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        上海“最牛業(yè)委會(huì)”:審計(jì)追討4000萬(wàn)

        2023-03-27 19:25:10王宇
        中國(guó)新聞周刊 2023年9期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)

        王宇

        成功換掉物業(yè)后,與供應(yīng)商之間的上百個(gè)合同糾紛材料在辦公桌上堆成了小山。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去,65歲的韓德友,大半個(gè)身體都“埋”在里面,同樣搭進(jìn)去的,還有這個(gè)年齡本該享有的自由和閑暇。

        “現(xiàn)在全身心投入到業(yè)委會(huì)的工作,最終目的就是把4000萬(wàn)元追回來(lái)?!表n德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。

        一個(gè)月前,得知上海市普陀區(qū)人民法院的一審判決支持中遠(yuǎn)物業(yè)向中遠(yuǎn)兩灣城返還4000萬(wàn)元,這位業(yè)委會(huì)主任曾短暫地松了口氣。但與輿論“最牛業(yè)委會(huì)”“最牛小區(qū)”的熱切稱(chēng)贊不同,中遠(yuǎn)兩灣城的業(yè)委會(huì)從未真正放松下來(lái)。就在一周前,中遠(yuǎn)物業(yè)已向上級(jí)法院提起上訴,這意味著4000萬(wàn)元能否真正落袋,還存有很大的變數(shù)。

        暫時(shí)獲勝后,許多小區(qū)的業(yè)委會(huì)慕名而來(lái),但韓德友和同事總告訴他們:“兩灣城的經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制。”

        某種程度上,這個(gè)謹(jǐn)慎的結(jié)論正是中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)對(duì)這場(chǎng)曠日持久的維權(quán)的總結(jié)。從業(yè)主與物業(yè)在2007年前后產(chǎn)生矛盾,到2021年2月新選聘的萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)駐小區(qū),再到2023年1月31日獲得一審判決,法院認(rèn)可的4000萬(wàn)元公共財(cái)產(chǎn)背后,是業(yè)主向物業(yè)維權(quán)16年的經(jīng)驗(yàn)與歧路。

        和妻子一起看完樣板間,鄭明當(dāng)場(chǎng)就為只建到5層的中遠(yuǎn)兩灣城付了1000元定金。

        這是千禧年前夕,作為老上海人,鄭明知道,幾年前,這里還是上海中心城區(qū)面積最大、危棚簡(jiǎn)屋最集中的棚戶(hù)區(qū),其中潭子灣、潘家灣、王家宅,與鄰近的朱家灣、藥水弄合稱(chēng)“三灣一弄”,是上海出了名的窮街陋巷。

        作為上海市舊區(qū)改造的重大工程,這里創(chuàng)下了動(dòng)遷資金最高、速度最快、面積最大的改造紀(jì)錄。

        雖然棚戶(hù)區(qū)的印象猶存,但樣板間規(guī)整的房型,朝南偏西帶來(lái)的好采光,都讓長(zhǎng)期居住在公租房的鄭明十分滿(mǎn)意。每平方米價(jià)格還不到4000元,那時(shí)鄭明沒(méi)有投資的想法,依然買(mǎi)了兩套。2001年初,分四期開(kāi)發(fā)的兩灣城,一期交付,鄭明一家搬進(jìn)新居,成了最早入住兩灣城的業(yè)主之一。

        幾乎同時(shí)入住的,還有韓德友一家?!爱?dāng)時(shí)是4200多元一平方米,專(zhuān)家都在說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)貴?!表n德友記得很清楚,之所以買(mǎi),是看準(zhǔn)了小區(qū)的位置和交通,那時(shí)蘇州河剛開(kāi)始整治,小區(qū)緊挨著蘇州河,距離地鐵3號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)只有200米,小區(qū)東緣緊挨著上?;疖?chē)站。

        入住小區(qū)以后,環(huán)境更是好得超乎預(yù)期,超過(guò)40%的綠化率遠(yuǎn)高于30%的一般標(biāo)準(zhǔn),此外,網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所一應(yīng)俱全。

        “小區(qū)50萬(wàn)平方米的規(guī)劃占地面積里,有20萬(wàn)平方米都是綠化,相當(dāng)于兩個(gè)人民公園大小?!辟R明回憶,“有人跟我說(shuō)這里是‘水泥森林’,我進(jìn)來(lái)一看,樓間距最大的地方能有七八十米。”

