徐見明

民營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要大量的資金支持，但當(dāng)下部分民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式存在諸多不足，在開展多元化融資工作時(shí)存在較多的阻礙?；诖耍疚膶?duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的理論進(jìn)行概述，指出多元化融資所存在問題，最后系統(tǒng)地提出解決對(duì)策，旨在為相關(guān)企業(yè)的融資工作提供助力。

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資理論概述

（一）民營房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資原則

首先是時(shí)效性原則，要慎重地考量資金的獲取數(shù)量與資金獲取所需時(shí)間之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地購置時(shí)使用自有資金，因此企業(yè)自身需要規(guī)劃，如何能夠在合適的時(shí)間段內(nèi)獲取充裕的資金，不僅需要考慮土地款的支付，還需要結(jié)合后續(xù)各項(xiàng)資金的具體支出狀況。其次是收益性原則。資金的獲取不僅需要考慮到相關(guān)成本，還需要將其與投入項(xiàng)目收益的關(guān)系配比進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，特別是對(duì)于資金成本的合理性，要著重關(guān)注。尤其是在需要大量資金且面臨融資困境的狀況下，企業(yè)可能會(huì)通過高成本的融資途徑來獲取資金，以此確保企業(yè)資金流運(yùn)轉(zhuǎn)正常，但是相關(guān)成本應(yīng)當(dāng)在企業(yè)的可控范圍之內(nèi)，否則即便是獲取了相應(yīng)資金，其所具備的價(jià)值也相對(duì)偏低。最后是合規(guī)性原則。資金的獲取務(wù)必須以合法合規(guī)為前提的，無論采取何種融資模式，絕不能突破底線，要依據(jù)底線來設(shè)定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控工作。

（二）民營房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資途徑

企業(yè)要利用層次分析法對(duì)各個(gè)階段的融資模式進(jìn)行測(cè)算與定量分析，確定不同融資途徑的整體占比，以此來實(shí)現(xiàn)成本低且時(shí)間短的融資運(yùn)作，進(jìn)而形成高效、高質(zhì)的多元化融資模式。當(dāng)前民營房地產(chǎn)企業(yè)可運(yùn)用的融資途徑較為廣泛，一般分為傳統(tǒng)融資模式與新型融資模式。

1.傳統(tǒng)融資模式

傳統(tǒng)融資模式在民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用較為廣泛的為以下幾種模式：一是自有資金。自有資金指的是民營房地產(chǎn)企業(yè)將自身的資本金，例如增資擴(kuò)股、折舊資金、資產(chǎn)變現(xiàn)等各類歸屬于所有者權(quán)益范圍內(nèi)的各項(xiàng)資金，作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，成為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展與項(xiàng)目開發(fā)的資金來源；二是預(yù)收房款。當(dāng)前諸多民營房地產(chǎn)企業(yè)高頻率使用的一種融資模式即為預(yù)收房款，其是在房屋并未正式出售之前來提前獲取資金的方式；三是銀行信貸。銀行信貸具有明確的使用期限，同時(shí)依據(jù)企業(yè)自身狀況所能夠獲取的資金也是有限的，其主要是通過向銀行抵押房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)等來獲取資金；四是股權(quán)融資。民營房地產(chǎn)企業(yè)通過增資擴(kuò)股來尋求更多的股東支持。企業(yè)如果具備較高的信譽(yù)，且符合上市要求，可選擇在上市之后來獲取融資；五是債券融資。民營房地產(chǎn)企業(yè)可以通過債券的發(fā)行來獲取資金，需要按照發(fā)行承諾來支付利息，按期償還本金。債券融資具備利息較低、穩(wěn)定性較強(qiáng)等諸多優(yōu)點(diǎn)。

