吳輝

春節(jié)過后，提前還房貸多次上熱搜。

自存款、貸款利率雙雙下調(diào)后，甚至有的地方首套房貸款利率降至3.7%，提前還房貸，成了當(dāng)下越來越多背著房貸的年輕人的選擇。

當(dāng)理財途徑較多且利率尚可時，大多數(shù)人會覺得手握現(xiàn)金，比提前還貸要好很多。此時要做到的，就是保證這筆現(xiàn)金產(chǎn)生的收益，可以覆蓋自己的房貸利率。

奈何存款利率下調(diào)，理財爆雷事件頻發(fā)，保本保息理財少，投資領(lǐng)域不景氣，再疊加貸款利率持續(xù)下調(diào)，讓那些高位站崗的購房者急于還房貸。

提前還房貸者增多

“120萬元在手里，早還一天，就是少付一天的利息?！?/p>

“提前還完，省下了90多萬。賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用?！?/p>

以上是網(wǎng)友們內(nèi)心的真實想法。

繼新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想通過提前還款降低貸款成本的購房者逐漸增多。

據(jù)報道，北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等多個地區(qū)銀行發(fā)現(xiàn)，提前還款排長隊現(xiàn)象普遍存在，部分銀行為了控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模，對提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制，甚至還有銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，只能線下協(xié)商辦理。

“預(yù)約提前還貸名額，比搶春運的車票還難。”杭州的劉先生調(diào)侃說，“有空就在系統(tǒng)上刷一刷，但始終沒有額度，工作人員說可能要等三四個月?！?/p>

為何出現(xiàn)提前還貸潮

提前還貸這一話題被炒熱要追溯至2022年上半年，在資本市場波動不斷、各類理財產(chǎn)品收益出現(xiàn)大面積回撤的背景下，大批購房者選擇加入提前還貸大軍。

“當(dāng)年大家是能貸七成絕不貸五成、能貸30年絕不貸20年，本質(zhì)還是當(dāng)時房產(chǎn)升值收益大于借貸利率支出?！蹦炽y行支行負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在市場環(huán)境變了，大家都算得很精，一旦覺得房產(chǎn)升值的收益率跑不贏借貸利率，馬上覺得不劃算，紛紛提前還貸?！?/p>

“現(xiàn)在貸款市場報價利率（LPR）利率低了，購房人都覺得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認(rèn)為這是劃算的。”

“買房后還不到一年，理財、基金都在虧損，存款利率也一直在降，所以想著提前還一部分貸款?！?/p>

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《理財》雜志記者，之所以會出現(xiàn)提前還貸潮，主要是有以下四點原因：

一是大部分城市的房價普遍下降，房屋的升值空間跑不贏房貸利息。很多城市的房價不僅沒有上漲，還在下降，大家對樓市的信心普遍下降。

二是近期新的房貸利率不斷下調(diào)，而之前的存量房貸利率比較高，比如5.88%甚至6%，兩者之間產(chǎn)生的利息差額越來越大。

三是受疫情影響，月供對很多購房人而言是一筆不小的開銷，給生活帶來不小的壓力，因此有部分購房人通過出售其他房產(chǎn)或向父母兄弟姐妹借款等方式一次性把貸款還了省事。

四是有一部分人原本是投資買房，當(dāng)樓市不景氣的時候，需要及時撤場止損，將貸款還了，再把房子賣掉。

提前還貸為何受阻

提前還房貸，主要是背了房貸的老百姓為了省點利息錢，這本是再自然不過的事，但銀行卻著急了，通過各種方式進(jìn)行阻礙提前房貸。

比如原先可以線上操作的提前還款通道關(guān)閉了。設(shè)置“還款額度”，限制和提高提前還款的門檻。提前還款的排隊時間基本都在1―3個月左右。

王玉臣表示，銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸，賺取貸款利息。而房貸利息又是其中很重要的一類，且屬于比較優(yōu)質(zhì)的貸款類別。當(dāng)提前還款集中出現(xiàn)時，銀行收回的利息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行會通過收取違約金或補償金、預(yù)約排隊等方式給提前還貸的購房人設(shè)置障礙。

提前還房貸注意事項

首先，對于不少購房人而言，提前還房貸確實比較劃算。如果資金寬裕，又沒有比較好的安全的投資渠道，可以選擇提前還房貸。但是提前還房貸要根據(jù)自己的具體情況而定，量力而行，不要跟風(fēng)。

其次，一旦想提前還房貸，務(wù)必第一時間看按揭貸款合同有沒有“提前還貸”這方面約定。務(wù)必詳細(xì)看按揭貸款合同，對相關(guān)條款要充分了解，做到心里有數(shù)。

再次，一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。如果可以提前還房貸，銀行有沒有限定條件，具體流程是什么，大概多久可以辦理，等等。

最后，如果遇到因為銀行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定要注意做好相關(guān)取證，千萬不要打個電話發(fā)個信息就完事了。一般來說，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請，提交申請時注意讓接收人簽個回執(zhí)。如果不簽回執(zhí)，還可以通過中國郵政EMS郵寄的方式，但是務(wù)必注意做好取證，比如在郵單上寫上郵寄的文件材料名稱，而且既要保存好郵單，又要保存好銀行的簽收記錄。

提前還房貸要收違約金嗎？

不少網(wǎng)友反映，自己向銀行申請?zhí)崆斑€房貸，被告知要收違約金。也有網(wǎng)友表示自己已經(jīng)順利提前還房貸，沒有其他費用。

王玉臣表示，提前還房貸是否收取違約金或補償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要看雙方的協(xié)議約定，很多時候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。

有一點需要注意，一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會約定提前還貸需要支付違約金，這一點對購房人是不利的。這些約定的條款實際上就是格式條款，有些人會認(rèn)為這些格式條款是霸王條款，是無效的。但在司法實踐中，這種條款認(rèn)定無效的概率極低。

存量房貸可以轉(zhuǎn)經(jīng)營貸嗎？

隨著提前還房貸熱的持續(xù)，一些不法人員又盯上了這塊“肥肉”，誘導(dǎo)借款人用利率低的經(jīng)營貸來置換利率高的房貸，號稱可以大大降低利息成本，甚至在一些地方還形成了利益鏈。

然而，這種做法是違法違規(guī)的。

王玉臣分析，首先，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作他用。經(jīng)營貸是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。該貸款是不允許流入樓市的。

其次，這種行為對于購房人而言有不小的風(fēng)險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險，征信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險。而且在轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款，此時會產(chǎn)生新的成本。且過橋貸款的利率往往是高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。

最后，對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機構(gòu)，一旦被查出，也會面臨被處罰的風(fēng)險，嚴(yán)重者還可能涉及刑事犯罪問題。