沈姝曼

本文以上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市為例，分別分析大型、中型和小型城市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因以及各市政府根據(jù)現(xiàn)狀采取的防范措施。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，不同類型的城市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在特性和共性，需要根據(jù)各個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，建立合適的融資體系和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

房地產(chǎn)金融主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資金流通、融資和相關(guān)金融服務(wù)進(jìn)行的一系列金融活動(dòng)，主要作用就是籌集資金來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)，并確保房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。由這些金融活動(dòng)的廣泛開(kāi)展而產(chǎn)生的相關(guān)行業(yè)就是房地產(chǎn)金融行業(yè)，其中各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)流程來(lái)維持企業(yè)自身的健康資本運(yùn)作并賺取利潤(rùn)。

隨著我國(guó)大多數(shù)城市的人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)房屋的需求快速增長(zhǎng)，各個(gè)城市的房地產(chǎn)行業(yè)也開(kāi)始快速發(fā)展，這種趨勢(shì)使得房?jī)r(jià)迅速上升。人們?yōu)榱送顿Y房產(chǎn)，通過(guò)向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款等方式籌集資金，這也推動(dòng)了房地產(chǎn)金融行業(yè)的誕生和快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)金融行業(yè)迅速發(fā)展的背后，由信用貸款等行為引發(fā)的諸如債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題開(kāi)始暴露。為了解決這些問(wèn)題，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融行業(yè)，使其健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的深入研究是很有必要的。

張萬(wàn)豪等人發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要類型有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高，融資方式復(fù)雜，導(dǎo)致投機(jī)行為增多。而從郭志強(qiáng)的研究來(lái)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要受到居民個(gè)人、房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行三方的影響，其中，居民通過(guò)個(gè)人信用住房貸款造成信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可能通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率的增加而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)銀行不良資產(chǎn)貸款的積累，也使房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。針對(duì)這些現(xiàn)象，吳宇倫認(rèn)為，政府和相關(guān)部門(mén)可以統(tǒng)一采用拓寬房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)非信貸融資業(yè)務(wù)的監(jiān)控、完善房地產(chǎn)金融法律體系等防范措施來(lái)預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

而事實(shí)上，由于不同的城市發(fā)展?fàn)顩r不同，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)城市的產(chǎn)生原因、表現(xiàn)方式和對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的具體影響也會(huì)有一定區(qū)別。所以，在研究這一問(wèn)題時(shí)需要對(duì)不同規(guī)模的城市進(jìn)行具體分析，并針對(duì)不同城市存在的不同問(wèn)題提出針對(duì)性的調(diào)控措施。本文分別對(duì)上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以探尋大型、中型、小型城市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不同，探討不同規(guī)模的城市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的不同原因，以及不同城市基于自身發(fā)展規(guī)劃而采取的應(yīng)對(duì)措施。

一、大型城市分析——以上海為例

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展也相對(duì)其他城市更加完善。但即使如此，上海也不可避免地面臨房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。近年來(lái)，由于政府對(duì)房地產(chǎn)投資的“三道紅線”等政策的出臺(tái)，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，上海的房地產(chǎn)相關(guān)貸款額有下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力逐漸增大，資金回流速度減慢，面臨更嚴(yán)峻的債務(wù)危機(jī)。而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資行為的約束和限制，這些企業(yè)無(wú)法用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)填補(bǔ)資金漏洞，這又加劇了各大房企的資金風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致上海房企的資金周轉(zhuǎn)率下降（如圖1所示，數(shù)據(jù)來(lái)源于wind數(shù)據(jù)庫(kù)）。事實(shí)上，近年來(lái)，上海市房企的資金周轉(zhuǎn)率一直低于全國(guó)平均值。

與此同時(shí)，由于近年來(lái)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款和融資的信用要求逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)普通渠道貸款、信托資金等方式的融資規(guī)模也在縮小，因此越來(lái)越多的房企開(kāi)始通過(guò)非標(biāo)融資等方式進(jìn)行資金籌集。而這種非常規(guī)的融資方式受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的影響很大，這就意味著房企通過(guò)這些途徑進(jìn)行融資行為的風(fēng)險(xiǎn)增大。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

