摘要：研究目的：通過(guò)實(shí)踐觀察，系統(tǒng)性構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房理論模式，分析不同模式產(chǎn)權(quán)配置與風(fēng)險(xiǎn)收益，為推動(dòng)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革提供理論支撐。研究方法：比較研究法，理論研究法，歸納演繹法。研究結(jié)果：（1）在實(shí)踐觀察基礎(chǔ)上，從農(nóng)戶合作參與方式和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比例維度構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房理論模式，包括農(nóng)房流轉(zhuǎn)型、個(gè)體合作型和成片開(kāi)發(fā)型。（2）從農(nóng)戶角度來(lái)說(shuō)，所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小依次是成片開(kāi)發(fā)型>個(gè)體合作型>農(nóng)房流轉(zhuǎn)型，即農(nóng)戶的剩余控制權(quán)依次增強(qiáng)，合建方依次減弱。（3）三種模式下產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與配置不同，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益各異，適用的區(qū)域也不同。研究結(jié)論：城鄉(xiāng)合作建房應(yīng)因地制宜選擇不同模式，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城鄉(xiāng)合作建房管理減少社會(huì)資本投機(jī)行為，強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織的控制權(quán)地位，平衡農(nóng)戶宅基地資格權(quán)與合建方宅基地使用權(quán)權(quán)能設(shè)置，才能使雙方權(quán)益得到保障，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；城鄉(xiāng)合作建房；三權(quán)分置；宅基地使用權(quán)；宅基地資格權(quán)

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1001-8158（2023）04-0052-10

基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金一般項(xiàng)目“共同富裕背景下宅基地資格權(quán)對(duì)異質(zhì)性農(nóng)戶福利影響研究”（22BGL163）；國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“區(qū)域協(xié)同發(fā)展背景下京津冀住房市場(chǎng)跨域治理模式研究”（72274207）。

2016年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見(jiàn)》首次提出“在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房”。2019年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》再次強(qiáng)調(diào)支持農(nóng)民以合作方式盤(pán)活利用閑置宅基地及農(nóng)房資源。2020年啟動(dòng)的全國(guó)新一輪農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)方案同樣鼓勵(lì)農(nóng)民以合作方式利用閑置宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，江西、河北、湖南等省也紛紛出臺(tái)相關(guān)政策文件，鼓勵(lì)落實(shí)返鄉(xiāng)人才與農(nóng)民進(jìn)行合作建房。由此可見(jiàn)，城鄉(xiāng)合作建房是由城市居民或社會(huì)資本出資，農(nóng)村居民出地合作建設(shè)住房的行為，已經(jīng)成為宅基地“三權(quán)分置”改革的重要內(nèi)容，是盤(pán)活利用閑置宅基地及閑置農(nóng)房的新嘗試，對(duì)釋放農(nóng)村宅基地財(cái)產(chǎn)功能[1]，彌合城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益差距[2]，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動(dòng)，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民農(nóng)村共同富裕具有重要意義[3-5]。

部分學(xué)者認(rèn)為城鄉(xiāng)合作建房是放活宅基地使用權(quán)的一種方式，是共享宅基地使用權(quán)的行為，凸顯宅基地的財(cái)產(chǎn)屬性[6]，既可以實(shí)現(xiàn)城市人的“田園夢(mèng)”，也可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居住空間生產(chǎn)權(quán)利的平等[7]。在鄉(xiāng)村振興背景下，通過(guò)合作建房可以吸引資本和人才下鄉(xiāng)，盤(pán)活閑置農(nóng)房資源，是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村共同富裕的可行途徑[8-9]。另一部分學(xué)者則認(rèn)為城鄉(xiāng)合作建房是通過(guò)以物換物的方式變相買(mǎi)賣(mài)宅基地[10]，具有明顯的投資屬性，因此，社會(huì)資本會(huì)更加傾向于區(qū)位較好的宅基地，而農(nóng)戶在合作中談判地位弱，權(quán)益難以保障[11]，會(huì)造成大量的強(qiáng)勢(shì)資本侵占農(nóng)村集體土地[12]，打破宅基地福利保障屬性[13]。同時(shí)，由于缺少監(jiān)管會(huì)誘使開(kāi)發(fā)主體變相突破宅基地法定面積，破壞生態(tài)環(huán)境[14]?？梢?jiàn)，當(dāng)前學(xué)界對(duì)于開(kāi)展城鄉(xiāng)合作建房改革的爭(zhēng)議依然比較大。

實(shí)踐中，已有浙江“ 聯(lián)眾模式”，成都地震災(zāi)區(qū)的“聯(lián)建房”等探索，這些項(xiàng)目在運(yùn)作中為了規(guī)避宅基地流轉(zhuǎn)范圍的法律限制，多是采用宅基地長(zhǎng)期租賃、以租代售，或是轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地方式，變相實(shí)現(xiàn)與社會(huì)資本合作，容易損害農(nóng)戶宅基地權(quán)益[15]。同時(shí)，對(duì)于合建方來(lái)說(shuō)，租賃式流轉(zhuǎn)期限太短，權(quán)能不足，容易造成事后風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法滿足返鄉(xiāng)人才需求，嚴(yán)重抑制土地資源經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮，阻礙鄉(xiāng)村振興[16-19]。因此，有學(xué)者提出宅基地使用權(quán)分層設(shè)立[20]，設(shè)置投資性居住權(quán)[21]、宅基地租賃權(quán)[22]等思路，以保障合建方權(quán)益，推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房。

