■ 程晶蓉，高麗君

（天津商業(yè)大學(xué)，天津 300134）

一、引言

住宅是人們生活的必需品，2004年以來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)一步步走向繁榮，住宅價(jià)格的增長(zhǎng)速度超出了預(yù)期，與此同時(shí)帶來(lái)了高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但卻是一種有隱患的不可持續(xù)的增長(zhǎng)方式。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)高度依賴于房地產(chǎn)業(yè)，政府促進(jìn)一方經(jīng)濟(jì)繁榮的方式也是通過(guò)高價(jià)拍賣地皮等，這將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。其次，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)將增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響我國(guó)的金融市場(chǎng)，2008年美國(guó)的次貸危機(jī)就是對(duì)世界的一個(gè)警醒。另外，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)擠出了一部分的消費(fèi)需求，致使普通工薪階層未來(lái)幾十年里都在為還清房貸而努力，降低了對(duì)其他產(chǎn)品與服務(wù)的消費(fèi)需求，而更貧困一點(diǎn)的家庭無(wú)力購(gòu)房，損害了民生保障，也抑制了城市化進(jìn)程，進(jìn)而抑制產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后，高昂的價(jià)格也影響了住宅市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展，房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象成為了社會(huì)各界所討論的熱門話題之一。政府對(duì)此現(xiàn)象也做出了努力，中央堅(jiān)持“房子是用作住的，不是炒的”以及2021年推出的地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作都在為高額房?jī)r(jià)的現(xiàn)象做出宏觀調(diào)控，目前已初見(jiàn)成效，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下跌的跡象，而未來(lái)房?jī)r(jià)也將趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。想要合理適度地調(diào)控房?jī)r(jià)，首先得分析影響房?jī)r(jià)超預(yù)期的因素，進(jìn)而針對(duì)性地做出措施。相應(yīng)地，關(guān)于住宅價(jià)格研究的學(xué)術(shù)論文層出不窮，運(yùn)用特征價(jià)格模型分析住宅價(jià)格影響因素并對(duì)此提出指導(dǎo)性建議方面的研究也已相當(dāng)成熟，但是基于特定城市尤其是結(jié)合城市自身特征方面的研究還是比較稀少。

山西省大同市，目前住宅均價(jià)為每平方米6000元左右，人均可支配收入為25000元左右，購(gòu)房的壓力比較大，所以租房成為了潮流。大同市的租售比達(dá)到了1∶610，是良好租售比的一半以下，可見(jiàn)大同市房?jī)r(jià)與收入的相當(dāng)不匹配，大大超出了人們所能接受的范圍，居民定居但無(wú)力買房。縱觀大同市房?jī)r(jià)增速，2019年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為8.6%，2020年為9.8%，2021年為-4.9%，稍有下降，由此可見(jiàn)國(guó)家宏觀限購(gòu)、稅收等政策已初見(jiàn)成效。那么微觀調(diào)控方面，我們又該如何做，這就需要考慮城市自身特征，而大同是我國(guó)歷史文化名城，擁有中國(guó)古都之一的稱號(hào)，大同古城位于大同市中心，是大同的象征性旅游景點(diǎn)，古城內(nèi)名勝古跡頗多。在大同市住宅市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，古城以及其他景點(diǎn)都對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，研究旅游景點(diǎn)作為周邊住宅特征的一部分對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響顯得尤為重要，進(jìn)而探索出符合大同市以及大多數(shù)古文化遺址頗多的城市的住宅價(jià)格調(diào)控建議。

