閔樂 張子璇

摘? ?要：我國各地房價(jià)水平和增速差異明顯，地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控面臨“因城施策”的挑戰(zhàn)。蒂布特模型強(qiáng)調(diào)房價(jià)差異源于公共產(chǎn)品水平，然而地區(qū)間居民流動(dòng)顯然并非如理論假設(shè)那樣“自由”。借助巴薩效應(yīng)勞動(dòng)力遷徙受限從而可貿(mào)易部門勞動(dòng)效率影響價(jià)格的分析框架，提出房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)間差異的形成機(jī)制，并利用2013—2020年我國各省房價(jià)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，地方公共產(chǎn)品水平與房地產(chǎn)價(jià)格顯著正相關(guān)，但在引入代表可貿(mào)易部門生產(chǎn)效率的解釋變量后，蒂布特模型不再成立，而巴薩效應(yīng)成立。因此，建議地方政府在調(diào)控房價(jià)時(shí)參考“勞動(dòng)效率—遷徙成本—房價(jià)變化”的循環(huán)機(jī)制進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：蒂布特模型；巴薩效應(yīng)；房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類號(hào)：F299.233? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2023）16-0049-03

房地產(chǎn)是我國的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)投資、消費(fèi)和財(cái)政等方面扮演著重要角色；同時(shí)，房地產(chǎn)也是居民主要支出，因此，房地產(chǎn)的合理定價(jià)既事關(guān)經(jīng)濟(jì)也關(guān)切民生。為了避免房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲可能造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，我國政府運(yùn)用信貸、貨幣和稅收政策等多項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。目前，我國各地房價(jià)呈現(xiàn)分化態(tài)勢，不僅區(qū)域間差距大，而且增速差異明顯，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)房價(jià)負(fù)增長。各地房價(jià)的分化給地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控帶來了挑戰(zhàn)，如果不能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做出正確判斷，就可能會(huì)面臨房地產(chǎn)調(diào)控“矯枉過正”或者政策反復(fù)，導(dǎo)致人為增加價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究有很多，其中比較著名的是1956年蒂布特提出的公共產(chǎn)品決定房價(jià)水平的模型（Tiebout，1956）?；诰用褡杂闪鲃?dòng)條件下“用腳投票”的理論，蒂布特模型強(qiáng)調(diào)各地區(qū)房價(jià)差異的原因是公共產(chǎn)品水平的差異。居民在地區(qū)間流動(dòng)顯然并非如蒂布特假設(shè)的那樣“自由”，遷徙成本越高，蒂布特模型的有效程度越低。我們?cè)噲D在遷徙成本的基礎(chǔ)上分析房價(jià)地區(qū)差異的形成。巴拉薩-薩繆爾森效應(yīng)（簡稱“巴薩效應(yīng)”）原本是國際經(jīng)濟(jì)學(xué)框架下研究實(shí)際匯率長期變動(dòng)的理論（Balassa，1964；Samuelsson，1964），借助這個(gè)理論我們?cè)噲D分析在遷徙受到限制條件下地區(qū)間房地產(chǎn)價(jià)格差異的形成機(jī)制。

一、理論分析和研究假設(shè)

蒂布特模型認(rèn)為，在無遷徙成本等假設(shè)前提下，居民會(huì)盡量選擇最符合自身公共產(chǎn)品需求的城市或地區(qū)，即居民以“用腳投票”的方式來對(duì)政府公共服務(wù)的滿意度進(jìn)行投票。而地方政府因爭奪居民的流向而在公共產(chǎn)品的供給方面產(chǎn)生競爭，最終導(dǎo)致公共資源的有效配置。地方政府對(duì)于公共產(chǎn)品的供給如同私人經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域存在著一般均衡，可以得到政府提供公共產(chǎn)品的最優(yōu)解。蒂布特模型的重要意義在于政府提供的公共產(chǎn)品影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，因而公共產(chǎn)品的供給水平被資本化到住宅價(jià)格上來，即公共產(chǎn)品的資本化。該模型得到了實(shí)證研究的支持（Oates，1969）。