綜上，已有研究多是基于宅基地“兩權(quán)分離”制度下的討論，社會(huì)資本參與合作建房可能造成農(nóng)戶喪失宅基地使用權(quán)，使農(nóng)民土地收益受損，引發(fā)資本逐利性與宅基地福利性的矛盾。同時(shí)，由于國(guó)家法律對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制，使得合建方只能迂回投資，無(wú)法獲得正式的物權(quán)性法律保護(hù)，阻礙了社會(huì)資本對(duì)農(nóng)村的長(zhǎng)期投資。2020年農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革為城鄉(xiāng)合作建房提供了新的思路與方向，通過(guò)設(shè)立宅基地資格權(quán)，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)戶的居住保障，新宅基地使用權(quán)沖破過(guò)去“兩權(quán)分離”制度下的流轉(zhuǎn)束縛，可以為合建方提供更完整的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，更加有利于盤(pán)活利用閑置宅基地及農(nóng)房，為鄉(xiāng)村振興注入新的力量。但是，這方面整體性、系統(tǒng)性、理論性研究還比較薄弱，因此，本文首先從城鄉(xiāng)合作建房實(shí)踐觀察入手，然后從“三權(quán)分置”視角出發(fā)構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房理論模式，并運(yùn)用剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)進(jìn)行模式分析，最后提出推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房的建議，以期為宅基地“三權(quán)分置”改革以及城鄉(xiāng)合作建房提供理論參考和借鑒。

1 城鄉(xiāng)合作建房實(shí)踐觀察

在城鄉(xiāng)合作建房諸多實(shí)踐中，最核心的問(wèn)題就是能否向合建方提供穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地要素自由流動(dòng)。因此，各地政府為了賦予合建方更強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)和投資信心，有以下幾種類型的探索：其一，以成都“聯(lián)建房”為代表，為了規(guī)避宅基地使用權(quán)內(nèi)部流轉(zhuǎn)限制，將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)并辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。其二，以河北灤平“伴山集”項(xiàng)目為代表，辦理合建住房的房屋使用權(quán)證書(shū)，由政府出面背書(shū)允許合建方可以將房屋向外部轉(zhuǎn)讓。其三，以湖南張家界“崇山”項(xiàng)目為代表，在宅基地“三權(quán)分置”改革的基礎(chǔ)上，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心為合建方辦理正式的宅基地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。其四，以江西永豐易溪村“多戶聯(lián)建”項(xiàng)目為代表，雙方只簽訂合作協(xié)議，但合建方?jīng)]有任何產(chǎn)權(quán)證書(shū)。以上四個(gè)代表案例涵蓋了目前城鄉(xiāng)合作建房的所有產(chǎn)權(quán)類型，不同的案例反映出不同的改革思路，對(duì)于合建方的產(chǎn)權(quán)保護(hù)程度各異，具有一定的典型性和代表性①（表1）。

1.1 四川成都“聯(lián)建房”：集體建設(shè)用地使用權(quán)證

2008年為了加快災(zāi)區(qū)震后重建工作，國(guó)家允許成都開(kāi)展聯(lián)建住房，通過(guò)城市居民與村民合作共建方式，減輕村民建房壓力，盡快恢復(fù)受災(zāi)村民基本居住條件。成都市連續(xù)發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的意見(jiàn)》《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》等文件，允許社會(huì)資本參與合作建房。既可以是城市居民個(gè)人與村民一對(duì)一的“小聯(lián)建”，也可以通過(guò)引入公司或團(tuán)體與多戶農(nóng)戶進(jìn)行的“大聯(lián)建”[23]。在這一過(guò)程中，為了規(guī)避宅基地流轉(zhuǎn)范圍受限問(wèn)題，成都試點(diǎn)允許將聯(lián)建房所占用土地扣除農(nóng)戶自用土地外，合建方所占用宅基地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，并可以申請(qǐng)《集體建設(shè)用地使用證》，土地用途確定為非住宅（商業(yè)、旅游等），使用權(quán)期限參照國(guó)有建設(shè)用地出讓年限。同時(shí)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋進(jìn)行流通、買(mǎi)賣(mài)②。

1.2 河北灤平“伴山集”項(xiàng)目：房屋使用權(quán)證

河北承德灤平縣毗鄰北京，與懷柔、密云接壤，是環(huán)北京市綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)縣，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是許多京津市民休閑避暑、康養(yǎng)旅游的目的地。2017年河北省印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》，提出“在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民合作建房”。灤平縣桑園村抓住政策試點(diǎn)利好，成立村一級(jí)的農(nóng)宅旅游專業(yè)合作社，首批組織37戶農(nóng)民自愿將宅基地使用權(quán)入股合作社，由合作社統(tǒng)一整合，與外部社會(huì)資本合作建房，合建方負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)“伴山集”項(xiàng)目。房屋建成后，優(yōu)先保證農(nóng)戶基本居住保障，合建方享有剩余房屋的占有、使用、收益、出租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，允許在約定期限內(nèi)不受限制地流轉(zhuǎn)①。

1.3 湖南張家界“崇山”項(xiàng)目：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

崇山村位于張家界市西南20 km處山區(qū)，森林茂密，空氣清新，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，通過(guò)農(nóng)房建設(shè)，開(kāi)發(fā)利用周邊資源發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)等措施，助力鄉(xiāng)村振興。該城鄉(xiāng)合作建房項(xiàng)目位于崇山云端國(guó)際避暑康養(yǎng)度假區(qū)中部，氣候宜人，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，正在打造國(guó)家級(jí)度假區(qū)和避暑勝地。項(xiàng)目由張家界崇山農(nóng)房合作項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目籌劃，對(duì)農(nóng)房合作進(jìn)行代建管理，交付后負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。項(xiàng)目規(guī)劃面積71畝，建設(shè)16棟合作房，每棟建筑3層，房屋6套，其中村民1套、城鎮(zhèn)居民5套②。根據(jù)《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》規(guī)定，可以向合建方頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，最長(zhǎng)合作期限不超過(guò)40年，并且允許將已取得的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓給其他組織或個(gè)人③。

1.4 江西永豐“多戶聯(lián)建”項(xiàng)目：無(wú)證書(shū)