        然而,由于小區(qū)整體開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng),2006年四期交付后不久,一期的設(shè)備設(shè)施已經(jīng)開(kāi)始老化。業(yè)主們發(fā)覺(jué),小區(qū)到夜間越來(lái)越昏暗,可照明設(shè)施卻一直沒(méi)人維修。大量樹(shù)木需要灌溉,可噴淋設(shè)施卻癱瘓了很久。起初每幢樓內(nèi)的大堂都有安保人員,后來(lái)也被物業(yè)撤走。

        小區(qū)里流傳最廣泛的故事,是有業(yè)主偶然發(fā)現(xiàn)草叢里壞掉的景觀(guān)燈被灌滿(mǎn)了水泥,意識(shí)到問(wèn)題的業(yè)主挨個(gè)檢查,發(fā)現(xiàn)被灌了水泥的燈桿十之有六。地庫(kù)里,燈架上的燈泡只剩五分之一。業(yè)主們?yōu)榇苏业轿飿I(yè),得到的答復(fù)卻是“維修費(fèi)用較高,夜間照明無(wú)需太多”。

        再加之房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火熱,被開(kāi)發(fā)商帶到浙江等地開(kāi)盤(pán)的兩灣城四期,吸引了諸多炒房客。大戶(hù)型房源被二房東接手后,加隔斷出租,170㎡的四室兩廳,至少能住十幾個(gè)人。幾年時(shí)間里,群租從四期蔓延到另外三個(gè)區(qū)域,擁有11600多戶(hù)居民的超大社區(qū)兩灣城,就變成上海內(nèi)環(huán)最有名的群租房聚落,被外界貼上“魔幻”的標(biāo)簽。

        2020年10月13日,中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)選聘物業(yè)和進(jìn)行全面審計(jì)的業(yè)主大會(huì)計(jì)票現(xiàn)場(chǎng)。圖/受訪(fǎng)者提供

        矛盾自此變得日益尖銳,業(yè)主對(duì)物業(yè)的指控也從服務(wù)質(zhì)量不佳升級(jí)到“中飽私囊”。比如,有業(yè)主指控物業(yè)放縱保安從公共車(chē)位收益中賺取差價(jià)。也有業(yè)主開(kāi)始仔細(xì)閱讀物業(yè)張貼出來(lái)的審計(jì)公示,發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共收益數(shù)額越來(lái)越小,支出結(jié)余也越來(lái)越少。

        在微信還沒(méi)有誕生的年代,鄭明發(fā)現(xiàn),小區(qū)公共區(qū)域開(kāi)始有三五成群的業(yè)主聚在一起議論和批評(píng)物業(yè),類(lèi)似的話(huà)題總能引起彼此陌生的業(yè)主之間的共鳴。誰(shuí)也說(shuō)不清是從什么時(shí)候開(kāi)始,共鳴演變成一個(gè)明確的訴求:查賬。

        2008年下半年,剛搬進(jìn)兩灣城的賀明,在小區(qū)里結(jié)識(shí)了幾位退休前在同一個(gè)系統(tǒng)中工作的業(yè)主。“大家聊起來(lái),發(fā)現(xiàn)我有豐富的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn),就將我介紹給當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)主任,希望我也能參與業(yè)委會(huì)的工作?!辟R明告訴《中國(guó)新聞周刊》。

        兩灣城第一屆業(yè)委會(huì)在2007年5月成立,由于當(dāng)時(shí)四期尚未交付,所以來(lái)自四期的業(yè)委會(huì)委員一直處于空缺狀態(tài)。在相識(shí)業(yè)主和業(yè)委會(huì)的動(dòng)員下,賀明參加了補(bǔ)選委員的競(jìng)選。

        按照當(dāng)時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,選舉或更換業(yè)委會(huì)成員,在有近12000戶(hù)居民和商戶(hù)的兩灣城,當(dāng)選委員要獲得至少6000票。