二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

特征價(jià)格模型思想源于Lancaster的消費(fèi)者理論和Rosen的特征價(jià)格理論。Rosen[1]認(rèn)為在住宅市場(chǎng)達(dá)到供給和需求均衡的狀態(tài)下，居民在購(gòu)買房屋時(shí)所支付的價(jià)格是由其所包含特征屬性的特征均衡價(jià)格決定的，這一發(fā)現(xiàn)可類比于其他具有異質(zhì)性的商品，從而總結(jié)出了特征價(jià)格模型的一般理論框架。之后不同的專家學(xué)者開(kāi)始應(yīng)用這一模型分析異質(zhì)性商品，應(yīng)用最廣泛的是地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，最先應(yīng)用于國(guó)外，后逐漸普及到國(guó)內(nèi)。

在住宅價(jià)格影響因素研究方面，宏觀層面上一般是基于回歸分析的方法，研究政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素對(duì)住宅價(jià)格的影響。李永剛[2]利用面板樣本數(shù)據(jù)，研究房產(chǎn)稅、居民收入、信貸規(guī)模等9個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)中國(guó)東中西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)的差異性影響，并且對(duì)抑制房?jī)r(jià)迅速上漲提出合理化的政策建議。微觀層面主要運(yùn)用Hedonic模型，多分為三大塊：建筑、鄰里、區(qū)位特征，分析它們與住宅價(jià)格之間的關(guān)系[3]。秦佳睿等[4]通過(guò)建立Hedonic模型，從微觀角度出發(fā)，探究了住宅價(jià)格的9個(gè)主要影響因素，為政策制定者提供了一定的理論基礎(chǔ)。董坤杰[5]以鄭州市為例，研究了鄭州市住宅價(jià)格的特征影響因素，并得出了該模型對(duì)二、三線城市同樣適用，由此得到了該模型的普適性。因此，我們也可以基于該模型分析大同市的住宅價(jià)格影響因素。同樣，結(jié)合城市自身的特點(diǎn)來(lái)分析某一城市的房屋價(jià)格更具有實(shí)用性。韓珍珠[6]以開(kāi)封市為例分析了旅游景點(diǎn)對(duì)其周邊住宅價(jià)格造成的影響，為此可結(jié)合此研究合理開(kāi)發(fā)城市。孟祥懿[7]把天津中心城區(qū)文化街區(qū)作為研究對(duì)象，利用特征價(jià)格模型結(jié)合空間模型，分析歷史街區(qū)為周邊地產(chǎn)帶來(lái)的溢價(jià)效應(yīng)，得出歷史街區(qū)的合理保護(hù)可以為城市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)正的外部性。劉青霞等[8]結(jié)合GIS空間分析技術(shù)利用特征價(jià)格模型分析了重慶市生態(tài)景觀對(duì)周邊住宅價(jià)格造成的差異性影響，可為城市優(yōu)化生態(tài)景觀提供一定的理論參考依據(jù)。由此，本文考慮大同市自身的特征，結(jié)合分析大同的景點(diǎn)對(duì)大同市房?jī)r(jià)產(chǎn)生的增值效應(yīng)，基于實(shí)證方面的支持，可以進(jìn)而分析從哪些方面控制房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，合理調(diào)控其價(jià)格。

三、研究方法與設(shè)計(jì)

（一）特征價(jià)格模型的相關(guān)理論

特征價(jià)格法也稱Hedonic模型，該方法即認(rèn)為像住宅這類異質(zhì)性產(chǎn)品，它主要的價(jià)格影響因素為不同的特征因素。所以消費(fèi)者購(gòu)買住房心理接受的價(jià)格也是根據(jù)其不同特征帶來(lái)的效用滿足程度，盡可能滿足其效用最大化,所以又稱效用估價(jià)法。由于房屋的各種特征的數(shù)量和組合方式的不同，房屋的價(jià)格產(chǎn)生差異。所以房屋的價(jià)格由各種特征價(jià)格之和構(gòu)成，即：

式中，p為商品的價(jià)格；xi為商品的各特征影響因素。

將房屋價(jià)格的各個(gè)特征影響因素進(jìn)行分解，得到各特征屬性的隱含價(jià)格，住房的價(jià)格一般會(huì)隨著特征屬性的增加而增加，隱含價(jià)格一般從市場(chǎng)隱含性中得出，隱含價(jià)格隨消費(fèi)者的效用最大化而變化，數(shù)量增多邊際效用減少。

