摘要：隨著企業(yè)做大做強(qiáng)，高層次人才引進(jìn)和員工總數(shù)遞增，在京地區(qū)中央企業(yè)員工住房、租房需求日益突出，成為影響企業(yè)的長期穩(wěn)定及高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，如何為中央企業(yè)在京員工辦實事解難事，全力解決在京地區(qū)員工住房難、租房難問題，盡早實現(xiàn)員工“立有恒業(yè)，居有定所”的目標(biāo)，全方位提升員工幸福感，從根本上全面增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力、國際影響力、價值創(chuàng)造力和發(fā)展驅(qū)動力?；诖耍疚闹饕榻B在京中央企業(yè)員工住房保障建設(shè)投資的相關(guān)情況，并結(jié)合調(diào)研經(jīng)驗提出一些建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：中央企業(yè)員工；住房保障；相關(guān)思考

一、中央企業(yè)在京員工住房保障工作發(fā)展歷史沿革

房改政策是從1998年開始的，住房制度改革是指改革傳統(tǒng)的福利分房制度，建立符合市場經(jīng)濟(jì)體制的住房體制，實現(xiàn)住房商品貨幣化。與其他各項改革一樣，住房制度改革在探索中不斷前進(jìn)，在調(diào)整中逐步開展，國家出現(xiàn)的相關(guān)政策成為在京中央企業(yè)做好員工住房保障工作的根本依據(jù)。

為解決好大城市住房突出問題，黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房建設(shè)，2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見》，北京市先后印發(fā)了《北京城市總體規(guī)劃（2016～2035年）》及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的意見》等，為中央企業(yè)推進(jìn)在京員工住房保障工作提供了重要制度指引。

二、中央企業(yè)在京員工住房保障工作的重點政策

（一）國家及北京市最新政策

2020年，中央經(jīng)濟(jì)工作相關(guān)會議明確提出，要增加城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2021年，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，對加快完善以公租房、保障性租賃住房和共產(chǎn)房為主體的住房保障體系提出了明確要求，要落實地方責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支撐。北京市也于2015年先后出臺了《關(guān)于加強(qiáng)和推進(jìn)北京市集租房建設(shè)的系列制度辦法》，尤其是2022年3月份印發(fā)了《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，該方案明確鼓勵利用非居住存量房屋改建保障新租賃住房，統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房，支持穩(wěn)妥利用企業(yè)自有土地建設(shè)保障性租賃住房，明確鼓勵支持社會資本與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作，通過設(shè)立基金、合作經(jīng)營和參股投資等方式參與保障性租賃住房建設(shè)運營，培育壯大一批專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；鼓勵在京中央企業(yè)積極參與保障性租賃住房建設(shè)運營?？傊?，利用上述政策和企業(yè)自用土地建設(shè)職工住宅、周轉(zhuǎn)房或長租房，可以解決職工住房問題，但仍需各區(qū)（縣）政府出臺相關(guān)配套政策和推進(jìn)實施具體流程。

（二）國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局相關(guān)政策重點內(nèi)容

第一，同意中央企業(yè)利用在京自用土地建設(shè)職工住宅，解決企業(yè)職工住房困難。在批復(fù)建設(shè)職工住宅立項前，與市委溝通協(xié)商，取得一致意見后，才能批復(fù)用地規(guī)劃和立項文件。受北京市疏解政策和新規(guī)實施的影響，中央企業(yè)利用自用土地建設(shè)職工住宅的審批和立項難度進(jìn)一步加大。第二，同意中央企業(yè)利用自用土地建設(shè)周轉(zhuǎn)房，解決企業(yè)高、專業(yè)技術(shù)人才住房需求，原則是統(tǒng)一管理、定向供應(yīng)和周轉(zhuǎn)使用，報建程序和調(diào)劑比例按照國管局現(xiàn)行文件規(guī)定執(zhí)行。第三，對區(qū)域位置好、企業(yè)自行建設(shè)難度大的土地而言，可以與國管局合作，國管局可以加大對新建住宅的調(diào)劑比例。

