劉亞琦

摘要：近年來(lái)，由于市場(chǎng)面積和總量的不斷擴(kuò)大，地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展強(qiáng)勁成為納稅大戶，地產(chǎn)公司不斷努力利用良好的稅收籌劃減少公司的經(jīng)營(yíng)和管理成本，增強(qiáng)實(shí)力，但是，在具體的稅收籌劃活動(dòng)中還面臨若干亟需克服的困難。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)公司稅收籌劃現(xiàn)狀及面臨的困難的研究，探討高效的稅收籌劃方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；探討

稅收籌劃作為一種經(jīng)營(yíng)管理，能夠間接給公司帶來(lái)利潤(rùn)價(jià)值，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的日益攀高，使得眾多的地產(chǎn)公司迅速鵬飛，伴隨著商業(yè)往來(lái)的日益增多，地產(chǎn)公司利潤(rùn)的提高，所得稅負(fù)擔(dān)也日益增多，地產(chǎn)公司為減輕所得稅負(fù)擔(dān)問(wèn)題而絞盡腦汁。所以，怎樣在法律法規(guī)框架內(nèi)，開(kāi)展合理的稅務(wù)籌劃有著重大的理論價(jià)值，進(jìn)行稅務(wù)籌劃也成為房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的基本條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論概述

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃，是指由納稅人在未觸犯我國(guó)稅收法律、政策、法規(guī)的情況下自行或借助稅收顧問(wèn)的協(xié)助下，為達(dá)到企業(yè)利益最大化而對(duì)自身以及公司的生產(chǎn)、營(yíng)銷、融資、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的涉稅事宜加以策劃與運(yùn)籌的活動(dòng)，即稅收籌劃目的是在正當(dāng)、合理的情況下降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)個(gè)人或企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的一種經(jīng)濟(jì)行為[1]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的特點(diǎn)

1.所涉稅種較多且稅額較大

地產(chǎn)公司大都涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷和后期的地產(chǎn)服務(wù)等地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程，不同經(jīng)營(yíng)范圍和過(guò)程中牽扯到的納稅人類型也各有不同，所要計(jì)稅和征收的稅種也較多。另外，由于房屋作為價(jià)格以及投資價(jià)值都偏高的消費(fèi)產(chǎn)品，再加上最近十幾年在中國(guó)價(jià)格一直居高不下，住宅價(jià)值被抬至很高，導(dǎo)致地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入也相當(dāng)高，使得地產(chǎn)公司許多稅種的計(jì)稅金額都因此急劇上升，而要征收的稅金也較其他領(lǐng)域的公司要高。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)更富有可行性。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)稅政策變動(dòng)較快

因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆诿裆I(lǐng)域，直接關(guān)系到居民群眾日常生活，包括社會(huì)安定等，所以政府部門會(huì)針對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的具體情況，在針對(duì)房產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策方面會(huì)進(jìn)行比較頻繁的微調(diào)。再加上，近些年中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題也越來(lái)越突出，市場(chǎng)物價(jià)逐漸偏離了人民群眾的實(shí)際消費(fèi)水平，因此國(guó)家和各地政府有關(guān)部門也相繼頒布了各種各樣的優(yōu)惠政策制約著地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，許多優(yōu)惠政策還包括了地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)稅方面，因此地產(chǎn)行業(yè)的政策也更加錯(cuò)綜復(fù)雜，需要比較專業(yè)的稅務(wù)籌劃措施，來(lái)維護(hù)地產(chǎn)公司的權(quán)益。

二、稅收籌劃的基本原則

（一）合法性原則

稅收籌劃的另一個(gè)基礎(chǔ)的準(zhǔn)則就是合法性的準(zhǔn)則，主要指的是稅收籌劃工作一定是在依法規(guī)定的區(qū)域內(nèi)開(kāi)展，不可以越過(guò)法律法規(guī)的紅線，也不可以違規(guī)或犯法。公司在開(kāi)展稅收籌劃的流程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都必須以合規(guī)性為前提條件，才可以確保最終的稅收籌劃的方案都可以通過(guò)國(guó)家法制機(jī)關(guān)的檢查和稅收機(jī)關(guān)的確認(rèn)，而假如沒(méi)有堅(jiān)持合法性的準(zhǔn)則，很有可能遭到法律懲罰，從而使公司的損失更多。所以，合法準(zhǔn)則也是區(qū)分稅收與其他偷稅漏稅等違法行為的一種最基本的準(zhǔn)則。

