張琪

摘要：如今，我國房地產(chǎn)市場風險逐漸暴露，其主要源自政策性風險、市場風險等，與之有關的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務同樣存在信用風險和操作風險。因此，如何控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險成為社會各界關注的問題?；诖?，文章主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)貸款常見模式與目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款中產(chǎn)生的風險，提出加強企業(yè)風險預防及加強風險控制管理等具體方案，以期能夠為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管控工作提供參考與幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；貸款；風險；對策；封閉管理

房地產(chǎn)開發(fā)貸款不僅具有普通商業(yè)貸款的風險，還有房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特別風險。如房地產(chǎn)泡沫等，所以房地產(chǎn)領域是我國政府主要的監(jiān)控目標。為了有效限制房價迅速增長的問題，我國頒布了許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方法?；谶@些宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)逐漸呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)必須有充足的資金作為支持，所以銀行貸款業(yè)務一定程度上決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)在銀行貸款總額的不斷增加，銀行所面臨的風險也在不斷增長。

一、房地產(chǎn)貸款的發(fā)展

一直以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支柱，開發(fā)貸款的目的是向企業(yè)提供項目開發(fā)、實際建設期間需要的資金支持。結合我國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)公布的信息數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款從2016-2021年分別為5.66萬億元、7萬億元、10.19萬億元、11.22萬億元、11.91萬億元、12.01萬億元，增長率分別為12.3%、23.67%、45.57%、10.11%、6.15%以及0.84%。2021年末，四大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額占貸款總額5.7%，但房地產(chǎn)行業(yè)卻“貢獻”了四大行12%的不良貸款。整體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額有所上升，但不良貸款中房地產(chǎn)業(yè)貸款占較高比例，這意味著目前各個銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險也在不斷提高。但是增速逐漸放緩，從2020年年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度約束下，房企自身融資渠道呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，反映了我國各金融機構開始注重對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的管控。

如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的主要約束條件分為如下兩個方面：第一，開發(fā)貸款資金僅用于項目建設。第二，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目主體必須達到融資432條件，其中，“4”代表房地產(chǎn)開發(fā)商在開展融資之前必須獲取如下證件：國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證及建設用地規(guī)劃許可證?！?”代表開發(fā)主體在項目開發(fā)中投資占比不得低于30%?！?”代表開發(fā)貸款項目主體應具有國家地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的模式

按照房地產(chǎn)開發(fā)貸款的用途及目的進行細分，基本可以分為如下模式。

第一，住房開發(fā)貸款。一般指商業(yè)銀行用以支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)修建并最終向在市場公開售賣的家庭住房貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此模式下申請的貸款僅能應用在房地產(chǎn)規(guī)劃建設與定位住宅類的項目建設施工中，含有一般性住房及保障性住房等類型，但不含有商業(yè)住房或是其余類型房產(chǎn)開發(fā)貸款。

第二，商業(yè)用房開發(fā)貸款。該業(yè)務指的是商業(yè)銀行用以支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并最終在市場公開銷售，用作商業(yè)用途的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，此模式貸出的款項僅能用作商業(yè)行為，而不可用作家庭居住用房，含有普通的寫字樓及商鋪等。

若按照是否有擔保的模式進行劃分，則應詳細分為信用貸款以及擔保貸款兩種類型。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款本身具有高風險性的特點，所以商業(yè)銀行普遍采用擔保貸款的模式，要求對方提供保證、抵押或是質(zhì)押作為貸款條件。信用貸款則十分少見，但部分銀行提供了這一貸款模式，如《中國建設銀行高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》之中即明確規(guī)定，為學生公寓建設貸款提供擔保貸款以及信用貸款兩種方式。但是信用貸款的條件較為苛刻，僅為滿足各項條件的高校提供。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中產(chǎn)生的風險

（一）外部環(huán)境風險

外部環(huán)境是影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風險之一，體現(xiàn)在如下方面：

第一，市場的風險。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期和國民經(jīng)濟發(fā)展周期之間關系十分密切。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，需要加強對經(jīng)濟發(fā)展周期的研究分析，并針對經(jīng)濟發(fā)展周期不同環(huán)節(jié)特征對應調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營行為，這決定了開發(fā)企業(yè)最終的經(jīng)濟效益。如今，土地是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的關鍵性資源，目前我國房地產(chǎn)市場化程度較低，加之房地產(chǎn)這一商品本身即具備高度地域性這一特點，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對市場風險的考驗。

