王 潘 平陸縣自然資源局

由于多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)得到迅速的發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展起到了十分重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也面臨著許多問題，特別是過多投資情況，導(dǎo)致我國(guó)各地區(qū)的樓價(jià)都出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，導(dǎo)致居民的住房壓力不斷增加，進(jìn)而對(duì)居民的幸福生活造成較大的影響。為了更好地管控我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格，我國(guó)也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的政策，特別是土地政策，通過控制好土地成本來控制好房地產(chǎn)的價(jià)格。因?yàn)橥恋氐某杀臼怯绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格以及行業(yè)發(fā)展的重要影響因素，要將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍，必須要做好土地供應(yīng)的控制。

一、土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響

土地的供應(yīng)價(jià)格是房地產(chǎn)的價(jià)格影響是最為直接和深刻的，當(dāng)前影響土地供應(yīng)價(jià)格的因素主要有方面，分別是土地的收購(gòu)成本、土地的整理成本以及土地的預(yù)期增值收益。隨著土地供應(yīng)價(jià)格的增長(zhǎng)，會(huì)直接增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模以及價(jià)格都造成了直接的影響。土地供應(yīng)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響是相互的，部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)影響周邊土地的價(jià)格，而土地的供應(yīng)價(jià)格也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成一定的影響。

當(dāng)前我國(guó)土地的供應(yīng)價(jià)格在不斷增長(zhǎng)，主要是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)的土地供需矛盾越發(fā)突出。隨著我國(guó)人口數(shù)量的增多，特別是大城市人口數(shù)量的增多，導(dǎo)致許多城市的人口密度越來越大，人們對(duì)于住房的需求不斷增大。但是土地資源十分有限，所以隨著土地需求的增多，許多地區(qū)的土地供應(yīng)價(jià)格也在不斷提升。導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格上升，還受到了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的影響，當(dāng)前我國(guó)土地供應(yīng)市場(chǎng)受到了供需關(guān)系的影響，部分人員會(huì)采取一些措施來哄抬土地的價(jià)格，導(dǎo)致許多地區(qū)的土地價(jià)格都存在明顯的虛高現(xiàn)象，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成較大的影響。

(二)土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響

當(dāng)前我國(guó)的土地資源是十分有限的，國(guó)家對(duì)于土地供應(yīng)量也采取了一定的措施來進(jìn)行控制，而土地的供應(yīng)量也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響。第一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各個(gè)地區(qū)都開發(fā)了大量的土地來進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要依靠一定的土地。如果我國(guó)的土地供應(yīng)量出現(xiàn)一定的減縮，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)造成直接的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模縮小，使得住房數(shù)量減少，房地產(chǎn)價(jià)格隨之增加，進(jìn)而對(duì)居民的生活造成較大的影響[1]。但是如果我國(guó)土地的供應(yīng)量出現(xiàn)一定數(shù)量的增加，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模增加，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨之下降。由此可見，土地的供應(yīng)量變化會(huì)直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)而影響地產(chǎn)的價(jià)格，因此，要控制好房地產(chǎn)的價(jià)格，需要進(jìn)一步控制好我國(guó)的土地供應(yīng)性，我國(guó)需要結(jié)合當(dāng)前人們的住房需求等多種因素來適當(dāng)?shù)卣{(diào)整土地的供應(yīng)量。

(三)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響

土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，主要是指土地的用途結(jié)構(gòu)以及空間結(jié)構(gòu)，隨著二者結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響。第一，隨著我國(guó)土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中的房屋結(jié)構(gòu)造成相關(guān)的影響，會(huì)影響各種房屋結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)占比，例如會(huì)對(duì)普通住宅以及高等公寓的市場(chǎng)占比造成一定的影響[2]。所以通過加強(qiáng)對(duì)土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以進(jìn)一步優(yōu)化當(dāng)前我國(guó)房屋的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步控制好高等公寓的市場(chǎng)占比，控制好商品房的空置率等，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制。第二，土地的空間結(jié)構(gòu)會(huì)直接影響房地產(chǎn)的用地結(jié)構(gòu)，從而影響房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃。在進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和建筑過程中，應(yīng)當(dāng)和土地的空間結(jié)構(gòu)保持一致，保持和當(dāng)?shù)氐挠玫匾?guī)劃保持一致，從而確保房地產(chǎn)的價(jià)值，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象。但是如果在建設(shè)過程中，并沒有能夠合理地應(yīng)用土地的空間結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的建設(shè)和城市的發(fā)展出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，則會(huì)影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

