羅亞文

內(nèi)容提要:開發(fā)商違約行為導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，借款合同應(yīng)否解除、買受人是否承擔(dān)還款責(zé)任等問題存在“同案不同判”的現(xiàn)象源于法官對(duì)“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”、合同相對(duì)性及公平原則的不同理解。合同聯(lián)立可作為我國(guó)商品房按揭中買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的解釋路徑，《民法典》第673條、第634條為效力關(guān)聯(lián)的實(shí)定法規(guī)范基礎(chǔ)?；诤贤?lián)立的法律效果，商品房買賣合同與借款合同中某一合同未能訂立或被確認(rèn)無效、被撤銷、被解除的，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除另一合同。返還義務(wù)的分配規(guī)則應(yīng)充分考慮三方主體的給付平衡?！巴踔艺\(chéng)”等類案中，開發(fā)商負(fù)有返還義務(wù)，買受人不負(fù)有還款責(zé)任，銀行也不負(fù)有返還買受人已償付貸款的義務(wù)，銀行向開發(fā)商追償?shù)恼?qǐng)求權(quán)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行，“爛尾樓”引發(fā)的停貸事件頻發(fā)。開發(fā)商逾期不能交房的違約行為導(dǎo)致商品房買賣合同被解除，繼而引發(fā)借款合同是否應(yīng)被解除、解除后還款責(zé)任由誰承擔(dān)的糾紛。盡管《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣司法解釋》)已有相關(guān)規(guī)定，(1)《商品房買賣司法解釋》已于2020年被修改，其中第20條、第21條與2003年《商品房買賣司法解釋》第24條、25條的內(nèi)容一致，未作變動(dòng)。本文相關(guān)裁判多適用2003年的《商品房買賣司法解釋》。但“同案不同判”的現(xiàn)象大量存在，甚至最高人民法院也存在前后不一致的裁判結(jié)果?；诖?，筆者以最高人民法院再審案件“王忠誠(chéng)案”、各地高級(jí)人民法院的類案裁判結(jié)果為例，以域外法的相關(guān)規(guī)范為參考，探索商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的正當(dāng)性基礎(chǔ)以及司法裁判的適用規(guī)則。

一、案情梳理及類案裁判

(一)“王忠誠(chéng)案”

“王忠誠(chéng)案”包含五次審判程序(詳見表1)，包括商品房預(yù)售合同糾紛的一審、二審程序以及借款合同糾紛的一審、二審和再審程序。2015年8月12日，王忠誠(chéng)與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“越州公司”)簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定以147953124元的價(jià)格購(gòu)買越州公司開發(fā)的一處商業(yè)用房，王忠誠(chéng)于2015年7月15日首付73983124元，剩余7397萬元辦理按揭貸款，合同約定交房時(shí)間為2015年10月30日前，逾期交房超過120日，買受人有權(quán)解除合同。2015年8月14日，借款人王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶(以下簡(jiǎn)稱“王忠誠(chéng)等”)與貸款人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行(以下簡(jiǎn)稱“建行”)、保證人越州公司簽訂《個(gè)人住房(商業(yè)用房)借款合同》(以下簡(jiǎn)稱《借款合同》)，借款金額7397萬元，借款期限為2015年8月25日至2025年8月25日，采等額本息還款方法，每月歸還本息金額為829227.74元，同時(shí)，越州公司、王忠誠(chéng)分別與建行簽訂《保證合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》，王忠誠(chéng)以購(gòu)買的商業(yè)用房及相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押標(biāo)的物，并辦理了抵押登記。截至2016年12月29日，越州公司未能依約交付房屋，因而王忠誠(chéng)訴請(qǐng)解除《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同》，判令越州公司返還王忠誠(chéng)購(gòu)房首付款、償還王忠誠(chéng)已向建行償付的貸款本息、賠償王忠誠(chéng)購(gòu)房首付款的利息損失、償還建行借款擔(dān)保合同項(xiàng)下剩余的貸款本息等。

(二)裁判思路

一審法院認(rèn)為越州公司應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，王忠誠(chéng)據(jù)此行使合同解除權(quán)符合約定，《商品房預(yù)售合同》應(yīng)予解除，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》(2003)第24條、第25條的規(guī)定，支持王忠誠(chéng)要求解除《借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同》的訴請(qǐng)，越州公司應(yīng)向王忠誠(chéng)返還購(gòu)房首付款及賠償損失、返還已向建行償付的貸款本金及利息，應(yīng)向建行返還《借款合同》剩余的貸款及利息。(2)參見青海省高級(jí)人民法院(2017)青民初13號(hào)民事判決書。建行上訴請(qǐng)求判決王忠誠(chéng)等返還借款本息，二審法院認(rèn)為《商品房買賣司法解釋》(2003)第25條并沒有免除購(gòu)房者(借款人)的還款義務(wù)，在法律關(guān)系中，出賣人將其收到的貸款本息返還銀行的行為是受購(gòu)房者的委托向銀行歸還貸款本息，根據(jù)合同相對(duì)性原理，還款義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，《商品房買賣司法解釋》考慮到按揭合同的特殊性，而規(guī)定直接由出賣人將貸款本息歸還銀行。由于被告建行在一審中未對(duì)王忠誠(chéng)等提出訴訟請(qǐng)求，根據(jù)不告不理原則，王忠誠(chéng)等應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)責(zé)任，二審法院不予審理。(3)參見最高人民法院(2017)最高法民終683號(hào)民事判決書。

隨后，建行起訴王忠誠(chéng)等與第三人越州公司共同向其償還借款本金及利息。一審法院基于前述最高人民法院的裁判結(jié)果，明確了王忠誠(chéng)等的還款責(zé)任，但認(rèn)為王忠誠(chéng)等應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。建行回避越州公司的還款責(zé)任，而直接向借款人主張與越州公司共同承擔(dān)剩余全部借款本息，存在補(bǔ)救措施不當(dāng)，亦不能排除建行與越州公司惡意串通的可能。若單獨(dú)要求借款人承擔(dān)共同還款責(zé)任，不僅與生效判決和《商品房買賣司法解釋》精神相悖，而且無限擴(kuò)大借款人責(zé)任。故王忠誠(chéng)等承擔(dān)責(zé)任的前提是建行在窮盡對(duì)越州公司的救濟(jì)方式仍不能受償。(4)參見青海省西寧市中級(jí)人民法院(2018)青01民初151號(hào)民事判決書。建行隨即上訴，二審法院認(rèn)為“補(bǔ)充還款責(zé)任”認(rèn)定錯(cuò)誤，基于合同相對(duì)性，王忠誠(chéng)等為越州公司債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，王忠誠(chéng)等所負(fù)債務(wù)在未清償?shù)那闆r下，雙方的借貸民事法律關(guān)系未消除，負(fù)有還款義務(wù)。(5)參見青海省高級(jí)人民法院(2018)青民終199號(hào)民事判決書。

最高人民法院再審認(rèn)為：第一，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》(2003)第25條第2款的規(guī)定，王忠誠(chéng)等不負(fù)有返還義務(wù)；第二，《借款合同》的相關(guān)格式條款意味著要求王忠誠(chéng)等在既未取得所購(gòu)房屋所有權(quán)，亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠(chéng)等三人的責(zé)任，(6)《中華人民共和國(guó)合同法》(已失效)第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效?！睂?duì)其不具有拘束力；第三，商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為特殊，越州公司不能交付房屋的行為致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，(7)具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行的按揭貸款；建行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，在王忠誠(chéng)等對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則，因而該案中“必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。(8)參見最高人民法院(2019)最高法民再245號(hào)民事判決書。