        “那時(shí)候移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)不發(fā)達(dá),業(yè)主沒(méi)有被廣泛動(dòng)員的情況下,實(shí)際上只能靠街道、居委會(huì)來(lái)協(xié)助組織選舉,一家一戶(hù)去發(fā)、收選票。從啟動(dòng)補(bǔ)選到收完選票,就花了幾個(gè)月的時(shí)間。業(yè)主不積極的情況下,執(zhí)行起來(lái)沒(méi)辦法不粗糙,真正做下來(lái),能得到3000票左右就可以當(dāng)選了?!辟R明回憶。

        但當(dāng)選委員和副主任后,賀明還發(fā)現(xiàn),成立不到一年半的第一屆業(yè)委會(huì),內(nèi)部已經(jīng)有了許多矛盾,也換過(guò)一次主任。第二任主任身體狀況不佳,主動(dòng)請(qǐng)辭。

        在賀明的印象里,當(dāng)時(shí)小區(qū)的秩序已經(jīng)變得非?;靵y,缺少停車(chē)位就是當(dāng)時(shí)最急迫的問(wèn)題之一。他嘗試與物業(yè)溝通將小區(qū)道路改為單行道,以增加路邊停車(chē)位,但物業(yè)覺(jué)得難辦。“我說(shuō)這是有利于業(yè)主的事情,我來(lái)承擔(dān)責(zé)任,我們形成一個(gè)決議,以后再做追認(rèn)。這樣小區(qū)的停車(chē)位才從300個(gè)增加到1000個(gè)?!辟R明回憶。

        這種情況下,業(yè)委會(huì)幾乎無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn),更不必提回應(yīng)業(yè)主們的“查賬”訴求了。對(duì)于業(yè)委會(huì)而言,業(yè)主要求的“查賬”,實(shí)際就是法律賦予的對(duì)小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況做出審計(jì)的權(quán)利。

        《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十七條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)?!?/p>

        兩灣城第一屆業(yè)委會(huì)履職期間,曾嘗試對(duì)2001年1月到2007年5月期間的資金和收支情況做財(cái)務(wù)審計(jì)。

        當(dāng)時(shí)兩灣城與中遠(yuǎn)物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定,1.75元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)中,1.3元部分為物業(yè)包干制,囊括物業(yè)提供服務(wù)的成本和利潤(rùn),剩余的0.45元部分,用于小區(qū)公共區(qū)域用水、用電的“按實(shí)結(jié)算”,其中未支出的錢(qián)款就結(jié)余在公共賬戶(hù)上。此外,小區(qū)公共收益的主要來(lái)源是停車(chē)位收費(fèi)。

        在第一屆業(yè)委會(huì)看來(lái),審計(jì)項(xiàng)目中較為復(fù)雜的是“按實(shí)結(jié)算”部分,因?yàn)樗婕肮矃^(qū)域?qū)嶋H的用水和用電量核查。委員們商議決定,對(duì)“按實(shí)結(jié)算”部分,采取抽查一年數(shù)據(jù)的方式審計(jì)。如果被抽查年份審計(jì)結(jié)果與物業(yè)出具的審計(jì)結(jié)果一致,業(yè)委會(huì)就認(rèn)可物業(yè)這六年里就“按實(shí)結(jié)算”部分出具的審計(jì)公告。

        “當(dāng)時(shí)抽查的是2005年1月到2005年12月的數(shù)據(jù),結(jié)果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題。一是不該在按實(shí)結(jié)算部分支出的30多萬(wàn),他們支出了,需要退回;另外,他們用我們這個(gè)賬目代支了幾十萬(wàn),后面寫(xiě)清楚了是墊資,但墊資你要拿回來(lái)。”賀明回憶。這樣一來(lái),業(yè)委會(huì)就不能認(rèn)可物業(yè)之前的內(nèi)部審計(jì)了,“必須由我們業(yè)主來(lái)審計(jì)清楚”。

        囿于當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定,業(yè)委會(huì)沒(méi)有自己的財(cái)務(wù)人員,意味著所有的收支及賬目都由物業(yè)公司經(jīng)手和保管。要審計(jì),就需要物業(yè)公司配合提供資料和憑證。為此,第一屆業(yè)委會(huì)曾多次與物業(yè)溝通。

