韓瑩

摘要：文章借助現(xiàn)金流管理、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資收益分析、敏感性分析等相關(guān)理論，以J大樓改造項(xiàng)目涉及的現(xiàn)金流為核心，分析和研究了該翻新改造項(xiàng)目的可行性，并結(jié)合實(shí)例建立了翻新改造工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型。通過(guò)測(cè)算財(cái)務(wù)指標(biāo)可得，J大樓改造項(xiàng)目的凈現(xiàn)值約11208.60萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)回收期為19.13年，上述數(shù)據(jù)充分論證了項(xiàng)目投資的可行性。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流；財(cái)務(wù)模型；凈現(xiàn)值；財(cái)務(wù)可行性分析

一、實(shí)例項(xiàng)目簡(jiǎn)介

J項(xiàng)目大樓于杭州解放路與中河中路交界處，總面積約20313.9平方米。整幢大樓分為南北兩部分，共19層。西面十二層以上能觀景西湖，風(fēng)景優(yōu)美。

J大樓的區(qū)位狀況東至中河中路、南至杭州市機(jī)械研究所、西至缸兒巷、北至解放路，距西湖僅900米，周邊業(yè)態(tài)以金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、信息技術(shù)、商貿(mào)旅游、健康服務(wù)為主，緊鄰大湖濱商圈。附近有多處公交站點(diǎn)，臨近地鐵一號(hào)線定安路站。

二、實(shí)例項(xiàng)目的投資收益分析

（一）J大樓改造項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

1. 改造項(xiàng)目的計(jì)算期

本項(xiàng)目計(jì)算期為22年，其中改建期2019～2020年，計(jì)2年；運(yùn)營(yíng)期2021～2042年，計(jì)20年。

2. 改造項(xiàng)目的計(jì)算參數(shù)

（1）2020年度，寫字樓及零售物業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)的凈市場(chǎng)投資回報(bào)率從年中起有所上調(diào)，至四季度保持穩(wěn)定在4.5%的水平。故本次財(cái)務(wù)分析的項(xiàng)目折現(xiàn)率取5%

（2）流動(dòng)資金：運(yùn)營(yíng)所需的流動(dòng)資金全額自籌，運(yùn)營(yíng)第一年所需的鋪底流動(dòng)資金在改建期末投入并計(jì)入總投資估算。

（3）稅金及附加：增值稅按運(yùn)營(yíng)收入的9%，城市維護(hù)建設(shè)稅為增值稅的7%，教育附加稅為增值稅的3%，所得稅為25%。

3. 改造項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算

總成本包含北樓收購(gòu)成本、南樓租金成本、物業(yè)服務(wù)成本、中財(cái)置業(yè)付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本、翻新裝修支出。具體分析如下：

（1）北樓收購(gòu)成本：根據(jù)拍賣成交確認(rèn)書和相關(guān)稅票，北樓收購(gòu)成本為18324.21萬(wàn)元。

（2）南樓租金成本：根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位民泰銀行提供的評(píng)估價(jià)格，租賃南樓的租金成本為1.8元/m2/天。南樓面積為11407.23平米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的租金成本總額為14989.10萬(wàn)元；

（3）物業(yè)服務(wù)成本：包括人工費(fèi)用、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)、水電費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、公共保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、外包成本和其他成本。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的物業(yè)服務(wù)成本為5509.13萬(wàn)元。

（4）ZC置業(yè)付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本：根據(jù)ZC置業(yè)2020年度相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，中財(cái)置業(yè)2020年度付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本為545.24萬(wàn)元。

（5）翻新裝修支出：根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的《ZC中心改造工程概算》，本次翻新裝修總投資約為7792.21萬(wàn)元（含稅），總投資估算匯總表見表1所示。其中：土建裝飾工程費(fèi)4650.08萬(wàn)元，機(jī)電安裝工程費(fèi)2827.75萬(wàn)元，室外工程費(fèi)314.38萬(wàn)元。附翻新裝修總投資估算明細(xì)表（詳見附表1）。

固定資產(chǎn)折舊年限取值如下：

土建工程：房屋為20年

運(yùn)營(yíng)裝備：車輛為30年；供電與給排水設(shè)備參照房屋主體為20年；通風(fēng)設(shè)備與電梯為20年；通信、信號(hào)、環(huán)境監(jiān)控、電力監(jiān)控、防災(zāi)與報(bào)警等控制系統(tǒng)設(shè)備均為15年。

根據(jù)資本保全的原則，本次財(cái)務(wù)分析將翻新裝修支出計(jì)入總成本中，按上述固定資產(chǎn)折舊年限進(jìn)行攤銷。

（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)所需資金全額自籌，無(wú)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.改造項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入估算

J樓宇項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入是現(xiàn)金流入的主要構(gòu)成部分，是改建完畢后提供寫字樓租賃、物業(yè)管理服務(wù)和停車位服務(wù)取得的收入，包括租金收入、物業(yè)費(fèi)收入和停車位收入。

（1）租金收入：辦公面積20313.9平方米，平均租金5元/㎡/天。預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的租金收入總額為74145.74萬(wàn)元。

（2）物業(yè)費(fèi)收入：按租賃比例70%計(jì)算，平均物業(yè)費(fèi)7.5元/m2/月，能耗費(fèi)3.8元/㎡/月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的物業(yè)費(fèi)收入總額為3856.39萬(wàn)元。

（3）停車位收入：按滿租100個(gè)停車位計(jì)算，平均停車位收入500元/月。預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的停車位收入總額為1200萬(wàn)元。

（二）J項(xiàng)目的敏感性分析

1. 租金收入敏感性分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，預(yù)計(jì)J項(xiàng)目寫字樓的租金單價(jià)為5元/m2/天。假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)和其他不確定性因素導(dǎo)致出租單價(jià)上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，該項(xiàng)目的年收益也將逐年上升。預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量表將發(fā)生如下的變化。

2. 租金成本敏感性分析

假設(shè)其他條件保持不變的情況下，J項(xiàng)目的租金成本上升10%。預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量表可能會(huì)出現(xiàn)以下變化。

3. 租賃比例敏感性分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，預(yù)計(jì)J項(xiàng)目寫字樓的平均租賃比例約為70%。假設(shè)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)和其他不確定性因素導(dǎo)致租賃比例上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量表將發(fā)生如下的變化。

通過(guò)對(duì)J改造項(xiàng)目進(jìn)行租金收入、租金成本、租賃比例等方面的敏感性分析，可以得出租賃比例的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值的影響最大，凈現(xiàn)值波動(dòng)幅度為33%。租金收入和租金成本是引起項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值變動(dòng)的次要敏感因素，這也意味著J大樓完成翻新投入運(yùn)營(yíng)后要十分關(guān)注招商方面的動(dòng)向，不斷改善客商辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)流程以提高J項(xiàng)目寫字樓的市場(chǎng)影響力和租金價(jià)格，提高租賃轉(zhuǎn)化率，保證該項(xiàng)目更好運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)收益。

三、研究結(jié)論

本文經(jīng)過(guò)調(diào)研、計(jì)算和分析，對(duì)ZC置業(yè)控股有限公司J改造項(xiàng)目進(jìn)行了靜態(tài)財(cái)務(wù)分析和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目總投資約為15523.48萬(wàn)元，資本金比例100%。綜上所述，該項(xiàng)目的投資建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。

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（作者單位：浙江中財(cái)置業(yè)控股有限公司）