表1 “王忠誠(chéng)案”裁判內(nèi)容

(三)類案裁判及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

“王忠誠(chéng)案”中，各級(jí)法院的審判結(jié)果存在較大差異，即使是最高人民法院的裁判結(jié)果也存在前后矛盾之處，(2017)最高法民終683號(hào)判決書明確基于合同相對(duì)性認(rèn)定王忠誠(chéng)等負(fù)有返還義務(wù)，但(2019)最高法民再245號(hào)判決書卻明確基于公平原則，認(rèn)為王忠誠(chéng)等不負(fù)有返還義務(wù)。筆者在北大法寶平臺(tái)“司法案例”欄中，以“裁判依據(jù)”為檢索依據(jù)、以“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，得到36份高級(jí)人民法院的裁判文書，經(jīng)閱讀排除11份與“王忠誠(chéng)案”爭(zhēng)議焦點(diǎn)無關(guān)的裁判文書，得到25份裁判文書，少數(shù)裁判文書認(rèn)為買賣合同的解除并未致使借款擔(dān)保合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，因而不對(duì)借款擔(dān)保合同產(chǎn)生法律效力，即借款合同不因買賣合同的解除而解除。(9)參見遼寧省高級(jí)人民法院(2016)遼民再12號(hào)民事判決書；江蘇省高級(jí)人民法院(2021)蘇民申1790號(hào)民事裁定書；江蘇省南京市中級(jí)人民法院(2020)蘇01民終631號(hào)民事判決書。其中14份裁判文書認(rèn)為購(gòu)房人(借款人)不承擔(dān)還款責(zé)任，(10)參見新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院(2022)新民申979號(hào)民事裁定書；湖北省高級(jí)人民法院(2021)鄂民申5577號(hào)民事裁定書；四川省高級(jí)人民法院(2020)川民申4339號(hào)民事裁定書；廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2020)桂民申3861號(hào)民事裁定書；河北省高級(jí)人民法院(2020)冀民申1043號(hào)民事裁定書；安徽省高級(jí)人民法院(2020)皖民申712號(hào)民事裁定書；江西省高級(jí)人民法院(2019)贛民申1545號(hào)民事裁定書。11份裁判文書則明確購(gòu)房人負(fù)有還款義務(wù)。(11)參見江蘇省高級(jí)人民法院(2021)蘇民申1790號(hào)民事裁定書；山東省高級(jí)人民法院(2020)魯民申6729號(hào)民事裁定書；廣東省高級(jí)人民法院(2018)粵民申1241號(hào)民事裁定書；廣東省高級(jí)人民法院(2018)粵民申4775號(hào)民事裁定書；江蘇省高級(jí)人民法院(2018)蘇民申312號(hào)民事裁定書；遼寧省高級(jí)人民法院(2016)遼民再12號(hào)民事判決書；河北省高級(jí)人民法院(2012)冀民一終字第93號(hào)民事判決書。認(rèn)為購(gòu)房人不承擔(dān)還款責(zé)任的裁判理由包括：第一，基于交易特殊性的考量，法律關(guān)系上，開發(fā)商受購(gòu)房者的委托向銀行歸還貸款本息，但考慮到按揭合同的特殊性，沒有必要由開發(fā)商將貸款歸還于購(gòu)房者后，再由購(gòu)房者歸還銀行，而應(yīng)直接由開發(fā)商歸還銀行；(12)參見新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院(2022)新民申979號(hào)民事裁定書；四川省高級(jí)人民法院(2020)川民申4339號(hào)民事裁定書。第二，基于公平原則及權(quán)利義務(wù)平衡的考量，買受人未直接占有購(gòu)房貸款也未取得房屋，由買受人繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任不符合立法本意、顯失公平。(13)參見湖北省高級(jí)人民法院(2021)鄂民申5577號(hào)民事裁定書；廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2020)桂民申3861號(hào)民事裁定書。認(rèn)為購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任(14)參見沈君、陳迪金：《商品房買賣結(jié)算清理?xiàng)l款的理解與適用》，載《法律適用》2020年第12期；唐烈英：《論商品住房擔(dān)保貸款合同的連帶責(zé)任》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》2013年第12期。的裁判理由包括：第一，秉持合同相對(duì)性原則，(15)參見李建華、彭誠(chéng)信：《論合同相對(duì)性原則在處理商品房買賣合同糾紛中的司法適用——基于最高人民法院相關(guān)司法解釋及其判決的評(píng)判和反思》，載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))》2012年第5期。第25條意在“充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，”未免除《借款合同》中借款人的還款義務(wù)；(16)參見江蘇省高級(jí)人民法院(2021)蘇民申1790號(hào)民事裁定書；山東省高級(jí)人民法院(2020)魯民申6729號(hào)民事裁定書；廣東省高級(jí)人民法院(2017)粵民再216號(hào)民事裁定書。第二，基于借款合同之約定，如合同約定買賣合同與貸款合同相互獨(dú)立，買受人與開發(fā)商對(duì)貸款合同項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任等，應(yīng)依照約定內(nèi)容；(17)參見廣東省高級(jí)人民法院(2018)粵民申1241號(hào)等民事裁定書。第三，承擔(dān)還款責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮順序問題，購(gòu)房人未取得案涉房屋所有權(quán)，基于公平原則，先由開發(fā)商返還貸款本息，未能實(shí)際全部返還的，由購(gòu)房人承擔(dān)剩余還款責(zé)任。(18)參見青海省西寧市中級(jí)人民法院(2018)青01民初151號(hào)民事判決書。此外，認(rèn)為購(gòu)房人不承擔(dān)還款責(zé)任的裁判理由還包括：非真實(shí)商品房買賣合同糾紛不適用第25條，當(dāng)買受人并非以購(gòu)房為目的，而意在貸款解決公司融資問題，或不存在真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系時(shí)，不適用25條，借款人仍承擔(dān)相應(yīng)的還款責(zé)任。因該類案情與“王忠誠(chéng)案”有差異，本文不予分析。

類案裁判文書存在“同案不同判”的現(xiàn)象?？偨Y(jié)而言，該類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于：第一，開發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人與貸款人之間的借款合同是否當(dāng)然解除，抵押合同、擔(dān)保合同是否當(dāng)然解除；第二，商品房買賣合同與借款合同均被解除后，借款合同項(xiàng)下剩余貸款本息的返還義務(wù)人如何確定，應(yīng)承擔(dān)何種還款責(zé)任。爭(zhēng)議焦點(diǎn)一的問題核心在于如何理解《商品房買賣司法解釋》第20條，買賣合同應(yīng)否作為借款合同的合同目的，或者說，當(dāng)買賣合同解除后借款合同的合同目的能否實(shí)現(xiàn)，此外主合同被解除后，擔(dān)保合同應(yīng)否解除，擔(dān)保權(quán)能否繼續(xù)擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；爭(zhēng)議焦點(diǎn)二的問題核心在于如何解釋《商品房買賣司法解釋》第21條第2款出賣人的返還義務(wù)，“合同相對(duì)性”應(yīng)否突破，其與“公平原則”之間如何取舍，“權(quán)利義務(wù)平衡”的標(biāo)準(zhǔn)如何把握。

二、裁判分歧的成因剖析

(一)理解差異：“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”

