韓愛欣

［摘 要］全過程成本管理是指企業(yè)為了確保項目投資效益及利潤最大化，對項目建設從決策階段直至竣工后評估等過程進行成本管控，包含這一過程中所有的業(yè)務行為及組織活動，保障項目目標成本及目標利潤實現(xiàn)。但現(xiàn)階段，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在項目全過程管理實踐中存在困境，如成本管理基礎(chǔ)薄弱、管理目標不科學等，導致實際管理效果不理想。本文首先分析了全過程成本管理的優(yōu)勢，進而闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在該管理模式實踐中存在的問題，并提出了改進策略，以期為相關(guān)研究提供幫助。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；項目；全過程；成本管理

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，成本管理是其發(fā)展的核心內(nèi)容，通過有效的成本管理實現(xiàn)企業(yè)資源合理配置，提升資金利用率，從而達到降本增效的管理目標。與一般工程類項目相比，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)具有周期長、融資成本大、建設工序復雜等特點。對此，企業(yè)應實行全過程管理，時刻關(guān)注成本變化情況，進行匯總、分析、糾偏，助力成本管理目標的實現(xiàn)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1 全過程成本管理的優(yōu)勢

全過程成本管理是企業(yè)為了保障項目投資效益及利潤最大化，建立的由全員參與、包含項目管理全過程、全方面的成本管理體系，對項目全過程成本進行控制，包含圍繞項目開展的全部業(yè)務行為及組織活動［1］。就傳統(tǒng)成本管理模式而言，存在被動控制、事后控制、缺乏系統(tǒng)性的弊端，全過程成本管理創(chuàng)新了管理思路，要求全過程、全員落實成本控制，即項目定位、設計優(yōu)化、招標及施工階段等全面成本管理，能夠以全動態(tài)成本管理的方式，及時反映項目開發(fā)過程中成本的動態(tài)變化，發(fā)現(xiàn)問題并有效解決，從而避免成本隨意變更的問題。

2 房企項目全過程成本管理的問題

2.1 成本管理基礎(chǔ)較為薄弱

一方面，成本管理思想意識淡薄。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者普遍認為房地產(chǎn)行業(yè)高額回報，缺乏成本競爭意識，管理層對全過程成本控制不夠重視，導致企業(yè)缺乏自上而下的全過程管理意識，員工在成本管理過程中存在敷衍、被動行為，未能發(fā)揮自身的能動性，影響了成本管理質(zhì)量的提高［2］；另一方面，部分企業(yè)將重心放在了事后核算上，缺乏前期測算、過程管控，忽視了影響成本管理的諸多因素，導致項目前期測算不夠精確，造成實際成本與測算目標偏差較大。

2.2 成本管理目標不夠科學

諸多房地產(chǎn)企業(yè)堅持傳統(tǒng)的目標成本管理法，僅僅重視看得見的成本，未能考慮隱性成本，過于強調(diào)財務方面的信息，忽視了非財務方面的信息，導致成本管理目標的設定不夠科學。加之以往的目標成本管理較為重視企業(yè)內(nèi)部價值鏈分析，很少重視外部價值鏈，使得成本管理缺乏應變性。

2.3 成本管理模式亟待創(chuàng)新

就現(xiàn)階段而言，國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理模式的選擇上存在誤區(qū)，絕大部分企業(yè)過于追求項目開發(fā)質(zhì)量與進度，忽視了成本管理，長此以往，會出現(xiàn)成本軟化的現(xiàn)象，影響企業(yè)的發(fā)展。主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是預算管理制度的缺失，導致企業(yè)項目成本管理停留在事后彌補階段，無法及時預測項目開發(fā)所需各項資源，不利于資源合理配置；另一方面，因未能落實責任制度，導致成本管理過程中各工作人員存在責任推諉現(xiàn)象，不利于構(gòu)建合作、制衡的工作機制。此外，諸多企業(yè)未能意識到信息化建設對成本管理的重要性，投入力度不足，導致諸多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作仍舊以手工操作方式進行，無法提供及時、準確的全過程成本管理相關(guān)數(shù)據(jù)資料，導致成本控制效果不佳。

2.4 各環(huán)節(jié)成本管理不合理

第一，決策環(huán)節(jié)。項目決策是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，該階段成本管理的不足之處主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是包裝好的策劃廣告僅僅是為了實現(xiàn)資金籌集的目的，導致其可操作性降低，未能實現(xiàn)指導投資決策的要求；另一方面，部分企業(yè)在前期策劃階段會邀請大型設計企業(yè)參與，增加了設計成本。

第二，設計環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)成本管理的不足之處主要體現(xiàn)在圖紙設計質(zhì)量上。因質(zhì)量方面存在不足，可能致使招標清單中工程量出現(xiàn)錯算、漏算的情況，影響招投標工作質(zhì)量，也不利于加強成本控制。