(四)土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響

當(dāng)前我國(guó)土地的供應(yīng)方式，主要是將土地的使用權(quán)進(jìn)行有償?shù)某鲎?，關(guān)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，主要是通過拍賣、投標(biāo)等各種方式，不同的轉(zhuǎn)讓方式，會(huì)對(duì)土地的價(jià)格造成不同的影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成一定的影響。使用拍賣、投標(biāo)等方式，能夠充分地發(fā)揮出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，使得土地資源的價(jià)值得到最大化，從而更好地保證土地資源的利用效率。但是在使用這些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，雖然會(huì)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成一定的影響，能夠很好地提升我國(guó)土地的利用效率，但是與此同時(shí)，我國(guó)土地的價(jià)格也會(huì)變得更加透明，對(duì)于土地的供需關(guān)系并沒有造成較大的影響。但是采用該方式，可以進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家對(duì)于土地資源的控制，保證了土地資源的合理利用，避免出現(xiàn)土地資源的流失和浪費(fèi)，從而更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有效地避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)流失的現(xiàn)象。

二、土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)控對(duì)策

(一)加強(qiáng)對(duì)土地成本的控制

土地的供應(yīng)價(jià)格是對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成直接的影響，因此加強(qiáng)對(duì)土地成本的控制十分重要。土地成本在房地產(chǎn)成本中所占的比例可以達(dá)到三分之一，因此要促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，必須要控制好土地的市場(chǎng)價(jià)格。關(guān)于土地的成本，主要包含兩方面的內(nèi)容，分別是土地的征地拆遷費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。為了加強(qiáng)對(duì)土地的征地拆遷成本，政府部門要出臺(tái)相關(guān)的政策來做好土地市場(chǎng)的調(diào)整，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)來控制好土地的征地拆遷費(fèi)用[3]。此外，作為土地的管理者，要進(jìn)一步做好土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，推動(dòng)土地拆遷工作完成的同時(shí)，又可以進(jìn)一步提高土地的價(jià)值，提升土地的利用效率。因此，為了更好地控制好土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我國(guó)相關(guān)部門要出臺(tái)相關(guān)的政策和措施來控制土地的供應(yīng)價(jià)格，將土地的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，避免對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

(二)做好宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)督工作

要進(jìn)一步調(diào)整好土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)要進(jìn)一步做好宏觀調(diào)控工作和市場(chǎng)監(jiān)督工作。所謂的宏觀調(diào)控，就是指我國(guó)政府通過借助相關(guān)的政策以及法律調(diào)整來干預(yù)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過采用了相關(guān)的行政手段以及經(jīng)濟(jì)手段，從而更好地調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展[4]。所以針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)要結(jié)合具體的情況來做好房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整，為促進(jìn)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定提供一定的政策保證，也借此來管控好房地產(chǎn)的價(jià)格，避免出現(xiàn)價(jià)格迅速上漲的現(xiàn)象，減少對(duì)居民生活的影響。使用宏觀調(diào)控措施來管控房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，要切實(shí)控制好高等公寓的數(shù)量和市場(chǎng)占比，避免對(duì)普通住宅的數(shù)量造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，從而更好地滿足普通居民的住房需求。此外，政府部門要落實(shí)好宅基地的“三權(quán)分置”工作，避免對(duì)土地供應(yīng)的壟斷，借此來提升集體土地的價(jià)格，進(jìn)而更好地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。例如，為了更好地引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)民工回鄉(xiāng)發(fā)展，我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)體質(zhì)的改革，積極采取相關(guān)的措施來響應(yīng)和落實(shí)好房地產(chǎn)改革工作，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

