文/鄧廷軍 重慶市黔龍實業(yè)（集團）有限責任公司

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其稅務統(tǒng)籌管理及稅務風險規(guī)避工作質(zhì)量勢必引人關注。如何切合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，構建起房地產(chǎn)稅務風險識別及防控的長效機制，成為當下業(yè)內(nèi)的研究重點。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險特征

作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在我國市場經(jīng)濟中發(fā)揮了不可替代的作用。如今，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢態(tài)逐漸平緩的背景下，為保障諸多房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效適應新時期社會生產(chǎn)需求及經(jīng)濟運轉特征，國家相關職能部門陸續(xù)出臺了眾多有針對性的監(jiān)管政策及幫扶機制。新政策的出臺確實能對整個行業(yè)的長期發(fā)展帶來一定積極影響，但在短期內(nèi)仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)因無法快速接受新型稅務要求、內(nèi)部財務管理機制與稅務標準不符等問題而面臨一定的稅務風險，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

在房地產(chǎn)企業(yè)對稅務標準認知不明、管理不善的情況下，稅務風險會滲透于企業(yè)經(jīng)營與管理的每一個環(huán)節(jié)，如投融資風險、規(guī)劃設計風險、開發(fā)建設風險、運營管理風險、地產(chǎn)銷售風險等，具有全面性特征。

基于房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)營管理特征而言，其所面臨的稅務風險具有客觀性特征，因而房地產(chǎn)企業(yè)領導者只能通過科學手段轉化或緩解風險，卻無法根本消除或避免風險。

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務風險具有隱性特征。房地產(chǎn)所有的涉稅行為都會隱藏一定的稅務風險，而在這一過程中，除了以被動形式定期接受外部機構的稅務檢查外，企業(yè)相關領導者很難在日常管理中精準發(fā)現(xiàn)稅務風險，有可能在風險逐漸擴大甚至無法控制的情況下才會被管理人員發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險因素識別

組織機構復雜引發(fā)的稅務風險。相較于營業(yè)稅而言，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的特點主要表現(xiàn)為稅務征管嚴格、稅務鏈條抵扣繁雜、需要利用稅票、控稅等方面，這要求房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴格執(zhí)行銷項進項互相抵扣的稅務征管原則，方能實現(xiàn)會計、征管增值稅的根本訴求。房地產(chǎn)企業(yè)在重大項目中得標的根本要素在于其自身資質(zhì)，但現(xiàn)如今大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層架構復雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)為擴大經(jīng)營收益不顧自身發(fā)展需求，肆意設置諸多分公司、子公司等，集團總公司往往也會引導其分公司對中標項目進行施工建設。這種分散式管理的方法在實踐過程中難以落實相一致的合同管理、財務核算方式、稅務統(tǒng)籌規(guī)劃等工作，因此項目建設過程中所增加的增值稅抵扣難度也會有所提升。

企業(yè)土地增值稅財務管理存疑。地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的風險主要源自其錯誤的房地產(chǎn)土地增值稅管理方式以及管理流程。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)所進行的土地增值稅管理存在體系不完善、管理標準不一致、管理邏輯銜接不到位以及缺乏過程性控制等問題。錯誤的土地增值稅管理措施使得很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對土地增值稅相關資料、票據(jù)、歷史資料的規(guī)范性收集與整理，進一步導致其清算資料階段缺乏完善性與邏輯性，容易造成錯算、漏算等問題。同時也容易導致相關項目合同、發(fā)票、登記備案材料、測繪圖等資料信息的失真與丟失，造成相關資料無法反映項目信息的問題，出現(xiàn)企業(yè)項目收入與成本費用證明材料無法互相印證的問題。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對土地增值稅的事前管理。部分企業(yè)未能對房地產(chǎn)開發(fā)項目前端以及土地增值稅清算的尾部進行銜接處理，即使其財務部門配置比較完善仍難發(fā)揮效用。房地產(chǎn)企業(yè)領導者在針對部分項目進行方案決策的過程中，無法詳細掌握不同方案所帶來的開發(fā)成本以及付稅情況，同時也無法制定出與之相對應的銷售策略。更有部分稅務管理人員無法依照項目成本、風險控制策略以及前期調(diào)研資料等對企業(yè)涉稅工作進行合理分類，無法為企業(yè)的進一步發(fā)展抑或是項目建設提出具有針對性的稅務建議，自然無法為企業(yè)的發(fā)展計劃提供強有力的支撐與經(jīng)驗。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防控措施

完善內(nèi)部風險管理制度。實行更健全且科學的風險管理制度，能夠在一定程度上優(yōu)化企業(yè)的應稅能力以及風險抵御能力?；诖耍髽I(yè)可以在其內(nèi)部建立相對獨立的稅務管理部門，賦予其涉稅事項的管理資格，為企業(yè)的應稅事項做好第一道防控。相關領導者需明確的是，房地產(chǎn)項目具有工期長、投入大、營收風險高、資產(chǎn)占用額度大的特征。與之相對應的是稅務管理以及涉稅工作的具體方法也同樣具備復雜性的特征，需要結合實際情況組建專門的涉稅管理團隊，定制相應的信息設備、基礎設施等，讓房地產(chǎn)企業(yè)在應對稅務風險的情況下，能夠確保人員素質(zhì)、技術能力以及責任心等，可以全面滿足稅務風險管理的要求。工作人員在應對不同涉稅工作時可以及時做出調(diào)整，以面對日益多元的房地產(chǎn)市場環(huán)境以及新時期我國稅務征管的政策需求。

做好土地增值稅事前管理。做好土地增值稅事前管理工作的關鍵在于涉稅管理人員能夠提前介入與土地增值稅相關的管理工作。首先，財稅人員需要在項目的規(guī)劃與可行性研究階段提前介入稅務管理工作，結合房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉情況、地價承受情況、成本與收益需求等進行綜合分析。幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項目成立之初明確具體的開發(fā)方向及運營方式，避免房地產(chǎn)企業(yè)因納稅工作不及時、缺乏對稅務政策認知等情況影響其最終收益。其次，需要在項目立項及審批階段介入稅務管理工作。項目立項及審批階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的關鍵步驟，這一過程中，土地出讓金、拆遷安置補償費、征地費及各環(huán)節(jié)的人工費用都會隱含著一定的稅務風險隱患?；诖耍敹惾藛T除卻要保障這一階段合同、方案的有效性外，還需發(fā)揮其協(xié)助管理層以及工程建設隊伍明確開發(fā)項目節(jié)奏以及工期、細節(jié)的價值，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理確定土地增值稅的清算對象及清算時間，同時確保工程建設各階段增值額度的平衡與抵補不受風險影響。這一過程中，財稅人員需要明確整體項目的增值率、各個建設階段的增值率、階段性以及整體性項目收益等數(shù)據(jù)。并且能夠結合實際工作需求比較上述數(shù)據(jù)，以比較結果為依據(jù)來劃分項目，明確各階段的土地增值稅清算單位。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅務風險管理是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中的重點工作之一，企業(yè)理應加大對相關工作的關注力度，明確稅務風險防范的重要程度，并不斷完善其風險防范體系。基于此，幫助企業(yè)規(guī)避稅務風險，提升稅務籌劃管理能力，在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，助力中國經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。