Hedonic模型有以下三種函數(shù)形式。

1.線性方程形式：p=a0+a1x1+a2x2+ax3+，…，+anxn+ε

通過(guò)線性方程式計(jì)算出的每個(gè)特征因素對(duì)價(jià)格貢獻(xiàn)的參數(shù)估計(jì)值存在缺陷，該表達(dá)式假設(shè)自變量每增加一單位，給消費(fèi)者帶來(lái)的效用滿足是相同的，忽視了邊際效用遞減規(guī)律。

2.對(duì)數(shù)形式:logp=a0+a1logx1+a2logx2+a3logx3+，…，+anlogxn+ε

該式對(duì)價(jià)格和影響因素做了對(duì)數(shù)處理，ai回歸系數(shù)表示價(jià)格的彈性。對(duì)數(shù)模型也存在缺陷:當(dāng)某個(gè)自變量采用虛擬變量進(jìn)行賦值時(shí)，其取值可能為0，這樣這一項(xiàng)就無(wú)意義了。

3.半對(duì)數(shù)形式:logp=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn+ε

該式只對(duì)價(jià)格取了對(duì)數(shù)，ai回歸系數(shù)表示特征價(jià)格變動(dòng)一個(gè)單位時(shí)因變量變動(dòng)的比率。這種形式既避免了對(duì)數(shù)形式的缺陷，也消除了數(shù)據(jù)可能存在異方差問(wèn)題，其使變量變得更加平穩(wěn)，使模型更科學(xué)，當(dāng)然也需要對(duì)這三種形式的擬合優(yōu)度進(jìn)行比較，確定最優(yōu)的模型。

（二）研究區(qū)域

大同市在山西省的最北端，擁有著塞外名都的稱號(hào)。一直以來(lái)，大同以煤礦資源豐富對(duì)外著稱，也因此拉動(dòng)了大同市以及全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其實(shí)大同更是一個(gè)擁有著幾千年歷史的文化古城，歷史氣息濃郁，遼金建筑成為象征。在大同市平城區(qū)接近中心區(qū)域?yàn)榇笸懦?，古城每天?lái)參觀的人絡(luò)繹不絕。古城墻是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，它是明代在元故土城上修筑而成的，高大險(xiǎn)峻，成為了我國(guó)古代軍事方面建筑頗具特色的城市。除了北岳恒山及其山腳下的懸空寺和云岡石窟在大同市市區(qū)外，大同市的其他景點(diǎn)都主要分布在大同古城內(nèi)以及古城附近。

大同古城為大同舊城，所以其附近的房屋多為二手房，本文即打算研究大同古城周圍二手住宅價(jià)格的影響因素。本研究選擇小區(qū)作為基本單元，由于住宅的異質(zhì)性，導(dǎo)致即使同宗同塊土地上一幢建筑上的同層兩面的房屋價(jià)格也不一樣，首先朝向不同，另外窗外的視野風(fēng)景等都不一樣，而消費(fèi)者又具有不同的偏好，因此以小區(qū)為單位的研究結(jié)果更具普適性。另外剔除了經(jīng)濟(jì)適用房、別墅等異常值，搜集了2021年10月到2022年1月大同市平城區(qū)大同古城周圍220個(gè)住宅小區(qū)，由于此次收集的數(shù)據(jù)主要集中在一小段時(shí)間內(nèi)，所以時(shí)間因素對(duì)其幾乎無(wú)影響，為截面數(shù)據(jù)。對(duì)比各種搜房軟件，以及通過(guò)對(duì)房屋信息發(fā)布網(wǎng)站的考察，主要通過(guò)房天下地圖找房，以及通過(guò)安居客等對(duì)其信息進(jìn)行完善。

