楊 銳，辛紅偉

（中國(guó)電建集團(tuán)西北勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司，陜西 西安 710065）

目前，門面房法律上沒(méi)有嚴(yán)格的定義，只是民間一種約定俗成的口頭說(shuō)法。門面房一般指城集鎮(zhèn)居民用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的臨街底層房屋[1]。集鎮(zhèn)門面房的權(quán)屬人，即門面戶，大多數(shù)為當(dāng)?shù)卦季用?，門面房收益為其收入的主要來(lái)源，因此，作為水電移民中的特殊群體，對(duì)其妥善安置尤為重要。

水電工程實(shí)物指標(biāo)調(diào)查對(duì)于集鎮(zhèn)房屋按照不同結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行，房屋補(bǔ)償單價(jià)按照重置價(jià)進(jìn)行計(jì)列，不區(qū)分門面房還是住宅用房[2]。此做法建立在集鎮(zhèn)可以整體遷建或者防護(hù)，其商業(yè)功能可以恢復(fù)，門面房的價(jià)值不受影響的基礎(chǔ)之上。但是，針對(duì)淹沒(méi)影響集鎮(zhèn)小部分、安置容量不足的情況，門面房?jī)H補(bǔ)償房屋結(jié)構(gòu)的重置價(jià)，忽略地段的商業(yè)價(jià)值，難以妥善安置移民，下面以漢江BH 水電站為例加以闡述。

1 工程基本情況

漢江BH 水電站工程壩址位于麻虎溝與金錢河之間，右岸為陜西省AK 市，左岸為湖北省SY市。BH 水電站為二等大（2）型工程，水庫(kù)正常蓄水位193.73 m，死水位191.73 m，正常蓄水位以下庫(kù)容1.3億m3，裝機(jī)容量180 MW[3]。

根據(jù)移民安置規(guī)劃設(shè)計(jì)成果（2012年審批），BH水電站庫(kù)尾影響AK 市XY 縣SH 集鎮(zhèn)移民96 戶365人，涉及住宅房屋24 727 m2、商業(yè)用房4 857.4 m2，規(guī)劃在GJP 安置點(diǎn)進(jìn)行集中安置。但是，在工程實(shí)施階段（2021 年），由于價(jià)格水平年的變化以及各種客觀原因的影響，移民安置容量不足，加之移民意愿變化，原規(guī)劃方案難以指導(dǎo)移民安置實(shí)施工作，導(dǎo)致搬遷安置工作推進(jìn)阻力極大，存在較大社會(huì)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)地方政府多次與移民溝通發(fā)現(xiàn)，移民的主要訴求在于門面房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上。移民祖祖輩輩依靠門面房租金生活，水庫(kù)淹沒(méi)后將失去收入來(lái)源。本工程安置容量有限，可安置地點(diǎn)距建成區(qū)較遠(yuǎn)，且商業(yè)功能短期難以恢復(fù)，重建門面房的意義不大，移民強(qiáng)烈建議對(duì)門面房進(jìn)行評(píng)估處理。

2 評(píng)估方法的選擇

結(jié)合SH集鎮(zhèn)門面房的市場(chǎng)實(shí)際情況，分別對(duì)比較法、成本法、收益法3種評(píng)估方法的適用性進(jìn)行客觀分析，選擇適合的估價(jià)方法[4]。

2.1 估價(jià)方法及適用性分析

2.1.1 比較法

比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。因估價(jià)對(duì)象合法用途為門面房，近期此區(qū)域類似門面房交易實(shí)例較少、交易價(jià)格不透明、可比性不強(qiáng)且修正、調(diào)整體系不完善，因此不宜選用比較法進(jìn)行估價(jià)。

2.1.2 收益法

收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。因市場(chǎng)中有與估價(jià)對(duì)象類似的門面房出租，租賃交易價(jià)格透明，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資料易于收集，折現(xiàn)率可以通過(guò)市場(chǎng)提取和累加法求取，因此宜選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

2.1.3 成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的方法。門面房所在區(qū)域內(nèi)，房屋所在土地未辦理分?jǐn)偟怯?，且區(qū)域重要數(shù)據(jù)和規(guī)劃資料收集不全，造成無(wú)法利用成本法計(jì)算門面房?jī)r(jià)值，同時(shí)成本法求出門面房?jī)r(jià)值很難反映當(dāng)前市場(chǎng)狀況，因此不適宜采用成本法評(píng)估SH集鎮(zhèn)門面房?jī)r(jià)值。