“王忠誠(chéng)案”及類案裁判中，多數(shù)法官通過適用《商品房買賣司法解釋》第20條，認(rèn)可借款合同因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除而解除，但也存在相左的裁判觀點(diǎn)，部分法官認(rèn)為基于借款合同中“排除效力關(guān)聯(lián)”的特殊約定，買賣合同的解除不影響借款合同目的的實(shí)現(xiàn)，貸款人已履行借款合同的義務(wù)，則借款合同目的已實(shí)現(xiàn)，買受人停貸、請(qǐng)求解除借款合同的行為實(shí)質(zhì)上構(gòu)成違約，即使最終判決借款合同被解除，其解除原因?yàn)閰f(xié)商解除，買受人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

進(jìn)一步而言，裁判結(jié)果的差異源于對(duì)“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”的不同理解，而對(duì)“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”的理解差異取決于法官對(duì)“合同目的”概念的不同理解，以及法官看待商品房按揭法律關(guān)系的不同視角。合同目的分為主觀目的和客觀目的，(19)參見崔建遠(yuǎn)：《論合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)》，載《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》2015年第3期。前者又稱為締約動(dòng)機(jī)，是當(dāng)事人欲通過合同實(shí)現(xiàn)的利益，后者則為規(guī)范意義上的典型交易目的，發(fā)生給付的效果意思。部分法官采客觀目的的觀點(diǎn)，將合同目的與合同給付義務(wù)內(nèi)容相等同，如借款合同目的即給付/獲取借款、支付/獲取利息，但《商品房買賣司法解釋》第20條將主觀目的(締約動(dòng)機(jī))納入合同目的，將借款人獲取借款而能夠取得房屋所有權(quán)這一“遠(yuǎn)因”(20)參見尹田：《法國(guó)現(xiàn)代合同法》，法律出版社2009年版，第179頁。作為規(guī)范中的合同目的，因而部分法官采主觀目的說，將“給付義務(wù)內(nèi)容之外的利益”(21)楊銳：《論〈民法典〉中的“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”》，載《北方法學(xué)》2021年第2期，第33頁。或“嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益”(22)崔建遠(yuǎn)：《合同一般法定解除條件探微》，載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))》2011年第6期，第121頁。作為合同目的。除對(duì)“合同目的”概念的理解偏差，法官看待商品房按揭法律關(guān)系的視角也有所不同。從單一借款合同視角，于借款人而言，合同目的旨在取得借款，于貸款人而言，旨在取得相應(yīng)利息，案例中借款人已取得借款，不存在合同目的不能實(shí)現(xiàn)；從商品房按揭交易模式的整體出發(fā)，商品房買賣合同與借款合同緊密聯(lián)結(jié)，借款人的合同目的在于取得借款、獲取房屋所有權(quán)，在這個(gè)層面，當(dāng)開發(fā)商違約致使買賣合同解除時(shí)，借款合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為商品房按揭交易結(jié)構(gòu)較為特殊，應(yīng)以整體視角分析其中法律關(guān)系，將屬締結(jié)動(dòng)機(jī)的主觀目的歸入“合同目的”的規(guī)范內(nèi)容中。(23)參見陸青：《合同聯(lián)立問題研究》，載《政治與法律》2014年第5期。就借款合同而言，應(yīng)將給付義務(wù)內(nèi)容之外的利益——取得房屋所有權(quán)作為合同目的，該解釋路徑更符合《商品房買賣司法解釋》第20條的規(guī)范意旨。

此外，借款合同的解除，引發(fā)抵押合同是否解除、抵押權(quán)是否存續(xù)的裁判爭(zhēng)議。有法官認(rèn)為抵押合同隨之解除，抵押權(quán)滅失，不予考慮銀行行使抵押權(quán)的救濟(jì)路徑。(24)參見最高人民法院(2017)最高法民終683號(hào)民事判決書。部分法官認(rèn)為擔(dān)保權(quán)仍繼續(xù)擔(dān)保主合同清理結(jié)算時(shí)的返還義務(wù)，(25)參見上海市第二中級(jí)人民法院(2012)滬二中民六(商)終字第138號(hào)民事判決書。有法官試圖將抵押人的身份由借款人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲑u人，由此擔(dān)保出賣人返還義務(wù)的履行。(26)參見青海省西寧市中級(jí)人民法院(2018)青01民初151號(hào)民事判決書。事實(shí)上，依據(jù)《民法典》第566條第3款的規(guī)定，借款合同被解除后，抵押合同不當(dāng)然解除，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。(27)參見劉駿：《主合同無效后擔(dān)保權(quán)存續(xù)論》，載《比較法研究》2021年第2期。但抵押權(quán)仍處于預(yù)告登記階段，此時(shí)可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第52條的規(guī)定判斷銀行能否行使優(yōu)先受償權(quán)，且開發(fā)商違約時(shí)“爛尾樓”較多，抵押物價(jià)值較低，因而類案中，銀行難以通過行使抵押權(quán)獲得受償。若房屋已建造好，開發(fā)商違約的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定即使主合同被解除，抵押權(quán)仍存在，以擔(dān)保清理結(jié)算階段債務(wù)人的返還義務(wù)。

(二)理論取舍：“合同相對(duì)性”或“公平原則”

當(dāng)商品房買賣合同及借款合同均被解除后，依據(jù)《商品房買賣司法解釋》第21條第2款的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人，《商品房買賣司法解釋》雖然明確了出賣人的返還義務(wù)，但買受人是否具有還款責(zé)任存在爭(zhēng)議，“王忠誠(chéng)案”及類案裁判中存在“完全責(zé)任說”“補(bǔ)充責(zé)任說”“無責(zé)任說”等不同結(jié)果，湖北省高級(jí)人民法院在采“無責(zé)任說”的基礎(chǔ)上，判決銀行向買受人返還已支付的貸款本息。英國(guó)《消費(fèi)信貸法》(28)See Consumer Credit Act 1974, Part VI, Art.75.中，買受人不僅不承擔(dān)還款責(zé)任，貸款人還對(duì)其負(fù)有連帶責(zé)任。(29)參見尹臘梅：《消費(fèi)信貸之貸款人關(guān)聯(lián)責(zé)任——來自歐美的啟示》，載《消費(fèi)經(jīng)濟(jì)》2009年第6期。據(jù)此，當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致商品房買賣合同及借款合同被解除時(shí)，我國(guó)裁判結(jié)果及各國(guó)立法例對(duì)清理結(jié)算的返還義務(wù)存在不同的責(zé)任分配結(jié)果(詳見表2)。(30)不同的責(zé)任分配結(jié)果包括：(1)“買受人完全責(zé)任說”：法官或直接運(yùn)用合同相對(duì)性原理說明借款合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的獨(dú)立性，或秉持借款合同“排除效力關(guān)聯(lián)”的特殊約定認(rèn)定買受人對(duì)債務(wù)的清償責(zé)任；(2)“買受人補(bǔ)充責(zé)任說”：借款人在窮盡對(duì)出賣人追償?shù)木葷?jì)仍不能實(shí)現(xiàn)的，才得以向買受人主張；(3)“買受人無還款責(zé)任說”：借鑒德國(guó)消費(fèi)信貸中的“抗辯權(quán)延伸制度”，即買受人對(duì)出賣人違約行為的抗辯得以對(duì)抗貸款人；(4)“貸款人返還責(zé)任說”：在認(rèn)定買受人不承擔(dān)還款責(zé)任的基礎(chǔ)上，由貸款人向買受人返還已償還的貸款本息；(5)“貸款人補(bǔ)充責(zé)任說”：來源于歐盟《消費(fèi)信貸指令》，旨在明確貸款人的關(guān)聯(lián)責(zé)任，當(dāng)買受人請(qǐng)求出賣人救濟(jì)不能時(shí)，可向貸款人請(qǐng)求承擔(dān)出賣人的責(zé)任；(6)“貸款人連帶責(zé)任說”：來源于英國(guó)《消費(fèi)信貸法》，對(duì)于出賣人的違約責(zé)任，買受人可直接向貸款人主張，由此給予消費(fèi)者最大限度的保護(hù)。

