王 莉 安徽省高速地產(chǎn)集團有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展環(huán)節(jié)，由于涉及業(yè)務范疇大，應用資金較多，使得業(yè)務與財務融合難度較大，實施業(yè)財融合時常面臨一些問題，無法充分發(fā)揮出業(yè)財融合的作用。房地產(chǎn)企業(yè)需要重點分析自身業(yè)財融合工作實施情況，從中找出現(xiàn)存問題，分析問題產(chǎn)生的主要原因，針對性地進行處理優(yōu)化，不斷提升業(yè)財融合實施效果。使企業(yè)獲得更多效益的同時，促進企業(yè)長遠發(fā)展。

一、業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

第一，提升企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量。為實現(xiàn)自身穩(wěn)定發(fā)展，各房地產(chǎn)公司均積極探究高質(zhì)量發(fā)展路徑，一些房地產(chǎn)企業(yè)注重二三線城市房地產(chǎn)市場開發(fā)；一些企業(yè)積極革新自身管理模式，使自身擁有較強的市場競爭實力。實施業(yè)財融合，有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確自身優(yōu)勢，找出自身不足，進而通過成本控制、品牌強化、創(chuàng)新管理等方式，擴大優(yōu)勢，補充短板，實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量不斷提升。第二，強化資金運用風險防范。受經(jīng)濟下行、限購政策等因素影響，增加了房地產(chǎn)企業(yè)商品房變現(xiàn)難度，使得房地產(chǎn)面臨資金短缺問題。實施業(yè)財融合，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更加了解資金情況，科學規(guī)劃資金使用，提升資金使用效率，避免出現(xiàn)盲目融資及借貸情況，實現(xiàn)對資金運用風險的有效規(guī)避。第三，為管理決策提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)通常拿地即開工，盡可能縮短施工周期，加快資金回籠，這種情況下，需要在建設前做好充分準備。業(yè)財融合模式下，企業(yè)能夠?qū)Τ杀炯笆找孢M行精準測算，以此為基礎安排建設進度、合理確定融資方式、制定營銷優(yōu)惠策略等，為各項管理決策提供支持，使管理決策更加科學、合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合面臨的阻礙

(一)頂層設計不足

房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)財融合工作涉及內(nèi)容較多，不僅要科學設定目標，還應做好發(fā)展路徑規(guī)劃、財務共享構建等工作。作為一項長期性活動，需要分階段持續(xù)實施，同時做好頂層設計。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然實施了業(yè)財融合，不過頂層設計不足，未能科學制定融合目標與原則，且業(yè)財融合方案不夠完善。如在業(yè)財融合目標設定上，生搬硬套先進企業(yè)的成功案例，未能與自身情況良好匹配，設置的總體目標實現(xiàn)難度較大，實現(xiàn)路徑不夠明確，影響到了業(yè)財融合的實際成效。

(二)業(yè)財融合方式單一

房地產(chǎn)項目開發(fā)，屬于房地產(chǎn)企業(yè)主要開展的業(yè)務，具有資金占用多、業(yè)務體量大等特點。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對業(yè)財融合的重視，融合方式相對單一，實際開展業(yè)財融合工作時，只通過年度預算、開發(fā)經(jīng)營分析、銷售與財務聯(lián)系會議等方式進行。因為企業(yè)成本造價部門負責開發(fā)成本管理，財務部門在成本控制上，只局限在企業(yè)整體成本上，使得財務部門在項目開發(fā)成本管控上力度弱化，并未實現(xiàn)業(yè)務與財務的深度融合，阻礙了企業(yè)管理水平提升。

(三)財務與業(yè)務管理聯(lián)系不夠緊密

不同部門間的良好融合，對企業(yè)發(fā)展尤為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合體系建設過程中，融合過程通常有較長的時間周期，使得一些企業(yè)在業(yè)財融合時剛獲得一點成效，當出現(xiàn)某些問題后，則又會回到原來狀態(tài)。尤其是一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)財融合時，由于管理力度弱化，未能形成科學完善的管理機制，成本管控力度不足，導致業(yè)務與財務管理缺乏緊密的聯(lián)系，嚴重影響到了業(yè)財融合體系的科學構建。

(四)復合型人才缺失

復合型人才是業(yè)財融合實施的關鍵，會對業(yè)財融合作用的發(fā)揮產(chǎn)生直接影響。管理會計與財務會計存在較大不同，其能夠站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面，幫助企業(yè)科學開展經(jīng)營管理工作，使企業(yè)擁有較強的價值創(chuàng)造能力。一些房地產(chǎn)企業(yè)并未認識到管理會計的作用，在管理會計人才引入與培養(yǎng)上缺乏重視，使得企業(yè)復合型人才趨勢，通常只由財務管理人員開展核算與控制工作，對業(yè)財融合效果產(chǎn)生了較大影響。

(五)信息化水平不高

信息技術手段在業(yè)財融合中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)財融合工作時，需要通過信息化技術收集、整理業(yè)務與財務數(shù)據(jù)，還應對數(shù)據(jù)做出全面分析。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)受到諸多因素影響，信息化水平不高，在信息化建設中仍存在較多問題，并未發(fā)揮出信息化管理平臺的作用，影響到了信息的有效傳遞與溝通，使企業(yè)面臨較大的信息化建設成本，同時也影響到了數(shù)據(jù)分析的準確性，阻礙了業(yè)財融合的深入實施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合實施的策略

