)預(yù)售兩種，房產(chǎn)預(yù)售的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有住房銷售，許多消費(fèi)者和房地產(chǎn)商都更加傾向于房產(chǎn)預(yù)售的形式，開發(fā)商獲得預(yù)收錢款，包括購房定金和購房首付等類型，將得到的錢款用于開發(fā)場地購買。三道紅線融資政策的提出，強(qiáng)迫房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，提高經(jīng)營資格的等級，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循更高級別的發(fā)債條件，有效降低房地產(chǎn)業(yè)的投資速度，貸款集中管理制度通過對房地產(chǎn)商的控制，避免企業(yè)盲目擴(kuò)張。2020年市場銷售范圍正不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場存在貸款亂象，2021年三道紅線政策的執(zhí)行，貸款的增速率顯著降低，三道紅線中對有息負(fù)債增速做出調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的融資制度更加嚴(yán)格，有效限制了房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模。

（四）潛在風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)的資金結(jié)構(gòu)形式發(fā)生了重大改變，開發(fā)貸款不斷降低，資金獲取主要憑借房產(chǎn)銷售，一部分房地產(chǎn)企業(yè)通過變賣資產(chǎn)的方式保證資金的有效流動，房價(jià)的持續(xù)下跌與居民的購買預(yù)期存在較大差距，融資政策收緊導(dǎo)致資金緊張。高額債務(wù)的影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約問題，只有一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，加大了房地產(chǎn)市場的級別差距，一部分開發(fā)商對相關(guān)政策帶來的影響了解不足，仍然采用傳統(tǒng)的貸款拿地方式，隨著資金儲備越來越緊張，銷售數(shù)量不斷下跌，房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，新開工場地和已經(jīng)竣工的場地面積占比發(fā)生改變，自2021年5月之后，竣工面積得到了快速增長，新開發(fā)面積處于直線下滑狀態(tài)，根據(jù)這一現(xiàn)象可以得出結(jié)論，我國的房地產(chǎn)庫存處于大量堆積情況，房地產(chǎn)政策調(diào)整降低房地產(chǎn)銷售量，許多地方出現(xiàn)待售面積增加問題。居民在購房期間花費(fèi)的金額受到房地產(chǎn)業(yè)的波動不斷降低，在三道紅線的影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)想要突破融資困境，采用降低債務(wù)水平的方式將相關(guān)指標(biāo)控制在紅線之內(nèi)，導(dǎo)致債券融資能力不斷下降，市場融資規(guī)模大幅縮減。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資出路

（一）掌握宏觀發(fā)展政策

2022年以來國家進(jìn)行政策糾正，房地產(chǎn)業(yè)處于回暖狀態(tài)，許多省市根據(jù)市場環(huán)境開始調(diào)低住房貸款利率，放寬對第二套住房購買的限制，大力支持剛性住房，幫助房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對市場危機(jī)。除此之外，許多省市二手房的交易價(jià)格不斷上漲，通過調(diào)查研究表明個(gè)人住房貸款的增長速度要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)貸款的增長速度，導(dǎo)致房價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)會出現(xiàn)上升趨勢。貸款政策中新增了居民中長期貸款，主要是為居民提供購房支持，年初許多省市的房價(jià)開始出現(xiàn)小幅度回升，三道紅線政策中要求穩(wěn)定房價(jià)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困境時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始采用降低銷售價(jià)格的方式來回收資金，當(dāng)購房價(jià)格低于市場正常價(jià)格時(shí)，將會引發(fā)行業(yè)危機(jī)。想要保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，降低廣大消費(fèi)者的消費(fèi)不滿，許多省市開始出臺限跌令，在三道紅線政策的基礎(chǔ)上加快房地產(chǎn)企業(yè)的貸款發(fā)放速度，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，支持房地產(chǎn)正常完成融資工作。房地產(chǎn)業(yè)需要謹(jǐn)慎思考當(dāng)前的經(jīng)營模式，尤其是在住房租賃方面給予較大的支持力度，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力，盡可能的降低杠桿經(jīng)營問題和高債務(wù)的累計(jì)，在保證個(gè)人發(fā)展穩(wěn)定性的同時(shí)尋求擴(kuò)張。

（二）提高企業(yè)融資能力

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的融資特點(diǎn)，提高房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部融資能力，合理控制資金的積累，融資成本較低、具有較強(qiáng)的隨意性，為了規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，需要提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資能力，實(shí)現(xiàn)對海量資金的合理利用，快速完成房產(chǎn)銷售資金回籠。市場環(huán)境處于不斷變化的過程中，一旦在市場經(jīng)營階段出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，將會影響到房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)的融資工作開展需要轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的思想觀念，注重內(nèi)外部融資渠道的拓展，充分發(fā)揮出資金的應(yīng)用價(jià)值。通過資金積累開展多樣化的投資形式，在保障企業(yè)基本盈利能力的同時(shí)，能夠獲取真實(shí)有效的市場數(shù)據(jù)，保證房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容的準(zhǔn)確性與完整性，爭取房地產(chǎn)業(yè)短時(shí)間內(nèi)完成資金的回流工作。加強(qiáng)對房地產(chǎn)建筑施工項(xiàng)目的管理，實(shí)現(xiàn)資金的有效周轉(zhuǎn)，在保證融資條件合理化的同時(shí)，不斷的拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目市場重點(diǎn)開發(fā)資金，在激烈的市場競爭環(huán)境下通過科學(xué)的項(xiàng)目管理措施，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的合理配置，降低在經(jīng)營階段的融資壓力。在相關(guān)政策的影響下，打造集團(tuán)性企業(yè)，突破房地產(chǎn)業(yè)的融資困境，擺脫銀行貸款單一融資渠道的限制，借助集團(tuán)企業(yè)的發(fā)展力量，開創(chuàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、委托貸款融資等新融資途徑。