歐盟《消費(fèi)信貸指令》及英國(guó)《消費(fèi)信貸法》出于對(duì)消費(fèi)者的特殊保護(hù)，對(duì)貸款人課以關(guān)聯(lián)責(zé)任，而我國(guó)法官則在“合同相對(duì)性原理”及“公平原則”之間進(jìn)行取舍，“完全責(zé)任說”以合同相對(duì)性原理為基礎(chǔ)，“無責(zé)任說”以公平原則為核心，“補(bǔ)充責(zé)任說”則試圖權(quán)衡合同相對(duì)性及公平原則，以合同相對(duì)性的緩和以及公平原則的適用為裁判的基礎(chǔ)。

返還義務(wù)承擔(dān)形式的不同裁判結(jié)果源于法官的邏輯選擇和價(jià)值取舍，具體表現(xiàn)為對(duì)“合同相對(duì)性”及“公平原則”的權(quán)衡，前者為符合法理邏輯和合同基本理論的原則性規(guī)定，后者則不具有絕對(duì)判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是法官依據(jù)個(gè)案的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行的價(jià)值衡量。那么選擇何種理論或原則更為適宜呢？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從商品房按揭的特殊結(jié)構(gòu)出發(fā)，探究各合同之間的關(guān)聯(lián)性，剖析結(jié)構(gòu)內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)“締約動(dòng)機(jī)”成為合同目的，從整體視角看待按揭交易中的法律關(guān)系時(shí)，完全秉持合同相對(duì)性易造成權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的結(jié)果，如買受人既支付了首付款、償還了部分貸款，又未取得房屋所有權(quán)，在自己無過錯(cuò)的情況下仍需繼續(xù)償還貸款，而出賣人既未交付房屋，又長(zhǎng)期占有首付款及貸款本金，由此造成權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的局面。同時(shí)，“公平原則”雖具有合理性，但其本身難以作為司法裁判的唯一依據(jù)，公平原則指引下的裁判結(jié)果仍需具體實(shí)體規(guī)范的支撐。因此，如何兼顧法理邏輯和價(jià)值判斷、如何統(tǒng)一司法裁判規(guī)則、選取何種解釋路徑來證成買受人責(zé)任的承擔(dān)形式有待探索。

表2 返還責(zé)任形式

(三)裁判視角：“獨(dú)立”或“聯(lián)立”

類案裁判中，對(duì)于商品房買賣合同與借款合同的關(guān)系，部分法官認(rèn)為二者“緊密聯(lián)系、互為因果”(31)湖北省高級(jí)人民法院(2019)鄂民申4819號(hào)民事裁定書?！熬哂薪?jīng)濟(jì)上的整體性和關(guān)聯(lián)性”(32)最高人民法院第二巡回法庭(2017)最高法民申2661號(hào)民事裁定書。，有法官認(rèn)為二者之間雖有聯(lián)系，但“系屬類型和主體均存在區(qū)別，是不同的合同”(33)江蘇省南京市中級(jí)人民法院(2020)蘇01民終631號(hào)民事判決書。，商品房買賣合同和貸款合同是“相互獨(dú)立的合同，雖存在密切聯(lián)系，但不存在從屬關(guān)系”(34)廣東省高級(jí)人民法院(2016)粵民申8163號(hào)民事裁定書。。

基于此，法官秉持不同的裁判視角，以“獨(dú)立合同”為視角的裁判結(jié)果表現(xiàn)為借款合同效力不應(yīng)受商品房買賣合同效力的影響，合同被解除時(shí)買受人具有返還貸款的義務(wù)；以“聯(lián)立合同”為視角的裁判結(jié)果表現(xiàn)為商品房買賣合同與借款合同緊密聯(lián)結(jié)，買賣合同的解除導(dǎo)致借款合同被解除，應(yīng)同時(shí)權(quán)衡三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不應(yīng)加重買受人的責(zé)任。

因此，視角的選擇為導(dǎo)致裁判差異的根本原因。事實(shí)上，我國(guó)《民法典》主要以單一、獨(dú)立的合同關(guān)系為規(guī)范重心，合同相對(duì)性為判定合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本準(zhǔn)則，但隨著交易模式的衍化，多個(gè)合同緊密聯(lián)結(jié)的交易結(jié)構(gòu)越來越多，包括已為立法所規(guī)范的融資租賃合同，(35)參見王延川：《商事行為類型化及多元立法模式——兼論商事行為的司法適用》，載《當(dāng)代法學(xué)》2011年第4期。本質(zhì)為買賣合同和租賃合同相互聯(lián)結(jié)而成的新型合同形式。(36)參見崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》(第7版)，法律出版社2021年版，第355頁。因而合同的“聯(lián)結(jié)”或“聯(lián)立”具有一定的規(guī)范基礎(chǔ)，其表現(xiàn)為多個(gè)債之關(guān)系相互聯(lián)結(jié)、多方主體相互關(guān)聯(lián)，某一合同的效力變化將致使相關(guān)聯(lián)的另一合同的效力發(fā)生變化。(37)參見遲穎：《德國(guó)消費(fèi)信貸法規(guī)中的關(guān)聯(lián)合同制度——兼論〈德國(guó)民法典〉第358條》，載《比較法研究》2006年第3期。單一合同的立法規(guī)范未能考慮到多個(gè)合同緊密聯(lián)結(jié)、相互關(guān)聯(lián)的現(xiàn)實(shí)交易結(jié)構(gòu)，未對(duì)合同聯(lián)立后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行通盤考量，片面追求客觀的合同目的以及合同的相對(duì)性，無法全面、合理、正確地規(guī)范商品房按揭以及其他場(chǎng)景中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此，立法和司法應(yīng)從“聯(lián)立”的視角看待按揭中買賣合同和借款合同的合同關(guān)系，實(shí)現(xiàn)多方主體權(quán)利義務(wù)的平衡。

三、關(guān)聯(lián)效力的解釋路徑

如何解釋前述裁判結(jié)果差異，如何證成商品房買賣合同和借款合同之間相互關(guān)聯(lián)的效力結(jié)果，這一系列問題亟待思考。事實(shí)上，商品房買賣合同和借款合同之間的緊密關(guān)聯(lián)效力并非我國(guó)特有，國(guó)外有關(guān)消費(fèi)信貸的立法規(guī)范也存在類似的效力關(guān)聯(lián)結(jié)果，那么，能否通過域外規(guī)范來解釋或證成商品房按揭的效力結(jié)果，繼而構(gòu)筑起我國(guó)“合同聯(lián)立”的立法規(guī)范呢？