(一)加強頂層設計

首先，明確業(yè)財融合目標。房地產(chǎn)企業(yè)應站在總體發(fā)展角度，設定出想要達到的業(yè)財融合效果，將其作為目標設定的主要依據(jù)。通常，企業(yè)可將業(yè)財融合目標定為：管理水平提升；業(yè)財風險規(guī)避；促進業(yè)務轉(zhuǎn)型發(fā)展；價值最大化等[1]。為促進目標良好實現(xiàn)，總體目標設定后，應將其細化分解，成為不同階段的小目標，具體可分為三個階段。一是前期目標，該階段需要轉(zhuǎn)變財務部門工作模式，注重復合型財務人才培養(yǎng)；二是中期目標，構建財務共享平臺，向平臺中接入業(yè)財部門操作系統(tǒng)，獲得多部門統(tǒng)一的內(nèi)控體系；三是后期目標，向業(yè)財融合體系中，逐漸納入戰(zhàn)略策略等工作，同時持續(xù)解決企業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的種種問題，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。其次，確定實施原則。房地產(chǎn)企業(yè)若想提升業(yè)財融合效果，需遵循以下原則：第一，協(xié)同性原則。統(tǒng)一業(yè)財部門口徑，相互協(xié)作下，促進業(yè)財融合深入落實。第二，戰(zhàn)略導向原則。結合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，進行業(yè)財融合方案的科學編制，將融合重點放在科學決策及內(nèi)控服務優(yōu)化上。第三，同步性原則。通過強化激勵、完善績效機制等措施，實現(xiàn)業(yè)財融合的全員參與，同步提升員工素質(zhì)與管理水平。第四，適應性原則。業(yè)財融合工作開展中，企業(yè)不可一味地生搬硬套其他企業(yè)案例，應與自身實際情況相結合，科學制定業(yè)財融合目標、內(nèi)容及實施方案。最后，制定總體規(guī)劃。通過總體規(guī)劃，清晰融合重點、內(nèi)容與要求，規(guī)劃內(nèi)容包括：構建框架、戰(zhàn)略定位、融合模式以及發(fā)展路徑。如財務共享模式框架構建環(huán)節(jié)，主要為：1.定位層，主要指的是戰(zhàn)略定位，處于重要位置。2.功能層，具備兩大功能，一是業(yè)務處理，二是運營支持，具體工作為職能劃分與模式中心定位。3.要素層，包含業(yè)務流程、運營管理等要素，屬于模式架構的實體部分。

(二)拓展業(yè)財融合途徑

第一，新形勢環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學構建業(yè)財融合渠道，重點促進業(yè)務流程再造，實現(xiàn)業(yè)務活動與財務活動的高效協(xié)調(diào)，高效落實業(yè)財融合，第二，突出預算作用，實施預實分析[2]。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加大對預算編制工作的重視程度，開展預算編制工作時，企業(yè)應召開內(nèi)部動員大會，使企業(yè)人員充分認識到預算編制管理的作用與價值，隨后向各部門落實預算編制工作，統(tǒng)一業(yè)務與財務指標。在實施環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要組織召開生產(chǎn)經(jīng)營分析會，還應召開財務分析會，重點分析預算與實際產(chǎn)生差異的具體原因，同時找出具體的業(yè)務偏差，要求業(yè)務部門不斷改進自身工作。第三，注重關鍵環(huán)節(jié)業(yè)財融合。1.強化銷售與資金回籠管理。房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門，應最大程度上實現(xiàn)銷售與資金回款目標。企業(yè)財務部門構建詳細的回款記錄，進行回款日報標志，對比回款計劃，對回款情況實施定期的調(diào)查與最終，還應對企業(yè)資金風險給予實時監(jiān)控，保證企業(yè)資金安全，在出現(xiàn)資金缺口問題前，能夠及時向管理層發(fā)出預警，合理配置企業(yè)資源解決實際問題。2.注重成本與資金支出管控，房地產(chǎn)企業(yè)應并不斷提升自身成本管控能力，促進經(jīng)濟效益最大化目標的有效實現(xiàn)，將實際成本投入降至最低。企業(yè)財務與成本管理部門實際工作中，應做好動態(tài)成本與目標成本的對比分析，找出兩者間存在的差距，結合企業(yè)開發(fā)進度，進行資金的合理配置，強化成本與資金支出管控，突出業(yè)財融合的作用與價值。