2.新型融資模式

當(dāng)前，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)不再拘泥于傳統(tǒng)的融資模式，通過更為創(chuàng)新的途徑來獲取資金。具體來講，一是房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托可獲取直接的項(xiàng)目投資或者是間接的債權(quán)投資，一般有著較長的期限且更加穩(wěn)定；二是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化是一種對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的改革，其是一種權(quán)益憑證。投資者在開展投資行為時(shí)，將房地產(chǎn)本身物質(zhì)的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的形式，房地產(chǎn)與證券之間的結(jié)合，證券化了房地產(chǎn)的股本投資權(quán)益，其可以通過可轉(zhuǎn)換債券、股票、收益憑證等方式來進(jìn)行；三是供應(yīng)鏈金融保理。供應(yīng)鏈金融保理指的是在供應(yīng)鏈內(nèi)部的交易結(jié)構(gòu)上，通過自償性貿(mào)易融資的信貸模型，引入核心企業(yè)對(duì)供應(yīng)鏈中不同的節(jié)點(diǎn)提出封閉的授信支持等，其具備發(fā)行靈活、財(cái)務(wù)成本低等優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)由于參與的交易主體較多，需要各個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行積極的配合；四是購房尾款A(yù)BS。購房尾款A(yù)BS是民營房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地解決資金需求，將與客戶之間的購房合同中的剩余未支付款項(xiàng)作為資產(chǎn)來開展的提前融資行為。其通過資產(chǎn)管理公司以證券化的形式向投資者進(jìn)行發(fā)行，是一種較為新型的金融產(chǎn)品；五是兜底包銷。兜底包銷是銷售商與開發(fā)商之間所約定的一種房產(chǎn)銷售模式，包銷商通過打折來買斷一定的房產(chǎn)，并依據(jù)約定向開發(fā)商支付包銷價(jià)款，而開發(fā)商所需要付出的成本主要是折扣優(yōu)惠。

二、地產(chǎn)企業(yè)多元化融資所存在問題

（一）存在高負(fù)債經(jīng)營的行為，加大了資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

在我國民營房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍采取負(fù)債經(jīng)營的模式，其主要通過金融運(yùn)作作為經(jīng)營發(fā)展的核心要素。但此種方式會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。負(fù)債行為是一把雙刃劍，其會(huì)給企業(yè)帶來正面與負(fù)面的影響。正面角度能通過財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)保護(hù)股權(quán)，降低企業(yè)稅收，獲取更多的收益，同時(shí)還能夠有效地降低資本成本。

但從負(fù)面角度來看，負(fù)債過高會(huì)給企業(yè)帶來諸多的財(cái)務(wù)杠桿負(fù)面作用，加大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。民營房地產(chǎn)企業(yè)一旦存在現(xiàn)金流無法及時(shí)收回的狀況，可能會(huì)造成資金鏈斷裂。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著瓶頸期，使得部分項(xiàng)目的投資與預(yù)期回報(bào)存在一定差距，資金需求量與自身資金積累量不匹配，導(dǎo)致陷入資金鏈緊張的局面。

另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目擴(kuò)張的行為，不惜向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量舉債滿足投資所需，使得企業(yè)陷入高負(fù)債的經(jīng)營狀態(tài)，導(dǎo)致其償債壓力巨大，且融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，適當(dāng)?shù)呢?fù)債水平是有利于企業(yè)通過合理的融資模式來提升自身經(jīng)營利潤的，但負(fù)債水平一旦偏高，企業(yè)所獲取的利潤主要用來支付各項(xiàng)借貸成本，則會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成巨大的打擊。一旦存在經(jīng)營不順暢，或外部環(huán)境及相關(guān)政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)變時(shí)，現(xiàn)金流難以償還各項(xiàng)本息支出，則會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)營管理壓力，甚至?xí)＜捌髽I(yè)的生存。

（二）融資方式過于單一，主要是通過銀行貸款

對(duì)我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，在外源融資方面，其主要是通過銀行信貸來獲取資金。雖然近年來我國金融市場(chǎng)中已經(jīng)構(gòu)建起了涵蓋銀行貸款、債券、信托等多種融資模式，但民營房地產(chǎn)企業(yè)仍舊主要是通過銀行信貸的直接與間接方式來取得資金，占據(jù)了總?cè)谫Y額的絕大部分。民營房地產(chǎn)企業(yè)青睞于銀行貸款融資模式，一方面是由于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍舊有諸多需要完善的地方，融資渠道的選擇有一定的限制性，或者是部分融資渠道操作流程相對(duì)繁瑣，資金取得難度較高。而從內(nèi)因來看，銀行貸款能夠取得的額度較大，且有著較長的周期，同時(shí)對(duì)于貸款的流程等方面已經(jīng)十分成熟，更容易成為民營房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)先選擇。但就目前來講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著諸多的困境，自有資金相對(duì)匱乏，大量的借貸金額同樣也使銀行方面承擔(dān)著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果民營房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金回籠不暢、經(jīng)營不善，或是市場(chǎng)環(huán)境變化較大等各類不利因素時(shí)，銀行則難以在短期內(nèi)將資金全部撤回。也就說，一旦民營房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了違約行為，金融風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行方面。這不僅關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營發(fā)展，可能還會(huì)危及整個(gè)金融系統(tǒng)。

