楊梅

摘 要：戰(zhàn)略成本管理有利于企業(yè)內(nèi)部資源的整合，從而提高企業(yè)抵御市場風險的能力，并持續(xù)健康發(fā)展。本文針對物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本管控中存在的不足進行探討，提出基于價值鏈的物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略，以期樹立物業(yè)企業(yè)價值鏈戰(zhàn)略成本管理理念。

關(guān)鍵詞：價值鏈；戰(zhàn)略成本；控制策略

2022年物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴張速度放緩，疫情導致企業(yè)成本支出上漲，應收賬款風險暴露以及壞賬計提、商譽減值等對利潤產(chǎn)生影響，營業(yè)收入和凈利潤增速減慢，凈利率下滑，行業(yè)從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注利潤的增長。在這樣的歷史背景下，從價值鏈活動著手，分析成本動因，探索物業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略，對物業(yè)企業(yè)提升競爭力、持續(xù)長久發(fā)展具有重大意義。

一、基于價值鏈的物業(yè)戰(zhàn)略成本控制的必要性

戰(zhàn)略成本控制是以戰(zhàn)略的眼光從成本的源頭識別成本動因，對價值鏈活動進行成本管理，簡而言之，就是將企業(yè)的成本管理放到了戰(zhàn)略管理的宏觀范圍之內(nèi)，從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，以公司內(nèi)部和外部環(huán)境發(fā)生的改變?yōu)橐罁?jù)，對更廣闊的成本展開管理。管理人員利用特殊的方法，為公司自身以及它的競爭對手提供了一些分析數(shù)據(jù)，向他們提供了從材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售，到客戶服務等一系列作業(yè)活動中，與決策相關(guān)的、精確的成本信息，并展開分析與考核，協(xié)助管理者制定并評估公司的戰(zhàn)略。從而使公司在長期內(nèi)形成并維持其競爭優(yōu)勢。戰(zhàn)略成本管理是一種全方位、多角度、打破企業(yè)界限的模式。

物業(yè)企業(yè)價值鏈活動包括市場環(huán)境分析、項目承接、更新改造、物業(yè)服務、市場營銷、維修維保以及內(nèi)控管理等活動，其戰(zhàn)略成本控制貫穿于營銷、采購、服務、管理等價值鏈的各個環(huán)節(jié)，因此，在實施戰(zhàn)略成本管理的過程中，有必要對其進行深入的研究。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十余年的快速發(fā)展，在新的經(jīng)濟條件下，面臨著越來越激烈的市場競爭、越來越低的利率。物業(yè)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的不科學的經(jīng)營模式，以增強其市場競爭能力，必須從價值鏈的角度進行戰(zhàn)略性的成本控制。

通過企業(yè)的戰(zhàn)略定位、價值鏈分析、成本動因分析有助于完善企業(yè)的戰(zhàn)略決策與成本控制，有利于企業(yè)內(nèi)部資源的整合，從而提高企業(yè)抵御市場風險的能力，并持續(xù)健康發(fā)展。通過對供應商、消費者、競爭對手之間，還有企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進行綜合分析，并與企業(yè)的發(fā)展特征與目標相結(jié)合，從而達到企業(yè)價值最大化，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

二、物業(yè)公司的主要成本以及成本分類

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進了物業(yè)公司快速發(fā)展，同時也給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。從物業(yè)管理公司的視角來看，必須加強對物業(yè)公司的成本控制，持續(xù)提高物業(yè)管理水平與服務水準，并始終關(guān)注業(yè)主的實際需要，提供高品質(zhì)，個性化的物業(yè)服務。物業(yè)行業(yè)在國內(nèi)起步較晚，其經(jīng)營積累水平不高，很難適應迅速發(fā)展的物業(yè)管理市場，因此，企業(yè)的成本管理和控制問題越來越突出。沒有有效改善企業(yè)的成本管理與控制工作，不利于企業(yè)提高其競爭能力。目前，物業(yè)公司在進行成本管理的過程中，必須進行深層次的剖析，并采取相應的對策，才能使企業(yè)的經(jīng)營得以健康、可持續(xù)地發(fā)展。

（一）物業(yè)公司的主要成本

首先，物業(yè)行業(yè)目前仍是勞動密集型行業(yè)，根據(jù)一項最新的調(diào)查顯示，物業(yè)管理公司的人力成本占到了全部成本的55%。其次，隨著物業(yè)的不斷發(fā)展，維護相關(guān)設(shè)施和設(shè)備的成本逐年增加，維保費用也在不斷增長。最后，環(huán)境保護和節(jié)約能源是近幾年的國家戰(zhàn)略。物業(yè)管理企業(yè)要提升員工的素質(zhì)，走智能化的發(fā)展之路，以達到員工的利益最大化；加強設(shè)備的日常管理，以降低設(shè)備的故障率，降低設(shè)備的維修費用；為客戶制定節(jié)約用電的計劃，加強公區(qū)能耗管理，降低能源消耗，擴大企業(yè)的利潤。