(一)比較法視閾：撤回穿越及抗辯權(quán)延伸

消費(fèi)信貸中，域外法規(guī)定了“撤回穿越”和“抗辯權(quán)延伸”制度，(38)參見〔德〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第235-240頁。以保障消費(fèi)者權(quán)益?！兜聡?guó)民法典》第358條規(guī)定，消費(fèi)者撤回提供商品或服務(wù)合同時(shí)將直接對(duì)借款合同發(fā)生效力。(39)參見前引〔31〕，臺(tái)灣大學(xué)法律學(xué)院、臺(tái)大法學(xué)基金會(huì)編譯書，第341頁。《德國(guó)民法典》第358條第1款規(guī)定：“消費(fèi)者有效撤回因訂立由企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供商品或給付其他服務(wù)之契約而所為之意思表示者，其亦不受因訂立與該契約相結(jié)合之金錢借貸契約而所為意思表示之拘束?！焙?jiǎn)言之，撤回穿越指消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)信貸中一個(gè)合同的撤回，將發(fā)生終止另一合同效力的效果，(40)區(qū)別于德國(guó)的效力直接影響的立法規(guī)范，荷蘭法采取“分別撤回”的方式，《荷蘭民法典》第7章第46e第2款規(guī)定：“在因出賣人與第三人之間有協(xié)議，買受人與第三人訂立借款合同以支付買賣合同中的價(jià)款時(shí)，如果遠(yuǎn)距離買賣合同根據(jù)7:46d條被解除，買受人也有權(quán)解除與第三人之間的借款合同，而無需賠償?！倍鴮?duì)于另一合同終止的理由，有學(xué)者將其解釋為法律對(duì)當(dāng)事人撤回另一合同的意思表示的擬制。(41)Vgl.Barbara Grunewald, Vertragsverbindungen, JuS 2010, S.94.《德國(guó)民法典》第359條規(guī)定了抗辯權(quán)延伸制度，“消費(fèi)者得以相結(jié)合之契約所生之抗辯，就制定相結(jié)合契約之企業(yè)經(jīng)營(yíng)者拒絕給付者，消費(fèi)者得拒絕返還借款”(42)前引〔31〕，臺(tái)灣大學(xué)法律學(xué)院、臺(tái)大法學(xué)基金會(huì)編譯書，第342頁。，消費(fèi)者基于買賣合同所產(chǎn)生的抗辯權(quán)可向貸款合同延伸，即消費(fèi)者可以對(duì)出賣人的抗辯權(quán)來對(duì)抗貸款人。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也有相關(guān)“抗辯穿透”“抗辯接續(xù)”的規(guī)定。(43)參見陳自強(qiáng)：《德國(guó)消費(fèi)借貸之修正與債法現(xiàn)代化》，載《臺(tái)大法學(xué)論叢》第37卷第1期?？傊?，當(dāng)買受人撤回買賣合同時(shí)，借款合同也發(fā)生被撤回的效力，當(dāng)出賣人違約時(shí)，包括買賣合同無效或被撤銷、出賣人拒絕給付、出賣人履行瑕疵等情形，買受人可以其對(duì)出賣人的抗辯權(quán)對(duì)抗借款人?；诖?，有關(guān)借款返還的義務(wù)，《德國(guó)民法典》第358條第4款規(guī)定，消費(fèi)者有效撤回關(guān)聯(lián)合同中的買賣合同時(shí)無須支付貸款的利息和費(fèi)用，(44)《德國(guó)民法典》第358條第4款第4句規(guī)定：“但于第一款規(guī)定之情形，對(duì)消費(fèi)者無因金錢借貸契約恢復(fù)原狀所生之利息及費(fèi)用支付請(qǐng)求權(quán)?！钡聡?guó)聯(lián)邦最高法院認(rèn)為貸款人應(yīng)向出賣人請(qǐng)求返還借款，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為“嚴(yán)格不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)”，(45)參見前引〔40〕，遲穎文。且基于合同聯(lián)立的效果，買受人僅返還買賣標(biāo)的物，不承擔(dān)返還借款的責(zé)任。德國(guó)聯(lián)邦最高法院提出，由于交易結(jié)構(gòu)的實(shí)踐變化，經(jīng)濟(jì)上具有整體性的合同分立為兩個(gè)合同時(shí)，消費(fèi)者仍應(yīng)獲得相應(yīng)的法律保護(hù)。(46)參見遲穎：《關(guān)聯(lián)合同中產(chǎn)生于買賣合同的抗辯權(quán)對(duì)貸款合同的適用性問題——從一則案例看德國(guó)消費(fèi)信貸法抗辯權(quán)延伸制度》，載《法學(xué)論壇》2007年第5期。盡管有突破合同相對(duì)性之嫌，但域外法仍選擇對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行特殊保護(hù)，以法律規(guī)范擬制當(dāng)事人撤回或抗辯的意思表示。

撤回穿越和抗辯權(quán)延伸制度為我國(guó)商品房按揭糾紛提供了一種解決思路，與《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條第2款的規(guī)范內(nèi)容不謀而合。因而“王忠誠(chéng)案”及類案裁判結(jié)果中，“合同解除的關(guān)聯(lián)性”“買受人無還款責(zé)任”的裁判結(jié)果與域外法的立法規(guī)范更為接近，貼合域外法規(guī)范的立法意旨。但問題在于，域外法的適用場(chǎng)景為消費(fèi)信貸，撤回穿越及抗辯權(quán)延伸的行使主體為消費(fèi)者，非一般主體，雖然我國(guó)類案裁判中，多數(shù)主體為商品住房買受人，屬于消費(fèi)者范疇，但前述“王忠誠(chéng)”為購(gòu)置商業(yè)用房的買受人，非消費(fèi)者范疇，然最高人民法院再審結(jié)果仍呈現(xiàn)出域外法中“撤回穿越”和“抗辯權(quán)延伸”的制度效果，由此，疑問在于：消費(fèi)者保護(hù)是否為發(fā)生撤回穿越、抗辯權(quán)延伸的必要條件，其他聯(lián)立合同或合同聯(lián)立形式可否作為撤回穿越、抗辯權(quán)延伸發(fā)生的法理基礎(chǔ)和充分條件，德國(guó)的合同聯(lián)立制度可否作為我國(guó)商品房買賣及借款合同效力關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，合同聯(lián)立的正當(dāng)性基礎(chǔ)以及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為何。

(二)理論供給：合同聯(lián)立

《德國(guó)民法典》第358條第3款規(guī)定：“依第一款及第二款規(guī)定之商品交付或其他服務(wù)給付之契約及金錢借貸契約，于該金錢借貸之全部或一部分供其他契約融資之用，且二者契約形成經(jīng)濟(jì)上一體者，為相互結(jié)合?！庇纱舜_立了“聯(lián)立合同”的合同形式，且其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：貸款目的為支付買賣合同或其他服務(wù)合同的價(jià)金、買賣合同與借款合同構(gòu)成經(jīng)濟(jì)上的一體性。(47)參見劉怡：《論德國(guó)關(guān)聯(lián)合同制度及其借鑒意義》，載《法律適用》2012年第9期。前述撤回穿越、抗辯權(quán)延伸可作為聯(lián)立合同效力關(guān)聯(lián)的體現(xiàn)。我國(guó)部分學(xué)者提出了合同聯(lián)立的概念，有學(xué)者認(rèn)為聯(lián)立合同為數(shù)個(gè)合同“不失其個(gè)性，而相結(jié)合”(48)史尚寬：《債法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2013年版，第10-11頁。，或認(rèn)為合同聯(lián)立中“數(shù)個(gè)契約具有互相結(jié)合的關(guān)系”(49)王澤鑒：《債法原理》(第2版)，北京大學(xué)出版社2013年版，第139頁。，但尚缺乏有關(guān)合同聯(lián)立的進(jìn)一步理論探析。