永豐縣易溪村位于藤田鎮(zhèn)東面，一共有300多戶，屬于人多地少型村莊，存在不少“一宅多戶”的情況（多人共同繼承一棟祖上遺留下來(lái)的老屋），這些共有人可以分為三類，第一類是在本村已經(jīng)享受宅基地建房的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，第二類是在城鎮(zhèn)買(mǎi)房定居未享受宅基地建房的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，第三類是因農(nóng)轉(zhuǎn)非、參軍入伍等原因成為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在對(duì)這類房屋改造過(guò)程中，為了保障各方住房權(quán)益，易溪村探索了“多戶聯(lián)建”的方式④，由相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，由第二類具備資格權(quán)成員提出建房申請(qǐng)，而由沒(méi)有資格權(quán)的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同出資建房。房屋建成后，宅基地產(chǎn)權(quán)登記在資格權(quán)人名下，根據(jù)協(xié)議房屋歸所有出資人共同所有，資格權(quán)人可以優(yōu)先選擇房屋，其他成員則是抽簽決定層數(shù)。目前，易溪村共建設(shè)“多戶聯(lián)建”住房3棟，每一棟3層，總共涉及16戶，共占地582 m2。合建房只能用于自住，不得向外部主體轉(zhuǎn)讓⑤。

1.5 實(shí)踐案例的比較與觀察

對(duì)比上述4個(gè)典型案例，首先，從產(chǎn)權(quán)證書(shū)頒發(fā)角度，前三個(gè)案例都向合建方頒發(fā)了不同類型的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，三類產(chǎn)權(quán)證書(shū)都使合建方享有了超過(guò)租賃式流轉(zhuǎn)的權(quán)利，允許向其他社會(huì)主體轉(zhuǎn)讓房屋，增強(qiáng)了投資者信心。永豐易溪村則是只簽訂了合建協(xié)議，并未向合建方頒發(fā)任何產(chǎn)權(quán)證書(shū)。其次，從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)看，只有張家界案例是真正意義上“三權(quán)分置”中資格權(quán)與使用權(quán)分離，合建方獲得了宅基地使用權(quán)。成都“聯(lián)建房”則是為突破宅基地流轉(zhuǎn)限制而變通轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)。灤平項(xiàng)目是由地方政府法律背書(shū)，賦予房屋使用權(quán)允許交易流轉(zhuǎn)的權(quán)利，打破了“房地一體”原則，強(qiáng)化了租賃權(quán)權(quán)能。永豐案例中合建方根據(jù)協(xié)議只獲得了房屋所有權(quán)，不涉及宅基地且受制于“房地一體”原則不允許向外部轉(zhuǎn)讓，只允許租賃。再次，4個(gè)案例中合作建房的實(shí)施組織方式不同，有個(gè)人之間的合作，比如成都聯(lián)建房中的“小聯(lián)建”形式以及永豐易溪村項(xiàng)目；也有通過(guò)村集體中介來(lái)開(kāi)展合作的，比如灤平的農(nóng)宅合作社與成都聯(lián)建中的“大聯(lián)建”形式。綜上，不同的實(shí)踐案例反映了地方不同的改革探索，其本質(zhì)不同在于村集體、農(nóng)戶、外部主體所獲得產(chǎn)權(quán)不同，所享有的權(quán)利收益與風(fēng)險(xiǎn)各異，因此有必要從產(chǎn)權(quán)角度進(jìn)行深入討論，以厘清不同實(shí)踐背后的內(nèi)在邏輯。

2 “三權(quán)分置”視角下城鄉(xiāng)合作建房理論模式分析——基于剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)

由上文實(shí)踐觀察可以看出，城鄉(xiāng)合作建房包括村集體、農(nóng)戶、社會(huì)資本等主體，涉及到宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，房屋所有權(quán)、使用權(quán)等多種權(quán)利。本文將以宅基地“三權(quán)分置”改革為切入點(diǎn)，通過(guò)構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房理論模式，探討不同模式下的權(quán)利配置及其風(fēng)險(xiǎn)收益。

2.1 城鄉(xiāng)合作建房理論模式構(gòu)建

基于實(shí)踐案例的比較與觀察，從中歸納出合作方式與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比例兩個(gè)維度用以構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房模式。首先，農(nóng)戶參與合作建房方式，包括直接合作和間接合作。直接合作是農(nóng)戶利用自家宅基地使用權(quán)，直接與城市個(gè)人或法人進(jìn)行協(xié)商合作建房，比如在成都“聯(lián)建房”中城市居民個(gè)人與村民一對(duì)一的“小聯(lián)建”。間接合作則是農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)以入股或委托等方式交由村集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)與外部主體協(xié)商合作建房，并提供農(nóng)戶住房保障和收益分配，比如“伴山集”項(xiàng)目中農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)入股給集體農(nóng)宅合作社。其次，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的比例。根據(jù)宅基地“三權(quán)分置”改革內(nèi)容，城鄉(xiāng)合作建房是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式之一，不影響到農(nóng)戶宅基地資格權(quán)。那么，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低比例就是農(nóng)戶不流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，合建方不享有任何比例宅基地使用權(quán)，只參與地面農(nóng)房建設(shè)投資和利益分享，比如江西永豐縣易溪村的“多戶聯(lián)建”，享有資格權(quán)農(nóng)戶出地與其他幾戶簽訂協(xié)議合建，合建方只享有房屋所有權(quán)，但不享有宅基地使用權(quán)。最高比例則是農(nóng)戶完全將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給合建方，合建方享有完整的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，農(nóng)戶只保留宅基地資格權(quán)。介于二者之間的比例則是農(nóng)戶與合建方簽訂協(xié)議合同，按比例分享宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，合建方享有部分使用權(quán)和房屋所有權(quán)，比如“崇山”項(xiàng)目中每棟建筑3層，房屋6套，其中村民1套，城鎮(zhèn)居民5套?；谏鲜鰞蓚€(gè)維度構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房模式（表2），其中資格權(quán)保留型只是存在于理論模式劃分中，尚未有實(shí)踐案例，所以本文不對(duì)該類型進(jìn)行具體分析。