（三）住宅特征變量的選取與量化

住宅作為一種商品，受供求的影響，其均衡價(jià)格由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)決定，影響因素主要集中在宏觀和微觀兩個(gè)方面。宏觀方面最大的影響因素是土地，土地的供應(yīng)量以及土地的價(jià)格，其次就是城市規(guī)模、國(guó)家政策和居民個(gè)人以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金方面的充足情況等等，另外還有一些其他的影響因素，如地產(chǎn)商與消費(fèi)者的預(yù)期等，同樣這些因素也影響大同市住宅的價(jià)格。微觀方面的影響因素主要是根據(jù)房屋的異質(zhì)性特點(diǎn)考慮的特征因素，住宅內(nèi)在自身的因素以及周邊環(huán)境等影響因素構(gòu)成了大同市住宅價(jià)格的特征影響因素，主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征和景點(diǎn)特征。

建筑特征選取建筑物自身的建筑面積、建筑類型、房齡和裝修程度。隨著二胎、三胎政策的實(shí)施以及人口老齡化現(xiàn)象的加劇，居民對(duì)房屋面積的追求也越來(lái)越大，而在有限的土地范圍內(nèi)，較大空間的房屋價(jià)格也隨之上升，同時(shí)合適的空間大小才能帶給人們更加舒適的體驗(yàn)感。建筑類型方面考慮多層和高層，這也符合大同古城周邊住宅的樓層高度，多層房屋讓人們交流更加多、人文情懷更重，高層視野更加開(kāi)闊，采光更好，噪音污染小。房屋的內(nèi)部裝修程度對(duì)價(jià)格也有很大的影響，隨科技的發(fā)展，隔音材料、智能家居等豪華裝修讓人們的幸福指數(shù)大大提高。對(duì)于二手住房，還需考慮房齡的問(wèn)題，建成年代早，房屋的價(jià)值自然要偏低一些。

鄰里特征即住房周邊生活所需服務(wù)設(shè)施的配套程度，選取教育、醫(yī)療、商場(chǎng)和公園。首先當(dāng)?shù)氐慕逃經(jīng)Q定了當(dāng)?shù)鼐用裎幕刭|(zhì)和技術(shù)能力的高低，同時(shí)也間接影響該地的就業(yè)和產(chǎn)業(yè)繁榮，且是每個(gè)家庭都切實(shí)考慮的問(wèn)題，所以選擇小學(xué)和中學(xué)來(lái)具體分析大同市教育配套對(duì)房屋價(jià)格的影響程度。其次就是考慮醫(yī)療水平和公園休閑場(chǎng)所，這也是公共服務(wù)，考慮其對(duì)價(jià)格的影響程度，可以為政府合理配置資源提供參考性意見(jiàn)。另外，商場(chǎng)的配套，解決日常最基本的生活問(wèn)題，研究其對(duì)價(jià)格的影響可以為開(kāi)發(fā)商合理地選擇開(kāi)發(fā)片區(qū)提供建議。

區(qū)位特征主要是交通的通達(dá)度，大同市目前還沒(méi)有開(kāi)通地鐵，本文即考慮附近公交站點(diǎn)的個(gè)數(shù)。交通的便利性也是居民在購(gòu)房時(shí)考慮的一個(gè)重要變量，大大縮短的通勤時(shí)間提高了居民的生活幸福指數(shù)。而這一研究也將為政府規(guī)劃公交線路，推進(jìn)城市化進(jìn)程提高幫助，同時(shí)合理地規(guī)劃土地用途，出讓土地，這也可以為以后修建地鐵線路提供一定的參考意見(jiàn)。