（三）北京市控規(guī)重點內(nèi)容和老舊小區(qū)改造相關(guān)政策

第一，按照首都功能定位，新控規(guī)政策根據(jù)核心區(qū)、中心城區(qū)、副中心、新城區(qū)、涵養(yǎng)區(qū)等區(qū)域?qū)Ω黝愑玫亟⒘嗽敿?xì)的負(fù)面清單，嚴(yán)格限制四環(huán)以內(nèi)的各類用地建設(shè)住宅和商品房。第二，北京市不再單獨批復(fù)在京中央企業(yè)利用自用土地建設(shè)職工住宅，年度建設(shè)指標(biāo)一次性批給國管局，由國管局統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配，優(yōu)先保障國家機(jī)關(guān)公務(wù)人員住房，企業(yè)住房分配比例由國管局與企業(yè)協(xié)商確定。第三，企業(yè)利用自有土地建設(shè)職工住宅，必須滿足拆建平衡和人口平衡指標(biāo)的要求，在取得區(qū)有關(guān)部門同意后，方可報市規(guī)自委審批。第四，北京市出臺的老舊小區(qū)改造政策，鼓勵和支持改造老舊小區(qū)，不過，要以原有住房總戶數(shù)不增加為前提進(jìn)行改造。

三、關(guān)于北京地區(qū)集租房建設(shè)調(diào)研的思考

近年來，筆者對北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)集租房一期、二期項目，豐臺區(qū)西局一期及郭莊子、小屯村集租房項目，豐臺區(qū)張儀村集租房項目、萬科泊寓、有巢國際公寓等相關(guān)集租房項目開展了現(xiàn)場對標(biāo)及調(diào)研。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，北京市有公租房輪候家庭12萬戶左右，每年新增備案家庭2萬戶左右，租賃保障需求較大，北京市政府相關(guān)部門正著力打通集租房項目融資渠道，當(dāng)前是否加快進(jìn)入和布局集租房項目投資建設(shè)運營，對中央企業(yè)來說，存在一個戰(zhàn)略機(jī)遇期和窗口期，值得引起重視。

對于在京中央企業(yè)而言，首先可以重點探索股權(quán)合作等方式，獲取集租房項目產(chǎn)權(quán)及控股權(quán)，確保項目運營管理成本收入及住房穩(wěn)定，同時作為股東，在戶型設(shè)置、房源配置、租賃運營和租金優(yōu)惠等多方面具有更高的話語權(quán)，可以通過股權(quán)獲得長期收益。其次，獲取優(yōu)質(zhì)房源經(jīng)營權(quán)，部分集租房項目產(chǎn)權(quán)房有項目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的合作意向。最后，利用內(nèi)部調(diào)查統(tǒng)計和租賃需求員工數(shù)量多的集體優(yōu)勢，精心組織集租房團(tuán)租工作，在集租房優(yōu)惠和房源穩(wěn)定等方面爭取更多的話語權(quán)。具體建議如下：

第一，北京地區(qū)很多集租房項目要求配套產(chǎn)業(yè)用地并承諾年納稅額，限制了租賃住房建設(shè)。建議前期做好溝通，盡量將集租房和產(chǎn)業(yè)用房分開，以此加快集租房開發(fā)建設(shè)及上市供應(yīng)，對有產(chǎn)業(yè)用房需求的企業(yè)進(jìn)行單獨招商引資。

第二，調(diào)整出讓的集體土地建設(shè)租賃住房租金收取時間。由于出讓用地需要先支付較高的地價，靠租金回收資金，難以收回投資或虧損經(jīng)營，導(dǎo)致擬投資開發(fā)建設(shè)的企業(yè)望而卻步。建議以解決中央企業(yè)在京員工租房需求的租賃住房，明確可以適當(dāng)延長的租賃期限并一次性支付租金，以此盤活集體土地，滿足居住需求。

第三，對于離市中心較遠(yuǎn)的集租房而言，與屬地政府做好協(xié)商，請求屬地政府提供更多的優(yōu)惠政策，加快地塊盤活，讓參與開發(fā)建設(shè)的企業(yè)、村集體以及集租房的租賃者都能實現(xiàn)合作共贏。

第四，提前做好溝通，建議屬地政府在集租房項目的前期開發(fā)階段，有意識地引入集建設(shè)、設(shè)計、施工為一體的大型建筑類中央企業(yè)，采取EPC模式，以此緩解資金、成本等壓力，確保集體土地產(chǎn)權(quán)方的相關(guān)利益。