2.2 基于剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)的城鄉(xiāng)合作建房模式分析

2.2.1 理論選擇

農(nóng)村宅基地制度可以被視作國(guó)家與農(nóng)民之間簽訂的契約，由于現(xiàn)實(shí)世界的不確定性和信息有限性，契約是不完全的[24]。對(duì)不完全契約無(wú)法規(guī)定全部情況下的那部分權(quán)利的支配權(quán)就是剩余控制權(quán)[25]，它應(yīng)該屬于有利于專用性投資一方，是所有權(quán)的重要內(nèi)容。剩余索取權(quán)則是對(duì)總收益扣除所有契約規(guī)定支付后剩余價(jià)值的要求權(quán)利[26]。剩余索取權(quán)的有效配置可以激勵(lì)產(chǎn)權(quán)人創(chuàng)造更多的剩余價(jià)值，提高產(chǎn)權(quán)人追求利益的內(nèi)在動(dòng)力，所以，剩余索取權(quán)界定越是明確清晰，越能增加產(chǎn)權(quán)人對(duì)剩余價(jià)值的“排他能力”，越有利于產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取完整權(quán)益，從而降低分配糾紛，實(shí)現(xiàn)資源配置的最大效率，提高經(jīng)濟(jì)績(jī)效。但是剩余索取權(quán)的有效配置并不能完全解決委托代理關(guān)系中機(jī)會(huì)主義問(wèn)題，只有剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)相互匹配，才能使剩余利益產(chǎn)權(quán)主體所受到的風(fēng)險(xiǎn)成本與收益相平衡，使產(chǎn)權(quán)人實(shí)現(xiàn)自我激勵(lì)與自我監(jiān)督，產(chǎn)權(quán)效率達(dá)到最高[27]。因此，剩余控制權(quán)的配置決定了剩余索取權(quán)的實(shí)現(xiàn)程度，剩余索取權(quán)則是剩余控制權(quán)配置的反映[28]。

根據(jù)法律規(guī)定宅基地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，所有權(quán)主體應(yīng)該享有剩余控制權(quán)，但是由于農(nóng)戶對(duì)宅基地的長(zhǎng)期占有使用以及集體產(chǎn)權(quán)管理的虛置，使得農(nóng)戶形成對(duì)于宅基地的心理所有權(quán)，加之農(nóng)村社會(huì)的“祖宅”、“私產(chǎn)”觀念，使得真實(shí)的農(nóng)村社會(huì)中農(nóng)戶對(duì)于自家宅基地及農(nóng)房享有很強(qiáng)的所有權(quán)觀念[29]，一般村集體也不會(huì)去破壞約定俗成的鄉(xiāng)土習(xí)慣，因此，農(nóng)戶實(shí)際享有很強(qiáng)的宅基地剩余控制權(quán)。同時(shí)，由于宅基地的福利分配性質(zhì)，使得村集體幾乎沒(méi)有任何收益。建房與利用通常也都被視作農(nóng)戶的個(gè)體家庭行為，農(nóng)民在自家房屋居住、養(yǎng)殖家禽、晾曬糧食、房前屋后種菜種樹(shù)等，剩余索取權(quán)幾乎全部屬于農(nóng)戶。由于法律對(duì)宅基地用途和流轉(zhuǎn)范圍限制，過(guò)去宅基地剩余價(jià)值并不高，但隨著外部條件改變，城中村、近郊區(qū)、風(fēng)景旅游資源富集區(qū)等地的宅基地外部利潤(rùn)越來(lái)越高，農(nóng)戶會(huì)通過(guò)房屋租賃、農(nóng)家樂(lè)、前店后廠、小產(chǎn)權(quán)房等形式不斷攫取這部分“公共租”[30]，剩余索取權(quán)就顯得愈發(fā)重要。所以，“兩權(quán)分離”制度框架下形成了農(nóng)戶“強(qiáng)控制、強(qiáng)索取”，村集體“弱控制、弱索取”的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，外部主體只能通過(guò)租賃方式進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)，無(wú)法獲得宅基地使用權(quán)，對(duì)剩余價(jià)值的控制較弱。進(jìn)入“三權(quán)分置”時(shí)代，新設(shè)了農(nóng)戶宅基地資格權(quán)，允許資格權(quán)與使用權(quán)分離，將宅基地使用權(quán)賦予外部主體，相比較于過(guò)去，外部主體就獲得了更強(qiáng)的剩余控制和剩余索取權(quán)，農(nóng)戶則是通過(guò)資格權(quán)保留有一定的剩余控制權(quán)，形成新的產(chǎn)權(quán)配置。那么，在城鄉(xiāng)合作建房的不同模式中，宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)屬于不同主體，參與方式與流轉(zhuǎn)比例造成不同的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，各方所獲得的剩余索取權(quán)和控制權(quán)不同，產(chǎn)生的激勵(lì)與約束效果各異，從而影響各方的參與行為。所以，本文運(yùn)用剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)可以對(duì)城鄉(xiāng)合作建房理論模式進(jìn)行分析，探討不同模式下產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)收益，為推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房提供一個(gè)新的理論視角。

