張傳波 浙江浙農(nóng)實(shí)業(yè)投資有限公司

無(wú)論何種企業(yè)，若想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要將重點(diǎn)放在利潤(rùn)獲得上，投資者也會(huì)將利潤(rùn)作為基礎(chǔ)制定相應(yīng)投資決策。實(shí)際上，可以將利潤(rùn)看作某段時(shí)期企業(yè)獲得的經(jīng)營(yíng)成果，而房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)則表示的是項(xiàng)目成立至結(jié)束得到的經(jīng)營(yíng)成果[1]。企業(yè)盈利能力屬于核心內(nèi)容，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合體現(xiàn)。新時(shí)期環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提升自身盈利水平，獲得更高的盈利能力，才能擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，滿足市場(chǎng)發(fā)展需求。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要重點(diǎn)探究影響項(xiàng)目盈利的因素，不斷提升自身盈利能力水平。

一、相關(guān)概述

（一）盈利能力的內(nèi)涵

所謂盈利能力，具體表示的是一個(gè)企業(yè)具備的獲得利潤(rùn)的能力，代表固定時(shí)間內(nèi)企業(yè)獲利水平及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況[2]。在具體指標(biāo)方面，主要包括六項(xiàng)，一是總資產(chǎn)報(bào)酬率；二是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率；三是資本收益率；四是凈資產(chǎn)收益率；五是盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)；六是成本費(fèi)用利潤(rùn)率。通常情況下，企業(yè)會(huì)應(yīng)用市盈率、每股收益以及每股股利等指標(biāo)進(jìn)行獲利能力評(píng)估。其中，企業(yè)總資產(chǎn)具備的獲利能力，就是總資產(chǎn)報(bào)酬率，體現(xiàn)的是企業(yè)投入產(chǎn)出情況，指標(biāo)越高，代表產(chǎn)出越好，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平越高。凈資產(chǎn)收益率代表的是權(quán)益資本凈收益能力，指數(shù)越大，投資效益越高；在銷售利潤(rùn)率不變的情況下，可通過(guò)有效改善企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平來(lái)提升企業(yè)的盈利能力。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)還有一種表示，即利潤(rùn)現(xiàn)金保障倍數(shù)，其數(shù)值會(huì)受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的影響，也與凈利潤(rùn)密切相關(guān)，通過(guò)這一指標(biāo)，能夠了解企業(yè)現(xiàn)金收益保障能力，掌握盈余質(zhì)量。成本費(fèi)用利潤(rùn)率表示的是每一成本可以獲得的利潤(rùn)；指數(shù)越大，說(shuō)明利潤(rùn)越高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益則越好。

（二）盈利能力的分析方法

分析盈利能力時(shí)，存在較多評(píng)價(jià)指標(biāo)，不僅包含項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值，還包括內(nèi)部收益率以及總投資收益率等，進(jìn)行分析時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目要求、特點(diǎn)以及評(píng)價(jià)目的等內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇[3]。以上各指標(biāo)的計(jì)算方式為：

凈現(xiàn)值：計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，主要是通過(guò)折現(xiàn)率ic，進(jìn)行項(xiàng)目期的凈現(xiàn)金流量計(jì)算，獲得凈現(xiàn)值的和，公式為：

其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；（CI-CO）t表示的是第t期凈現(xiàn)金流量；ic表示的是折現(xiàn)率。若獲得的凈現(xiàn)值大于零，表示項(xiàng)目方案可行。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率：

其中，ROE表示的是項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率；NP表示的是項(xiàng)目平均年凈利潤(rùn)；EC表示的是項(xiàng)目資本金。

投資回收期：

其中，Pt表示的是投資回收期；T代表的是累計(jì)凈現(xiàn)金流量第一次為非負(fù)值的年數(shù)。投資回收速度會(huì)受到投資回收期的影響，當(dāng)回收期越短時(shí)，回收速度則會(huì)越快，表示具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

其中，F(xiàn)IRR表示的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；CI表示的是現(xiàn)金流入量；CO表示的是現(xiàn)金流出量；n表示的是項(xiàng)目計(jì)算期。若財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于或等于企業(yè)要求的最低收益率，則該項(xiàng)目方案可接受。

總投資收益率：

其中，ROI表示的是總投資收益率；EBIT表示的是項(xiàng)目平均年息稅前利潤(rùn)；TI表示的是項(xiàng)目總投資。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力現(xiàn)狀及影響因素

（一）現(xiàn)狀

凈資產(chǎn)收益率，即ROE，其能夠體現(xiàn)出股東權(quán)益收益水平，從而衡量企業(yè)自有資本的運(yùn)用效率；這一綜合性指標(biāo)，既能對(duì)企業(yè)自有資本進(jìn)行評(píng)價(jià)，又能了解企業(yè)累計(jì)獲取利潤(rùn)水平。企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率越高，說(shuō)明盈利能力也就越強(qiáng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)TOP50上市房企2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9個(gè)百分點(diǎn)，50強(qiáng)上市房企各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史低水平；可見(jiàn)，當(dāng)前分析如何提高房產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力具有十分重要的意義。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中影響盈利能力的主要因素分析