        當(dāng)時(shí)業(yè)主要求更換物業(yè)的聲音已此起彼伏,業(yè)委會(huì)告訴中遠(yuǎn)物業(yè),如果還想繼續(xù)留在兩灣城服務(wù),只能通過(guò)公開(kāi)選聘程序,由業(yè)主最終決定,如連審計(jì)工作都不能配合,本來(lái)就多有質(zhì)疑和不滿(mǎn)的業(yè)主就更不會(huì)支持中遠(yuǎn)物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)。

        “當(dāng)時(shí)物業(yè)接受了,正因?yàn)樗麄兺馀浜?,我們才能聘?qǐng)律師事務(wù)所進(jìn)駐調(diào)查,中遠(yuǎn)物業(yè)也派了財(cái)務(wù)人員協(xié)助。”賀明回憶,等到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查部分結(jié)束,審計(jì)團(tuán)隊(duì)按法律規(guī)定,要求物業(yè)為憑證蓋章,以便將憑證帶回律所做進(jìn)一步審計(jì)分析時(shí),物業(yè)卻拒絕加蓋公章。

        《中國(guó)新聞周刊》聯(lián)系中遠(yuǎn)物業(yè)求證相關(guān)過(guò)程,一名此前負(fù)責(zé)兩灣城的管理人員以“已經(jīng)不負(fù)責(zé)兩灣城”為由,拒絕接受采訪(fǎng),中遠(yuǎn)物業(yè)的委托代理人也未回復(fù)《中國(guó)新聞周刊》的郵件。

        據(jù)賀明回憶,第一次審計(jì)工作推進(jìn)到這一步,已是2009年年底。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的業(yè)委會(huì)已經(jīng)十分接近業(yè)主想要獲取的答案。然而,由于物業(yè)不配合,沒(méi)能拿到最終審計(jì)結(jié)果的業(yè)委會(huì)認(rèn)為有必要通過(guò)訴訟推進(jìn)審計(jì)。

        但要走訴訟程序,業(yè)委會(huì)必須從業(yè)主大會(huì)獲得授權(quán)。按照規(guī)定,第一屆業(yè)委會(huì)到2010年5月就要換屆,換屆前三個(gè)月不能召開(kāi)業(yè)主大會(huì),也就是說(shuō),留給第一屆業(yè)委會(huì)組織業(yè)主大會(huì)、獲取授權(quán)的時(shí)間不到兩個(gè)月。

        審計(jì)工作原本可以由第二屆業(yè)委會(huì)接力完成,然而,事實(shí)證明,第二屆業(yè)委會(huì)自身就成了尖銳矛盾的焦點(diǎn),推進(jìn)審計(jì)工作這一重任也無(wú)從談起。

        第二屆業(yè)委會(huì)上任后,招致了最嚴(yán)重的質(zhì)疑和不滿(mǎn)。事實(shí)上,第二屆業(yè)委會(huì)也曾于2014 年4 月1日委托上海中惠會(huì)計(jì)事務(wù)所,進(jìn)行過(guò)一次為業(yè)委會(huì)提供工作參考的審計(jì),但這份審計(jì)內(nèi)容未被業(yè)委會(huì)確認(rèn)。

        韓德友不愿對(duì)傳聞置評(píng),但對(duì)于第二屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)小區(qū)的幾項(xiàng)重要工程頗為不滿(mǎn):“第二屆業(yè)委會(huì)也搞小區(qū)建設(shè),大堂裝潢、監(jiān)控,花了兩三千萬(wàn),最后都報(bào)廢了。我們不知道這些工程是如何決策出來(lái)的,是否就是業(yè)委會(huì)的幾個(gè)人討論過(guò),就讓物業(yè)找施工隊(duì)來(lái)干。這些設(shè)計(jì)和施工方案是怎么出來(lái)的?是不是按照國(guó)家或者地方的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做?有沒(méi)有專(zhuān)家論證過(guò)方案的可行性?”