第二，政策方面的風險。房地產(chǎn)行業(yè)容易受到我國宏觀政策的影響，國家政策的變動與房地產(chǎn)項目開發(fā)成本以及經(jīng)濟收益有直接關系，進而對銀行信貸質(zhì)量也產(chǎn)生顯著的影響。目前，我國房地產(chǎn)市場從某種程度上而言依舊是政府主導型市場，市場發(fā)展與未來政策具有一定的不確定性，進而增加了商業(yè)銀行判斷項目、市場以及用戶的難度，最終增加了授信業(yè)務風險的不確定性。宏觀調(diào)控背景下，許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身綜合能力較弱，如果無法獲取持續(xù)性的資金支持，尤其是信貸資金與其他融資的支持，資金鏈條可能產(chǎn)生斷裂的問題。如今，依賴銀行按揭貸款方法購買商品房的用戶占比不斷升高，若是銀行改變住房按揭貸款策略，勢必會影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)與盈利。比如當?shù)厣险{(diào)二套房及以上的貸款首付比例時，會導致大量用戶轉(zhuǎn)為觀望的狀態(tài)，嚴重影響項目的產(chǎn)品定價及資金回籠，使得開發(fā)企業(yè)經(jīng)營面臨一定的流動性風險。

（二）商業(yè)銀行內(nèi)部控制不當導致的風險

銀行不僅需要思考外部環(huán)境改變帶來的風險，同時需要考慮內(nèi)部操作的管控，以免產(chǎn)生較大的風險。具體體現(xiàn)在如下方面：

第一，缺乏對企業(yè)風險的合理分析。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集以及信息化程度高等特征，牽涉了區(qū)域政策、企業(yè)能力以及項目可行性等不同方面，且房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較強的區(qū)域性，項目特征明顯，不同項目的風險管控點也有明顯差異，對信息搜集、分析及處理能力有較高的要求，但是商業(yè)銀行在業(yè)務操作期間的不同層面，表現(xiàn)出市場研究不透徹，對于企業(yè)及項目風險分析能力不足的現(xiàn)象，一定程度上增加了風險產(chǎn)生的概率。

第二，貸款方式風險較高。如今，部分銀行為了盡量控制信貸風險及信息不對稱引發(fā)的貸款損失，我國商業(yè)銀行開始頻頻應用擔保貸款，但是抵押擔保的風險同樣較高。房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍將項目土地以及在建工程項目作為抵押物，這種抵押方式存在一定的法律風險，貸款違約后無法執(zhí)行抵押物的狀況屢見不鮮，也不利于第二還款渠道的穩(wěn)定性。主要表現(xiàn)在如下方面：企業(yè)將商品銷售給消費者后，代表房屋的所有權同樣銷售給消費者，相應的土地使用權同樣歸屬消費者，出現(xiàn)抵押物懸空的問題；除此之外，開發(fā)商未結算所有建筑工程款項時，承建商針對處于在建狀態(tài)下工程產(chǎn)生的債權高于銀行抵押權利。因此，銀行必須在開發(fā)商結清所有工程款項之后，才能獲得抵押物的受償，穩(wěn)定性較差。另外，目前我國尚未建立行之有效的抵押物處理市場制度，缺少權威性的社會性評估機構為企業(yè)評估結果擔保，導致銀行無法選用更為高質(zhì)量的企業(yè)作為擔保企業(yè)，第二還款來源的追償難度顯著提高。

（三）貸款資金挪用風險

對于貸款資金，若房地產(chǎn)企業(yè)將貸出的款項挪做房地產(chǎn)項目之外的其余用途，商業(yè)銀行可能會承擔一定的合規(guī)風險，嚴重的可能會導致項目無法如期交付。商業(yè)銀行在貸前審核環(huán)節(jié)需要分析融資人員的資信狀況，但是無法有效控制融資人資金的使用。貸款資金的挪用具有一定的隱蔽性及迷惑性特征，盡管貸款企業(yè)的經(jīng)濟效益以及凈利潤等各個指標均表現(xiàn)理想，但是貸款企業(yè)也有可能出現(xiàn)經(jīng)營管理風險。貸款資金挪用風險形成的根本原因在于部分房地產(chǎn)企業(yè)擴張過快，利用開發(fā)項目融資的便利性，將項目貸款挪作用于“土地出讓金”等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風險防范措施

（一）強化風險前瞻性管理

第一，強化市場風險的預防。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有本身的周期性特征。如今，我國銀行資金大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場長期冷淡，即可能對經(jīng)濟以及金融產(chǎn)生較大的負面影響。故而，商業(yè)銀行需要定期研究宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資狀況、居民收入及消費水平變化等信息，分別從定性與定量不同角度討論房地產(chǎn)市場目前的供需關系以及未來發(fā)展趨勢，同時積極開展前瞻性評估，結合形勢的改變采用適合的對策。商業(yè)銀行需要重點關注所在區(qū)域政府部門頒布或是準備頒布的房地產(chǎn)市場政策及細則，及時調(diào)整貸款風險的管控重點。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要認真研究地方經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀，例如本地經(jīng)濟發(fā)展能力、人口總量以及年齡結構等數(shù)據(jù)，同時搜集本地人均可支配收入狀況、近幾年房地產(chǎn)銷售狀況等，利用對本地市場發(fā)展狀況的研究，加強對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷，為業(yè)務決策提供參考。

