文/張玉梅 王子柱 王昌昊

自2021以來，以華夏幸福、恒大地產(chǎn)為代表的高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。2021年境內(nèi)38只房地產(chǎn)債券違約，違約規(guī)模高達(dá)337.38億元。2021年房地產(chǎn)美元債違約加速，剔除交換要約①后全年共有10家房企美元債實(shí)質(zhì)性違約，違約債券金額合計(jì)63.4億美元②。房企債務(wù)違約的原因很多，其中房屋銷售回款下降是重要原因。而與此同時(shí)，大量新市民卻面臨居住難題（黃志凌，2022），能否將違約房企的滯銷商品房和在建工程等住房供給，與新市民的住房需求有效對(duì)接呢？本文將探求二者對(duì)接的必要性和可行性，并提出實(shí)施操作方案。

一、以新市民住房需求化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要性

（一）企業(yè)自救效果尚未顯現(xiàn)

各房企從節(jié)支、增收兩方面進(jìn)行自救。房企主要采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、降薪裁員來節(jié)省支出，但節(jié)支金額與巨額債務(wù)相比卻是杯水車薪。增收分為增加營(yíng)業(yè)外收入和增加主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。房企主要通過變賣資產(chǎn)、出售項(xiàng)目等增加營(yíng)業(yè)外收入，但房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，難以變現(xiàn)和變現(xiàn)價(jià)格不理想。房企主要通過加大銷售力度來增加主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但房企銷售情況并不樂觀。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，商品房銷售面積為78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，商品房銷售額75763億元，下降28.8%。從單月來看，在2022年5月銷售略有回暖后又迅速回落，2022年7月商品房銷售面積為9255萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49.1%，商品房銷售金額為9691億元，環(huán)比下降45%。上述數(shù)據(jù)表明居民購(gòu)房意愿仍然較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。

（二）債務(wù)重組進(jìn)展緩慢

作為最常見的債務(wù)違約處置方式，債務(wù)重組是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人就清償債務(wù)的時(shí)間、金額、方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。但在房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)下，房企的債務(wù)重組效果不盡如人意。2022年1月24日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，由于規(guī)模巨大、利益相關(guān)者眾多以及情況復(fù)雜，該集團(tuán)仍需更多時(shí)間來充分考慮、全面衡量和評(píng)估多項(xiàng)潛在方案，才能負(fù)責(zé)任地與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性溝通。截至2022年6月上旬，中國(guó)恒大集團(tuán)尚未公開披露債務(wù)重組方案。盡管華夏幸福已于2021年12月通過了債務(wù)重組協(xié)議，但協(xié)議執(zhí)行并不順暢。2022年5月26日，華夏幸福發(fā)布15華夏05、16華夏債、16華夏02、18華夏01、18華夏02、18華夏03繼續(xù)停牌的公告。截至2022年7月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1196.70億元，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)463.58億元③。除中國(guó)恒大和華夏幸福，諸如泰禾集團(tuán)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、泛海集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)等其他房企的債務(wù)重組進(jìn)程也是困難重重。

（三）并購(gòu)化解債務(wù)危機(jī)面臨障礙

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)和資產(chǎn)管理公司AMC按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月26日，各渠道房地產(chǎn)業(yè)獲得的并購(gòu)類融資額度共計(jì)2352億元，較一個(gè)月前增加約908億元。其中，銀行提供的并購(gòu)貸款融資額度為1780億元④。盡管并購(gòu)融資金額較大,但實(shí)際并購(gòu)規(guī)模卻不大。除了并購(gòu)雙方不能對(duì)并購(gòu)標(biāo)的及其價(jià)格達(dá)成一致外，主要是收購(gòu)方擔(dān)心住房需求不振，房屋銷售不暢，目前出手并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較高。因此，在未來預(yù)期不明朗的情況下，有能力的房企多持觀望態(tài)度，握緊手中現(xiàn)金以保障充足的流動(dòng)性，因此通過并購(gòu)化解債務(wù)危機(jī)尚未能成為主流模式。

（四）亟需啟動(dòng)新市民的住房需求

通過上述分析可見，企業(yè)可通過增收節(jié)支自救，而增收的前提是吸引客戶買房。債務(wù)重組只是延長(zhǎng)還款期限和減免利息，最終還要依靠房企用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來償還本息。行業(yè)并購(gòu)是將違約房企的項(xiàng)目和股權(quán)轉(zhuǎn)移至收購(gòu)方，而收購(gòu)方能否獲利取決于未來房屋銷售情況。因此，通過增加住房需求增加銷售回款，是化解房企債務(wù)違約的重要手段。經(jīng)過20多年的房地產(chǎn)快速發(fā)展，多數(shù)本地居民已經(jīng)解決了住房問題，但廣大新市民仍然面臨居住難題，因此亟需啟動(dòng)新市民的住房需求，在房住不炒定位下穩(wěn)步化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（虞李輝 等，2021）。

二、以新市民住房需求化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可行性

（一） 新市民的定義

早在2014年，住建部就提出了“新市民”概念。2015-2016年在“三去一補(bǔ)一降”政策指引下，新市民成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的主力。2022年3月4日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2022〕4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文”），重點(diǎn)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足新市民安居需求。據(jù)4號(hào)文，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。

（二）新市民人數(shù)測(cè)算

在4號(hào)文明確新市民范圍后，官方口徑的新市民群體約有3億人。此外，我們還可以根據(jù)常住人口和戶籍人口的城鎮(zhèn)化率之差來推測(cè)新市民人數(shù)。截至2020年末，我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率為 63.9%，兩者之間仍存在18.5個(gè)百分點(diǎn)的差距，即非戶籍常住人口大約為2.59億人[14億人×（63.9%-45.4%）=2.59億人]。2017-2020年我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率每年平均增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，即每年約有1400萬(wàn)人獲得城鎮(zhèn)戶口，取得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的人口約為4200萬(wàn)。因此，非戶籍常住人口和取得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的人口加起來，也在3億人左右。