2.2.2 宅基地“三權(quán)分置”下城鄉(xiāng)合作建房模式的產(chǎn)權(quán)分析

（1）農(nóng)房流轉(zhuǎn)型，即農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比例為零，合建方只參與地面農(nóng)房的建設(shè)與投資，受制于“房地一體”原則，合建方只能以租賃方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，獲得房屋所有權(quán)、使用權(quán)，但不能獲得土地使用權(quán)，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這種情況下無(wú)論是直接還是間接合作，實(shí)質(zhì)上只是農(nóng)房流轉(zhuǎn)（圖1）。合建方與農(nóng)戶簽訂農(nóng)房流轉(zhuǎn)合同，如果農(nóng)房只是用于自住，則不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多的剩余價(jià)值。但若是將農(nóng)房用于經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶一般通過(guò)租金、租金+分紅或入股分紅等方式參與收益分配，其余收益則全部歸于合建方，這是目前宅基地流轉(zhuǎn)的主流模式。雖然這種方式手續(xù)簡(jiǎn)單，但是農(nóng)戶對(duì)于流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收益不能參與監(jiān)督管理，容易失去對(duì)“剩余價(jià)值”的索取權(quán)，由此使合建方獲得了絕大部分農(nóng)村宅基地開(kāi)發(fā)利用的剩余價(jià)值，而將農(nóng)房流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)后的噪音、垃圾等污染留在了村莊。作為應(yīng)對(duì)，農(nóng)戶可能會(huì)以毀約、短期合約、變相提高租金等方式去爭(zhēng)取剩余價(jià)值，容易形成矛盾糾紛。對(duì)于合建方來(lái)說(shuō)，雖然以農(nóng)房租賃合同獲得了宅基地的剩余索取權(quán)，但是前期需要投入資金進(jìn)行改建、裝修，隨時(shí)面臨著農(nóng)戶毀約、經(jīng)營(yíng)不善、資金周轉(zhuǎn)等不確定性風(fēng)險(xiǎn)與壓力，同時(shí)又沒(méi)有宅基地及農(nóng)房長(zhǎng)期占有使用和處分的控制權(quán)，無(wú)法對(duì)沖、分擔(dān)上述風(fēng)險(xiǎn)[31]，由此形成農(nóng)戶“強(qiáng)控制，弱索取”和合建方“弱控制，強(qiáng)索取”的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。由于合建方剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)不匹配，合建方會(huì)更加擔(dān)心投資的產(chǎn)權(quán)安全。只能以村集體統(tǒng)一大規(guī)模流轉(zhuǎn)或地方政府背書(shū)為擔(dān)保，才能吸引大規(guī)模社會(huì)資本進(jìn)行長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)與投資。

（2）個(gè)體合作型，即農(nóng)戶將部分宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給合建方，合建方投資建設(shè)房屋并允許在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)享有部分宅基地使用權(quán)，可以從事自住、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等各種用途開(kāi)發(fā)，并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。由于宅基地面積有限，一般由農(nóng)戶個(gè)體直接與城鎮(zhèn)居民進(jìn)行合作，合建方通過(guò)支付房屋建設(shè)資金以獲得部分宅基地利用的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)，農(nóng)戶則是以讓渡部分宅基地剩余價(jià)值索取權(quán)和控制權(quán)的方式獲得新建住房或建房資金收益。這種模式下合建方既可以選擇與農(nóng)戶分別獨(dú)立居住，也可以選擇在同一建筑內(nèi)不同樓層或房屋混住。如果是獨(dú)立居住，兩棟建筑方便物理分割，對(duì)雙方影響較小，也便于合建方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。如果是混住，則可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)彼此生活的打擾，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。但無(wú)論獨(dú)立居住還是混住，合建方都獲得了一定比例的宅基地使用權(quán)，那么合建方的開(kāi)發(fā)利用行為具有了更強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，合建方可以自由轉(zhuǎn)讓、抵押宅基地使用權(quán)，剩余索取權(quán)和控制權(quán)相對(duì)匹配，會(huì)更愿意長(zhǎng)期投資。但是這種產(chǎn)權(quán)保護(hù)也具有一定界限，如果合建方過(guò)分索取剩余價(jià)值，造成環(huán)境污染、安全隱患、鄰里矛盾等負(fù)面影響，農(nóng)戶仍然可以憑借宅基地資格權(quán)的監(jiān)督管理、到期收回等權(quán)利，以及農(nóng)村熟人社會(huì)的“在場(chǎng)”優(yōu)勢(shì)，影響合建方居住或經(jīng)營(yíng)，削弱其控制權(quán)與索取權(quán)的行使。同時(shí)，村集體作為宅基地所有權(quán)主體也享有對(duì)于合建方宅基地和農(nóng)房利用的部分控制權(quán)，合建方不得利用城鄉(xiāng)合作建房從事違規(guī)違法利用行為，不能影響到村莊內(nèi)其他農(nóng)戶的正常生活，要遵守村內(nèi)的鄉(xiāng)風(fēng)民俗，不能私自擴(kuò)占土地以及占用村莊道路、樹(shù)木、山林、池塘等公共資源。如果是利用合建房從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，村集體也應(yīng)以水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、管理費(fèi)等方式參與剩余價(jià)值分配。但是如果村集體經(jīng)濟(jì)組織軟弱渙散，無(wú)法履行監(jiān)督管理職能，則是將剩余控制權(quán)和索取權(quán)弱化，合建方有可能會(huì)出現(xiàn)侵占村莊公共資源等機(jī)會(huì)主義行為。