盡管合同聯(lián)立尚待理論探索，但我國(guó)實(shí)踐中已出現(xiàn)合同聯(lián)立的交易形式，如產(chǎn)權(quán)式酒店交易模式、不良資產(chǎn)處置交易模式，(50)參見陸青：《合同聯(lián)立問題研究》，載《政治與法律》2014年第5期。前者為商品房買賣合同與酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同的聯(lián)立，后者為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與委托清收合同的聯(lián)立。我國(guó)立法規(guī)范雖未直接規(guī)定“合同聯(lián)立”的內(nèi)容，但合同聯(lián)立卻呈現(xiàn)出多樣化的實(shí)踐形式，《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條為最直接的規(guī)范內(nèi)容。此外，還包括金融借款合同與質(zhì)押監(jiān)管合同的聯(lián)立、二手房買賣合同與中介合同的聯(lián)立等，最為直觀的是融資物買賣合同與融資物租賃合同的聯(lián)立，《民法典》將實(shí)踐中此類聯(lián)立形式整合為典型合同——融資租賃合同，事實(shí)上，融資租賃合同為合同聯(lián)立入法的典型代表，表明合同聯(lián)立具有一定的規(guī)范空間。(51)有學(xué)者根據(jù)司法裁判中各級(jí)法院的裁判結(jié)果，總結(jié)出數(shù)個(gè)合同構(gòu)成合同聯(lián)立的典型類型如下：(1)商品房買賣合同與酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同；(2)二手房買賣合同與中介合同；(3)商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同；(4)金融借款合同與質(zhì)押監(jiān)管合同；(5)車輛掛靠合同和車輛買賣合同；(6)民間借貸合同與讓與擔(dān)保合同；(7)消費(fèi)合同與信貸合同；(8)融資物買賣合同與融資物租賃合同。參見舒金曦：《“合同聯(lián)立”的司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》，載《人民法院報(bào)》2021年7月22日，第7版。

合同聯(lián)立可納入立法規(guī)范的原因在于交易模式的多樣化、交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，多個(gè)合同緊密聯(lián)結(jié)的交易結(jié)構(gòu)越來越多，作為共同實(shí)現(xiàn)同一經(jīng)濟(jì)目的的多個(gè)合同，如果單獨(dú)分析某一合同主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，難免偏頗，遺漏權(quán)利人之間真實(shí)的對(duì)待給付的牽連關(guān)系。就按揭中的商品房買賣合同和借款合同而言，借款合同未能訂立，則買賣合同不能繼續(xù)履行，買賣合同被撤銷、解除的，借款合同的合同目的亦難以實(shí)現(xiàn)，買受人欲實(shí)現(xiàn)的對(duì)待給付不僅為獲取貸款，更體現(xiàn)為取得房屋所有權(quán)，因而按揭交易結(jié)構(gòu)具有經(jīng)濟(jì)一體性，合同相對(duì)性的裁判依據(jù)不能實(shí)現(xiàn)公平的對(duì)待給付結(jié)果。既然為調(diào)整多個(gè)合同緊密聯(lián)結(jié)的交易形式，合同聯(lián)立的適用范圍不應(yīng)僅僅限縮于比較法的“消費(fèi)信貸”范疇，多樣化類型的交易結(jié)構(gòu)均可由合同聯(lián)立的效力結(jié)果所調(diào)整，因而有學(xué)者主張以德國(guó)關(guān)聯(lián)合同制度為藍(lán)本，將“消費(fèi)者”身份擴(kuò)張到其他一般當(dāng)事人中，以此構(gòu)筑我國(guó)的合同聯(lián)立制度。(52)參見徐靜：《對(duì)突破合同相對(duì)性原則的再認(rèn)識(shí)——兼及對(duì)〈德國(guó)民法典〉第359條之借鑒》，載《法學(xué)論壇》2012年第1期。

商品房按揭交易結(jié)構(gòu)既特殊又典型，按揭交易包含了商品房買賣合同、借款合同、抵押合同、保證合同等系列合同，商品房按揭實(shí)際上形成了以買賣合同與借款合同為結(jié)構(gòu)主體的交易整體，符合經(jīng)濟(jì)一體性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，商品房買賣合同與借款合同自然形成合同聯(lián)立狀態(tài)，此為商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的應(yīng)有之義。進(jìn)一步需要思考的是，商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立狀態(tài)下效力關(guān)聯(lián)的實(shí)定法規(guī)范基礎(chǔ)為何，《民法典》有無支撐效力關(guān)聯(lián)的規(guī)范內(nèi)容。《民法典》第673條規(guī)定，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以解除合同，該條規(guī)范明確了未按約定使用借款的借款合同效力終止的可能，當(dāng)買賣合同被解除時(shí)，借款人已無法按照約定的借款用途使用借款，因而借款合同具有解除的規(guī)范基礎(chǔ)，即《民法典》第673條。當(dāng)借款合同未訂立或被解除時(shí)，商品房買賣合同被解除的實(shí)定法規(guī)范可類推適用《民法典》第634條的規(guī)定，出賣人因分期付款買受人未能支付部分價(jià)款可解除合同，雖然商品房按揭中出賣人與收款人的身份相分離，但買受人均未能支付價(jià)款，出賣人同樣可選擇解除合同，因而可類推適用第634條，作為效力關(guān)聯(lián)的規(guī)范基礎(chǔ)。

故而，合同聯(lián)立可作為證成商品房買賣合同與借款合同效力相關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，也為多合同組合的交易形式提供了新的權(quán)利義務(wù)分配方式，有利于平衡當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

四、關(guān)聯(lián)效力的司法適用

《商品房買賣司法解釋》、裁判案例中呈現(xiàn)出商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的結(jié)果，合同聯(lián)立可作為這一關(guān)聯(lián)效力的理論基礎(chǔ)，加之商品房按揭的特殊交易結(jié)構(gòu)、公平原則以及消費(fèi)者保護(hù)等考量因素，合同效力相關(guān)聯(lián)、出賣人承擔(dān)返還義務(wù)等效力結(jié)果得以證成。在此基礎(chǔ)上，商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的產(chǎn)生、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、解除發(fā)生模式仍需探討，返還義務(wù)的責(zé)任主體亦須明確。

(一)商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的產(chǎn)生及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

