◎文/薄文廣 李睿佳 錢 易 趙 陽

一、天津樓宇經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，打造“立起來的開發(fā)區(qū)”， 目前已經(jīng)成為國內(nèi)大城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體和破解土地約束、提升城市品位、增強(qiáng)城市綜合功能的重要手段。 目前國內(nèi)主要城市均把樓宇經(jīng)濟(jì)作為高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，人才政策、資本政策、產(chǎn)業(yè)政策紛紛向樓宇經(jīng)濟(jì)聚焦，并取得了顯著成績(jī)，2011年天津市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的若干意見》， 拉開了天津全面發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的大幕。 目前看來，天津樓宇經(jīng)濟(jì)與北上廣深等一線城市的樓宇經(jīng)濟(jì)具有較大差距，也落后于成都和杭州等近些年發(fā)展迅猛的新一線城市，當(dāng)前天津樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)撃苓h(yuǎn)未釋放。 2021年天津在全國主要城市樓宇經(jīng)濟(jì)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名如表1所示。

從表1 中可以看出，在樓宇經(jīng)濟(jì)核心指標(biāo)上， 天津甲級(jí)寫字樓存量位于國內(nèi)主要城市中的第9 位， 空置率位于第14 位，平均租金位于第14 位，在國內(nèi)處于強(qiáng)一線的偏后位置，特別是近幾年，天津甲級(jí)寫字樓呈現(xiàn) “一升一降”（空置率日益上升，而平均租金日益下降）的特征。

表1 2021 年天津樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的全國主要城市排名

在樓宇經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)指標(biāo)上，作為直轄市的天津，2021年常住人口和進(jìn)出口總額排名較高，均位于國內(nèi)第7 位，GDP 排名位于第 11 位，而表征天津市場(chǎng)購買力和老百姓富裕程度的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入分別位于第 17 位和第 15 位，處于比較靠后的位置。

在樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)指標(biāo)上， 天津市金融業(yè)增加值和第三產(chǎn)業(yè)比重在全國排名分列第8 位和第10 位，較好于GDP 的排名，而地鐵通車?yán)锍桃约暗罔F客運(yùn)量則分別位于國內(nèi)第 11 位和第12 位，和GDP 排名相當(dāng)。

在增速指標(biāo)上， 無論是樓宇經(jīng)濟(jì)的核心指標(biāo)、 基礎(chǔ)指標(biāo)還是關(guān)聯(lián)指標(biāo)， 天津絕大多數(shù)樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的增速排名均低于存量數(shù)據(jù)排名，且下滑趨勢(shì)比較明顯。

綜合來看， 除了一些指標(biāo)外，2021 年天津樓宇經(jīng)濟(jì)的存量指標(biāo)絕大多數(shù)排名都在全國處于10 名之外，甚至落后于GDP 排名，且增速指標(biāo)排名呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 當(dāng)前城市群和都市圈正在重構(gòu)中國區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的新格局， 在這個(gè)大背景下各省市紛紛集中全部資源推進(jìn)省會(huì)增長(zhǎng)極戰(zhàn)略， 而缺少省內(nèi)腹地支持以及本土企業(yè)實(shí)力較弱的天津樓宇經(jīng)濟(jì)目前正處于痛苦轉(zhuǎn)型中，面臨著“標(biāo)兵趨遠(yuǎn)，追兵臨近”的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

二、天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困境

（一）樓宇特色不突出，產(chǎn)業(yè)集聚較少

天津樓宇主題特色不夠突出，低端化、同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重， 缺乏類似朝陽區(qū)CBD、西城區(qū)金融街、浦東陸家嘴等極具品牌效應(yīng)， 還能輻射帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的地標(biāo)性高品質(zhì)樓宇集群。 以金融行業(yè)為例， 作為天津樓宇經(jīng)濟(jì)的主力軍， 天津市區(qū)金融資源分布較集中的就有海河?xùn)|路、五大道、小白樓、友誼路、解放北路等區(qū)域， 濱海新區(qū)則有泰達(dá)MSD、于家堡、響螺灣、東疆港等地，總量本就有限的天津金融資源散亂分布， 使樓宇經(jīng)濟(jì)難以發(fā)揮出集聚效應(yīng)。