（3）成片開(kāi)發(fā)型，即農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)以委托或入股方式流轉(zhuǎn)給村集體經(jīng)濟(jì)組織，再由村集體經(jīng)濟(jì)組織與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)，村集體要保障農(nóng)戶宅基地資格權(quán)實(shí)現(xiàn)以及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益，這個(gè)過(guò)程中涉及到雙重委托—代理關(guān)系。首先，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)委托給村集體經(jīng)濟(jì)組織，由村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)宅基地的合作開(kāi)發(fā)。農(nóng)戶除了獲得基本住房保障，對(duì)于分紅比例和分配方式的監(jiān)督，只能通過(guò)合作社股東大會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)等“一股一票”方式間接控制[32]。由于合作社、集體經(jīng)濟(jì)組織主要管理人員往往是少數(shù)人，為了獲得更多地宅基地流轉(zhuǎn)面積和開(kāi)發(fā)收益，可能與合建方“合謀”或是“內(nèi)部人控制”，以“集中居住”“補(bǔ)差價(jià)”“擇位費(fèi)”等方式，變相侵害農(nóng)戶資格權(quán)權(quán)益，這時(shí)農(nóng)戶對(duì)于剩余價(jià)值屬于“弱控制”。其次，村集體經(jīng)濟(jì)組織委托合建方進(jìn)行住房開(kāi)發(fā)。因?yàn)槭谴迩f成片開(kāi)發(fā)，所以合建方一般不僅被要求提供房屋建設(shè)資金，而且還要對(duì)村莊的道路、綠化、垃圾處理等公共設(shè)施進(jìn)行投資。這種情況下，合建方在前期進(jìn)行大量專用性投資后，必然會(huì)要求剩余控制權(quán)的配置，才能保證其對(duì)合作住房投資的剩余價(jià)值索取，這時(shí)農(nóng)戶資格權(quán)和村集體所有權(quán)的控制權(quán)就會(huì)被削弱。農(nóng)戶對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后收益分配、住房建設(shè)質(zhì)量等的監(jiān)督完全取決于合建方。如果發(fā)生毀約或是矛盾糾紛，還可能要承擔(dān)合建方撤資、建設(shè)爛尾、無(wú)房可住等風(fēng)險(xiǎn)。如果只是少數(shù)農(nóng)戶的不滿，很可能引起其他參與村民的指責(zé)，迫使少數(shù)農(nóng)戶只能“忍氣吞聲”接受不利后果。對(duì)于合建方來(lái)說(shuō)，雖然獲得了較強(qiáng)的剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)，但是前期投入大、后期經(jīng)營(yíng)不確定性高，所以對(duì)于項(xiàng)目選址要求高，往往選擇具有良好生態(tài)環(huán)境、旅游資源豐富、區(qū)位便利地區(qū)，并且合建方會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓合建房的方式快速回籠資金，減輕資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，容易變相成為“鄉(xiāng)村別墅”開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，違反國(guó)家禁止別墅、會(huì)所開(kāi)發(fā)等政策要求，引發(fā)法律與政策風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)上述三種模式的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分析，不同的模式下農(nóng)戶與合建方的風(fēng)險(xiǎn)與收益不同。從農(nóng)戶角度來(lái)說(shuō)，所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小依次是成片開(kāi)發(fā)型>個(gè)體合作型>農(nóng)房流轉(zhuǎn)型，即農(nóng)戶的剩余控制權(quán)依次增強(qiáng)，合建方依次減弱。那么，如果農(nóng)戶既想要改善住房條件，又不愿承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)房流轉(zhuǎn)、個(gè)體合作都是不錯(cuò)的選擇。從合建方角度來(lái)說(shuō)，如果與農(nóng)戶是親戚、熟人或朋友，可以選擇個(gè)體合作型，因?yàn)橛惺烊岁P(guān)系，所以合建方更容易融入到當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)關(guān)系中，避免了許多麻煩，更加容易實(shí)現(xiàn)自己的“田園夢(mèng)”。如果是公司或法人參與合作，則成片開(kāi)發(fā)型更加符合資本的規(guī)模效應(yīng)需求，但需要與村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行談判合作，并且要承擔(dān)前期投入大、后期經(jīng)營(yíng)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

3 城鄉(xiāng)合作建房理論模式區(qū)域適用性分析

上述各種模式中除了農(nóng)戶與合建方之外，還涉及到村集體經(jīng)濟(jì)組織，它是協(xié)調(diào)、保障、平衡雙方風(fēng)險(xiǎn)與收益的重要中介。因此，本文從村莊條件和村集體經(jīng)濟(jì)組織能力兩個(gè)維度分析各種模式的適用區(qū)域（表3）①。

（1）區(qū)位條件好、資源稟賦優(yōu)越且集體經(jīng)濟(jì)組織能力強(qiáng)的地區(qū)。一般來(lái)說(shuō)，這類村莊集體經(jīng)濟(jì)組織接觸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具備較強(qiáng)的監(jiān)督管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，所以，若具備較好的區(qū)位或生態(tài)資源稟賦，這類村莊可以選擇成片開(kāi)發(fā)型或成片農(nóng)房流轉(zhuǎn)型。通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織與外部資本對(duì)接，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，成片流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，發(fā)揮土地和資本的規(guī)模效應(yīng)，降低單一農(nóng)戶的合作風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避“一家一戶”造成對(duì)資源利用的破碎化和“一窩蜂”式的惡性競(jìng)爭(zhēng)，將合作開(kāi)發(fā)收益更多地保留在集體內(nèi)部，從而提高農(nóng)民住房水平，壯大集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力。在成片開(kāi)發(fā)中通常還會(huì)涉及到農(nóng)戶宅基地調(diào)整、退出補(bǔ)償、收益分配等問(wèn)題，容易引發(fā)村民與集體之間的矛盾，因此，需要建立良好的合作治理機(jī)制，處理好雙方的委托代理關(guān)系，以保護(hù)農(nóng)戶土地權(quán)益。

（2）區(qū)位條件好、資源稟賦優(yōu)越但集體經(jīng)濟(jì)組織能力弱的地區(qū)。這類村莊具備良好生態(tài)環(huán)境資源但集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展薄弱，青壯年村民依靠外出務(wù)工作為主要收入來(lái)源，日常更多是留守老人或兒童在村內(nèi)生活，宅基地仍是重要的居住保障，因此農(nóng)民承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力弱，個(gè)體合作型和農(nóng)房流轉(zhuǎn)型較為合適。通過(guò)與城市個(gè)人合作，獲得合作建房資金，改善自己的居住條件，同時(shí)又不必要擔(dān)心失去對(duì)宅基地的控制。需要注意的是，這類村莊條件優(yōu)越，如果放開(kāi)合作建房政策，社會(huì)資本可能蜂擁而入，由于村集體缺少統(tǒng)籌管理能力，可能會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民權(quán)益受損情況。同時(shí)，周邊村民看到合建房利益，也可能會(huì)競(jìng)相壓價(jià)或是惡性競(jìng)爭(zhēng)，造成合建房對(duì)生態(tài)環(huán)境資源的過(guò)度侵占，甚至破壞。