根據(jù)杜邦分析法，凈資產(chǎn)收益率=利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。利潤(rùn)總額除以銷售收入得到的數(shù)值，即為銷售利潤(rùn)率，體現(xiàn)的是企業(yè)獲利能力；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示的是企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，主要由銷售收入除以總資產(chǎn)獲得；總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比，即為權(quán)益乘數(shù)，體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿利用率。在具體房產(chǎn)項(xiàng)目分析上，較多因素均與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲利能力相關(guān)，包括銷售收入、開(kāi)發(fā)成本、融資利息等；銷售周期以及開(kāi)發(fā)周期與運(yùn)營(yíng)能力密切相關(guān)；財(cái)務(wù)杠桿決定著權(quán)益乘數(shù)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率以及權(quán)益乘數(shù)同凈資產(chǎn)收益率是正相關(guān)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，所以，如果想使盈利能力得到有效提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從增加銷售收入、降低成本費(fèi)用及稅金，增強(qiáng)銷售能力、加快開(kāi)發(fā)周期，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下從適當(dāng)增加融資、提高財(cái)務(wù)杠桿等方面著手。以上盈利能力影響因素屬于一個(gè)整體，相互關(guān)聯(lián)、互相制約；如果只是通過(guò)減少銷售費(fèi)用與成本、提升售價(jià)的方式提升獲利能力，很有可能會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及銷售周期，從而對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)生影響；若只是通過(guò)增加銷售費(fèi)用、提升建造成本的方式縮短開(kāi)發(fā)與銷售周期，從而提升運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)使項(xiàng)目利潤(rùn)有所降低，對(duì)企業(yè)盈利水平產(chǎn)生不良影響。如果只是利用負(fù)債率提升獲得更大的權(quán)益乘數(shù)，會(huì)加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，使得財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯增加，進(jìn)而降低項(xiàng)目獲利能力。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合政策環(huán)境、項(xiàng)目地址、銷售形勢(shì)、管理模式以及自身開(kāi)發(fā)能力等因素，做好項(xiàng)目定位，對(duì)盈利能力各個(gè)影響因素進(jìn)行統(tǒng)籌處理和平衡，從而有效提升項(xiàng)目盈利能力。

三、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的對(duì)策及建議

房地產(chǎn)公司應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作，不斷提升自身盈利能力。

（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得更高的盈利能力，需要重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并制定出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，使企業(yè)人員樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。行業(yè)形勢(shì)逐漸趨冷的形勢(shì)下，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，也需要做好員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)管理工作，使員工擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)變能力[4]?，F(xiàn)階段我國(guó)土地價(jià)格不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅負(fù)也逐漸加重，這種情況下，在一定程度上降低了整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率。房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)盈利能力重新估算，轉(zhuǎn)化盈利模式，將企業(yè)的潛能以及資源優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，進(jìn)一步提升企業(yè)管理人員的辦事效率以及管理能力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究，對(duì)客戶需求進(jìn)行全面了解，提出針對(duì)性的方案，獲得更高的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及盈利能力。

（二）建立股東溝通機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在較廣的業(yè)務(wù)范圍，較多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均具備較高的水平及質(zhì)量，獲得了社會(huì)各界的認(rèn)可[5]。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷強(qiáng)化自身危機(jī)意識(shí)，構(gòu)建股東溝通機(jī)制，與股東進(jìn)行深度溝通，對(duì)于重大事項(xiàng)以及即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)，均需要與企業(yè)股東進(jìn)行溝通交流。通過(guò)股東與管理人員的高效溝通，可有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)意識(shí)，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題防范，針對(duì)各項(xiàng)工作以及重大事項(xiàng)制定出有效的應(yīng)對(duì)方案，避免企業(yè)項(xiàng)目盈利能力受到影響。

（三）健全股權(quán)激勵(lì)制度，完善績(jī)效考評(píng)體系

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中如果在股權(quán)結(jié)構(gòu)上存在一定的不足，則會(huì)阻礙企業(yè)健康發(fā)展，要善于發(fā)揮股權(quán)激勵(lì)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)上，如果管理人員只占有很小一部分份額，甚至還有一些人員處于零持股狀態(tài)，這種股權(quán)分配形式的應(yīng)用，將無(wú)法激發(fā)人員工作積極性。在實(shí)際工作中，很容易發(fā)生信息不對(duì)稱情況，增大企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為有效避免以上問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的股權(quán)激勵(lì)制度，為房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員實(shí)施股權(quán)激勵(lì)。并且，企業(yè)需要進(jìn)行績(jī)效考評(píng)體系的高效構(gòu)建，利用績(jī)效考評(píng)的方式，了解企業(yè)管理人員工作情況，在評(píng)價(jià)結(jié)果中引入獎(jiǎng)懲措施，提升管理人員工作積極性的同時(shí)，還能有效規(guī)范人員行為。使人員與企業(yè)利益聯(lián)系更加緊密，實(shí)際工作中，管理人員就會(huì)從企業(yè)利益出發(fā)，不斷增強(qiáng)盈利能力，提升企業(yè)利潤(rùn)。