        在鄭明的印象里,到了2016年,事情已經(jīng)糟糕到了極點(diǎn)。開(kāi)始有業(yè)主因?yàn)榫S權(quán)而與物業(yè)等利益相關(guān)方發(fā)生肢體沖突,業(yè)主們形成共識(shí):要換物業(yè),先罷免第二屆業(yè)委會(huì)。要罷免業(yè)委會(huì)依然困難重重,受挫的業(yè)主四處用力,僵持三年,終于在2019年罷免了第二屆業(yè)委會(huì)。

        成功罷免第二屆業(yè)委會(huì)后,韓德友也眾望所歸成為第三屆業(yè)委會(huì)委員候選人。

        對(duì)韓德友來(lái)說(shuō),從2008年往后的八九年,是人生中難得的閑散時(shí)間。他擁有兩家公司,一周只花兩個(gè)下午去公司“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”。但從2017年開(kāi)始,由于業(yè)主維權(quán)“轟轟烈烈”,大家開(kāi)始在樓棟內(nèi)建立業(yè)主微信群,在群內(nèi)討論小區(qū)問(wèn)題。

        “我看到了問(wèn)題,也客觀(guān)、理性地發(fā)表觀(guān)點(diǎn),就被大家注意到,推我出來(lái)參與推進(jìn)工作。”韓德友認(rèn)為,激進(jìn)的對(duì)抗并不能真正解決問(wèn)題,要維護(hù)小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn),涉及到方方面面的關(guān)系,必須穩(wěn)妥,依法依規(guī)。做競(jìng)選演講時(shí),他表示,自己如能當(dāng)選,就聚焦兩件事:一是制度建設(shè),二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

        中遠(yuǎn)兩灣城集齊20%的業(yè)主身份證和房產(chǎn)證復(fù)印件,以便能依法召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)罷免第二屆業(yè)委會(huì)。圖/受訪(fǎng)者提供

        鄭明的印象里,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)前夕,各大群里都在傳播15名參選業(yè)主的名單,號(hào)召業(yè)主們?yōu)檫@15名競(jìng)選者投票。而韓德友與賀明則一致認(rèn)為,業(yè)主們之所以能成功選出代表業(yè)主利益的第三屆業(yè)委會(huì),原因在于積極參與業(yè)主大會(huì)籌備組。

        待選舉正式開(kāi)始,鄭明就和其他業(yè)主代表一起,三人一組,捧著票箱,踩著上午老人買(mǎi)菜遛彎后回家的時(shí)間點(diǎn),和晚上業(yè)主下班回家的時(shí)間點(diǎn),挨家挨戶(hù)上門(mén)發(fā)、收選票。“我們都是盡可能當(dāng)場(chǎng)回收選票,并且拍視頻記錄全程?!编嵜鞲嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

        此外,整個(gè)小區(qū)基層的業(yè)主代表體系也發(fā)生了變化?!耙郧笆恰游瘯?huì)-樓組長(zhǎng)’這條線(xiàn),后來(lái)業(yè)主們組織起業(yè)主代表體系?!表n德友說(shuō)。

        據(jù)賀明介紹,小區(qū)共有21名左右的業(yè)主代表作為骨干力量,作為溝通籌備組與所有業(yè)主的橋梁,他們同時(shí)也是所在區(qū)域的分組長(zhǎng),每人負(fù)責(zé)4到6個(gè)門(mén)洞,每個(gè)門(mén)洞內(nèi)再產(chǎn)生3到5名業(yè)主代表。96個(gè)門(mén)洞,共產(chǎn)生500名左右的業(yè)主代表。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前,籌備組組織動(dòng)員會(huì)和宣講會(huì),都會(huì)召集業(yè)主代表們參加。

        此外,街道、居委會(huì)也出動(dòng)大量工作人員,全程跟隨監(jiān)督。在有序組織下,11600多戶(hù)業(yè)主的選票收發(fā)工作,持續(xù)了整整8天。

        業(yè)主們推舉的候選人順利當(dāng)選。在韓德友看來(lái),本屆業(yè)委會(huì)要做哪些工作是顯而易見(jiàn)的。最重要的兩件,就是完成第一屆業(yè)委會(huì)未能完成的審計(jì),并在此基礎(chǔ)上更換物業(yè)。

        為了在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之前,與業(yè)主充分溝通推進(jìn)審計(jì)工作的必要性,也為了業(yè)主大會(huì)能有序形成決議,韓德友請(qǐng)賀明擔(dān)任業(yè)主大會(huì)審計(jì)工作小組組長(zhǎng),同時(shí)成立了物業(yè)選聘工作小組。