之所以產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)重要原因就是相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督力度不夠。作為一個(gè)發(fā)展迅速但發(fā)展時(shí)間較短的行業(yè)，房地產(chǎn)金融行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)尚未完善，無(wú)法解決在發(fā)展過(guò)程中新出現(xiàn)的各類問(wèn)題，對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有進(jìn)行監(jiān)控，也無(wú)法有效約束房地產(chǎn)市場(chǎng)中違反信用的行為。沒(méi)有建立起一個(gè)完整的監(jiān)控體系，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也就不能真正穩(wěn)定地發(fā)展起來(lái)。

另一個(gè)造成上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因是融資渠道的匱乏。由于房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金支持，因此對(duì)融資的需求非常大。而如今的融資渠道并不能夠支持如此巨大的資金流通，而且相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)更大的間接融資渠道來(lái)說(shuō)，比較穩(wěn)定的直接融資渠道體量更小且發(fā)展更緩慢，因此廣大投資者和房企不敢冒險(xiǎn)，也就難以獲得足夠投資或者支持企業(yè)發(fā)展的資金。

（三）應(yīng)對(duì)政策措施

為了應(yīng)對(duì)并且在未來(lái)避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，上海市政府可以采取的一項(xiàng)措施是完善上海市的購(gòu)房貸款征信記錄。上海市現(xiàn)在采用的征信系統(tǒng)尚不完善，因此需要對(duì)現(xiàn)有的系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)，能夠顯示貸款者及其家庭成員的職業(yè)及收入狀況，確保貸款者能夠在一定期限內(nèi)償還貸款，也要調(diào)查購(gòu)房者名下的房產(chǎn)用途，嚴(yán)格限制購(gòu)房者的投機(jī)行為，貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念。與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也要鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，推動(dòng)融資渠道多樣性。由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，上海市的消費(fèi)者和購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的需求旺盛，因此，需要建立一個(gè)多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)，積極推出各類住房貸款新品種，來(lái)吸引各方貸款與融資，同時(shí)通過(guò)向社會(huì)發(fā)行住房債券等方式，積極推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托、基金等業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、中型城市分析——以溫州為例

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

溫州作為國(guó)內(nèi)最早發(fā)展房地產(chǎn)金融的城市之一，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行得較為完善。然而，隨著溫州的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一定影響。在2015年之前，溫州的房?jī)r(jià)收入比一直高于全國(guó)50大中城市的平均水平，這說(shuō)明溫州居民的購(gòu)房壓力一直比較大，這甚至影響到了他們的消費(fèi)和生活水平。而在2015年之后雖然房?jī)r(jià)收入比有所下降，在2020年又有上升的趨勢(shì)（如圖2所示，圖中數(shù)據(jù)來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)）。

與此同時(shí)，溫州市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率也較高，公司容易出現(xiàn)資金短缺或其他負(fù)債問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大。且銀行等金融機(jī)構(gòu)在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，往往選擇將房產(chǎn)或其他土地資產(chǎn)作為抵押物，而一旦房產(chǎn)貶值，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

溫州市的房地產(chǎn)行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一是擴(kuò)張的貸款政策。在我國(guó)放寬貸款政策、降低利率同時(shí)增加了貨幣發(fā)行量之后，許多資質(zhì)偏低的房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了大量貸款，民眾貸款買房的現(xiàn)象也更加普遍。這種行為加劇了房地產(chǎn)泡沫膨脹，增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，溫州的銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)普遍采取互保聯(lián)保機(jī)制，平均每家企業(yè)有3家互保業(yè)務(wù)，這意味著當(dāng)一家企業(yè)因資金不足倒閉時(shí)，會(huì)有1-5家企業(yè)受到波及。這樣的擔(dān)保機(jī)制雖然保證了企業(yè)信用，卻也擴(kuò)大了資金風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于民間借貸在溫州越來(lái)越流行，民間的貸款利率逐漸走高，也增加了借貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 應(yīng)對(duì)政策措施

針對(duì)溫州市的這些房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要可以用幾種方式來(lái)預(yù)防或改善。第一就是控制房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張速度，引導(dǎo)民眾合理購(gòu)房，以此來(lái)控制房地產(chǎn)金融泡沫的膨脹。第二就是溫州市政府需要對(duì)民間的借貸市場(chǎng)進(jìn)行約束和控制，健全民間借貸登記制度和監(jiān)控體系，以此降低借貸風(fēng)險(xiǎn)。第三就是逐漸取消互保聯(lián)保制度，對(duì)于被牽連的企業(yè)的貸款償還可以采取分期等寬限方式，避免有更多的企業(yè)受到破產(chǎn)企業(yè)的波及造成資金危機(jī)。