（二）成本效益原則

稅收籌劃是一種能夠降低公司納稅成本的活動(dòng)，但并不是任何一家公司都必須納稅籌劃，因?yàn)橐膊皇撬泄就ㄟ^(guò)稅收籌劃都可以獲利，是不是進(jìn)行了稅收籌劃，主要看該公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益。因?yàn)閷?shí)施稅收籌劃必須花費(fèi)相應(yīng)的時(shí)間，成本中包括了雇傭稅務(wù)人員的費(fèi)用、制定籌劃辦法的費(fèi)用等，所以假如稅收籌劃所付出的成本費(fèi)用超過(guò)了稅收籌劃所能夠給公司所創(chuàng)造的利潤(rùn)，則公司就不必實(shí)施稅收籌劃，反之，一旦稅收籌劃的效益遠(yuǎn)小于所產(chǎn)生的成本，則實(shí)施稅收籌劃就是正確的。所以，小成本經(jīng)濟(jì)理論也是企業(yè)必須考慮的一個(gè)原則之一[2]。

（三）綜合利益最大化原則

其主要指出，企業(yè)管理者必須站在一個(gè)整體企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的高度，盡量地從全局考慮，將整個(gè)公司的所有業(yè)務(wù)活動(dòng)都聯(lián)系起來(lái)，并制訂出一種良好的管理稅務(wù)計(jì)劃的方法。這就是稅收籌劃也是公司在實(shí)行財(cái)務(wù)管理時(shí)的一個(gè)很重要的部分之一，所以它必須同企業(yè)其他所有的財(cái)務(wù)活動(dòng)都是相互作用，而且是彼此影響的。如果為了實(shí)施稅收籌劃而單純地去要求企業(yè)減少稅務(wù)成本，極有可能會(huì)造成整個(gè)企業(yè)利潤(rùn)的下降，所以，企業(yè)在實(shí)施稅收籌劃的同時(shí)，也必須要選擇企業(yè)整體利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析

稅收籌劃能夠被解讀為合理節(jié)稅，在具體發(fā)展中展示出自身的功效，有助于支撐各種各樣工作的有序開(kāi)展，完成真正意義上有效管理，獲得較好的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在運(yùn)營(yíng)、投入和發(fā)展環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的稅收籌劃，能夠展現(xiàn)自己的功效優(yōu)點(diǎn)，降低面臨產(chǎn)生的影響，真真正正體現(xiàn)稅收籌劃效果。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中面臨風(fēng)險(xiǎn)性的重要因素是內(nèi)部結(jié)構(gòu)工作疏忽大意，無(wú)法精確體現(xiàn)工作實(shí)際效果。

（一）不夠重視稅收籌劃

房地產(chǎn)公司普遍存在沒(méi)有注意稅務(wù)申報(bào)的情況，地產(chǎn)公司沒(méi)有設(shè)置稅務(wù)申報(bào)的機(jī)構(gòu)和人員，部分較大的地產(chǎn)公司已經(jīng)有較為完備的稅務(wù)申報(bào)工作方案，但很多小型的地產(chǎn)公司則沒(méi)有進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)方面的規(guī)劃。從二十一世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司成為中國(guó)成長(zhǎng)最快、效益最大的領(lǐng)域和公司，資金雄厚，業(yè)務(wù)亮人，再加上很多的地產(chǎn)公司的經(jīng)理高層對(duì)稅收籌劃的知識(shí)都不甚了解，怕觸及法律的邊緣，寧可多拿錢，也不愿意促進(jìn)稅收籌劃項(xiàng)目在公司內(nèi)部的開(kāi)展，這些現(xiàn)象在一定程度上阻礙了地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收籌劃的開(kāi)展。一些經(jīng)濟(jì)效益低下的地產(chǎn)公司由于本身的水平限制，對(duì)稅收籌劃的重視更為有限。