（3）區(qū)位條件差、資源稟賦較差但集體經(jīng)濟(jì)組織能力強(qiáng)的村莊。這類村莊雖然區(qū)位、生態(tài)環(huán)境資源稟賦條件較差，但是村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠?yàn)榇迕裉峁┚蜆I(yè)，因此，村莊內(nèi)不會(huì)存在大面積閑置的宅基地及農(nóng)房，對(duì)于吸引合作資金改善住房的需求不大，相反會(huì)容易吸引周邊村民或城里人前來(lái)務(wù)工就業(yè)，住房租賃市場(chǎng)需求大。若在此地區(qū)開(kāi)展合作建房，可能更多地選擇農(nóng)房流轉(zhuǎn)，一方面本村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，本村村民對(duì)合作建房需求不迫切，更愿意以租賃方式獲得收益。另一方面，外來(lái)人口主要是為了獲得更高的務(wù)工收入，也不會(huì)在本地一次性投入大量建房資金。總體上來(lái)說(shuō)，這類地區(qū)除了對(duì)返鄉(xiāng)的原籍村民具有一定吸引力，不太會(huì)吸引社會(huì)資本前來(lái)合作建房。

（4）區(qū)位條件差、資源稟賦較差且集體經(jīng)濟(jì)組織能力弱的地區(qū)。我國(guó)中西部多數(shù)的普通村莊屬于這種類型，由于缺少特色資源或區(qū)位條件，社會(huì)資本一般不愿意來(lái)合作投資建房，但這些村莊依然可以開(kāi)展城鄉(xiāng)合作建房，對(duì)于愿意返鄉(xiāng)的教師、干部或普通村民，可以選擇個(gè)體合作、農(nóng)房流轉(zhuǎn)型，通過(guò)合作建房既滿足他們落葉歸根、回歸田園的情感需求，又可以拓展鄉(xiāng)村與外部的人脈、信息聯(lián)系。當(dāng)然，進(jìn)行城鄉(xiāng)合作建房的前提是要將宅基地“一戶多宅”、“超占面積”等問(wèn)題處理完畢，扎實(shí)做好資格權(quán)認(rèn)定工作，避免出現(xiàn)以合作建房形式產(chǎn)生新的宅基地利用不公平現(xiàn)象。

4 關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房的建議

4.1 因地制宜選擇城鄉(xiāng)合作建房模式

基于案例比較與觀察，從合作方式和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比例兩個(gè)維度提出城鄉(xiāng)合作建房的三種模式，每種模式中集體、農(nóng)戶、合建方的產(chǎn)權(quán)配置不同，形成不同的激勵(lì)與監(jiān)督機(jī)制，每個(gè)主體所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益各異。那么，在推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房過(guò)程中要選擇適合本地發(fā)展實(shí)際的模式，合理配置剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)，優(yōu)化城鄉(xiāng)合作建房治理機(jī)制，處理好多主體之間的矛盾與沖突，以促進(jìn)鄉(xiāng)村振興與農(nóng)民農(nóng)村共同富裕。

4.2 加強(qiáng)城鄉(xiāng)合作建房管理減少社會(huì)資本投機(jī)行為

對(duì)于區(qū)位條件好、資源稟賦優(yōu)越的地區(qū)，無(wú)論是農(nóng)民還是社會(huì)資本都想獲得合作建房的高收益，勢(shì)必會(huì)造成集體不理性或是村民與社會(huì)資本的投機(jī)行為。因此就需要政府加強(qiáng)城鄉(xiāng)合作建房管理，要嚴(yán)格執(zhí)行村莊規(guī)劃、用途管制、建房審批等規(guī)范，保持適度的建筑密度和容積率，保護(hù)鄉(xiāng)村自然環(huán)境與景觀，禁止將城鄉(xiāng)合作建房變相為商品房買(mǎi)賣(mài)、別墅開(kāi)發(fā)等違規(guī)違法利用行為。如果利用合作建房從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別是成片開(kāi)發(fā)類型，政府更應(yīng)該加強(qiáng)消防、安全、衛(wèi)生、稅收的監(jiān)督管理，不讓城鄉(xiāng)合作建房成為法律監(jiān)管的空白。

4.3 強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織在城鄉(xiāng)合作建房中的控制權(quán)地位

集體經(jīng)濟(jì)組織作為宅基地所有權(quán)主體，無(wú)論是對(duì)于村民自建房還是城鄉(xiāng)合作建房，都應(yīng)發(fā)揮出自身的管理職能。所有的房屋建設(shè)申請(qǐng)、流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織審查，落實(shí)其集體土地開(kāi)發(fā)與利用的監(jiān)督控制權(quán)。合作建房不得侵占村莊公共資源，危害村內(nèi)社會(huì)關(guān)系和諧與穩(wěn)定。如果合作建房造成水源、垃圾、噪音等污染，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行處罰和管理。同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)參與宅基地流轉(zhuǎn)收益分配，特別是對(duì)于利用合建房從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為，以體現(xiàn)村集體對(duì)宅基地利用價(jià)值的剩余索取權(quán)。