(三)建立業(yè)財融合管理機制

通過構建科學完善的企業(yè)制度，能夠有效指導企業(yè)各項業(yè)務活動高質(zhì)量開展，并且還能在企業(yè)經(jīng)營活動開展中發(fā)揮出重要作用[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合市場環(huán)境與內(nèi)部實際需求，進一步優(yōu)化、完善現(xiàn)行制度體系，確保通過完善的管理機制，促進業(yè)財融合順利實施。并且，房地產(chǎn)企業(yè)落實業(yè)財融合的過程中，需要有標準完善的流程，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過正規(guī)的流程，高質(zhì)量地實施業(yè)財融合，才能保證業(yè)財融合作用的良好發(fā)揮。此外，在業(yè)財融合環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應實施制度化引導，使業(yè)務與財務人員主動開展業(yè)財融合工作。如，定期開展業(yè)財融合工作月末總結會議，要求管理層人員、財務人員與業(yè)務人員參與其中。會議中，要求相關人員總結匯報本月業(yè)財融合開展情況，并獎勵業(yè)財融合工作中具有良好表現(xiàn)的人員，對于態(tài)度消極者做出適當處罰，做到獎懲分明，以此更好地實現(xiàn)業(yè)財融合目標。

(四)組建復合型人才隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)實際開展業(yè)財融合工作時，應加大復合型人才培養(yǎng)力度，組建一支復合型人才隊伍。首先，正確引導財務人員的思維。業(yè)財融合對財務人員有較高的要求，若想確保此項工作的順利開展，財務人員應樹立戰(zhàn)略意識，能夠通過財務會計工具的應用，記錄、核算財務數(shù)據(jù)，站在整體角度，規(guī)劃并設計相關工作，如業(yè)財融合、管理會計等。實踐環(huán)節(jié)，財務人員應形成系統(tǒng)的關鍵認知，結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，對邏輯關系進行優(yōu)化，構建可靠、完善的內(nèi)控系統(tǒng)[4]。其次，做好財務人員培訓工作，通過專家講座、發(fā)放知識手冊等方式，使財務人員掌握專業(yè)財務管理知識，了解業(yè)務工作相關內(nèi)容，同時根據(jù)工程項目實際要求，調(diào)增自身財務管理思路，使業(yè)務管理流程更加規(guī)范，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。再次，培養(yǎng)財務人員職業(yè)道德。房地產(chǎn)企業(yè)應結合業(yè)財融合工作實際需求，更新觀念認知，確保財務人員擁有正確的職業(yè)觀念，通過法律知識學習，嚴格按照相關法律法規(guī)要求開展實際工作，獲得更高的工作質(zhì)量。最后，注重復合型人才引進。房地產(chǎn)企業(yè)在財務人才引進環(huán)節(jié)，應提升人才準入門檻，重點對其綜合素質(zhì)與道德水平進行考察，優(yōu)選專業(yè)能力強、工作經(jīng)驗豐富、具有較高信息化能力水平的財務人才。以此提升企業(yè)財務人才隊伍水平，為業(yè)財融合提供人才支持。

(五)大力實施信息化建設

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)若想滿足時代發(fā)展要求，實現(xiàn)長遠發(fā)展目標，應積極借助信息技術優(yōu)勢。通過信息化技術的應用，科學構建業(yè)財融合體系，促進業(yè)務與財務部門交流溝通，公開相應數(shù)據(jù)信息，解決部門間“信息壁壘”問題，順利實施業(yè)財融合，強化企業(yè)經(jīng)營管理能力。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應從自身需求入手，科學構建網(wǎng)絡信息平臺，對信息化系統(tǒng)加以優(yōu)化完善，使企業(yè)各項管理工作獲得信息化支持。此環(huán)節(jié)，企業(yè)需要對業(yè)財融合開展需求進行全面了解，引進軟件與硬件設備，在信息化平臺作用的良好發(fā)揮下，實現(xiàn)業(yè)務與財務高效融合，營造出良好的內(nèi)部管理環(huán)境[5]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應針對業(yè)務與財務，實施信息化管理，注重工作細節(jié)，完善信息管理平臺，如科學開展合同整理工作，明確合同管理責任主體，最大程度上降低財務風險與合同風險，為業(yè)財融合實施提供良好條件；房地產(chǎn)企業(yè)應加大先進技術引入力度，如物聯(lián)網(wǎng)技術、大數(shù)據(jù)技術等，科學構建數(shù)據(jù)模型，通過數(shù)據(jù)模型，對業(yè)務活動開展情況作出準確評估，促進業(yè)財融合良好實施；房地產(chǎn)企業(yè)需要加大數(shù)據(jù)信息安全的重視力度，通過信息加密、防火墻技術等，提升信息安全管理水平，及時發(fā)現(xiàn)影響數(shù)據(jù)信息安全的不良因素，修補其中漏洞，使信息數(shù)據(jù)更加安全，進而在業(yè)財融合中充分發(fā)揮出信息管理系統(tǒng)的作用。

四、結語

綜上所述，業(yè)財融合對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大，能夠提升房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平，有效規(guī)避資金運用風險，促進企業(yè)科學制定管理決策。就當前實際而言，一些房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)財融合工作時，仍面臨較多阻礙，若想實現(xiàn)業(yè)財融合轉(zhuǎn)型發(fā)展，突出業(yè)財融合的作用價值。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強頂層設計，拓展業(yè)財融合途徑，建立業(yè)財融合管理機制，組建復合型人才隊伍，大力實施信息化建設，真正實現(xiàn)業(yè)財融合目標，推動房地產(chǎn)企業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的方向邁進。