（二）偷稅、漏稅問(wèn)題頻現(xiàn)

偷稅、漏稅雖然是中國(guó)國(guó)家稅收政策中嚴(yán)格限定的不法行為，但只要在有利益的地方，便會(huì)有投機(jī)商人逆法而為之。因?yàn)榈禺a(chǎn)公司的銷售額及其他各項(xiàng)有關(guān)稅種計(jì)稅依據(jù)都是相當(dāng)高額的款項(xiàng)，偷稅、漏繳的獲利效應(yīng)也引起了眾多的地產(chǎn)公司違反國(guó)家有關(guān)法令的要求，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理中，也埋下了偷稅、漏繳的禍端，甚至背上了刑事法律責(zé)任。部分的地產(chǎn)公司也受限由于對(duì)稅收籌劃過(guò)程的理解并不清晰，誤以為偷稅、漏稅行為即是所謂的稅收籌劃，導(dǎo)致偷稅、漏稅頻現(xiàn)的問(wèn)題發(fā)生。

（三）預(yù)征預(yù)繳工作混亂

目前的房產(chǎn)公司已經(jīng)普遍采取了預(yù)售形式的營(yíng)銷模式進(jìn)行房屋銷售活動(dòng)，在國(guó)家的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅法律法規(guī)的規(guī)定中，如果房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)預(yù)售形式所取得到的預(yù)售收入的預(yù)算款項(xiàng)，是必須于次年預(yù)征或預(yù)交相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅的。地產(chǎn)公司承擔(dān)預(yù)征自貿(mào)區(qū)所得稅職責(zé)的一般為財(cái)務(wù)工作人員，很多審計(jì)從業(yè)者對(duì)預(yù)征自貿(mào)區(qū)所得稅并不了解，對(duì)適用稅款和預(yù)收款的核算易發(fā)生錯(cuò)誤等。對(duì)大型地產(chǎn)公司而言，稅收的申請(qǐng)必須層層上報(bào)，而預(yù)征所得稅有嚴(yán)格的申請(qǐng)納稅時(shí)限，待高層領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)通過(guò)后往往發(fā)生逾期情形，影響到預(yù)征所得稅的申請(qǐng)繳交，由此產(chǎn)生大量的連鎖反應(yīng)，危害地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)[3]。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯的地域特征

房地產(chǎn)公司的財(cái)稅包括了很多方面的內(nèi)容，除常提及的土地使用稅以外，還涉及到了各種土地占用稅、契稅、土地增值稅，以及房產(chǎn)稅等項(xiàng)目。當(dāng)然，由于它們均是地方留用所得稅，而地方所得稅的產(chǎn)生又與所屬地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和稅收政策有著密切聯(lián)系。因此，在開(kāi)展房地產(chǎn)納稅籌劃工作的時(shí)候便必須從這些情況中入手，以確保稅收籌劃工作與地方的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況與國(guó)家稅收政策相適應(yīng)。中央政府對(duì)于財(cái)稅政策的調(diào)控通常以宏觀調(diào)控為主，在實(shí)施到全國(guó)各個(gè)地區(qū)的時(shí)候也要突出特殊性，并且充分考慮了當(dāng)?shù)氐呢?cái)稅優(yōu)惠政策。但是因?yàn)槿珖?guó)各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平高低差異，導(dǎo)致不管在稅收上或是財(cái)稅的征管規(guī)范上都存在著明顯的差異，而針對(duì)這些情況不僅是對(duì)于地產(chǎn)公司會(huì)存在認(rèn)識(shí)偏差的問(wèn)題，就連地方機(jī)關(guān)對(duì)于國(guó)家的財(cái)稅優(yōu)惠政策認(rèn)識(shí)上也出現(xiàn)一些誤差，這就加大了對(duì)于地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃的困難。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效措施