第三，招投標環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標階段的成本控制，最主要的是控制價的編制與招標文件內(nèi)容的約定，控制價的編制是否合理準確，招標文件約束的是否全面可行，將直接影響到過程中的成本控制。加之企業(yè)在編制招標文件后，未能全面審查投標單位的資質(zhì)情況，導致投標結(jié)果不理想，甚至容易出現(xiàn)串標行為，致使開發(fā)項目難以高效落實，反復招投標極易增加各類資源成本。

第四，施工階段。施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)，開發(fā)成本占比較大，部分企業(yè)雖嚴格依據(jù)設計方案進行，但仍舊出現(xiàn)了建設成本超標現(xiàn)象，主要因建筑材料價格上漲，加之與部分承包商簽訂的合同為條款不夠嚴謹，留有爭議空間，導致施工單位索賠增加項目費用。

第五，市場營銷階段。部分房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷成本管理不夠重視。加之營銷成本管理范圍較為廣泛，企業(yè)未能認識到這一要點，成本控制力度明顯不足，管理范圍狹窄，加劇了營銷成本的消耗。

2.5 績效考核機制不夠健全

首先，部分企業(yè)沒有成立成本管理績效考核部門或小組，各項工作的開展由財務人員負責，其對績效考核機制相關(guān)內(nèi)容了解不夠全面，加之精力有限，導致該項工作的落實不夠理想。其次，績效考核作為衡量全過程成本落實情況的重要手段，務必保證考核結(jié)果的公平公正性，但諸多企業(yè)在實際落實過程中仍存在諸多短板，如考核標準的不統(tǒng)一、考核指標不全面等，難以確?？冃Э己诵в猛耆l(fā)揮。最后，部分企業(yè)未能合理運用考核結(jié)果，獎懲制度未能與之相結(jié)合，難以激發(fā)員工工作的積極性與責任意識，無法形成制約及激勵作用，最終導致績效考核流于形式。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本管理策略

3.1 重視成本管理基礎(chǔ)建設

強化全過程成本管理意識。一方面，企業(yè)管理者應當全面解讀全過程成本控制內(nèi)容，明確其實施要點，秉持“走出去、引進來”的原則，學習同行企業(yè)的先進管理理念及方法，立足企業(yè)發(fā)展實際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃項目全過程成本管理工作。另一方面，管理者需要發(fā)揮引領(lǐng)作用，以座談會或?qū)＜抑v座的形式，加大全過程成本管理宣傳力度，強化員工思想建設，使其認識到這一管理模式的重要性，強化責任意識，激發(fā)主觀能動性，為全過程成本管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。

第二，建立健全成本管理體系。首先，重視事前控制，充分解讀各項政策，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，明確成本控制目標，確保目標的可行性與合理性。其次，需遵循全員參與的原則，對成本支出情況進行有效監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并反饋，保證項目的順利開展。最后，事后歸納總結(jié)已經(jīng)完成的項目支出情況，與以往項目進行對比分析，明確需要改進的部分，不斷提高成本管理能力。

3.2 合理設定成本管理目標

第一，樹立新的目標成本管理理念，正確認識成本與價格、成本與市場的關(guān)系，瞄準市場，立足企業(yè)發(fā)展實際，實現(xiàn)科學管理［3］。與此同時，應當重視企業(yè)供應、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的緊密結(jié)合，合理地分配各項資源，減少存貨量，降低儲存成本。第二，應當制定完善的目標成本管理制度，這一制度的制定需要貫穿房地產(chǎn)項目的整個過程，將其作為一條控制線，確保成本管理工作的開展能夠有章可依。第三，為了保障成本管理目標設定的合理性，企業(yè)需進一步擴大目標成本管理范圍，除了分析生產(chǎn)成本外，也要對開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)加以嚴控，使其貫穿于整個價值鏈。第四，企業(yè)在預測項目開發(fā)成本的過程中，將勞務費、原材料以及燃料費用等有形成本考慮在內(nèi)的同時，也要將市場開拓、員工工作水平、產(chǎn)品質(zhì)量等隱性成本考慮在內(nèi)，確保成本管理目標的合理性與可行性。

3.3 創(chuàng)新項目成本管理模式

第一，成立成本管控組，重視成本預算，實行“三全”管理，即全員、全過程、全要素管理，構(gòu)建成本分析、控制及考核預算管理模式，實現(xiàn)事前預測、事中跟蹤控制、事后調(diào)整的全過程管理［4］。第二，落實責任成本管理，逐層逐級簽訂責任書，明確分解并落實，并且實行考核兌現(xiàn)。第三，建立成本復盤機制，分析項目開發(fā)過程中成本管理存在的問題，提出針對性的改進策略，總結(jié)經(jīng)驗，制訂下一步的工作計劃，進而加強成本管理。第四，需加大信息化建設投入力度，合理利用現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡技術(shù)，提高工作效率，保障信息收集的全面性、完整性和及時性，提高數(shù)據(jù)分析的準確性［5］。與此同時，可將其與企業(yè)管理系統(tǒng)高度銜接，為企業(yè)管理者獲取成本管理信息提供便利。