4.4 平衡農(nóng)戶宅基地資格權(quán)與合建方宅基地使用權(quán)設(shè)置

推動(dòng)城鄉(xiāng)合作建房需要平衡農(nóng)戶資格權(quán)與合建方宅基地使用權(quán)。因?yàn)槿魏我环降臋?quán)利過(guò)大，都會(huì)導(dǎo)致對(duì)方的剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)失衡，從而帶來(lái)監(jiān)督不足或激勵(lì)不足的問(wèn)題。比如，資格權(quán)人如果約定的使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限過(guò)短，那么就會(huì)導(dǎo)致合建方前期投入的收益剩余索取不足。如果合建方任意開(kāi)發(fā)利用農(nóng)村宅基地及農(nóng)房，造成法律風(fēng)險(xiǎn)或環(huán)境污染，也會(huì)給資格權(quán)人帶來(lái)社會(huì)壓力和經(jīng)濟(jì)損失。所以，對(duì)農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)政策設(shè)計(jì)落實(shí)資格權(quán)，以保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。比如，為了避免合建方頻繁進(jìn)行住房買(mǎi)賣(mài)交易，可以增設(shè)資格權(quán)人書(shū)面同意的前置條件，以行使農(nóng)戶對(duì)合作住房的控制[33]。對(duì)于合建方使用權(quán)來(lái)說(shuō)，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，享有法律規(guī)定的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)權(quán)能，但是仍然要受到宅基地所有權(quán)、資格權(quán)限制，以及農(nóng)村社會(huì)非正式規(guī)則的約束[34]，所以合建方需要與集體、村民建立良好的合作互惠機(jī)制，更好地融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，以實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

5 結(jié)語(yǔ)

城鄉(xiāng)合作建房一頭連著城市，一頭連著農(nóng)村，既是打通城鄉(xiāng)壁壘，實(shí)現(xiàn)人才、土地、資金等要素流動(dòng)的重要形式，也是對(duì)農(nóng)村宅基地及住房產(chǎn)權(quán)改革的重要探索，透過(guò)各地類型多樣的實(shí)踐，加深城鄉(xiāng)合作建房理論認(rèn)識(shí)具有重要意義。通過(guò)本文研究得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：其一，基于實(shí)踐案例比較，從合作方式與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比例兩個(gè)維度構(gòu)建城鄉(xiāng)合作建房理論模式，并運(yùn)用剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)理論對(duì)各類模式分析，為理解各類城鄉(xiāng)合作建房實(shí)踐提供了一個(gè)新的理論視角。其二，城鄉(xiāng)合作建房各類模式下的產(chǎn)權(quán)配置，意味著城市社會(huì)資本和農(nóng)戶所享有的剩余控制權(quán)和剩余索取權(quán)不同，這不僅取決于法律、登記等正式制度，而且也受到農(nóng)村社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、熟人關(guān)系等非正式制度環(huán)境影響。其三，城鄉(xiāng)合作建房雖然是盤(pán)活宅基地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)宅基地財(cái)產(chǎn)功能的探索，但是在這一過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做實(shí)農(nóng)戶資格權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，發(fā)揮資格權(quán)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督與控制，以實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)戶權(quán)益保護(hù)的底線，這才是宅基地“三權(quán)分置”改革的應(yīng)有之義。

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Practice Observation and Theoretical Mode Establishment of UrbanRural Cooperative Housing Construction from the Perspective of “Tripartite Entitlement System”

LIN Chao1，2

（1. School of Public Administration， Shanxi University of Finance and Economics， Taiyuan 030006， China； 2. The Research Center of Rural Revitalization and Land Development， Shanxi University of Finance and Economics， Taiyuan 030006， China）

Abstract： The purpose of this paper is to smoothly promote the tripartite entitlement system reform of rural residential land based on the analysis of theoretical mode of urban-rural cooperative housing construction. The research methods include comparative analysis， theoretical analysis as well as induction and deduction. The results show that： 1） the theoretical mode of cooperative housing construction is built from the perspective of participation ways of farmers and the proportion of rural residential land use right transfer， including house transfer， individual cooperation and integrated development modes. 2） From the perspective of farmers， the size of risk presents the order of integrated development type > individual cooperation type > rural housing transfer type， namely the residual rights of the farmers get stronger successfully， that of the cooperator gets weaker. 3） The risk and benefit in above modes are different， and these modes are suitable in different areas. In conclusion， the urban-rural cooperative housing construction should be enforced moderately in proper area. During this process， government is expected to reinforce the supervision and management to decrease the speculative behavior of social capital. Rural collectives need reinforce the position of control right and the power of qualification right and land property rights should be balanced， eventually realizing the win-win result and the goals of rural revitalization and urban-rural integrated development strategy.

Key words： rural residential land； urban-rural cooperative housing construction； tripartite entitlement system； rural residential land use right； qualification right of rural residential land

（本文責(zé)編：陳美景）

①本文所選4個(gè)案例雖然都有著各自不同的建設(shè)背景，但是本文重點(diǎn)關(guān)注的是城鄉(xiāng)合作建房中不同的產(chǎn)權(quán)安排，4個(gè)案例分別代表了合建方所能獲得的不同產(chǎn)權(quán)類型，因此案例選擇的代表性能夠滿足。

②資料來(lái)源：http：//gk.chengdu.gov.cn/govInfoPub/detail.action id=75191&tn=6。

①資料來(lái)源：http：//www.fangchan.com/prefecture/44/2022-06-28/6947452682210972206.html； https：//www.chengde.gov.cn/art/2021/6/11/art_360_760514.html。

②資料來(lái)源：http：//www.zjj.gov.cn/c33/20210916/i623396.html。

③資料來(lái)源：http：//gtj.zjj.gov.cn/c6518/20191126/i516969.html。

④資料來(lái)源：https：//www.jian.gov.cn/xxgk-show-10217211.html。

⑤資料來(lái)源：筆者根據(jù)2022年7月赴江西永豐縣調(diào)研資料整理。

①本文的模式區(qū)域適用性分析只是基于村莊條件和集體經(jīng)濟(jì)組織能力兩個(gè)維度的大體分類，以方便解釋各種模式可能適用區(qū)域的主要特點(diǎn)，不代表是唯一的。比如在區(qū)域條件好、資源稟賦優(yōu)越且集體經(jīng)濟(jì)組織能力強(qiáng)的地區(qū)，除了成片開(kāi)發(fā)型，仍允許農(nóng)戶一對(duì)一的個(gè)體合作型。實(shí)際中，可能多種模式的混合使用會(huì)更多見(jiàn)。