第五，由北京市政府相關(guān)部門統(tǒng)一面向項目周邊區(qū)域市民分配租賃指標(biāo)。建議中央企業(yè)利用自有土地實施的租賃保障房項目優(yōu)先由企業(yè)自行解決內(nèi)部員工租賃需求，如果有多余存量房源，由相關(guān)政府部門滿足地方需求，以提高企業(yè)投資建設(shè)的積極性。

第六，保障房建設(shè)資金是集租房項目建設(shè)的重要保障，建議提前做好籌備，提請屬地政府相關(guān)部門督促指導(dǎo)屬地銀行等金融機(jī)構(gòu)與相關(guān)集租房產(chǎn)權(quán)方建立工作聯(lián)系對接機(jī)制，加大對保障房金融支持的力度。同時，強(qiáng)化金融模式創(chuàng)新，拓展保障性租賃住房融資渠道。最后，積極探索中央企業(yè)與社會資本合作，通過發(fā)行REITs、MBS、CDS等產(chǎn)品，設(shè)立基金、合作經(jīng)營以及參股投資等方式參與保障性租賃住房建設(shè)運營，充分承擔(dān)社會責(zé)任，積極參與保障性租賃住房建設(shè)運營，進(jìn)一步助力完善北京市住房保障體系，提高住房保障水平。

四、全力推進(jìn)在京中央企業(yè)員工住房保障工作重點措施

（一）持續(xù)發(fā)力，加大盤活自有土地項目及重點項目督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度

一般情況下，在京中央企業(yè)都有自己的土地及相關(guān)房產(chǎn)，可以在內(nèi)部做好統(tǒng)計調(diào)查及開發(fā)利用安排。同時中央企業(yè)及其子企業(yè)屬于所在地區(qū)納稅骨干單位，為北京市屬地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出貢獻(xiàn)，因此，可以在加強(qiáng)同國管局、北京市政府、北京市規(guī)自委以及北京市建委相關(guān)部門的聯(lián)系溝通下，整合內(nèi)部優(yōu)勢資源，加大與國管局及市區(qū)各級政府的溝通力度，爭取建設(shè)指標(biāo)，為順利辦理項目住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證創(chuàng)造條件。

（二）增加投入，借助外力尋求突破

第一，對內(nèi)持續(xù)增加對企業(yè)在京自用土地建設(shè)專項工作的支持，加大投入力度，強(qiáng)化與國管局及市規(guī)自委相關(guān)政府部門聯(lián)系溝通，爭取相關(guān)政府部門為企業(yè)建設(shè)保障性租賃住房發(fā)送“綠通卡”。第二，對外加大對外對標(biāo)學(xué)習(xí)活動力度，爭取到員工住房保障工作成績顯著的在京企業(yè)學(xué)習(xí)。第三，適時聘請專家為在京地區(qū)住宅項目拆建指標(biāo)平衡以及人口疏解平衡的解決方案和辦法提供指導(dǎo)。第四，對企業(yè)利用自用土地建設(shè)職工住宅、周轉(zhuǎn)房、長租房和職工公寓予以政策指導(dǎo)和智力支持。

（三）把握趨勢，進(jìn)一步創(chuàng)新和拓展工作思路

隨著時代發(fā)展，在京中央企業(yè)目前可利用的自有土地有限，涉及的歷史遺留問題較多，成本壓力增大，在相關(guān)政策未完全落地前，開發(fā)周期長，不確定因素多，對解決職工住宅問題貢獻(xiàn)度有限。對此，拓展工作思路至關(guān)重要，第一，要緊盯中央和北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)配套政策，加大對北京地區(qū)集租房地塊調(diào)研和跟蹤力度，積極創(chuàng)造利用存量土地建設(shè)長租房、周轉(zhuǎn)房的機(jī)會。第二，探索利用單位在城區(qū)的老舊辦公樓、經(jīng)營業(yè)績不佳的賓館、招待所改造為人才公寓或周轉(zhuǎn)房。第三，研究利用北京市相關(guān)區(qū)政府屬地稅收優(yōu)惠政策，聯(lián)合在京所屬單位形成合力，積極探索以依法合規(guī)注冊屬地企業(yè)轉(zhuǎn)移繳納稅收獲取職工住宅建設(shè)相關(guān)配套政策落地實施。