（四）加大資金風(fēng)險(xiǎn)管理力度

如果沒(méi)有獲得較高的盈利質(zhì)量，會(huì)使企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金短缺問(wèn)題，容易轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重情況下可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項(xiàng)目盈利能力，還應(yīng)保證盈利質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)不同，該行業(yè)會(huì)涉及較為密集的資金，企業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵就是資金鏈，資金運(yùn)作情況，會(huì)對(duì)盈利模式是否有效產(chǎn)生影響[6]。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要利用好負(fù)債，進(jìn)行自有資金的適時(shí)補(bǔ)充，同時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)還應(yīng)將自有資金與負(fù)債的比例控制好。重視潛力大的投資項(xiàng)目，向其中投入更多的資金，保證資金充足，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。企業(yè)還應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流動(dòng)過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注，結(jié)合實(shí)際情況，形成更加科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，將企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)能力作為基礎(chǔ)，明確各環(huán)節(jié)資金量警報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)選擇針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。例如，可以進(jìn)行融資渠道拓展，也可實(shí)施相應(yīng)賬款的延后支付等。雖然土地儲(chǔ)備屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的工作，不過(guò)若只將重點(diǎn)放在土地儲(chǔ)備規(guī)模提升上，無(wú)法有效提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此，在土地資金占用量方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行嚴(yán)格把控，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具備較強(qiáng)的資金創(chuàng)造能力，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。并且，房地產(chǎn)企業(yè)需要縮短現(xiàn)金回收時(shí)間，符合法律要求的情況下，探究及時(shí)回收現(xiàn)金的方式，將欠款及時(shí)追回。

（五）強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理與成本費(fèi)用管控

第一，強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)實(shí)際以及市場(chǎng)情況，科學(xué)調(diào)整回收策略，如果企業(yè)選擇緊湊的收賬措施，會(huì)有效降低應(yīng)收賬款資金占用率，存在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)較小，不過(guò)應(yīng)用這種方式會(huì)花費(fèi)較多收賬費(fèi)用[7]。若選擇松弛的收賬方式，會(huì)在一定程度上節(jié)約收賬費(fèi)用，不過(guò)會(huì)占用較多應(yīng)收賬款資金，還會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)壞賬損失，使企業(yè)面臨較大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要積極探究新型的收賬方法及程序，并形成合理的現(xiàn)金折扣方法，還應(yīng)以完善的擔(dān)保制度作為保障。此外，為避免出現(xiàn)壞賬問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循謹(jǐn)慎性原則，強(qiáng)化壞賬損失預(yù)測(cè)，壞賬評(píng)估過(guò)程中應(yīng)精確、謹(jǐn)慎，構(gòu)建完善的壞賬準(zhǔn)備制度，降低壞賬損失。第二，強(qiáng)化成本費(fèi)用管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)所有開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)線流程，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)?；a(chǎn)管理。如此不僅使資本周轉(zhuǎn)率以及生產(chǎn)效率得到有效提升，還會(huì)有效節(jié)約生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本。企業(yè)應(yīng)將產(chǎn)品質(zhì)量作為前提條件，科學(xué)制定標(biāo)準(zhǔn)成本制度。設(shè)計(jì)與實(shí)施開(kāi)發(fā)階段，需要科學(xué)確定收入、成本的目標(biāo)與預(yù)算，同時(shí)確保在各階段得以有效落實(shí)，還應(yīng)及時(shí)跟蹤預(yù)算管理，及時(shí)調(diào)整存在的偏差；強(qiáng)化運(yùn)作效率，避免人員冗余情況，不僅要保證人員與崗位合理配置，還應(yīng)做好人員培訓(xùn)工作，獲得更高的工作效率以及運(yùn)作效率；向各銷售區(qū)域及項(xiàng)目中，進(jìn)行銷售費(fèi)用的細(xì)化分解，將具體任務(wù)落實(shí)到各個(gè)業(yè)務(wù)員身上，嚴(yán)格實(shí)施跟蹤審核，全面把控各項(xiàng)費(fèi)用，不斷提升項(xiàng)目盈利水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，新發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力會(huì)受到較多因素影響，為進(jìn)一步提升項(xiàng)目盈利能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)選擇項(xiàng)目，運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿，并且還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制；建立股東溝通機(jī)制；健全股權(quán)激勵(lì)制度，完善績(jī)效考評(píng)體系；加大資金風(fēng)險(xiǎn)管理力度；強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理與成本費(fèi)用管控，通過(guò)以上方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。