景點(diǎn)特征包括名勝古跡、文化街區(qū)等，對(duì)其的保護(hù)、修復(fù)往往會(huì)對(duì)周邊的住宅價(jià)格產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)?；谔囟ǔ鞘锌紤]，大同市景點(diǎn)豐富，如云岡石窟、恒山、懸空寺等，但是由于它們遠(yuǎn)離市區(qū)，現(xiàn)只研究大同市的主要景點(diǎn)即大同古城，古城也為大同市舊城中心，古城古色古香，名勝古跡豐富，走在古城的街頭，嘗遍風(fēng)味小吃，體驗(yàn)風(fēng)土人情，感受歷史朝代的興盛與衰敗，其帶來(lái)的人文休閑關(guān)懷以及商業(yè)價(jià)值都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正的外部性，進(jìn)而影響居民收入以及購(gòu)房能力，影響地產(chǎn)市場(chǎng)的供需均衡問(wèn)題。綜上，本文選取12個(gè)特征量并予以量化賦值，詳見(jiàn)附表1。

附表1 住宅變量的選取與量化

四、實(shí)證結(jié)果及分析

（一）模型的選擇

將本文設(shè)定的特征變量使用SPSS 25軟件分別以線性、對(duì)數(shù)、半對(duì)數(shù)形式進(jìn)行回歸估算，得其擬合優(yōu)度（見(jiàn)附表2）。由附表2可知，半對(duì)數(shù)形式擬合效果最好，R2為0.6，調(diào)整后的R2為0.577，說(shuō)明所構(gòu)建的半對(duì)數(shù)模型可解釋全部樣本中57.7%的數(shù)據(jù)。Durbin-Watson檢驗(yàn)值為1.434，分布在0～4之間，說(shuō)明觀測(cè)值之間相互獨(dú)立，不存在干擾項(xiàng)。

附表2 模型擬合效果匯總表

（二）模型的估計(jì)與檢驗(yàn)

由描述性統(tǒng)計(jì)分析(見(jiàn)表1)可知，二手住宅銷售單價(jià)的對(duì)數(shù)均值為3.828（元/m2）。

表1 部分變量的描述性統(tǒng)計(jì)

由表2共線性分析可知建立的半對(duì)數(shù)模型中，12個(gè)自變量方差膨脹因子VIF都是小于10的，表明了模型的特征價(jià)格之間是不存在嚴(yán)重的共線性的。

表2 共線性分析

（三）回歸結(jié)果的分析

通過(guò)顯著性分析單因素篩查可得進(jìn)入回歸的這12個(gè)變量都是顯著的，不用進(jìn)行剔除處理，然后進(jìn)行整體的回歸分析可得附表3。由附表3可知建筑特征中建筑面積、建筑類型、裝修風(fēng)格的影響都是正向的。建筑面積相對(duì)越大，帶給居民的舒適體驗(yàn)感越好，房?jī)r(jià)也越高，建筑面積每增加1平方米，房屋的價(jià)格就上升0.1%；建筑類型本文區(qū)分為多層和高層，高層房屋要比普通房屋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)更完善、便利性更強(qiáng)、視野更加開(kāi)闊，所以高層房屋比普通房屋價(jià)格高2.7%；裝修程度方面，本文雖以小區(qū)為單位，但小區(qū)中特定房屋的裝修程度也會(huì)極大地影響其價(jià)格，精裝的房屋要比簡(jiǎn)裝房?jī)r(jià)格高3.4%。房齡帶來(lái)的影響為負(fù)，房屋越久遠(yuǎn)，質(zhì)量越低，價(jià)格越低，房齡每增加1年，房屋的價(jià)格下降0.3%。

附表3 模型回歸顯著性表

區(qū)位特征中，大同市無(wú)地鐵，考慮公交的影響，可見(jiàn)其影響程度為正，交通越便利的地方，房屋的價(jià)格也就越高，每增加1個(gè)公交站，房屋價(jià)格增加0.7%。