第二，強化貸前調(diào)查和貸中審查。一是強化對開發(fā)企業(yè)的審核，主要評估企業(yè)資質(zhì)與資信情況、管理人員的個人素質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗與誠信狀況等各個方面內(nèi)容，確認借款人能否達到建設行政主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書以及開展貸款項目開發(fā)建設資質(zhì)的審核標準。同時嚴格審核貸款企業(yè)四證是否完善，確認建設用地規(guī)劃許可證以及土地使用權證等證書是否完備，保證項目開發(fā)合法合規(guī)；另外還需確保規(guī)劃具有一致性，重點審核項目業(yè)主與貸款人是否相同，工程項目內(nèi)容、整體規(guī)模是否符合規(guī)范，有無超過設計約束的范圍。二是明確貸款企業(yè)的項目資本金。房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例不可低于項目總投資額的30%，商業(yè)地產(chǎn)項目資本金比例應不低于35%，以此避免企業(yè)高比率負債過分擴張的問題，最大程度降低銀行當前承擔的信貸風險。另外，銀行需要根據(jù)項目目標客群、物業(yè)類型及工程內(nèi)容制定具有針對性的貸款方案，結合評估結果設定資本金比例。另外，商業(yè)銀行應進一步詳細標記資本金的認定標準，需要嚴格劃分權益性資金以及借款的區(qū)別，針對非權益類型核算的股東注入的其他資金，必須要求股東做出投資不可優(yōu)先銀行貸款回收的承諾，并開具證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期在市場公開銷售商品獲得資金在尚未結轉(zhuǎn)時為負債性質(zhì)，所以需要先償還銀行，不可作為項目的資本金。

（二）強化商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的閉環(huán)管理

第一，強化貸款發(fā)放的審核。房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為項目貸款的一種，應嚴格按照項目建設進度進行放款，確保貸款資金用在項目建設上，防止貸款資金被挪用，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款資金發(fā)放結束后，商業(yè)銀行需要確保房地產(chǎn)企業(yè)貸出的資金用途與合同內(nèi)容相符。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款主要用作項目的開發(fā)與建設，含支付工程款、其余配套費用以及裝修款等。商業(yè)銀行為了確保房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金實現(xiàn)?？顚Ｓ?，應采用受托支付將貸款資金支付給收款方。

第二，強化在建工程抵押的管理。目前基本所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款都要求土地和在建工程抵押，土地抵押在放款前已經(jīng)落實到位，對于在建工程的抵押應在滿足當?shù)剞k理條件后立即辦理，同時項目承建方應出具承諾放棄項目建設工程款優(yōu)先受償權或者不以本項目工程款優(yōu)先受償權對抗商業(yè)銀行債權。在商品房預售階段，對于已經(jīng)預售給購房者的房屋，其在建工程已經(jīng)不再屬于商業(yè)銀行，此時商業(yè)銀行應對已售房屋的回籠款加強管理，將其作為擔保措施的重要補充。

第三，強化項目銷售的回籠款管理。房地產(chǎn)整個項目的建設資金來源理論上分為三大部分，自有資金、銀行貸款和銷售回籠款轉(zhuǎn)投入。項目銷售回籠款既是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源，又是項目建設資金缺口的補充，所以商業(yè)銀行對于銷售回籠款的監(jiān)管是保證其貸款能夠成功收回的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的提供銀行一般作為銷售資金的監(jiān)管行，在符合當?shù)乇O(jiān)管政策的前提下，商業(yè)銀行應制定具體的監(jiān)管細則，確保監(jiān)管資金能夠在歸還銀行貸款與銷售轉(zhuǎn)投入之間得到有效平衡，既確保銀行貸款還款來源有保障，又確保房地產(chǎn)項目能夠如期交付。對于銷售達到一定比例后應該要求開發(fā)企業(yè)開始歸還銀行貸款，銷售達到更高一定比例后結清開發(fā)貸款。

第四，強化風險預警管控。針對已然發(fā)生風險預警信號的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應及時予以調(diào)查與研究，如果確認貸款具有較高的潛在風險，不僅需要及時采用有效的補救方案，如增加擔保措施等，同時需要強化對項目回籠資金的及時管控，嚴格依照售樓進度，回收銀行的開發(fā)貸款。風險預警制度應至少含有如下三種預警信號：企業(yè)財務報表中反映的企業(yè)現(xiàn)狀，如現(xiàn)金存量不足或是自有資金比例不足等；同銀行之間的業(yè)務往來，如在銀行的存款量顯著降低，僅依賴銀行借款完成滾動開發(fā)等；項目經(jīng)營過程，仍頻頻出現(xiàn)不能及時結清承建商材料款等問題。