巴薩效應(yīng)假設(shè)，可貿(mào)易品價(jià)格由國際市場決定而非國內(nèi)市場決定，同時(shí)，勞動(dòng)力只能在國內(nèi)市場自由流動(dòng)，而資本在國內(nèi)、國際市場均可自由流動(dòng)。勞動(dòng)力在國內(nèi)自由流動(dòng)使得可貿(mào)易部門和非可貿(mào)易部門的均衡工資相等，因此，勞動(dòng)力工資水平由可貿(mào)易部門的勞動(dòng)生產(chǎn)率決定。如果可貿(mào)易部門生產(chǎn)率相對(duì)提高，非可貿(mào)易部門相對(duì)價(jià)格將上漲。我們可以將巴薩效應(yīng)的原理應(yīng)用于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。相對(duì)于國內(nèi)其他地區(qū)的市場來說，房地產(chǎn)是不可貿(mào)易品，其價(jià)格由地區(qū)內(nèi)部的供求決定；而工業(yè)制造品屬于可貿(mào)易商品，由全國或者宏觀市場的供求決定。制造業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高會(huì)使制造業(yè)的收入以及人均工資相應(yīng)上漲，收入效應(yīng)會(huì)帶來房地產(chǎn)需求的增加；同時(shí)，非貿(mào)易的房地產(chǎn)部門工資水平也會(huì)相應(yīng)提高，成本提升也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。蒂布特模型基于居民自由遷徙（成本為零）的假設(shè)，巴薩效應(yīng)的基礎(chǔ)則是勞動(dòng)力不能流動(dòng)（遷徙成本無窮大），而現(xiàn)實(shí)的遷徙成本必然在零和無窮大之間。我們綜合蒂布特模型和巴薩效應(yīng)的理論思路，提出房價(jià)地區(qū)差異的以下分析框架：各地區(qū)經(jīng)濟(jì)分為生產(chǎn)可貿(mào)易品的制造業(yè)和不可貿(mào)易品的服務(wù)業(yè)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)制造業(yè)的勞動(dòng)效率較高時(shí)，非貿(mào)易品的服務(wù)部門的工資水平也會(huì)相應(yīng)提高，從而吸引外地居民遷入，①增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的提高，同時(shí)，非貿(mào)易部門人口增加造成非貿(mào)易部門工資水平和公共產(chǎn)品人均水平的下降。工資、房價(jià)和公共產(chǎn)品的相應(yīng)變化提高了遷徙成本，即遷徙成本是工資和公共產(chǎn)品的減函數(shù)、房價(jià)的增函數(shù)，因此，地區(qū)房價(jià)差異受到可貿(mào)易部門的勞動(dòng)效率影響并具有均衡水平。

二、變量選擇及模型設(shè)定

我們選取2013—2020年國內(nèi)31個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行模型分析。被解釋變量為各省房價(jià)水平。解釋變量一個(gè)是公共產(chǎn)品的供給水平，具體為四大類指標(biāo)及細(xì)分變量；另一個(gè)是可貿(mào)易部門的勞動(dòng)效率，由制造業(yè)的人均工資來表示。考慮房價(jià)的其他影響因素和數(shù)據(jù)的可得性，使用地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口密度作為控制變量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平使用人均生產(chǎn)總值表示。各個(gè)變量的代號(hào)和定義見表1。

公共產(chǎn)品水平的細(xì)分變量分別是教育、醫(yī)療、環(huán)境和交通，具體指標(biāo)見表2。

以上各變量的數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2013—2020》和國家統(tǒng)計(jì)局，整理為248個(gè)樣本的面板數(shù)據(jù)。F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)顯示應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型，將變量同時(shí)取對(duì)數(shù)構(gòu)建計(jì)量模型如式（1）：

LnHPit=β0+β1LnPSit+β2LnPerinit+γXit+δi+εit（1）

其中，HPit表示第i個(gè)城市第t年的商品房價(jià)格；PSit表示第i個(gè)城市第t年的公共產(chǎn)品供給水平；Perin代表制造業(yè)人均工資；X表示為一組控制變量，包括人口密度和人均GDP，下標(biāo)符號(hào)i和t分別代表城市和時(shí)間；β0為截距，β0、β1和γ分別表示各變量的系數(shù)；δi為不隨時(shí)間變化的固定效應(yīng)；εit為擾動(dòng)項(xiàng)。

教育、醫(yī)療、環(huán)境和交通四大類的細(xì)分變量具有顯著的相關(guān)性，避免產(chǎn)生多重共線性影響回歸結(jié)果。子變量進(jìn)行簡單算術(shù)平均，例如，將教育變量記為EDU，計(jì)算方法為式（2）：

EDU=0.25*perpt+0.25*permsch+0.25*permt+0.25*

perpsch（2）

采用類似方法得到醫(yī)療資源MED，交通資源TRA和環(huán)境資源ENV的數(shù)值。

利用Fisher-ADF、LLC （Levin-Lin-Chu）這兩種方式對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，所有變量都是I（0）階平穩(wěn)的。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，房價(jià)與地方公共產(chǎn)品供給和制造業(yè)人均工資之間均存在長期均衡關(guān)系。