天津港是天津的核心戰(zhàn)略資源，以天津港為例，在航運(yùn)服務(wù)業(yè)承載區(qū)方面， 天津就規(guī)劃了五個(gè)（北疆南疆、東疆、小白樓、于家堡和機(jī)場(chǎng)片區(qū)），小白樓國際航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)又涉及河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、和平區(qū)三個(gè)區(qū)， 而反觀規(guī)模和體量比天津大很多的上海航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)則只包括虹口北外灘 （基于悠久航運(yùn)歷史和發(fā)達(dá)的傳統(tǒng)貨代的完善和升級(jí)）、浦東陸家嘴（高端的現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)體系， 該服務(wù)集聚區(qū)有上海海事法院、波羅的海國際航運(yùn)工會(huì)、亞洲船級(jí)社中心等可以處理國際航運(yùn)事務(wù)的組織） 以及近郊寶山區(qū)吳淞口的郵輪母港。

此外， 由于一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太雄厚的樓宇業(yè)主或投資人更看重短期租金收益而非長(zhǎng)期的較高回報(bào)， 因此對(duì)入駐企業(yè)也缺乏必要的篩選， 導(dǎo)致樓宇入駐企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度低，樓宇特色不強(qiáng)，有不少樓宇業(yè)態(tài)混雜， 較難形成品牌效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚特色， 政府相關(guān)部門對(duì)樓宇業(yè)主的制約力度也因此受限，導(dǎo)致樓宇發(fā)展與區(qū)域產(chǎn)業(yè)選擇匹配實(shí)現(xiàn)難度較大。 反過來，樓宇特色和主題不突出，使得樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展更易于陷入低租金—低回報(bào)—少特色—低租金的不利循環(huán)陷阱。

（二）樓宇發(fā)展不平衡，配套生態(tài)有待完善

當(dāng)前， 天津甲級(jí)寫字樓主要分布在市區(qū)（天津西站、海河沿線、金融城、南京路、小白樓、友誼路和新八大里）以及濱海新區(qū) （泰達(dá) MSD、響螺灣、 于家堡、 中新生態(tài)城）等板塊。區(qū)和區(qū)以及樓和樓之間發(fā)展差異較大， 市區(qū)發(fā)展最好的和平區(qū)和河西區(qū)的一些樓宇成為了億元樓甚至10 億元樓，而另一些區(qū)域的樓宇招租還正處于困境中。

在天津樓宇經(jīng)濟(jì)行業(yè)稅源分布上， 主要依賴于金融業(yè)、 房地產(chǎn)業(yè)以及天津傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的商貿(mào)和物流等產(chǎn)業(yè)。其中國有銀行作為金融業(yè)稅收的主要來源 （更多的是作為國有大行的注冊(cè)地），不但會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總體形勢(shì)與區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)的變化而直接影響樓宇經(jīng)濟(jì)稅源發(fā)展， 更會(huì)因企業(yè)遷出變動(dòng)等因素而嚴(yán)重影響所在區(qū)域的稅收情況，而且當(dāng)前天津房地產(chǎn)業(yè)周期性變化（2020 年天津土地出讓收入同比減少25%，2022年4 月以來天津連續(xù)7 個(gè)月新房和二手房的同比及環(huán)比價(jià)格均全面下行） 也使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)樓宇需求變得高度不穩(wěn)定， 亟待通過新的方式方法解決天津樓宇經(jīng)濟(jì)稅源依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題。