第一，當(dāng)事人約定或客觀交易狀態(tài)均可產(chǎn)生合同聯(lián)立的效果。合同聯(lián)立的產(chǎn)生分為“主觀說”和“客觀說”，前者認(rèn)為合同聯(lián)立的形成取決于當(dāng)事人的意思自治，后者則認(rèn)為取決于客觀的交易活動(dòng)。王澤鑒教授持“主觀說”，認(rèn)為“具有依存關(guān)系的合同聯(lián)立”基于當(dāng)事人的意思表示所產(chǎn)生。(53)參見前引〔52〕，王澤鑒書，第139頁。部分學(xué)者更傾向于客觀利益的保護(hù)和平衡，認(rèn)為法官應(yīng)依據(jù)客觀形成的交易結(jié)構(gòu)判斷是否構(gòu)成合同聯(lián)立。(54)Giorgianni, Negozi giuridici collegati, in Riv.It.sc.giur., 1937, 3 ss.Bianca, I 1 contratto, in Diritto civile, vol.3, Milano, 2000, p.483.筆者認(rèn)為合同聯(lián)立可依據(jù)約定產(chǎn)生，也可依據(jù)客觀交易狀態(tài)產(chǎn)生，當(dāng)借款合同中明確約定以商品房買賣合同的履行為合同生效要件時(shí)，或約定借款合同未訂立的，商品房買賣合同即被解除時(shí)，可產(chǎn)生合同聯(lián)立的效果。同時(shí)，即使未有約定，當(dāng)合同之間形成依存關(guān)系、產(chǎn)生效力傳導(dǎo)、共同實(shí)現(xiàn)整體交易功能時(shí)，也應(yīng)認(rèn)可合同聯(lián)立的狀態(tài)。此外，當(dāng)借款合同或買賣合同中存在“排除關(guān)聯(lián)效力”或“排除買受人抗辯權(quán)”的約定時(shí)，意大利最高法院認(rèn)為該類約定違反誠(chéng)信原則和消費(fèi)者保護(hù)的意旨，應(yīng)認(rèn)定無效。(55)Cass., 19 luglio 2012, n.12454, in I contratti, 2012, n.12, p.993 ss.事實(shí)上，在商品房按揭交易中，由開發(fā)商或銀行提供格式合同，格式合同中排除買受人權(quán)益的條款，可依據(jù)《民法典》第497條中規(guī)定的“提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利”，認(rèn)定該格式條款無效。

商品房買賣合同與借款合同的交易結(jié)構(gòu)具有特殊性和典型性，因而立法應(yīng)當(dāng)參考《德國(guó)民法典》的關(guān)聯(lián)合同制度，將該合同聯(lián)立類型法定化，搭建商品房買賣合同與借款合同聯(lián)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)聯(lián)規(guī)則，為法官裁判提供明確的適用規(guī)則。

第二，合同聯(lián)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。域外法及多數(shù)學(xué)者將“經(jīng)濟(jì)一體性”或“經(jīng)濟(jì)整體性”作為合同聯(lián)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但該判斷標(biāo)準(zhǔn)過于抽象，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何更方便法官適用值得思考。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化“經(jīng)濟(jì)一體性”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。首先，區(qū)別于混合合同及主從合同關(guān)系，合同聯(lián)立中的合同具有“設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系”的獨(dú)立性，每個(gè)合同均屬于單一、獨(dú)立、完整的法律行為；其次，合同之間具有緊密的依存、聯(lián)結(jié)關(guān)系，一個(gè)合同的效力變化將引起另一合同的效力變化，包括未能訂立、被確認(rèn)無效、被撤銷、被解除等，效力具有傳導(dǎo)性；再次，多個(gè)合同之間致力于完成同一交易目的，實(shí)現(xiàn)同一交易功能；最后，數(shù)個(gè)合同形成的整體“交易形式”“交易功能”在實(shí)踐中已經(jīng)相當(dāng)客觀化和類型化。

就商品房買賣合同與借款合同而言，兩合同分別獨(dú)立，屬于《民法典》中的典型合同類型，同時(shí)二者具有緊密的依存、聯(lián)結(jié)關(guān)系，借款的合同目的為購(gòu)置房屋，兩合同共同實(shí)現(xiàn)購(gòu)置房屋這一交易目的，且符合商品房按揭的交易結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，我國(guó)商品房按揭已為普遍固定的交易形式，這類交易形式已經(jīng)具備法定為合同聯(lián)立的客觀條件，法官在判斷買賣合同與借款合同符合商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的情況下可直接認(rèn)定為合同聯(lián)立，具體而言，借款合同中明確約定借款目的為購(gòu)置商品房，開發(fā)商與銀行有相關(guān)合作框架協(xié)議，開發(fā)商將買受人引薦至銀行，開發(fā)商、銀行與買受人之間簽訂有三方協(xié)議等各種情況，(56)參見高翔：《第三者融資型信用交易的法律構(gòu)造》，載《法學(xué)論壇》2017年第4期。均可作為聯(lián)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

(二)效力關(guān)聯(lián)與解除模式

商品房買賣合同與借款合同的合同聯(lián)立與比較法中撤回穿越、抗辯權(quán)延伸具有相似的關(guān)聯(lián)效果，盡管《商品房買賣司法解釋》第20條、第21條的規(guī)范內(nèi)容已接近合同聯(lián)立的法律效果，但存在一些解釋漏洞，而合同聯(lián)立的理論本身可作為《商品房買賣司法解釋》規(guī)范漏洞的證成基礎(chǔ)。

從法律效果(57)筆者認(rèn)為合同聯(lián)立的法律效果應(yīng)具有雙向性，雖然前述裁判案例多表現(xiàn)為商品房買賣合同對(duì)借款合同的效力影響，但借款合同也對(duì)商品房買賣合同產(chǎn)生效力影響?！斗▏?guó)消費(fèi)法典》中就有效力雙向性的規(guī)定，第L312—12規(guī)定，借貸中買受人承諾的意思表示在作出起四個(gè)月內(nèi)，附有買賣合同不能存立這一解除條件，第L312—16規(guī)定，在合同載明需以貸款方式支付價(jià)金時(shí)，該合同附有買受人能取得貸款這一生效條件。來看：第一，借款合同對(duì)商品房買賣合同的效力影響?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第19條規(guī)定，借款未能訂立，買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除合同，其中“合同不能繼續(xù)履行”非合同解除的法律依據(jù)，但合同聯(lián)立的法定效力可作為該解除效果的理論依據(jù)。當(dāng)買受人未能訂立借款合同、合同訂立后因銀行違約不能取得貸款導(dǎo)致合同解除的，均得以解除商品房買賣合同，由此買受人對(duì)銀行的抗辯權(quán)、對(duì)借款合同的解除可延伸至開發(fā)商處。第二，商品房買賣合同對(duì)借款合同的效力影響?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第20條規(guī)定，因買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除借款合同。其中“借款合同目的不能實(shí)現(xiàn)”也應(yīng)通過合同聯(lián)立的法律效果來證成——將聯(lián)立合同的“整體交易目標(biāo)”作為每個(gè)合同的合同目的，由此買賣商品房的整體交易目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)的，借款合同的目的也應(yīng)視作不能實(shí)現(xiàn)。由此，買受人對(duì)買賣合同的解除效力可延伸至貸款人處。

同時(shí)，筆者認(rèn)為效力延伸以及抗辯權(quán)延伸的關(guān)聯(lián)后果，實(shí)則涉及對(duì)合約風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)利益的轉(zhuǎn)移和重新分配，而該風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)多以商品房買受人的利益保護(hù)為重心，因而關(guān)聯(lián)效力不宜肆意適用，就買賣合同對(duì)借款合同的影響而言，應(yīng)以開發(fā)商根本違約、買受人無過錯(cuò)為前提，而開發(fā)商的一般違約行為，如瑕疵交付等不應(yīng)發(fā)生買受人的抗辯權(quán)延伸，否則貸款人將面臨巨大的停貸風(fēng)險(xiǎn)，僅在開發(fā)商陷入給付不能的情況下買受人可得向銀行行使對(duì)開發(fā)商的抗辯，包括合同解除后的清理結(jié)算階段互負(fù)恢復(fù)原狀義務(wù)時(shí)，可得類推適用同時(shí)履行等抗辯權(quán)，(58)參見李冬、陳林：《合同解除后的互負(fù)債務(wù)類推適用同時(shí)履行抗辯權(quán)》，載《人民司法》2011年第22期。由此產(chǎn)生返還義務(wù)履行階段的抗辯權(quán)延伸。