（三）部分民營房地產(chǎn)企業(yè)融資難度高

在部分民營房地產(chǎn)企業(yè)中，其融資工作的開展存在極大的難度。無論是通過銀行信貸，或是采取其他更為多元的融資方式，在資金獲取方面均存在較大的難度，而這主要是由內(nèi)外部原因所共同造成的。內(nèi)部原因是部分民營房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，整體實(shí)力不強(qiáng)，盈利能力明顯不足，與一些大型房地產(chǎn)企業(yè)存在一定差距。而在管理方面，其管理制度較為滯后，未能從戰(zhàn)略角度將企業(yè)可持續(xù)發(fā)展路線進(jìn)行合理的規(guī)劃。而在信用方面，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)用于抵押的資產(chǎn)較小，這會(huì)直接拉低其信用水平，加大其融資難度，或者使其融資成本升高。而外部原因方面則是部分金融機(jī)構(gòu)存在差別化對(duì)待的現(xiàn)象，特別是對(duì)于一些中小型的民營房地產(chǎn)企業(yè)，如果將資金貸給此類型企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)可能需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，這難免會(huì)使得部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)一些規(guī)模較小的民營房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生信貸歧視。以銀行為例，與一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)相比，部分中小類型的民營房地產(chǎn)企業(yè)所能夠獲取的授信額度偏低，期限較短，且利率也相對(duì)較高，這就促使部分民營房地產(chǎn)企業(yè)需要承受著更大的財(cái)務(wù)壓力，一旦經(jīng)營不善，可能會(huì)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致融資工作的開展更加困難。

三、地產(chǎn)企業(yè)多元化融資所存在問題的解決對(duì)策

（一）結(jié)合實(shí)際，綜合性考量各項(xiàng)影響因素

對(duì)于民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先需要科學(xué)地選擇與自身經(jīng)營發(fā)展路徑相契合的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，要將自身的盈利能力與償債能力進(jìn)行全面分析，進(jìn)而在股權(quán)融資與債務(wù)融資之間謹(jǐn)慎地選擇，而不能夠一味地追求規(guī)模擴(kuò)大而加大自身的財(cái)務(wù)杠桿。如果自身償債與盈利能力較強(qiáng)，則可偏重于債務(wù)融資。如果在相反的情況下，那么股權(quán)融資則是更為恰當(dāng)?shù)倪x擇。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身狀況與發(fā)展特點(diǎn)，綜合性地對(duì)各項(xiàng)利弊進(jìn)行權(quán)衡，選擇最為合理的融資結(jié)構(gòu)。其次，如果民營房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道具備充分的可行性，那么則需要關(guān)注自身的融資目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在為了單個(gè)項(xiàng)目、多個(gè)項(xiàng)目，或是為了項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)以及日常經(jīng)營的資金周轉(zhuǎn)等目標(biāo)，同時(shí)也存在部分融資活動(dòng)僅是為了能夠償還債務(wù)所開展的。因此民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資目標(biāo)是融資活動(dòng)開展的主要導(dǎo)向，且自身存在類別復(fù)雜的融資目的。因此針對(duì)不同的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)采取不同的融資方式，以此才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行合理的調(diào)配。最后則是對(duì)于融資成本的考量，其會(huì)對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)融資順序產(chǎn)生直接的影響。企業(yè)在開展融資時(shí)需要擔(dān)負(fù)各類成本，不論是采用了哪種融資模式來獲取資金，一定要對(duì)自身的融資結(jié)構(gòu)在事前進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，要明確融資的目的，測(cè)算融資成本，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律科學(xué)地選擇融資途徑，并進(jìn)行有效的搭配組合，使企業(yè)在獲取資金的同時(shí)，還能夠降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