三、實(shí)證結(jié)果

回歸結(jié)果（表3）顯示，當(dāng)不考慮巴薩效應(yīng)時(shí)（模型一），地方公共產(chǎn)品水平對(duì)房價(jià)有顯著的正向影響，其中教育和環(huán)境在1%水平上顯著，對(duì)房價(jià)有著正向的促進(jìn)作用，說明政府通過改善教育和環(huán)境資源，能夠改善居民的住房需求。交通的系數(shù)雖然較小，但在1%水平上顯著。醫(yī)療的系數(shù)為正，但對(duì)房價(jià)的影響并不顯著。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房價(jià)都影響最大，系數(shù)約等于1，這是賓大效應(yīng)（Penn effect）在地區(qū)間房價(jià)差異上的具體體現(xiàn)，即人均GDP越高的經(jīng)濟(jì)體相對(duì)價(jià)格水平越高（Samuelson，1994）。

表3? 房價(jià)影響機(jī)制的回歸結(jié)果

考慮巴薩效應(yīng)的模型二在解釋變量中增加制造業(yè)人均工資，回歸系數(shù)為0.746，并在1%的水平上顯著，說明巴薩效應(yīng)成立。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，教育、醫(yī)療和交通的系數(shù)成為負(fù)數(shù)且在1%的水平上顯著，表明在考慮巴薩效應(yīng)后，蒂布特模型不再成立有效。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房價(jià)都影響變小，系數(shù)僅為0.35。人口密度在兩個(gè)模型中都不顯著，說明房地產(chǎn)的供給因素對(duì)價(jià)格差異的影響不顯著，需求因素是房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異的主要原因。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)價(jià)格是供需關(guān)系均衡的結(jié)果。鑒于土地供給的有限性，需求因素是房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異的主要原因。房地產(chǎn)需求一方面受到收入效應(yīng)的顯著作用，另一方面也要受到人員遷徙的影響。人們?cè)诘貐^(qū)間流動(dòng)的遷徙成本是地區(qū)間工資水平差異、公共產(chǎn)品水平差異和房價(jià)差異的函數(shù)。遷徙成本與地區(qū)間房價(jià)和公共產(chǎn)品水平差異具有雙向因果關(guān)系，遷徙目的地的高房價(jià)既提高了遷徙成本也是遷徙活動(dòng)的結(jié)果；同樣，地區(qū)間的遷徙也影響人均公共產(chǎn)品的水平。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格以及公共產(chǎn)品水平的根本決定因素是當(dāng)?shù)乜少Q(mào)易部門的勞動(dòng)效率。

利用2013—2020年面板數(shù)據(jù)對(duì)我國各省房地產(chǎn)價(jià)格差異的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，在不考慮可貿(mào)易部門勞動(dòng)效率的情況下，地方公共產(chǎn)品水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。這說明，公共產(chǎn)品供給水平能夠資本化在當(dāng)?shù)胤績r(jià)上，但在解釋變量中引入了代表可貿(mào)易部門生產(chǎn)效率的制造業(yè)人均工資后，公共產(chǎn)品（教育、醫(yī)療和交通資源）水平與房價(jià)變?yōu)樨?fù)相關(guān)，即蒂布特模型不再成立而巴薩效應(yīng)成立，制造業(yè)人均工資顯著地正向影響房地產(chǎn)價(jià)格。

基于“房住不炒”的定位以及穩(wěn)房價(jià)和“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總體戰(zhàn)略，我們提出以下建議。首先，城市發(fā)展的根基是生產(chǎn)力，所以地方政府要利用政策鼓勵(lì)、扶持和激勵(lì)可貿(mào)易部門的技術(shù)創(chuàng)新，提高制造業(yè)的勞動(dòng)效率。勞動(dòng)效率、居民遷徙、房價(jià)變化和財(cái)政收入是一個(gè)正向循環(huán)過程，地方政府應(yīng)努力維持和促進(jìn)這個(gè)正循環(huán)，避免出現(xiàn)斷條，特別是要將財(cái)政收入用于提高勞動(dòng)效率這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其次，地方政府招商引資和吸引人才的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在可貿(mào)易部門，并且提質(zhì)比增量重要得多。主要目標(biāo)是提高可貿(mào)易部門的勞動(dòng)效率。最后，地方政府要保證公共產(chǎn)品處在合理水平。勞動(dòng)力流入會(huì)提高房價(jià)并且攤薄公共產(chǎn)品從而提高遷徙成本，阻礙勞動(dòng)力的后續(xù)流入。地方政府可參照房價(jià)水平相應(yīng)提高公共產(chǎn)品的供給水平，從而吸引勞動(dòng)力特別是高素質(zhì)勞動(dòng)力的持續(xù)流入。

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