此外， 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是單純建立一個(gè)大樓，而是需要便捷高效的交通、高素質(zhì)人才、 城市公共服務(wù)配套等多個(gè)因素協(xié)同才能夠發(fā)揮出最大效果。 當(dāng)前天津與樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的配套協(xié)同性較差，例如天津的地鐵1984年開通， 但后面的建設(shè)速度較慢，近些年也加快了建設(shè)，但細(xì)節(jié)上卻處理不當(dāng)， 如長(zhǎng)達(dá)幾年的大面積圍擋使得東南角商圈與和平路商圈受損嚴(yán)重 （北京修建地鐵圍擋則在征詢受影響單位意見后，堅(jiān)持短、小、少的原則），天津樓宇經(jīng)濟(jì)的高端運(yùn)營人才也極度匱乏， 這些因素的綜合作用導(dǎo)致天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入當(dāng)前低水平的不利循環(huán)中。

（三）樓宇招商創(chuàng)新不充足，質(zhì)量效益較低

目前， 天津樓宇經(jīng)濟(jì)招商總體上依然還處于 “單打獨(dú)斗” 且與城市以及所屬區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)格局融合不夠，地方政府相關(guān)部門、樓宇業(yè)主以及樓宇入駐企業(yè)之間缺少對(duì)接的平臺(tái)和機(jī)制，政策、 資源等信息與企業(yè)需求不能及時(shí)準(zhǔn)確對(duì)接， 三方之間還未建立常態(tài)化的溝通和聯(lián)系機(jī)制。 部分占據(jù)良好區(qū)位的老舊樓宇商務(wù)設(shè)施配套落后，樓宇智能化不足，難以適應(yīng)入駐企業(yè)的要求，樓宇主體雖有改造意愿， 但缺乏改造提升能力。 整合相關(guān)市場(chǎng)資源的合作招商機(jī)制仍不完善，地方職能部門、樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)、第三方中介機(jī)構(gòu)之間的協(xié)同作用還未顯現(xiàn)， 激勵(lì)約束相容的良性招商機(jī)制尚在摸索之中。

此外， 天津樓宇經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量效益較低， 天津甲級(jí)寫字樓的租金水平從2017 年連續(xù)五年下降，2022 年第三季度， 天津地區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率為32.1%， 在國內(nèi)18 個(gè)主要城市中位于第15位， 租金平均水平為每月87.1 元/平方米， 位于第 14位， 僅為同期北京和上海租金水平的22.6%和32.5%。

從樓宇入駐企業(yè)的層次和質(zhì)量上看， 由于天津的大企業(yè)數(shù)量不多， 經(jīng)濟(jì)規(guī)模及輻射力有限， 對(duì)高端樓宇需求消化能力較少， 而吸引的外地企業(yè)又大都是功能總部或天津分公司， 導(dǎo)致天津樓宇經(jīng)濟(jì)無論是規(guī)模還是質(zhì)量都與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距日益明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，納入天津樓宇經(jīng)濟(jì)管理的商務(wù)樓宇中納稅最多的是位于河西區(qū)的中銀大廈，納稅額超過20億元，但其更多是作為中國銀行的注冊(cè)和辦公地， 而非市場(chǎng)化運(yùn)營招商， 這與上海浦西的恒隆廣場(chǎng)和浦東國金中心納稅超過100億元的純市場(chǎng)化運(yùn)營的樓宇形成了強(qiáng)烈對(duì)比，天津市場(chǎng)化運(yùn)營的樓宇中納稅超過10億元的鳳毛麟角，與其他城市樓宇經(jīng)濟(jì)近些年快速發(fā)展相比， 之前領(lǐng)先的天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了支付能力較強(qiáng)的高端企業(yè)引不來、 租金支付能力較弱的低端企業(yè)來不起的尷尬處境。