鄰里特征中，小學(xué)的影響為正，有小學(xué)比沒(méi)小學(xué)的房屋價(jià)格高5.2%；中學(xué)的影響卻為負(fù)，同時(shí)本文考慮的中學(xué)范圍要比小學(xué)廣，原因是大同市重點(diǎn)中學(xué)大多沒(méi)有分布在平城區(qū)也即古城附近，古城附近的中學(xué)為普通老校且多為職校等，教育價(jià)值不高，對(duì)居民的吸引力也就不高，同時(shí)考慮到由此帶來(lái)的嘈雜對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)一步產(chǎn)生了負(fù)向效應(yīng)。醫(yī)院、公園都是重要的周邊配套設(shè)施，本文也得出距離三甲醫(yī)院越近，房屋價(jià)格越高，距離每減少1千米，房屋價(jià)格增加1.4%；距離公園越近房屋價(jià)格越高，距離公園每增加1千米，房屋價(jià)格減少1.6%；大型的購(gòu)物商場(chǎng)滿足了居民日常生活的需要，附近有商場(chǎng)的房屋比沒(méi)有商場(chǎng)的房屋價(jià)格高2%。

景點(diǎn)的影響，根據(jù)大同市自身的特征，小區(qū)周圍有名勝古跡的房?jī)r(jià)要比沒(méi)有的高6.9%，小區(qū)在4A級(jí)景點(diǎn)周圍的房?jī)r(jià)要比不在的高3.9%，文化旅游景點(diǎn)帶給了大同市人民更深的文化體驗(yàn)，生活更加多彩。同時(shí)，有無(wú)景點(diǎn)的影響效果要比景點(diǎn)是否為國(guó)家A級(jí)景點(diǎn)的影響效果要大，說(shuō)明大同作為一個(gè)旅游城市，整體帶來(lái)的體驗(yàn)感要比某一突兀的景點(diǎn)帶來(lái)的體驗(yàn)感要高。

五、研究結(jié)論及政策啟示

（一）研究結(jié)論

本文以大同市為例研究了大同古城周邊住宅價(jià)格的影響因素，運(yùn)用Hedonic模型，選取了220個(gè)住宅樣本，從建筑、區(qū)位、鄰里、景點(diǎn)特征四方面進(jìn)行研究。結(jié)果表明：大同古城周邊住宅價(jià)格的特征因素對(duì)其住宅價(jià)格有影響，結(jié)合城市自身考慮的景點(diǎn)特征也有重要影響。建筑特征，影響效果有正有負(fù)，這屬于住房的基本滿足面以及消費(fèi)者的偏好，居民熱衷于大面積、高層住宅。區(qū)位鄰里特征，小學(xué)教育影響效果為正，醫(yī)院、商場(chǎng)、公園是最基本的生活配套設(shè)施，其對(duì)房?jī)r(jià)都有一定的正向影響。公交線路的分布，即住宅周圍公交站點(diǎn)的個(gè)數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)有正向的影響。有無(wú)景點(diǎn)對(duì)住宅價(jià)格的影響最大，同樣景點(diǎn)的知名度影響也比較大，都可以促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。

（二）政策啟示

房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱性產(chǎn)業(yè)，其涉及的產(chǎn)業(yè)鏈上下游長(zhǎng)，并且在固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入、金融市場(chǎng)方面都占據(jù)較大的份額，不利的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將會(huì)為經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展以及社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其穩(wěn)定的發(fā)展有利于宏觀經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。占地產(chǎn)行業(yè)較大比重的是住宅市場(chǎng)，保障居民的住房需求是調(diào)節(jié)民生的關(guān)鍵一環(huán)，因此政府應(yīng)采取多種措施，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展?；诒疚牡姆治?，可以從以下幾點(diǎn)發(fā)力，調(diào)控大同市的住房市場(chǎng)，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。