2.2 門面房選用估價(jià)方法

本工程主要特點(diǎn)為：①SH 集鎮(zhèn)規(guī)模不大，市場(chǎng)房產(chǎn)交易不頻繁、基數(shù)較小，導(dǎo)致市場(chǎng)法喪失公允優(yōu)勢(shì)；②SH 集鎮(zhèn)門面房的價(jià)值主要是商業(yè)價(jià)值，其取決于所在地段土地的費(fèi)用，而非簡(jiǎn)單的房屋結(jié)構(gòu)重置成本，本工程安置容量有限，即使擇址重建，商業(yè)價(jià)值難以短時(shí)間恢復(fù)，因此成本法也不適用；③移民的訴求主要是門面房長(zhǎng)期出租所帶來(lái)的收益，這個(gè)恰好與收益法的模型基本一致。綜合考慮本工程實(shí)際情況，選定收益法為評(píng)估方法。

3 門面房補(bǔ)償測(cè)算

3.1 評(píng)估過(guò)程及公式

通過(guò)對(duì)涉及SH 集鎮(zhèn)部分門面房的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行抽樣調(diào)查，結(jié)合實(shí)際情況，典型調(diào)查將SH 集鎮(zhèn)外街劃分三段，樣本數(shù)共取25 戶，均為租戶。本次評(píng)估利用收益法進(jìn)行測(cè)算，收益法基本公式為：

考慮建筑物已使用年限問(wèn)題，式（1）轉(zhuǎn)化為：

式中：a為年凈收益（元）；r為折現(xiàn)率（%）；n為建筑剩余收益年限（a）。

3.2 相關(guān)參數(shù)取值（分析）及評(píng)估結(jié)果

3.2.1 租金確定

經(jīng)分析，門面房租金情況呈正態(tài)分布，即外街中心區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)面房租最高（約占35%）、兩邊遞減（其中靠近河口處占40%、靠近郵政銀行占25%），加權(quán)平均后商業(yè)用房租金為48.54元∕（m2·月），詳見(jiàn)表1。

表1 SH集鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研情況統(tǒng)計(jì)

3.2.2 門面房可出租面積確定

本次所調(diào)查實(shí)例均為按套出租，單位面積租金水平為按建筑面積折算的租金水平，本次評(píng)估單價(jià)亦按建筑面積計(jì)量，故可確定可租賃面積比率為建筑面積的100%，即可出租面積為4 857.00 ㎡。

3.2.3 年有效毛收入確定

（1）潛在年毛收入的確定。年潛在毛收入=月租金×12月×面積=48.54×12×4 857.00=2 829 246.30（元）。

（2）年空置和收租損失的確定?？罩煤褪兆鈸p失通常按照潛在毛租金收入乘以空置率（含收租損失）確定。估價(jià)對(duì)象處于漢江岸邊SH 鎮(zhèn)，對(duì)于該類門面房出租比例、租金等進(jìn)行調(diào)查、分析；估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)對(duì)類似門面房需求及供應(yīng)量均較大，空置率一般，年均空置期1 個(gè)月左右，考慮到可能的租金延緩或拖欠，空置率（含租金損失）確定為10%?？罩煤褪兆鈸p失=潛在毛租金收入×空置率=2 829 246.30×10%=282 924.63（元）。

（3）其他收入。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍同一供求范圍內(nèi)類似門面房的付款方式的調(diào)查，一般付款方式為期初一次性支付1 a 租金并付相當(dāng)于1 個(gè)月租金的押金，解約后押金退還且不計(jì)息。所以，針對(duì)該類房產(chǎn)，其他收入為1個(gè)月租金的利息收入，除此之外不存在其他收入。利息率取價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行1 a 期定期存款利率1.75%，故年其他收入=押金×存款利率×（1-空置率）=48.54×4 857.00×1.75%×（1-10%）=3 713.39（元）。

（4）年有效毛收入。有效毛收入是有效租金收入，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入。年有效毛收入=潛在毛租金-空置和收租損失+其他收入=2 829 246.30-282 924.63+3 713.39=2 550 035.06（元）。

3.2.4 年總費(fèi)用確定

年總費(fèi)用是維持門面房正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，主要包括維修費(fèi)、租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金[5]。

（1）維修費(fèi)。維修費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用。重置價(jià)按照庫(kù)區(qū)住宅用房重置成本價(jià)1 040 元∕㎡計(jì)列，維修費(fèi)系數(shù)取1.5%。維修費(fèi)=重置價(jià)×出租面積×1.5%=1 040×4 857×1.5%=75 769.20（元）。

（2）租賃管理費(fèi)。由出租方承擔(dān)的對(duì)于出租房屋的管理費(fèi)主要有房屋出租管理的廣告費(fèi)、中介費(fèi)等，當(dāng)?shù)刈赓U門面房市場(chǎng)支付中介打包費(fèi)用為不超過(guò)1 個(gè)月租金的70%，一般情況約占租金總收益的1.2%左右，故本次評(píng)估按門面房總收益的1.2%予以考慮。房屋年租賃管理費(fèi)=2 550 035.06×1.2%=30 600.42（元）。