（四）樓宇政務(wù)服務(wù)不到位，協(xié)調(diào)管理較弱

目前天津大多數(shù)樓宇還處于單純出租空間賺低廉租金的1.0 階段， 少部分寫字樓處于出租基礎(chǔ)上疊加運(yùn)營、配套和服務(wù)的2.0 階段，而當(dāng)前國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)的地區(qū)則是政企聯(lián)動(dòng)賦予樓宇產(chǎn)業(yè)新內(nèi)涵， 賦予樓宇經(jīng)濟(jì)新生態(tài)的3.0 階段，其中有為地方政府對(duì)于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助力至關(guān)重要。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)檢索， 在政府公開渠道中，天津市2016 年之后出臺(tái)的樓宇經(jīng)濟(jì)政策極少， 這與國內(nèi)其他地區(qū)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益重視，并且出臺(tái)多項(xiàng)支持舉措形成了鮮明對(duì)比。此外，由于前些年負(fù)責(zé)全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主管機(jī)構(gòu)——中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)局在機(jī)構(gòu)改革時(shí)被撤銷，目前各中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的主管部門不統(tǒng)一 （河北區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門隸屬于區(qū)合作交流辦， 紅橋區(qū)和河西區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門隸屬于區(qū)商務(wù)局， 和平區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門隸屬于區(qū)投資促進(jìn)服務(wù)辦公室， 南開區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門隸屬樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室），并沒有市里相關(guān)職能部門統(tǒng)一管理 （名義上由市商務(wù)局外資處代管，但由于其與各區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門并無行政關(guān)系， 因此協(xié)調(diào)效率較低），天津樓宇經(jīng)濟(jì)共建共治共享機(jī)制缺失，直接導(dǎo)致各區(qū)各自為戰(zhàn)，各行其是， 內(nèi)部區(qū)域之間和樓宇之間出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)， 天津沒有形成市相關(guān)部門以及各區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)主管部門定期走進(jìn)樓宇和產(chǎn)業(yè)園的溝通和幫扶工作機(jī)制， 各職能部門的協(xié)調(diào)管理， 已經(jīng)遠(yuǎn)跟不上天津樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

例如天津現(xiàn)有航運(yùn)服務(wù)業(yè)功能性機(jī)構(gòu)布局更多的是以隨機(jī)的自然分布為主 （主要分布在中心城區(qū)的河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南開區(qū)以及濱海新區(qū)的泰達(dá)和原塘沽區(qū)），地方政府協(xié)調(diào)管理和有序引導(dǎo)企業(yè)聚集的力度較弱。 由于市級(jí)層面統(tǒng)籌較少， 相鄰的河?xùn)|區(qū)、 河西區(qū)與和平區(qū)都競(jìng)相打造自己的航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，形成一定的惡性競(jìng)爭(zhēng)，特別是河西區(qū)甚至申請(qǐng)了“小白樓航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)”的商標(biāo)注冊(cè)， 而上海虹口區(qū)則通過政府引導(dǎo)把國際航運(yùn)公會(huì)、上海船員評(píng)估示范中心、中國船東協(xié)會(huì)、 中國船舶油污損害理賠事務(wù)中心、 上海國際航運(yùn)研究中心、 中國航運(yùn)50 人論壇秘書處等齊聚北外灘。

三、提升天津樓宇經(jīng)濟(jì)能級(jí)和水平的對(duì)策建議

（一）堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，提升樓宇經(jīng)濟(jì)的“集聚度”

樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入3.0 階段后，要發(fā)揮出最大功效，必須要堅(jiān)持與城市的重大區(qū)域和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)發(fā)展， 當(dāng)前天津中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大輻射范圍， 形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)標(biāo)志區(qū)；“濱城”著力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)， 現(xiàn)在雙城發(fā)展格局已經(jīng)進(jìn)入攻堅(jiān)克難的關(guān)鍵時(shí)期。 建議將樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展納入全市雙城發(fā)展格局， 通過樓宇經(jīng)濟(jì)有效支撐雙城格局的深化。

此外， 當(dāng)前天津樓宇經(jīng)濟(jì)面臨發(fā)展困境的一個(gè)主要原因就是缺乏一個(gè)統(tǒng)一的負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟(jì)的專職管理部門， 天津住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、商務(wù)部門、發(fā)改部門、規(guī)劃和國土部門、各區(qū)行政部門等都在管理， 但缺少一個(gè)統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，雖然目前由市商務(wù)局外資處代管， 但由于政策沒有形成閉環(huán)，激勵(lì)機(jī)制缺失，使得天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于無統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)狀態(tài)，亟須加快改變。