        據(jù)賀明介紹,除了形成到業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)票決的審計(jì)工作方案,由他與另外兩位既了解小區(qū)情況又從事財(cái)會(huì)工作的業(yè)主,配合律師團(tuán)隊(duì),提出疑點(diǎn),并一起推算出請(qǐng)求物業(yè)返還的標(biāo)的額。

        有了第一屆業(yè)委會(huì)的審計(jì)經(jīng)驗(yàn),這一次,業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之前,業(yè)委會(huì)在每個(gè)樓棟門(mén)前張貼了《關(guān)于征求上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)授權(quán)第三屆業(yè)主委員會(huì)小區(qū)公共收益、按實(shí)結(jié)算、維修資金等收支項(xiàng)目進(jìn)行全面審計(jì)方案(草案)書(shū)面意見(jiàn)的公示 》(下稱(chēng)“全面審計(jì)方案”)。

        方案寫(xiě)明:業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)2001年9月到2020年8月期間的公共收益、按實(shí)結(jié)算、維修資金等進(jìn)行全面審計(jì)。此外,方案還寫(xiě)明了包括委托審計(jì)事務(wù)所在內(nèi)的操作細(xì)節(jié)。

        作為方案附件的《關(guān)于審計(jì)工作情況的說(shuō)明》中,賀明羅列了推進(jìn)審計(jì)工作實(shí)施的計(jì)劃,其中特意寫(xiě)明:“為保障全體業(yè)主的相關(guān)資金權(quán)益得到切實(shí)維護(hù),請(qǐng)全體業(yè)主投票決定是否授權(quán)業(yè)委會(huì)在必要時(shí)通過(guò)司法途徑完成相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)工作,收回應(yīng)歸全體業(yè)主所有的全部相關(guān)資金權(quán)益?!?/p>

        2020年4月,第三屆業(yè)委會(huì)兩次向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)函,要求物業(yè)配合審計(jì)。業(yè)委會(huì)向業(yè)主公示的《關(guān)于審計(jì)工作情況的說(shuō)明》顯示,物業(yè)公司只愿意配合第三屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)與業(yè)委會(huì)換屆審計(jì),認(rèn)為業(yè)委會(huì)只有任期內(nèi)審計(jì)權(quán)力,且業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司每年的審計(jì)公示從未發(fā)表過(guò)不同意見(jiàn),時(shí)過(guò)境遷,不能再追索。雙方的商談無(wú)果而終。

        2020年10月,業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)了物業(yè)選聘方案和審計(jì)工作方案。四個(gè)月后,第三屆業(yè)委會(huì)向普陀區(qū)人民法院遞交訴狀。

        普陀區(qū)人民法院的判決書(shū)顯示,業(yè)委會(huì)最初的訴請(qǐng)是要求中遠(yuǎn)物業(yè)返還物業(yè)管理費(fèi)中的按實(shí)結(jié)算部分、公共收益的分成并就上述費(fèi)用支付逾期利息損失。但中遠(yuǎn)物業(yè)僅同意對(duì) 2014 年 1 月后發(fā)生的結(jié)算與分成費(fèi)用作司法審計(jì)。

        因?yàn)橹羞h(yuǎn)物業(yè)不配合,法院委托的審計(jì)單位無(wú)法進(jìn)行下去。韓德友和賀明告訴《中國(guó)新聞周刊》,在這種情況下,業(yè)委會(huì)與律師團(tuán)隊(duì)只能梳理現(xiàn)有證據(jù),并在此基礎(chǔ)上向法院申請(qǐng)調(diào)查令。

        “現(xiàn)有證據(jù)里,很重要的一項(xiàng)就是第一屆業(yè)委會(huì)針對(duì)2005 年的數(shù)據(jù)所做的審計(jì)報(bào)告,其中最重要的是按實(shí)結(jié)算這部分。審計(jì)顯示,在當(dāng)時(shí)小區(qū)還有很多住戶(hù)沒(méi)有入住的情況下,當(dāng)年都有 72 萬(wàn)元的結(jié)余。公共區(qū)域的水電支出相對(duì)穩(wěn)定,后來(lái)住戶(hù)多了,預(yù)付的總額增大了,物業(yè)服務(wù)減少了,結(jié)余只會(huì)更多,不會(huì)更少。”賀明說(shuō)。