（一）做好稅收籌劃前的準(zhǔn)備工作

房地產(chǎn)公司在開(kāi)展稅收籌劃之前，就必須先將基礎(chǔ)工作搞好，這才能推動(dòng)稅收籌劃工作正常的開(kāi)展，使稅收籌劃有其意義。公司的稅收籌劃并非單純的事，由于其發(fā)展需要受到各種因素的干擾，所以，在計(jì)劃稅收籌劃之時(shí)，也應(yīng)考慮得周全一些，看看公司當(dāng)時(shí)的實(shí)際條件，以及是不是有相應(yīng)的管理人才等，總而言之，將準(zhǔn)備工作搞好，稅收籌劃的后續(xù)工作就可以更加順暢的開(kāi)展，同時(shí)，也就可以相應(yīng)的降低其中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)了公司的發(fā)展壯大。

（二）樹(shù)立正確的稅收籌劃理念

目前，中國(guó)大部分的房地產(chǎn)公司對(duì)于稅收籌劃思想還缺乏真正的了解，也不知道它真實(shí)的含義，因?yàn)槲覈?guó)的稅收政策還很嚴(yán)格，所以如果房地產(chǎn)公司想要減少納稅，或者想要采取偷稅、漏稅的措施是不能夠做到的，唯有明白了稅收籌劃的真正含義，形成了合理的稅收籌劃思想，才可以采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)減少企業(yè)的納稅，另外，有關(guān)機(jī)關(guān)還應(yīng)加大宣傳力度推廣稅收籌劃的重要性，使公司能夠更加切實(shí)的掌握稅收籌劃，并借鑒其他企業(yè)已經(jīng)成熟的經(jīng)驗(yàn)，逐步的完成對(duì)企業(yè)的稅收籌劃，并最后實(shí)現(xiàn)了減免稅的目的[4]。

（三）建立稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)公司要想稅務(wù)籌劃工作成功的進(jìn)行，必須要設(shè)置稅務(wù)籌劃部門，并配備相應(yīng)的專門工作人員，以便進(jìn)一步提高稅務(wù)籌劃的操作能力。公司內(nèi)部設(shè)置了稅收籌劃組織部門，一方面有利于稅收籌劃中各項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)行，另一方面，也表明了稅收籌劃的必要性，參加的人員都必須以嚴(yán)肅的心態(tài)面對(duì)稅收籌劃的任務(wù)。由于稅收籌劃公司有自己的管理部門，所以就需要安排專門的工作人員，運(yùn)用自身專業(yè)的理論知識(shí)和技術(shù)，進(jìn)行稅收籌劃的有關(guān)工作，從而提升公司稅收籌劃的管理水平，讓公司的稅收減少，從而推動(dòng)了公司的發(fā)展壯大。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)策劃時(shí)，必須要提高人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使人員能夠準(zhǔn)確的辨別風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而采取相應(yīng)的辦法，避免所有的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少對(duì)公司的損失。公司開(kāi)展稅收籌劃工作必須真實(shí)的認(rèn)識(shí)周圍環(huán)境的變動(dòng)，如稅收政策的變動(dòng)、公司管理層的變動(dòng)等，了解新的稅收政策規(guī)定，熟悉稅收政策的具體內(nèi)容，然后再根據(jù)公司本身的狀況，科學(xué)合理的開(kāi)展稅收籌劃工作，如此可以減少稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，保證稅收籌劃能充分發(fā)揮其功效，為公司的發(fā)展增強(qiáng)實(shí)力。

（五）及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅政策及其變化

新的財(cái)稅優(yōu)惠政策實(shí)施以后，地產(chǎn)公司必須順勢(shì)而為，做好地產(chǎn)公司稅務(wù)準(zhǔn)備工作，以便于適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，搶占市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)公司對(duì)當(dāng)?shù)卣贫ǖ呢?cái)稅優(yōu)惠政策，本身也應(yīng)當(dāng)要保持高度重視，有些成熟的地產(chǎn)公司可能會(huì)對(duì)這類的財(cái)稅信息有很大的敏感度，從而提高自身的反應(yīng)速度。當(dāng)前的財(cái)稅偵測(cè)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中都需要從房地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)和部門專業(yè)的發(fā)展等方面著手進(jìn)行判斷，具備專業(yè)和豐富知識(shí)的財(cái)政人員能夠在較短時(shí)間內(nèi)預(yù)知財(cái)政并對(duì)其作出反應(yīng)，做出相應(yīng)的政策應(yīng)對(duì)即將發(fā)生的變動(dòng)。