1.堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的制度設(shè)計(jì)。 天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)缺失使得天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入“各行其是，雜亂無章”的分散發(fā)展，因此天津應(yīng)盡快恢復(fù)之前類似中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)局專職負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)構(gòu)設(shè)置， 建議在市級(jí)部門單設(shè)一個(gè)天津樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室的職能處室， 例如可以把天津市小洋樓資源綜合開發(fā)利用領(lǐng)導(dǎo)小組改為天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，使其與 “雙城發(fā)展格局”“服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)”“數(shù)字化發(fā)展行動(dòng)”“國際消費(fèi)中心城市建設(shè)”等實(shí)施方案同頻共振。 同時(shí)各區(qū)也應(yīng)理順樓宇經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)， 形成上下一致、 責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的管理架構(gòu)， 并從發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的角度， 加快在全市層面出臺(tái)一套統(tǒng)一的樓宇經(jīng)濟(jì)扶持政策以及統(tǒng)一的樓宇等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)， 充分發(fā)揮有為政府的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用。

2.堅(jiān)持特色化的功能定位。結(jié)合天津的文化資源、商業(yè)氛圍、發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)特色和區(qū)域戰(zhàn)略， 科學(xué)定位樓宇的產(chǎn)業(yè)載體功能和入駐特色，“因樓制宜”“一樓一業(yè)”，走差異化、特色化、集聚化發(fā)展之路， 避免區(qū)域之間內(nèi)耗的“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)化“獎(jiǎng)優(yōu)治劣”的激勵(lì)手段，細(xì)化操作規(guī)則，進(jìn)一步提高政策的公信力、執(zhí)行力和作用力，推動(dòng)樓宇改造升級(jí)和品質(zhì)提升，更好地滿足和引導(dǎo)市場(chǎng)需求。

3.堅(jiān)持多元化的發(fā)展路徑。 天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過多依賴于傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)， 容易陷入“一榮俱榮，一損俱損”的境地。在當(dāng)前新業(yè)態(tài)、新模式和新產(chǎn)業(yè)競(jìng)相涌現(xiàn)的背景下， 要實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期和可持續(xù)健康發(fā)展， 必須不斷調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，“延長(zhǎng)、補(bǔ)短、育新”加快實(shí)現(xiàn)天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型， 加快所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，“引央企、調(diào)國企、強(qiáng)民企、招外企”，打造更多領(lǐng)軍型企業(yè)， 建立和保持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)結(jié)構(gòu)多元化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。探索市場(chǎng)化、多元化改造模式，逐步形成多元化、數(shù)據(jù)化和梯次化的發(fā)展模式。

（二）堅(jiān)持分類施策，提升樓宇經(jīng)濟(jì)的“貢獻(xiàn)度”

不同于一般制造業(yè)，主要吸納高端要素的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展更需要軟環(huán)境， 天津應(yīng)以“無事勿擾、有事必到”的態(tài)度持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，“騰籠換鳥”，盤活低效或空置的存量空間資源， 著力打造鏈條式、聚集式、有影響力的主題樓宇和高品質(zhì)樓宇， 營造以商招商、 產(chǎn)業(yè)聚集的發(fā)展氛圍， 不斷提升樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出和貢獻(xiàn)， 提高樓宇經(jīng)濟(jì)效益。