（二）物業(yè)公司的成本類別

1．物業(yè)管理公司的成本費用按構(gòu)成劃分

物業(yè)行業(yè)的成本費用按照構(gòu)成劃分，可以劃分為人工成本、公共設(shè)施設(shè)備日常維修維保成本、綠化養(yǎng)護成本、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、公共設(shè)施設(shè)備公眾責任保險、辦公費、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用及間接費用。

2．物業(yè)管理公司的費用按周期劃分

物業(yè)公司的費用可分成以下幾個階段的周期：前期費用經(jīng)營期費用和后期費用。前期是指在物業(yè)完成驗收、業(yè)主開始入住，業(yè)主大會成立，新物業(yè)管理合同簽署之前，前期費用是以物業(yè)為基礎(chǔ)的中間費用，其中包括物業(yè)項目開工、集中驗收所需要的人工費、材料費等。運營期間的成本是基于物業(yè)服務合同而發(fā)生的經(jīng)營費用。后期主要指物業(yè)企業(yè)在圍繞物業(yè)服務合同完成相應工作后，基于對業(yè)主的了解、生活需求分析等，為業(yè)主提供多經(jīng)服務發(fā)生的費用，比如家居服務、養(yǎng)老托幼服務、生活物資代購、洗車、代辦車輛保險等。

三、物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理現(xiàn)狀

（一）戰(zhàn)略成本管理理念缺乏

在人工智能信息技術(shù)還沒有完全進入房地產(chǎn)領(lǐng)域之前，物業(yè)管理仍然是一個勞動密集型行業(yè)，在物業(yè)成本費用中，人工成本占有很大比例。伴隨管理規(guī)模的擴張和增值服務的迅速發(fā)展，以及公司未來業(yè)務發(fā)展需要，物業(yè)企業(yè)對人才數(shù)量及質(zhì)量需求不斷增長，加之平均工資剛性增長，進一步導致人員費用支出增加。長期以來，部分企業(yè)本著降本增效的原則，嚴控人員編制，取得了一定的效果。但是如果只注重降低原材料的價格，壓制員工的人工費用，那么將會影響到公司的產(chǎn)品質(zhì)量。同時由于一人多崗或崗位職責交叉，未建立職工崗位職責、業(yè)務標準、操作流程，致使各崗位職責權(quán)限不清晰，出現(xiàn)相互推諉扯皮現(xiàn)象。增值服務業(yè)務沒有專業(yè)團隊進行統(tǒng)一管理和拓展。管理層成本管理意識薄弱，沒有價值鏈的概念，僅依靠財務人員推動的成本管理無法持續(xù)。

（二）智慧物業(yè)體系建設(shè)不完善

隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，大部分物業(yè)企業(yè)引入物業(yè)收費系統(tǒng)，但收費系統(tǒng)與財務核算、行政辦公、人力資源等系統(tǒng)互不干涉，各自為政，沒有實現(xiàn)業(yè)財融合的有機統(tǒng)一。同時，物業(yè)企業(yè)缺乏相關(guān)信息技術(shù)人員對企業(yè)信息系統(tǒng)進行統(tǒng)一規(guī)劃和維護管理。對項目客服、通行、巡檢、調(diào)度、維保以及供應商管理等方面人工智能運用還有待進一步拓展，運用人工智能手段強化成本管控的能力還不足。

（三）管理會計職能發(fā)揮不明顯

物業(yè)管理企業(yè)必須要有一個戰(zhàn)略性的成本控制系統(tǒng)，在保證不降低質(zhì)量的情況下，確定最佳的成本方案，并對采購成本進行控制，減少人工成本，以及前置參與到房開項目小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，為后期物業(yè)管理服務提供前置規(guī)劃建議，實現(xiàn)對成本的全面管控。但部分物業(yè)企業(yè)沒有結(jié)合行業(yè)特點、企業(yè)實際情況，各部門之間缺乏有效溝通，全面預算管理工具的運用流于形式，各項目編制的預算沒有參照，出來的數(shù)據(jù)無法判斷合理性，預算編制耗時長，在后期實際執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了較大的預算偏差，企業(yè)內(nèi)部沒有形成完整的成本管控體系。