要加強(qiáng)控制好土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我國(guó)需要切實(shí)做好市場(chǎng)監(jiān)管工作，相關(guān)政府部門要發(fā)揮好自身的行政主體作用，采取科學(xué)的措施來加強(qiáng)監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步控制好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不合理成分，減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，確保其健康發(fā)展，借此來控制好房地產(chǎn)的價(jià)格。例如，政府部門要采取相關(guān)的措施來確保土地關(guān)系市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的合法性和合規(guī)性，減少一些違規(guī)操作，使得土地交易和房地產(chǎn)交易變得更加透明，進(jìn)而更好地控制好房地產(chǎn)的價(jià)格。在實(shí)際監(jiān)管過程中，相關(guān)部門要切實(shí)做好土地審批權(quán)的控制，借此來控制好土地的轉(zhuǎn)讓，避免出現(xiàn)農(nóng)用地的轉(zhuǎn)讓或者征用現(xiàn)象，進(jìn)而影響我國(guó)土地的結(jié)構(gòu)。針對(duì)要征用農(nóng)用地進(jìn)行發(fā)展的地區(qū)，必須要做好嚴(yán)格的審查工作，確保符合相關(guān)的批準(zhǔn)要求才能進(jìn)行審批。此外，政府部門不能使用自身的行政手段來干預(yù)土地的出讓行為，不能指定土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)象、位置和面積，避免徇私舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，也避免對(duì)土地市場(chǎng)造成不良的影響，干預(yù)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。如果政府部門不能有效地發(fā)揮出自身在土地交易和房地產(chǎn)交易中的調(diào)劑作用，不僅會(huì)影響自身的公信力，也會(huì)難以發(fā)揮在房地產(chǎn)行業(yè)中的監(jiān)管作用，進(jìn)而影響我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(三)掌握好土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系

要切實(shí)控制好土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系，保證我國(guó)土地資源的合理使用，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，相關(guān)部門和單位要正確地掌握好二者之間的關(guān)系，進(jìn)而采取更加恰當(dāng)?shù)拇胧﹣磉M(jìn)行調(diào)整。土地市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，必須要保證土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的平衡發(fā)展，因此，政府部門要發(fā)揮好自身的協(xié)調(diào)作用，將土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系控制在一定的區(qū)間內(nèi)。例如，如果我國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)過度發(fā)展，則會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格出現(xiàn)虛高的現(xiàn)象，從而對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)造成較大的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格過高，但是如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本較低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較低。無論土地市場(chǎng)是屬于哪一種發(fā)展情況，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成不良的影響。因此，我國(guó)相關(guān)部門要采取相關(guān)的措施來控制好土地的供應(yīng)量，結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來控制好土地的供應(yīng)量，進(jìn)而控制好當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格。此外，政府部門也要發(fā)揮好監(jiān)督的作用，確保整個(gè)土地市場(chǎng)交易的合法性和真實(shí)性，避免出現(xiàn)虛假交易的現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不良的影響。

(四)加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的合理運(yùn)用

關(guān)于我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展，相關(guān)部門要合理地運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，借助市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式要控制好土地的供應(yīng)價(jià)格。當(dāng)前我國(guó)土地的出讓方式較多，不同的出讓方式所采取的流程不同，所具有的優(yōu)缺點(diǎn)也不同。例如，協(xié)議出讓的方式雖然簡(jiǎn)單快捷，但是整個(gè)過程容易出現(xiàn)一些腐敗現(xiàn)象，容易出現(xiàn)暗箱操作的行為，從而不能更加客觀和公正地展現(xiàn)出土地的市場(chǎng)價(jià)格，容易出現(xiàn)土地價(jià)格哄抬或者下降的現(xiàn)象。當(dāng)前我國(guó)土地使用權(quán)出讓主要是采用招拍掛的方式，采用這些出讓方式可以更好地保證土地市場(chǎng)交易的合法性和公開性，從而將土地的價(jià)值更加客觀地呈現(xiàn)出來，能夠更好地提升土地資源的利用效率，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都起著重要的作用。但是采用招拍掛的出讓方式，會(huì)對(duì)土地的價(jià)格造成較大的影響，特別容易造成土地價(jià)格的提升，甚至?xí)霈F(xiàn)地王的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)成本不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的現(xiàn)象。因此，在使用招拍掛方式來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，相關(guān)部門要切實(shí)發(fā)揮好監(jiān)督的作用，通過制定相關(guān)的法律政策來控制好土地的價(jià)格，引導(dǎo)相關(guān)人員進(jìn)行合理的競(jìng)價(jià)，避免出現(xiàn)哄抬土地價(jià)格的現(xiàn)象[5]。為了更好地促進(jìn)我國(guó)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，要結(jié)合具體的情況來選擇恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)讓方式，加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的合理運(yùn)用，進(jìn)而更好地控制土地的價(jià)格，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展直接影響著我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，我國(guó)要采取相關(guān)的措施來管控好房地產(chǎn)的價(jià)格，從而更好地滿足我國(guó)居民的住房需求，更好地促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，其中主要因素是土地的供應(yīng)，當(dāng)土地的供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供應(yīng)方式發(fā)生一定的變化，都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響。因此，為了更好地協(xié)調(diào)好土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)的措施來做好宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)土地成本的控制，保證土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，保證土地供應(yīng)價(jià)格的合理性，進(jìn)而更好地控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本和價(jià)格，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。