1.“因樓制宜” 盤活存量。 加強(qiáng)對(duì)商務(wù)樓宇以及入駐企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)，針對(duì)天津現(xiàn)有樓宇存量，鼓勵(lì)樓宇產(chǎn)權(quán)單位通過包裝策劃、置換改造、委托讓利、授牌經(jīng)營、合作共治等方式，創(chuàng)新樓宇經(jīng)營方式， 提升使用率，重?zé)ㄩe置樓宇生機(jī)，走出一條復(fù)蘇重振新路。 特別是對(duì)于于家堡和響螺灣等空置面積巨大的樓宇， 建議濱海新區(qū)政府成立專門的紓困機(jī)構(gòu)， 與開發(fā)商一起，“一企一議”“一企一策”，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)要多給予這些樓宇各種榮譽(yù)性“牌子”，同時(shí)加大與陸家嘴、上海實(shí)業(yè)、魯能、中海、中化、華潤(rùn)、中鐵等一些在津投資較大的實(shí)力雄厚的央國企的合作， 并通過建立共管賬戶方式 （例如每家給予一定數(shù)額的財(cái)政補(bǔ)貼） 以及政策激勵(lì)方式， 鼓勵(lì)在津企業(yè)高管從事招商引資， 吸引更多集團(tuán)體系內(nèi)的資源入津，加快產(chǎn)業(yè)植入步伐。

2.創(chuàng)新招商方式匯聚增量。 結(jié)合厚重的歷史文化資源和樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，統(tǒng)一整合五大道小洋樓、 解放北路、 意式風(fēng)情區(qū)等獨(dú)特資源， 量身定制入駐企業(yè)的個(gè)性化需求。 推動(dòng)物業(yè)服務(wù)升級(jí)， 打造綠色智能生態(tài)新型樓宇，增加產(chǎn)業(yè)空間吸引力。協(xié)整合作招商機(jī)制， 協(xié)同職能部門、 服務(wù)管家、 樓宇單位、第三方機(jī)構(gòu)，整合各承載平臺(tái)形成招商合力，以“一樓一議”“一企一策” 的方式吸引實(shí)力雄厚的企業(yè)， 讓入駐企業(yè)助力招商、以商招商，吸引更多關(guān)聯(lián)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)資源入津置業(yè)發(fā)展。

3.“梯度培育” 做大總量。 加強(qiáng)與高端專業(yè)招商機(jī)構(gòu)合作， 以產(chǎn)業(yè)基金等創(chuàng)新方式與行業(yè)龍頭企業(yè)合作，并吸引上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐。對(duì)區(qū)內(nèi)樓宇發(fā)展實(shí)行“梯度培育”“因樓制宜”“一樓一品”，不斷釋放天津樓宇承載潛力。 同時(shí)積極使用大數(shù)據(jù)夯實(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)，強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)樓宇數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用，分類施策，加快提升成熟“億元樓宇”的能級(jí)，大力助推“準(zhǔn)億元樓宇”晉級(jí)，擴(kuò)大“千萬元樓宇”的后續(xù)儲(chǔ)備。

（三）堅(jiān)持聯(lián)動(dòng)融合，提升樓宇經(jīng)濟(jì)的“融合度”

樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入3.0階段后， 樓宇經(jīng)濟(jì)要發(fā)揮出最大的功效， 必須要堅(jiān)持與產(chǎn)業(yè)和區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，與黨建、社會(huì)治理的融合，做到樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、 生態(tài)效益協(xié)同的新格局。

1.樹立品牌觀念，打造天津樓宇大IP。 近些年來，天津市級(jí)層面支持樓宇經(jīng)濟(jì)的政策很少， 且區(qū)級(jí)層面也將大部分精力用在樓宇改造等硬件升級(jí)上， 而忽略了對(duì)中西融合的文化內(nèi)涵、 開放包容的城市形象等方面的支持， 雖然在國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)有一定影響力， 但天津城市品牌的知名度和形象認(rèn)同度都不高， 這大大限制了吸引國內(nèi)外大型品牌企業(yè)進(jìn)入天津，反觀成都、杭州等“網(wǎng)紅城市”， 打造其城市的大IP， 與當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟(jì)形成了良性互動(dòng)。 鼓勵(lì)樓宇企業(yè)創(chuàng)建企業(yè)商會(huì)、傳媒商會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)、 跨國公司俱樂部等一些平臺(tái)， 引導(dǎo)商務(wù)樓宇企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)社交、 職場(chǎng)社交等品牌的活動(dòng)， 同時(shí)加大與仲量聯(lián)行、 戴德梁行、 高力國際、 德事商務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)合作， 借鑒國內(nèi)外成功樓宇經(jīng)驗(yàn)， 為打造天津樓宇品牌和知名度做好策劃。