（三）調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開展中需要投入的資金規(guī)模較大，為了從根本上滿足房地產(chǎn)業(yè)資金需求需要調(diào)整權(quán)益性融資占用的比例，積極拓展上市融資途徑，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)擁有經(jīng)營決策權(quán)，有效縮短融資期限。當(dāng)前我國對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的上市標(biāo)準(zhǔn)，上市標(biāo)準(zhǔn)審批十分嚴(yán)格，需要打造一個(gè)良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部融資環(huán)境，保證各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和市場信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性與穩(wěn)定性。多融資渠道能夠分散銀行貸款單一融資存在的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)當(dāng)前行業(yè)的資金需求，對不同類型的融資方式、資金成本進(jìn)行對比分析，通過房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)互利共贏。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)營活動，需要遵循市場發(fā)展規(guī)律，確保融資收益大于融資成本的投入，在融資方式選擇的過程中，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況，通過對比分析選擇低融資成本的融資方式。為了保持企業(yè)控制權(quán)，需要降低股票融資的優(yōu)先級，選擇的融資方式需要提高企業(yè)的整體資金實(shí)力，助力企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)，逐漸擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展規(guī)模，獲取較高的市場競爭力和經(jīng)營效益。調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在融資階段不斷積累發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國的實(shí)際情況進(jìn)行宏觀調(diào)控，合理控制房地產(chǎn)業(yè)的供給需求和投資規(guī)模。

（四）預(yù)防企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

信用貸款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)周期性調(diào)控的一種重要手段，隨著國家政策的不斷調(diào)整，限制房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)張，降低房地產(chǎn)的市場銷售價(jià)格，房產(chǎn)稅增加了一部分人群的住房購買資金，需要合理的進(jìn)行資金分配，引導(dǎo)廣大消費(fèi)者理性消費(fèi)，有效抑制市場投資行為的發(fā)生。房產(chǎn)稅收政策調(diào)整，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)發(fā)生下降，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，房價(jià)調(diào)控能夠適應(yīng)周期性的發(fā)展規(guī)律，房產(chǎn)稅的改變不會對房價(jià)產(chǎn)生決定性影響。房地產(chǎn)價(jià)格的波動主要依靠市場需求和供求關(guān)系，而市場需求會受到金融機(jī)構(gòu)信貸政策的影響，房地產(chǎn)價(jià)格制定需要全面分析金融信貸可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素。征收房地產(chǎn)稅不會影響到廣大消費(fèi)者對房子的需求，但會影響到一部分財(cái)產(chǎn)富有人群想要購買多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的行為，房產(chǎn)稅增加將會造成短期內(nèi)的房子拋售現(xiàn)象，房價(jià)持續(xù)下跌，名下房子越多稅收調(diào)整的比例越高。征收房產(chǎn)稅這一政策能夠有效削弱房地產(chǎn)商的投資屬性，避免市場出現(xiàn)房價(jià)不合理增長的炒房問題，在不同的城市出臺的房地產(chǎn)稅征收政策存在明顯差異，根據(jù)當(dāng)前的城市發(fā)展現(xiàn)狀，有效控制征收稅率。許多地區(qū)財(cái)政收入來源依靠房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)張，但新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的時(shí)代潮流已經(jīng)逐漸消退，房地產(chǎn)業(yè)能夠創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)紅利不斷縮小，通過房產(chǎn)稅調(diào)整能夠彌補(bǔ)一部分區(qū)域的財(cái)政缺失，緩解地方財(cái)政緊缺問題，對區(qū)域建設(shè)發(fā)展的重要影響。

四、結(jié)束語

國家對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)干預(yù)越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)業(yè)建筑施工和社會個(gè)人房屋購買都需要嚴(yán)格按照地區(qū)開展的一系列發(fā)展政策，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金門檻，改進(jìn)房地產(chǎn)的信貸服務(wù)流程。房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境主要有國家政策調(diào)整、融資渠道限制、隱形債務(wù)攀升、潛在風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)等四個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)業(yè)的融資出路。需要掌握宏觀發(fā)展政策，提高企業(yè)融資能力，調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，預(yù)防企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，改變房地產(chǎn)業(yè)過于依賴銀行信貸融資渠道的問題，建立抵押貸款二級市場，為房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提供充足的后續(xù)資金。

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