四、基于價值鏈的物業(yè)戰(zhàn)略成本控制策略分析

伴隨著消費的不斷提升及服務業(yè)的蓬勃發(fā)展，顧客對于品質(zhì)的需求也越來越高。物業(yè)公司立足于業(yè)主的真實需求，堅守服務初衷，以標準化體系建設(shè)，創(chuàng)新服務模式，構(gòu)建智慧物業(yè)服務平臺；通過延長服務鏈等方式，持續(xù)提高了服務品質(zhì)。基于價值鏈全生命周期的戰(zhàn)略成本管理思維有利于促進服務優(yōu)化和價值釋放。價值鏈分析所得出的信息對制定戰(zhàn)略以消除成本劣勢和創(chuàng)造成本優(yōu)勢起著非常重要的作用。

（一）樹立戰(zhàn)略成本管理理念

1．進一步完善制度體系建設(shè)

在現(xiàn)有管理制度框架體系下，逐步將物業(yè)服務中的每個環(huán)節(jié)包括安全保衛(wèi)、綠化清潔、設(shè)備維護、費項標準等予以制度化、流程化，編制崗位責任說明書，明確崗位任職資格和崗位工作職責，梳理各環(huán)節(jié)的工作步驟、時限、責任、工作標準等，建立獎懲機制，并開展有效監(jiān)督，完善制度及授權(quán)體系，形成物業(yè)企業(yè)行之有效的內(nèi)部控制體系。

2．規(guī)范精細化管理

構(gòu)建企業(yè)服務標準機制、客戶關(guān)系機制，并對機制流程進行標準化，以更簡單、更規(guī)范的方式來達到目的，從而提升企業(yè)的綜合競爭力。近期物業(yè)協(xié)會推進物業(yè)管理行業(yè)信用體系建設(shè)，建立物業(yè)信用綜合評價制度，誠信規(guī)范的競爭環(huán)境和市場秩序，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相等也是大勢所趨。因此物業(yè)企業(yè)應進一步強化服務意識，強化制度執(zhí)行力監(jiān)督，以業(yè)主滿意度為核心，將目標任務具體分解到人，建立一套長期有效的監(jiān)管與評估體系，鼓勵全體職工熱愛自己的崗位，提高企業(yè)的經(jīng)營水平，提高企業(yè)的經(jīng)營效率。

3．建立成本管理組織機構(gòu)

建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，是企業(yè)進行企業(yè)內(nèi)部控制的前提和保證。把費用管理作為“一把手”的工作，以公司的總經(jīng)理為主要負責人，財務總監(jiān)牽頭，組織財務部門進行計劃和執(zhí)行；風險控制和審計部門進行審核和評估，各項目和部門協(xié)同推進，形成全員參與，全程控制的全過程的全員成本控制思想。

（二）加快智慧物業(yè)體系建設(shè)

物業(yè)企業(yè)應依托科技化、數(shù)字化信息管理平臺，實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理科技賦能，進而提高綜合管理效率，降低人工成本；同時與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在安防、智慧社區(qū)、物業(yè)大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領(lǐng)域開展深度合作，同時引入金融機構(gòu)的合作，延伸服務領(lǐng)域，提升服務質(zhì)量。

1．推動業(yè)務與信息化融合，提高對客服務數(shù)智化水平

在數(shù)智化應用上，持續(xù)推動業(yè)務與信息化的充分融合，提高對客服務數(shù)智化水平，有效提升客戶對物業(yè)服務的感知。通過搭建信息管理平臺，拓寬物業(yè)管理的服務范圍，為業(yè)主提供實時的線上信息服務。并能對日常管理中產(chǎn)生的相應數(shù)據(jù)、情況精準收集，提高服務質(zhì)量和服務水平。物業(yè)企業(yè)應積極與業(yè)主溝通，挖掘業(yè)主需求，通過搭建電子商務平臺來滿足業(yè)主生活需要，聯(lián)系本地優(yōu)質(zhì)商家實現(xiàn)合作共贏，為業(yè)主提供更加精細化、便捷化生活服務，優(yōu)化業(yè)主服務體驗。

2．推動管理與信息化融合，實現(xiàn)項目全周期在線化管理

推動管理與信息化的充分融合，實現(xiàn)項目全周期在線化管理，以全面數(shù)字化運營賦能管理決策。將計算機技術(shù)、通信技術(shù)、自動控制技術(shù)與物業(yè)管理有機地融合起來，主動地利用智能化網(wǎng)絡來對管理過程進行優(yōu)化，對管理范圍內(nèi)的空調(diào)、供配電、照明、供排水、消防、保安、運輸?shù)葘嵭杏行У?、程序的、一體化的、收費的一目了然。實現(xiàn)物業(yè)、車位、能耗、租賃、多經(jīng)、裝修、報事、社商等應收賬單自動歸集、統(tǒng)一催收、一站式結(jié)算，提升業(yè)財效能；全場景、全渠道的無現(xiàn)金支付，降低催收成本。提高運營效率，降低人力成本，加大管理透明度，杜絕人為管理漏洞。