一是推動(dòng)公共服務(wù)的均等化。教育資源、醫(yī)療、商場(chǎng)等生活配套措施都對(duì)房屋的價(jià)格產(chǎn)生了重要的影響，對(duì)此，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善政策措施以應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房熱的現(xiàn)象，同時(shí)也可以考慮教育引流使每個(gè)區(qū)的教育盡量趨于平衡，避免扎堆購(gòu)房的現(xiàn)象；城市建設(shè)更新改造過(guò)程中要注意醫(yī)院、公園等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)位置以及完善程度，保障基本民生，避免虛高房?jī)r(jià)。公交線路站點(diǎn)的設(shè)置也應(yīng)考慮城市的架構(gòu)，注重合理化、均等化，避免為此帶來(lái)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象。

二是大同市政府應(yīng)當(dāng)注重文化遺址的保護(hù)與修繕，提高景點(diǎn)質(zhì)量。在規(guī)劃土地的時(shí)候，要嚴(yán)格把控古城周邊以及其他景點(diǎn)附近住宅的開(kāi)發(fā)密度，既發(fā)揮文化古跡對(duì)此帶來(lái)的溢價(jià)效益，即帶動(dòng)景點(diǎn)周邊經(jīng)濟(jì)，增加運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)等從業(yè)人員的收入，同時(shí)又避免古建筑的過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度的仿古建筑以及拆舊翻新可能會(huì)嚴(yán)重地抬高地價(jià)，對(duì)居民產(chǎn)生擠出效應(yīng)，而緩慢謹(jǐn)慎地就保護(hù)文物而保護(hù)，又會(huì)使其出現(xiàn)老城式的街道擁擠，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更不上時(shí)代的發(fā)展，也會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，所以應(yīng)合理平衡這一保護(hù)力度，控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，使經(jīng)濟(jì)外溢效益最大化。

三是調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，利用其比較優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型發(fā)展旅游業(yè)等，使大同市擺脫單一的煤炭主導(dǎo)型、資源衰退型產(chǎn)業(yè)狀況，促使其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化高級(jí)化，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。大同作為歷史文化名城，其人文特性卻一直被忽略，在城市的規(guī)劃過(guò)程中，也更多注重商業(yè)化開(kāi)發(fā)，而忽略了其歷史特性，考慮其歷史文脈的傳承價(jià)值，制定合適的城市更新政策，打造文化品牌，對(duì)于大同市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、科技創(chuàng)新等都具有重要意義。這樣也將提高居民的收入水平，吸引周邊城市外來(lái)務(wù)工人員，促進(jìn)城市發(fā)展，創(chuàng)造大同市合理的房?jī)r(jià)收入比。

四是調(diào)節(jié)居民的消費(fèi)心理以及預(yù)期。目前地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控，房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但個(gè)別企業(yè)的發(fā)展也因此受到了制約，并暴露出了一系列的債務(wù)問(wèn)題，如恒大的債務(wù)危機(jī)，房企的衰敗也間接導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條、居民消費(fèi)的悲觀情緒，這有可能導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性發(fā)展，同時(shí)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以我們?cè)谡{(diào)節(jié)價(jià)格的同時(shí)，要考慮到方方面面，既要控制企業(yè)的盲目投資，資不抵債，也要適度寬松，不能搞一刀切式，要讓房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的狀態(tài)，也兼容小幅的增長(zhǎng)，尤其是面對(duì)當(dāng)前疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心，繼續(xù)保持健康良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)也要發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)的作用。

住宅市場(chǎng)的根本目的是保障居民住有所居，經(jīng)濟(jì)的欣欣向榮導(dǎo)致GDP的提高，同時(shí)引起人均可支配收入的增加，使居民可以買得起首套房或改善性住房；或者發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，改變居民傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，結(jié)婚以后也可以租房住，另外使外來(lái)務(wù)工人員可以有定居的地方，促進(jìn)城市化進(jìn)程。這二者都是為了保障與改善民生，因此本文的研究意義也就得到了凸顯，未來(lái)還可以基于宏觀層面考慮大同市以及其他城市住宅價(jià)格居高不下的問(wèn)題，穩(wěn)定我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。