（3）保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)是指門面戶為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。保險(xiǎn)費(fèi)率一般為房屋重置價(jià)的1‰～2‰，估價(jià)對(duì)象上的房屋為門面房，遭受意外損失的可能性相對(duì)偏大，保險(xiǎn)費(fèi)率取2‰，保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算如下：保險(xiǎn)費(fèi)=重置價(jià)×出租面積×保險(xiǎn)費(fèi)率=1 040×4 857×2‰=10 102.56（元）。

（4）稅金，地方教育附加費(fèi)、水利建設(shè)基金和印花稅。SH 集鎮(zhèn)房屋平均建成時(shí)間為2005 年，早于2016 年，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算稅金，以總租賃收入作為含稅總收入，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算公式為含稅總收入÷（1+稅率）×稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的7%繳納，教育費(fèi)附加按增值稅的3%繳納[6]，地方教育費(fèi)附加按增值稅的2%繳納，水利建設(shè)基金按銷售收入的0.08%繳納，印花稅按銷售收入的0.1%繳納，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)出租的應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，稅額為租金收入的12%。綜上，稅費(fèi)費(fèi)率=5%÷（1+5%）×（1+7%+5%）+0.08%÷（1+5%）+0.1%+12%÷（1+5%）=16.94%，年稅費(fèi)=年有效毛收入×16.94%=3 329 060.08×16.94%=563 942.78（元）。

（5）年總費(fèi)用。以上1～4 項(xiàng)合計(jì)為門面房年總費(fèi)用，即年總費(fèi)用=39 948.72+75 769.20+10 102.56+563 942.78=689 763.26（元）。

3.2.5 年凈收益測(cè)算

年凈收益＝年總收益－出租年總費(fèi)用＝2639296.82（元）。

3.2.6 門面房折現(xiàn)率確定

折現(xiàn)率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和。其中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率按照2022 年央行1 a 定期存款基準(zhǔn)利率1.75%計(jì)列，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要考慮SH 集鎮(zhèn)10 a 兩淹的現(xiàn)實(shí)以及缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，經(jīng)綜合考慮取6.0%。所以，折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=1.75%+6.0%=7.75%。

3.2.7 門面房評(píng)估結(jié)果

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，綜合用地土地使用年限為50 a，經(jīng)調(diào)查，SH 集鎮(zhèn)房屋平均建成時(shí)間為2005年，考慮房屋已使用年限15 a，剩余35 a，故本次評(píng)估測(cè)算房屋收益年限取35 a，其他系數(shù)選取如上所述。

經(jīng)測(cè)算，門面房?jī)r(jià)值為4 928 元∕㎡，具體結(jié)果詳見(jiàn)表2。

表2 SH集鎮(zhèn)門面房評(píng)估測(cè)算

3.3 評(píng)估結(jié)果合理性分析

當(dāng)?shù)亻T面房市場(chǎng)價(jià)里沒(méi)有獲得具體的交易數(shù)據(jù)，無(wú)法收集到相關(guān)案例，無(wú)法對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。但是，本文中門面房的租金是通過(guò)抽樣調(diào)查取加權(quán)平均值確定，年費(fèi)用和折現(xiàn)率等相關(guān)核心參數(shù)確定已咨詢房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，同時(shí)鑒于SH 集鎮(zhèn)10 a兩淹的現(xiàn)狀，充分考慮了空置率，結(jié)合BH 電站移民安置實(shí)施情況來(lái)看，門面房評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際。

4 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于大型水電站建設(shè)，水庫(kù)淹沒(méi)損失一般均較大，城集鎮(zhèn)整體搬遷也比較常見(jiàn)，若城集鎮(zhèn)整體搬遷安置，按照《水電工程移民安置城鎮(zhèn)遷建規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（NB∕T 10864-2021）進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是，對(duì)于集鎮(zhèn)小部淹沒(méi)且安置容量有限的情況，門面房如何補(bǔ)償處理，本文采用收益法進(jìn)行評(píng)估，可以有效解決此類問(wèn)題。對(duì)于不同水電項(xiàng)目，需對(duì)3 種評(píng)估方法進(jìn)行綜合分析，選擇切合實(shí)際的評(píng)估方法。另外，本文收益法測(cè)算中收益按照調(diào)查基準(zhǔn)年2022 年確定，評(píng)估價(jià)已考慮基礎(chǔ)設(shè)施恢復(fù)費(fèi)（含土地費(fèi)用），但未考慮收益增長(zhǎng)因素，下一步可以進(jìn)行更深入的研究。