        此外,業(yè)委會(huì)與律師借助調(diào)查令,向水務(wù)部門(mén)和電力部門(mén)調(diào)取資料。電力部門(mén)先是協(xié)助調(diào)取了2021年的用電量數(shù)據(jù),由于兩灣城規(guī)模太大,僅公共區(qū)域就有數(shù)百個(gè)電表,因此僅是這一年的數(shù)據(jù),就需要多名工作人員用三天的時(shí)間才能調(diào)取完成。

        “電力部門(mén)告訴我們,2015年以前的數(shù)據(jù)都是手工登記的,沒(méi)有輸入電腦。這樣搞下去,查20年的數(shù)據(jù),要賠多大成本?!表n德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。業(yè)委會(huì)最終決定以五年為間距,間隔抽取數(shù)據(jù),在一頭一尾兩個(gè)年份數(shù)據(jù)相差過(guò)大的情況下,再以三年為間距調(diào)取。最終用這種方式推算出了公共區(qū)域水電“按時(shí)結(jié)算”的實(shí)際支出數(shù)額,和物業(yè)應(yīng)該返還的數(shù)額。

        而在公共收益上,律師嘗試向供應(yīng)商調(diào)取車(chē)輛管理數(shù)據(jù),但得知落選的中遠(yuǎn)物業(yè)在2020年12月發(fā)函要求供應(yīng)商注銷(xiāo)了賬號(hào),刪掉了原本應(yīng)該儲(chǔ)存在云端的數(shù)據(jù)。供應(yīng)商找出了中遠(yuǎn)物業(yè)的來(lái)函,業(yè)委會(huì)以此作為停車(chē)數(shù)據(jù)滅失的證據(jù),再以固定車(chē)位數(shù)量和單價(jià)推算出公共收益總額和物業(yè)應(yīng)該返還的數(shù)額。

        “中遠(yuǎn)物業(yè)以過(guò)去自己做過(guò)審計(jì)為由,拒絕配合審計(jì),他們也出具了企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)報(bào)告。這也是我們推算返還數(shù)額的依據(jù),如果沒(méi)有他們的報(bào)告,我們也算不出來(lái)應(yīng)該返還多少。”賀明說(shuō)。

        一審判決顯示,中遠(yuǎn)物業(yè)并未就業(yè)委會(huì)提出的返還數(shù)額和舉證做答辯。

        如今,二審結(jié)果如何還未可知,第三屆業(yè)委會(huì)也即將卸任,因?yàn)榻?jīng)歷三年疫情,在第三屆業(yè)委會(huì)的推動(dòng)下,兩灣城的道路等基礎(chǔ)設(shè)施整修工程才剛剛開(kāi)始,總價(jià)6000多萬(wàn)元的重大工程項(xiàng)目,在主管部門(mén)和業(yè)主的雙重監(jiān)督及壓力下,必須嚴(yán)格遵守法定程序,借助公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)和推進(jìn)。

        只有這樣,才能在業(yè)委會(huì)與項(xiàng)目之間設(shè)立“防火墻”。

        “會(huì)有許多人揣測(cè)和質(zhì)疑我們的動(dòng)機(jī),認(rèn)為我們過(guò)于賣(mài)力,是不是無(wú)利不起早?我的態(tài)度就是不理會(huì),否則什么事情都做不成。業(yè)委會(huì)不做決定,我們只為全體業(yè)主搭好平臺(tái)?!表n德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。

        而在賀明看來(lái),兩灣城之所以能維護(hù)自己的利益,除了借助幾位資源調(diào)度、溝通協(xié)調(diào)能力超群的業(yè)主的力量,更基礎(chǔ)的,是小區(qū)終于有了可以正常運(yùn)行的業(yè)委會(huì)。此外,業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表緊密配合的組織架構(gòu)也是成事的關(guān)鍵。

        “要把業(yè)主自治管理小區(qū)的熱情充分調(diào)動(dòng)起來(lái),熱心公益又有能力,還愿意付出。這樣的業(yè)主,是小區(qū)最寶貴的資源。”賀明說(shuō)。

        (應(yīng)受訪(fǎng)者要求,鄭明為化名)

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