（六）充分了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作流程，提高工作效率

中國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)的納稅申報(bào)管理工作中起到了巨大的推動(dòng)作用。地產(chǎn)公司的稅務(wù)準(zhǔn)備工作，必須要建立在正確的稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)信息依據(jù)之上，也因此必須和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間建立起有效的信息溝通聯(lián)系，以便于迅速了解地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資料。通常情況下是通過(guò)向企業(yè)上報(bào)財(cái)務(wù)信息的方法，及時(shí)了解有關(guān)信息。為提升整個(gè)流程的工作效率，還可以建設(shè)公司、產(chǎn)品等財(cái)務(wù)信息資料庫(kù)，以完成對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)數(shù)據(jù)的及時(shí)推送和反饋，以及通過(guò)吸收專業(yè)人士對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的政策等變動(dòng)趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)、評(píng)估和研判等，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展水平提供依據(jù)。

（七）提高涉稅事項(xiàng)的籌劃水平

房地產(chǎn)公司建立稅務(wù)計(jì)劃措施的重要性在前文中已有所提到。將關(guān)于涉稅事務(wù)的計(jì)劃水平提高，主要目的就是為了保證房地產(chǎn)公司保持高速發(fā)展，并盡快增加經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目立項(xiàng)以后就必須開(kāi)展大量的工作，每一項(xiàng)工作的可行性都需要進(jìn)一步地進(jìn)行調(diào)研，并有機(jī)地根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用估算和稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行各種準(zhǔn)備工作，在房地產(chǎn)公司具備了良好的發(fā)展機(jī)遇以后，其內(nèi)部統(tǒng)籌兼顧的營(yíng)銷活動(dòng)水平也將會(huì)提高。而財(cái)務(wù)人員作為稅收籌劃的主體，在很大程度上也必須擔(dān)當(dāng)起一定的社會(huì)責(zé)任，充分考慮項(xiàng)目的整體，積極調(diào)研對(duì)項(xiàng)目投資利用的可能性，并對(duì)新政策下房地產(chǎn)公司的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的運(yùn)用可能性加以深入研究，為今后的稅收籌劃工作奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)[5]。

（八）增強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃部門的專業(yè)水平

房地產(chǎn)公司存在的稅務(wù)申報(bào)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取具體的實(shí)施措施加以控制，要克服中小企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中出現(xiàn)的困難問(wèn)題，進(jìn)一步提高稅務(wù)策劃效益，就必須設(shè)置專業(yè)的稅收管理機(jī)構(gòu)，配置專職人員投入到稅務(wù)策劃的操作中。我國(guó)的情況特殊，需要重視政策，才能有機(jī)會(huì)對(duì)越來(lái)越嚴(yán)厲的我國(guó)政策形成高度敏感，并及時(shí)做出適當(dāng)反應(yīng)。稅收籌劃和項(xiàng)目建設(shè)之間的相互關(guān)聯(lián)也會(huì)進(jìn)一步地加強(qiáng)，而當(dāng)二者充分有效融合以后，解決問(wèn)題的效果也會(huì)增強(qiáng)了不少。而減少稅收籌劃實(shí)施中的風(fēng)險(xiǎn)屬于為房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取更長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵舉措，因此必須從增加稅收籌劃的成功率入手，持續(xù)的提高公司經(jīng)營(yíng)收入，使公司已建立起完整合理的會(huì)計(jì)信息管理反饋制度。在上述要求都充分滿足以后，公司經(jīng)營(yíng)、管理的基礎(chǔ)才有機(jī)會(huì)得以充分的發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，各公司內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)逐步的加劇，遇到強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)保存實(shí)力才可以取勝，所以，房地產(chǎn)公司要提高對(duì)稅收籌劃的理解和重視，大力地扶持稅收籌劃的工作發(fā)展，讓稅收籌劃充分發(fā)揮其功能，切實(shí)地為公司減少稅費(fèi)，提高公司的效益，讓公司具有實(shí)力，不斷地發(fā)展。

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