3.4 落實各個環(huán)節(jié)成本管理

第一，決策環(huán)節(jié)。企業(yè)相關(guān)部門需要向管理層提交相關(guān)報告，經(jīng)立項聽證會討論通過。其中，可行性研究報告需要包含地塊的基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境規(guī)劃設計方案等，還需包含控制目標及措施、資金使用計劃等。

第二，設計環(huán)節(jié)。建立設計方案招投標制度，選擇優(yōu)秀的合作單位，確保設計方案的合理性及準確性。與此同時，需進行限額設計，合理規(guī)劃投資規(guī)模，控制建設費用及建設周期，確保項目經(jīng)濟效益最優(yōu)化。此外，需落實設計圖紙的審查工作，嚴格審查設計圖紙質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)圖紙設計過程中存在的問題并加以修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象。要對圖紙技術(shù)的合理性、施工可行性進行審核，提高圖紙設計質(zhì)量，避免因考慮不夠全面或有誤而造成經(jīng)濟損失。

第三，招投標環(huán)節(jié)。該階段成本管理工作的開展應當全面考慮招標項目專業(yè)要求、管理要求等，要在招標前確定招標范圍，明確投資人資格，通過對投標人實力的考察，選擇優(yōu)秀的投標人參與競標。

第四，施工環(huán)節(jié)。需依據(jù)合同類型進行分類管理，制定標準化合同。企業(yè)需要健全相關(guān)制度，在明確行業(yè)標準的前提下，結(jié)合合同類型制定針對性條款及措施，明確各方義務及權(quán)益，確保各條款設計科學合理。這一過程中，企業(yè)需要聘請專業(yè)的律師，對合同中的具體內(nèi)容進行把控，確保無漏洞可鉆，避免不必要的法律問題。

第五，銷售環(huán)節(jié)。正式發(fā)售前，企業(yè)應組織銷售、設計及預算人員制訂銷售方案，逐項測算其建設成本及后期運行成本，將其列入項目完全成本范圍內(nèi)。在充分調(diào)研的前提下，合理運用市場營銷理念，制訂嚴謹可行的銷售方案。在可控制范圍內(nèi)，把握銷售節(jié)奏，加強對營銷方案的執(zhí)行監(jiān)督，促使成本管理工作有效落實。與此同時，需在項目定位的基礎(chǔ)上，優(yōu)化項目品牌形象，認真提煉項目賣點，系統(tǒng)制訂項目廣告推廣策劃方案，加大電子產(chǎn)品廣告宣傳投入力度，以求采用最合理、最經(jīng)濟的廣告媒體宣傳費用，在規(guī)定的時間內(nèi)完成項目銷售工作，控制及節(jié)省宣傳費用、管理費用、財務費用等。

3.5 健全成本管理考核機制

第一，成立績效考核小組或部門，負責成本管理全過程考核工作。為了保障考核結(jié)果的真實性及準確性，需為該部門或小組配置專業(yè)化人才，并落實后期培訓工作，使其專業(yè)水平不斷提高。第二，明確考核標準。必須明確考核標準，將其作為對各責任中心實行綜合考核的主要依據(jù)，并且應將目標成本各項指標及標準分解到成本中心，在此基礎(chǔ)上有序開展相應工作。第三，成本責任歸屬。管理者需要依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營組織形式，合理劃分成本責任歸屬層次，構(gòu)建上下、左右縱橫的成本控制責任體系。第四，通過定期或不定期考核的形式，及時了解成本管理實際成果與目標之間存在的偏差，分析原因并提出改進措施。與此同時，通過全過程考核，及時了解相關(guān)人員的工作情況，明確其工作中存在的不足之處，并給予指導。第五，完成獎懲制度，將其與績效考核結(jié)果相掛鉤，對全過程成本管理落實效果較優(yōu)的部門及員工給予獎勵，激發(fā)其工作積極性；反之，給予適當懲處，起到警示作用，從而確保全過程成本管理取得理想的效果。

4 結(jié)語

全過程成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中一項重要的內(nèi)容，貫穿諸多環(huán)節(jié)，是企業(yè)保障項目投資效益最大化的關(guān)鍵手段。但現(xiàn)階段，諸多企業(yè)管理者并未認識到這一要點，在成本管理過程中存在諸多問題，建議從解決現(xiàn)階段存在問題著手，多方面優(yōu)化管理路徑，如重視全過程成本管理基礎(chǔ)建設、合理設定成本管理目標、創(chuàng)新成本管理方法、加大各階段成本管理力度等，堵塞成本管理漏洞，有效控制成本，從而實現(xiàn)企業(yè)降本增效、可持續(xù)發(fā)展的管理目標。

參考文獻

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［3］李濤.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理運用思考［J］.財會學習，2020（25）：145-146.

［4］康燕.基于項目全生命周期的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理［J］.房地產(chǎn)世界，2023（2）：133-135.

［5］曹京華.企業(yè)項目全過程成本管理問題探析［J］.商業(yè)觀察，2022（6）：41-44.