3．推動城市服務與信息化融合，打造和諧幸福城市

隨著社區(qū)養(yǎng)老、城市更新以及城市精細化管理等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，物業(yè)服務企業(yè)也將借政策東風，順勢開拓新的服務領(lǐng)域。依托移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等科技，衛(wèi)生、交通、供水一體化；對加熱、污水處理等多個城市管理子系統(tǒng)等各種資源進行適時地、合理地配置，以一種更加精細、更加動態(tài)的方法來提高城市的服務效率，構(gòu)建一個集城市生產(chǎn)、城市運營、城市決策于一身的智慧運營管理平臺，從而達到對數(shù)據(jù)進行實時監(jiān)控的目的。打造更加安全舒適、美觀便捷的和諧幸福城市，增強業(yè)主幸福感、獲得感、安全感。

（三）強化全面預算管理

在成本管控方面強化全面預算管理與全周期成本管控機制，強化數(shù)據(jù)賦能經(jīng)營管理。物業(yè)企業(yè)應結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃及生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照經(jīng)營目標合理配置資源，通過財務管理的賦能效應，有效實施預算執(zhí)行控制，做好成本效益分析，降本增效。

1．科學用工，控制人工成本

采取專業(yè)分包，在加強監(jiān)督的基礎(chǔ)上，將維護秩序、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、公共設(shè)備設(shè)施維保等特殊工作，分包給相關(guān)專業(yè)團隊。各項目逐漸將勞動密集型轉(zhuǎn)化為技術(shù)密集型，在物業(yè)服務過程中，將高新技術(shù)手段引進到物業(yè)服務中，利用安防智能化、停車場智能管理、空調(diào)智能清潔系統(tǒng)等智能管理系統(tǒng)，來提升勞動生產(chǎn)率，降低操作層人員的投入。

2．強化設(shè)備維護管理，降低能耗

抓好設(shè)備的運行管理，有計劃地進行設(shè)備維修養(yǎng)護，加強用能系統(tǒng)和設(shè)備運行調(diào)節(jié)、維護保養(yǎng)、巡視檢查，實施節(jié)能改造，降低能源成本。

3．提升供應鏈管理能力，降低采購成本

推進全生命周期項目管控體系，實現(xiàn)對最小業(yè)務單元的穿透式管理，有效提升管理精細化水平。提升供應鏈管理能力，強化上下游供需的協(xié)同，通過對信息流、物流、資金流的控制，加強物資、人力外包采購計劃統(tǒng)籌，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢推進業(yè)務集采，降低采購成本。

4．強化績效考核管理

在考慮經(jīng)濟指標的同時，將品質(zhì)等級、標桿打造、品牌傳播、業(yè)主關(guān)懷、社區(qū)活動、設(shè)施設(shè)備提升改造、節(jié)能減排、智慧社區(qū)建設(shè)、互聯(lián)網(wǎng)生活平臺建立等多個維度的投入產(chǎn)出指標納入考核，分配到預算責任主體，形成組合疊加的預算體系。在實施預算管控時，堅持以收定支，形成全面預算的成本管控，鎖定成本支出上限，開源節(jié)流，在服務品質(zhì)與經(jīng)濟效益之間取得平衡，確保利潤和現(xiàn)金流始終為正。

結(jié)束語

展望未來，物業(yè)管理行業(yè)將受到社會各界、資本市場及投資者的更多關(guān)注與青睞，激發(fā)物業(yè)服務企業(yè)更大發(fā)展?jié)摿?。在日趨激烈的市場競爭中，物業(yè)企業(yè)要想在越來越多的市場環(huán)境中，取得更好的生存和發(fā)展，就必須要對自身實施戰(zhàn)略成本管理過程中出現(xiàn)的問題展開深入的剖析，并與自身的具體情況相聯(lián)系，持續(xù)地對以價值鏈為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略成本控制體系進行優(yōu)化，從而達到高質(zhì)量發(fā)展的目的。

參考文獻：

[1]師玉鑫.基于價值鏈的物業(yè)管理企業(yè)成本管理[J].財會學習，2022（12）：104-106.

[2]鄧詠新.基于價值鏈的戰(zhàn)略成本管理研究與應用[J].商業(yè)觀察，2022（12）：71-74.

（作者單位：貴陽產(chǎn)控物業(yè)有限公司）