（三）提升房地產(chǎn)貸后管理的質(zhì)效

貸后管理有利于及時發(fā)現(xiàn)風險隱患，防止客戶轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風險，有利于約束客戶行為，降低客戶違約風險，有利于加強銀企關系，進一步提高信貸綜合收益。在房地產(chǎn)貸款發(fā)放之后，商業(yè)銀行的經(jīng)營機構及信貸人員應按規(guī)定的時間、頻率和內(nèi)容對房地產(chǎn)貸款進行貸后跟蹤監(jiān)管，與項目公司負責人進行交流溝通，形成高質(zhì)量的貸后報告，減少貸后報告內(nèi)容雷同、流于形式等問題。重點關注項目建設情況，貸款資金使用情況及項目銷售情況，跟蹤銷售資金回籠情況，確保資金回籠與銷售相匹配；關注借款人是否涉及不利于自身的法律糾紛，其銀行賬戶被凍結、財產(chǎn)被查封等；關注房地產(chǎn)行業(yè)、市場、城市規(guī)劃等變化對項目前景產(chǎn)生重大影響；關注銷售策略、銷售價格、銷售進度與計劃是否發(fā)生較大差異，銷售進度緩慢等異常。同時要及時搜集貸后信貸檔案和相關項目資料留存。

（四）積極探索房地產(chǎn)企業(yè)融資新模式

如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為簡單，不能達到風險分攤的效果，風險依舊主要集中在銀行身上，而銀行所承受的風險十分有限，如果超過限度，可能威脅金融的穩(wěn)定性。故而，銀行不僅需要強化對內(nèi)的管理，還需要積極創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資新模式。如今，我國商業(yè)銀行需要滿足用戶多樣化融資需求，積極創(chuàng)新業(yè)務內(nèi)容以及模式。具體可采用如下方式：第一，強化信貸業(yè)務和投資銀行的協(xié)調(diào)性，例如針對地產(chǎn)積極開展并購的情況，銀行可以適當提供一些專業(yè)人員作為幫助，包括財務顧問或是股權融資等服務；第二，加速房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展與普及。如今，我國天津濱海新區(qū)已經(jīng)開始采用房地產(chǎn)投資信托基金，并獲得較好的成果。銀行可以此為機會，研發(fā)適合的業(yè)務發(fā)展模式，并與有關部門開展交流，以尋求市場的先機。

（五）完善房地產(chǎn)風險項目化解和處置機制

對于最終因市場等因素導致房地產(chǎn)項目發(fā)生風險暴露的，金融機構首先需積極配合做好“保交樓”工作。當前“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識，千方百計“保交樓”，對于避免少數(shù)房企項目爛尾，維護業(yè)主合法權益，盤活資產(chǎn)避免資源浪費，降低金融機構壞賬，促進樓市信心回暖等方面有重要意義，金融機構對于“保交樓”應積極提供配套融資支持。金融機構需區(qū)分項目與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房企風險處置項目并購金融服務，加大并購債券融資支持力度。從地方政府角度出發(fā)，需因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，積極出臺契稅補貼、住房補貼、發(fā)放消費券等促進住房消費的政策。

對于最終發(fā)生實質(zhì)性違約的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行需建立良好的風險貸款處置機制。第一，對于信用好的中小房地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈斷裂，在進入不良貸款以前，商業(yè)銀行在嚴控貸款規(guī)模的情況下，可與資產(chǎn)管理公司協(xié)商，使其參與房地產(chǎn)項目融資，為這樣的開發(fā)商提供所需資金，救活房地產(chǎn)開發(fā)商，盤活商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款，化解風險；第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，可通過司法拍賣方式進行處置，實現(xiàn)不良貸款的清償；第三，債權轉(zhuǎn)讓，即債權人將不良債權依據(jù)市場價格進行出讓，從而實現(xiàn)產(chǎn)權變更；第四，不良資產(chǎn)證券化。該方法可以有效提高房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的流動性；第五，其他方式，如呆賬核銷、破產(chǎn)重整、銀行減免貸款利息等。

五、結語

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了至關重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款同樣與國民經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展有直接關系。因此，商業(yè)銀行應明確房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的風險，并通過加強房地產(chǎn)市場和政策的研究、強化銀行內(nèi)部控制、提升回籠資金封閉管理有效性以及創(chuàng)新融資模式等方式，盡量降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風險，對于出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款商業(yè)銀行需通過多種方式靈活處置，盤活不良資產(chǎn)，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)健康可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：江蘇銀行股份有限公司南通分行風險合規(guī)部）