2.創(chuàng)新發(fā)展理念，做好精準(zhǔn)招商。政府應(yīng)該秉持“吃啥做啥”而非“有啥做啥”的主動(dòng)“店小二”觀念，做好樓宇經(jīng)濟(jì)的頂層設(shè)計(jì)， 把地方政府的產(chǎn)業(yè)訴求、 運(yùn)營商的經(jīng)營訴求、 企業(yè)的發(fā)展訴求有機(jī)結(jié)合，使樓宇招租、政府招商、企業(yè)招才緊密關(guān)聯(lián)，構(gòu)建天津區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。 建議天津市邀請(qǐng)國內(nèi)主要央企、國企和知名民企，定期召開天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展懇談交流會(huì)或天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展早餐會(huì)等。 同時(shí)利用好北京嚴(yán)格控人和雄安嚴(yán)格限產(chǎn)的有利契機(jī)，把天津打造成為“國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入北方市場(chǎng)最佳落腳點(diǎn)”的定位，并與合作交流辦的招商引資等一同進(jìn)行， 應(yīng)抓住經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)和市場(chǎng)漸暖的窗口期， 適時(shí)發(fā)力，加大招商力度，讓樓宇招商引資與承接和對(duì)接非首都功能疏解同頻共振。 要深入分析北京非首都功能疏解情況， 搞清哪些功能或新業(yè)務(wù)會(huì)外擴(kuò)， 承接所需匹配的條件。 在此基礎(chǔ)上制定 “一對(duì)一”“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)” 的定向吸引政策和對(duì)接線路。 組建和培育熟悉產(chǎn)業(yè)變動(dòng)并能長(zhǎng)期跟蹤重大項(xiàng)目的專業(yè)招商隊(duì)伍，采取“借力招商”“以商招商”“項(xiàng)目招商”等方式，提升招商引資力度和效果。 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目和一流主體應(yīng)由市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)親自對(duì)接洽談。

3.借鑒朝陽區(qū)“雙樓長(zhǎng)制”，促進(jìn)樓宇優(yōu)管共治。 作為北京市商務(wù)樓宇最密集、規(guī)模最大、 高檔寫字樓最多的區(qū)域，2021年稅收過億元的樓宇就有120座的朝陽區(qū)，積極探索政企聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，提出“雙樓長(zhǎng)制”（區(qū)委統(tǒng)籌選派屬地政府和商務(wù)樓宇分別設(shè)立一名樓長(zhǎng)， 并由前者牽頭），豐富服務(wù)企業(yè)的渠道和模式， 搭建多種形式的交流平臺(tái)， 推動(dòng)解決樓宇和企業(yè)面臨的急難愁盼的問題。 做到樓宇經(jīng)濟(jì)與黨建引領(lǐng)、治安消防、社區(qū)治理的密切融合， 有利促進(jìn)了樓宇優(yōu)管共治。 天津市在借鑒北京市朝陽區(qū) “雙樓長(zhǎng)制” 前提下， 成立天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展“雙樓長(zhǎng)制”， 創(chuàng)建政策服務(wù)對(duì)接平臺(tái)， 開通區(qū)級(jí)職能部門直通商務(wù)樓宇的信息反饋機(jī)制和及時(shí)服務(wù)機(jī)制， 進(jìn)一步提升管理效率， 實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)與黨建引領(lǐng)、治安消防、社區(qū)治理的聯(lián)動(dòng)融合和優(yōu)管共治， 打造適宜優(yōu)質(zhì)要素集聚的微生態(tài)。