三、小型城市分析——以新鄉(xiāng)為例

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)是發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展規(guī)模小但速度快。在1998年之后，新鄉(xiāng)市真正開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)融資，到如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從2015年的4391元每平方米迅速攀升至2022年的7114元每平方米（如圖3所示，數(shù)據(jù)來(lái)自于安居客APP）。然而，由于房地產(chǎn)金融發(fā)展剛起步，行業(yè)內(nèi)存在不少問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。第一就是融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)和居民購(gòu)房的貸款主要來(lái)自商業(yè)銀行的信貸，其他融資渠道比如債券和信托基本不存在。第二是融資比例較高，新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)企業(yè)大多以銀行貸款為基礎(chǔ)，試圖用低成本融資獲取高額利潤(rùn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)金融行業(yè)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)主要原因就是過(guò)于依賴商業(yè)銀行。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金多數(shù)來(lái)自商業(yè)銀行的信貸，而且商業(yè)銀行幾乎參與了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的所有環(huán)節(jié)。因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金困難時(shí)，造成的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行身上，對(duì)商業(yè)銀行造成損失，并且很可能引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)里，商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷加大。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一個(gè)原因是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的管理風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融的認(rèn)識(shí)不夠透徹，盲目追求數(shù)量，貸款的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬松，對(duì)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的前途太過(guò)樂(lè)觀，忽視了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這就使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有擴(kuò)大的可能。

（三）應(yīng)對(duì)政策措施

預(yù)防新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)舉措便是拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化。通過(guò)建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，增加房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等新的融資渠道，降低商業(yè)銀行信貸的比例來(lái)化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以加快土地制度改革，加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管和利用，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的途徑，從而規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

另一個(gè)可以采取的措施是由政府或中央銀行加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控。政府和中央銀行有能力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，能夠比普通的商業(yè)銀行更早發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并且通過(guò)建立并完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系向市場(chǎng)預(yù)告，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

四、建議

通過(guò)對(duì)三個(gè)城市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，各個(gè)城市可以采取一些通用的措施來(lái)從一定程度上避免風(fēng)險(xiǎn)。其一是完善金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。有關(guān)部門(mén)需要重視對(duì)非信貸融資業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，對(duì)從事非信貸融資業(yè)務(wù)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)真正受到約束和監(jiān)控。其二是完善企業(yè)和個(gè)人信用評(píng)估體系。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)需要對(duì)需要辦理信貸融資業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人投資者的信用進(jìn)行充分調(diào)查，確保他們能夠按時(shí)償還貸款。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，還可以限制居民購(gòu)房數(shù)量和貸款金額，避免投機(jī)者趁機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。其三是健全房地產(chǎn)金融行業(yè)法律法規(guī)。政府和人民銀行需要根據(jù)近年來(lái)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)，完善相關(guān)法律法規(guī)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)往來(lái)更加透明，約束房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的不法行為，讓遵紀(jì)守法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者能夠更加放心地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的研究以及對(duì)上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市三個(gè)不同規(guī)模的城市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀、原因和應(yīng)對(duì)措施的分析，結(jié)論是不同的城市面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大同小異。風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因就是當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)不完善，或是當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)和商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)了解不夠深入和全面，以致推出的房地產(chǎn)貸款渠道不適應(yīng)當(dāng)?shù)厍闆r。面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，需要當(dāng)?shù)卣腿嗣胥y行完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，拓寬融資渠道，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求。與此同時(shí)，需要完善個(gè)人信用系統(tǒng)來(lái)降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，健全相關(guān)法律法規(guī)以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

由于缺乏相關(guān)數(shù)據(jù)以及實(shí)證操作能力，本研究沒(méi)有具體的實(shí)證分析，因此對(duì)現(xiàn)狀和原因的分析不夠深入。在選擇具體城市進(jìn)行研究時(shí)，也受限于理論能力，沒(méi)有考慮排除無(wú)關(guān)變量的影響。日后在進(jìn)行相關(guān)研究時(shí)，可以彌補(bǔ)本研究的不足，并通過(guò)歸類和對(duì)比發(fā)現(xiàn)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和共性，利用更多理論基礎(chǔ)為房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展提供可參考的建議。