此外，另一問題值得思考，《商品房買賣司法解釋》第19條、第20條均以“當(dāng)事人請(qǐng)求解除”關(guān)聯(lián)合同為解除的發(fā)生模式，基于此，關(guān)聯(lián)效果的發(fā)生存在兩種解釋路徑：第一，當(dāng)事人基于合同目的不能實(shí)現(xiàn)而行使解除權(quán)的結(jié)果；第二，基于合同聯(lián)立的法定效力，發(fā)生直接解除的結(jié)果。簡(jiǎn)言之，當(dāng)商品房買賣合同被解除時(shí)，前者由買受人選擇是否行使解除權(quán)，借款合同不當(dāng)然解除，后者則直接發(fā)生借款合同解除的結(jié)果。有學(xué)者主張效力直接關(guān)聯(lián)的結(jié)果更符合聯(lián)立合同經(jīng)濟(jì)一體性的要求，(59)參見潘重陽：《論聯(lián)立合同的效力關(guān)聯(lián)——以商品房買賣與借款合同聯(lián)立為例》，載《政治與法律》2021年第11期。歐盟、德國(guó)有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)的相關(guān)規(guī)定均選擇效力的直接關(guān)聯(lián)，筆者認(rèn)為效力直接關(guān)聯(lián)在司法適用中確實(shí)更為直觀、便捷，但仍應(yīng)允許當(dāng)事人在特殊情況下行使選擇權(quán)，即便買賣合同被解除后，買受人多選擇解除借款合同、停止還貸，但當(dāng)借款合同未訂立或被解除時(shí)，商品房買賣合同是否被解除仍有轉(zhuǎn)圜的余地，買受人或許仍希望且有能力繼續(xù)履行買賣合同。

(三)返還義務(wù)承擔(dān)

合同解除后返還義務(wù)的明確應(yīng)以商品房按揭的特殊性以及合同聯(lián)立的關(guān)聯(lián)性為出發(fā)點(diǎn)。合同聯(lián)立所產(chǎn)生的效力關(guān)聯(lián)、抗辯權(quán)延伸等效果突破合同相對(duì)性原理，即合同聯(lián)立本身就與合同相對(duì)性原理對(duì)立，因而以合同聯(lián)立構(gòu)筑商品房買賣合同和借款合同的結(jié)構(gòu)時(shí)，不再限于合同相對(duì)性原理的桎梏中，(60)參見馬超、邵和平：《論合同相對(duì)性原則突破的原因、內(nèi)涵與價(jià)值》，載《河北法學(xué)》2013年第7期。換言之，返還義務(wù)不必恪守合同相對(duì)性原理。

商品房買賣合同與借款合同具有經(jīng)濟(jì)一體性，商品房按揭的整體交易目標(biāo)為買賣合同和借款合同的合同目的，開發(fā)商、買受人、銀行三方的權(quán)利義務(wù)分配也應(yīng)進(jìn)行整體考量。盡管合同解除后清理結(jié)算的返還義務(wù)或恢復(fù)原狀義務(wù)不具有合同關(guān)系中互為給付的對(duì)價(jià)關(guān)系，但這種返還義務(wù)仍具有本質(zhì)上的牽連性，因此返還義務(wù)的分配規(guī)則應(yīng)考慮到三方主體的對(duì)價(jià)平衡。就買受人而言，開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致其未能實(shí)際取得房屋，聯(lián)立合同中，買受人的權(quán)利在于取得房屋，義務(wù)在于償還貸款，當(dāng)買受人無法取得標(biāo)的物時(shí)，此時(shí)可類推適用同時(shí)履行抗辯權(quán)規(guī)則，可得拒絕償還貸款，因而買受人不負(fù)有還款責(zé)任；就開發(fā)商而言，權(quán)利為獲取房款，義務(wù)為交付房屋，當(dāng)開發(fā)商已獲得權(quán)利但未履行義務(wù)時(shí)，必然負(fù)有返還價(jià)款的義務(wù)；就銀行而言，向開發(fā)商支付貸款的行為意味著銀行已履行完畢義務(wù)，但權(quán)利的行使因開發(fā)商的違約行為而中斷，其追償對(duì)象應(yīng)為開發(fā)商，該請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。此外，銀行是否負(fù)有返還買受人已償付的貸款的義務(wù)呢？筆者認(rèn)為基于權(quán)利義務(wù)的平衡效果，在買受人與銀行均無過錯(cuò)的情況下，不應(yīng)過多苛責(zé)銀行，除非基于消費(fèi)者保護(hù)的特殊考量，可能出現(xiàn)(2021)鄂民申5577號(hào)案件中貸款人返還責(zé)任的結(jié)果，因?yàn)槿糍I受人意圖購(gòu)置住房用于居住，將涉及對(duì)生存權(quán)的特殊保護(hù)問題，但若買受人購(gòu)置商業(yè)用房，一般而言金額較大，負(fù)以返還責(zé)任將對(duì)銀行造成極大的利益損失。因而歐盟及英國(guó)法中的貸款人補(bǔ)充責(zé)任、連帶責(zé)任不宜適用。

事實(shí)上，通過閱讀案例，不難發(fā)現(xiàn)早些年法官傾向于遵循合同相對(duì)性原理，而近年來，更多的判例則基于公平原則而排除買受人的還款義務(wù)?！巴踔艺\(chéng)案”中，最高人民法院的裁判思路也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，從對(duì)合同相對(duì)性的嚴(yán)格適用，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)權(quán)利義務(wù)的適度衡量——“必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”。(2019)最高法民再245號(hào)判決書為后續(xù)類案裁判提供了新方向，而“合同聯(lián)立”制度為類案的裁判結(jié)果開辟了新思路。

五、結(jié) 語

合同聯(lián)立為商品房買賣合同與借款合同效力關(guān)聯(lián)的理論基礎(chǔ)，其正當(dāng)性源于商品房按揭交易結(jié)構(gòu)的整體性以及合同之間的緊密關(guān)系，同時(shí)，《民法典》第673條、第634條可作為效力關(guān)聯(lián)的實(shí)定法規(guī)范基礎(chǔ)，聯(lián)立效果指引下，買賣合同被解除時(shí)，借款人因無法按照約定用途使用借款而導(dǎo)致借款合同被解除?；诖?，在與“王忠誠(chéng)案”相似的合同糾紛中，因開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致買賣合同解除的，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除借款合同，法院應(yīng)予支持，同時(shí)，出賣人承擔(dān)向銀行返還借款的義務(wù)，無過錯(cuò)買受人不承擔(dān)返還借款的義務(wù)。借款合同未能訂立的，當(dāng)事人可選擇解除買賣合同，依據(jù)過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致的，出賣人負(fù)有返還買受人支付的本息或定金的義務(wù)。最高人民法院關(guān)于“王忠誠(chéng)案”的再審判決具有一定的指導(dǎo)意義，類案裁判中，應(yīng)避免過度強(qiáng)調(diào)合同相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡，然公平原則作為裁判理由尚不充分，立法規(guī)范應(yīng)當(dāng)確立“合同聯(lián)立”制度，不僅能為商品房買賣合同和借款合同的效力關(guān)聯(lián)提供規(guī)范支撐，更利于平衡數(shù)合同緊密聯(lián)結(jié)時(shí)各主體的法律關(guān)系，為多合同組合的交易形式提供新的權(quán)利義務(wù)分配方式。