（二）加強(qiáng)自我管理，提升融資能力

首先民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化投資效益，使現(xiàn)金回流能力得到提升。企業(yè)的盈利能力、資金回收能力以及銷售能力等，是影響融資的主要因素。因此將自身的經(jīng)營管理狀況進(jìn)行有效改善，是拓寬融資渠道、提升融資能力的必然要求。民營房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)當(dāng)將資金投放于資金回籠快、經(jīng)濟(jì)效益高以及市場(chǎng)潛力大的項(xiàng)目中，要確保企業(yè)現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。其次則是要進(jìn)一步加大自身的信用管理水平，以此來拓寬負(fù)債融資渠道。民營房地產(chǎn)企業(yè)自身的信用水平會(huì)直接影響到金融機(jī)構(gòu)等對(duì)企業(yè)的認(rèn)可程度，而信用水平會(huì)對(duì)融資方式及融資額度大小產(chǎn)生直接影響。要完善自身的信用管理體系，嚴(yán)格履行各項(xiàng)貸款合同，提升自身的項(xiàng)目質(zhì)量，以此來獲取更為優(yōu)質(zhì)的信用評(píng)價(jià)。最后則是要加強(qiáng)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平，提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御及預(yù)測(cè)能力。企業(yè)要綜合性地利用各類管理理論，在實(shí)踐中通過管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等來預(yù)測(cè)分析企業(yè)各項(xiàng)投資活動(dòng)的資金使用效率，以高水平的財(cái)務(wù)管理體系來加大民營房地產(chǎn)企業(yè)資金使用質(zhì)量。

（三）降低信貸依賴，深化多元化融資策略

受到市場(chǎng)變化及宏觀政策調(diào)整的影響，民營房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。要進(jìn)一步加強(qiáng)資金掌控能力與現(xiàn)金流動(dòng)管理，降低信貸融資，積極尋求更多的途徑來解決自身的資金需求。民營房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)源融資、上市融資、債券融資、房地產(chǎn)信托以及海外融資等多種類型的融資渠道進(jìn)行合理組合，進(jìn)而形成最佳的融資策略，或是探索保理融資以及購房尾款A(yù)BS等多種方式來形成多元化的融資結(jié)構(gòu)。

多元化融資首先是能夠有效地降低自身的融資成本。當(dāng)前由于受到政策調(diào)整及環(huán)境變化等多方面因素影響，銀行貸款的獲取對(duì)于民營房地產(chǎn)企業(yè)來說難度進(jìn)一步加大，隱性成本與顯性成本不斷提高。因此企業(yè)可依據(jù)自身狀況來提高股權(quán)融資的比例，以此降低融資成本。其次是多元化的融資渠道能夠進(jìn)一步提升資金使用效率。要將各類不同的融資渠道與企業(yè)自身的項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，使兩者之間協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而銀行貸款往往是有著固定的期限，通過多元化的融資能夠有效地解決此方面問題。要靈活地選擇融資渠道，并調(diào)整相關(guān)金額，使其與項(xiàng)目的發(fā)展相契合，以此來提升資金的使用效率。最后則是要通過多元化的融資渠道，加大自身的融資結(jié)構(gòu)彈性。民營房地產(chǎn)企業(yè)在采取多元化融資模式之后，對(duì)于資金的需求有了更多的解決途徑，使自身的融資結(jié)構(gòu)更具彈性，進(jìn)而降低宏觀調(diào)控及外部環(huán)境變化等因素的影響。

結(jié)語：

對(duì)于民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，多元化融資工作的開展，要將各類融資模式的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行全面且系統(tǒng)的分析，要通過權(quán)衡理論計(jì)算出各類融資途徑所需成本。同時(shí)企業(yè)要結(jié)合發(fā)展?fàn)顩r來考量不同融資模式下的融資順序，以此構(gòu)建出符合企業(yè)發(fā)展路線且具備最大價(jià)值的資本結(jié)構(gòu)。要充分利用不同融資模式的優(yōu)勢(shì)，將融資過程進(jìn)行分解，并依據(jù)民營房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)與銷售不同的經(jīng)營階段來選取適當(dāng)?shù)娜谫Y組合。