（三）新市民增量住房需求測(cè)算

我國(guó)常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間始終存在一定差距。而這些人中有相當(dāng)一部分名下沒有住房，或者租賃住房的品質(zhì)較差。如果能通過出臺(tái)有利于新市民購(gòu)房的政策，即使每年只轉(zhuǎn)化其中的5%，就可帶來近1300萬(wàn)人購(gòu)買商品房、共有產(chǎn)權(quán)房，或者租住高品質(zhì)的保障性租賃房（2.59億人×5%≈1300萬(wàn)人）。上面是靜態(tài)分析，我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有一定上升空間，新市民總?cè)藬?shù)還會(huì)繼續(xù)增加。2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率水平與高收入國(guó)家80%左右的城鎮(zhèn)化率仍有一定差距。假定每年城鎮(zhèn)化率提高1%-1.5%，則未來10-15年每年將有約1400萬(wàn)-2100萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，會(huì)釋放巨大的新增住房需求。

（四）新市民增量住房需求能夠顯著改善房企現(xiàn)金流狀況

自2018年10月至2021年12月，我國(guó)商品房待售面積在49221萬(wàn)-52789萬(wàn)平方米之間窄幅波動(dòng)，可近似認(rèn)為50000萬(wàn)平方米就是前幾年商品房待售面積的偏低水平。2022年2月待售面積為57026萬(wàn)平方米，比2021年12月的51023萬(wàn)平方米增長(zhǎng)11.77%。2022年3月至7月的待售面積均略低于2022年2月的高點(diǎn)。假定以50000萬(wàn)平方米的待售面積作為比較基準(zhǔn)，只需將2022年新增的5000萬(wàn)-6000萬(wàn)平方米待售面積消化掉，則房地產(chǎn)庫(kù)存就會(huì)回到常態(tài)水平。假定一套房屋為80-100平方米，需要額外消化的商品房待售面積大約相當(dāng)于50萬(wàn)-75萬(wàn)套住房。即在3億新市民中，只要能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上新增50萬(wàn)-75萬(wàn)新市民購(gòu)房，就能消化掉超出常態(tài)的房地產(chǎn)庫(kù)存。假定每平方米按售價(jià)5000-10000元計(jì)算，則直接增加房企現(xiàn)金流2500億元-7500億元，將極大地改善困難房企和出險(xiǎn)房企的現(xiàn)金流狀況。

三、中央和地方政府支持新市民購(gòu)房

（一）中央政府支持新市民合理購(gòu)房需求

2022年3月4日的4號(hào)文中，銀保監(jiān)會(huì)和央行要求：“合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。鼓勵(lì)商業(yè)銀行充分運(yùn)用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。”2022年4月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求提升對(duì)新市民的金融服務(wù)水平。2022年4月29日中央政治局會(huì)議要求各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性需求。2022年5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照2022年8月的5年期以上LPR值4.3%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.1%。

（二）地方政府多措并舉支持新市民購(gòu)房

各城市紛紛通過向養(yǎng)老家庭和多孩家庭傾斜政策，讓更多家庭擁有購(gòu)房資格和能夠購(gòu)買更多套房屋。同時(shí)，還通過放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低商業(yè)貸款的首付和利率、擴(kuò)大公積金最高貸款額度等幫助購(gòu)房人獲取更多低成本信貸資金。此外，一些城市還通過加大購(gòu)房補(bǔ)貼、減免稅收、取消限售等鼓勵(lì)居民購(gòu)房。此外，各地對(duì)于新市民還采取了一些有針對(duì)性的支持政策。（1）放寬新市民購(gòu)房資格。例如：杭州將外地戶籍居民購(gòu)房的社?；騻€(gè)稅繳納要求縮短至12個(gè)月；太原規(guī)定新市民和青年人首次購(gòu)買新建商品住房，無(wú)需提供落戶、社保和納稅等證明。（2）創(chuàng)新信貸品種。各城市積極創(chuàng)新購(gòu)房貸款產(chǎn)品，使貸款金額、利率、期限、還款方式更契合新市民特點(diǎn)。例如：四川省住建廳聯(lián)合省農(nóng)行全面推廣“農(nóng)民安家貸”，根據(jù)農(nóng)民的特點(diǎn)還款可以是一年一次、一季度一次，或者是半年還款，較為靈活。

四、堅(jiān)持房住不炒定位，滿足新市民購(gòu)買商品房需求

中央和地方政府出臺(tái)了多項(xiàng)促進(jìn)住房需求的政策，以支持包括新市民在內(nèi)的自住型購(gòu)房者，進(jìn)而加快房企銷售回款，緩解房企現(xiàn)金流壓力，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)有政策及其執(zhí)行中仍然存在改進(jìn)空間：第一，需要從信用源頭上破解新市民住房金融供給不足的問題；第二，多項(xiàng)寬松調(diào)控政策相互疊加，可能在執(zhí)行過程中偏離房住不炒，導(dǎo)致投機(jī)炒房再度活躍。為此，一定要堅(jiān)持房住不炒定位，整合新市民信息，完善新市民信用評(píng)價(jià)體系，鼓勵(lì)新市民購(gòu)買商品房。

（一）堅(jiān)持房住不炒定位

在釋放新市民合理住房需求的同時(shí)，一定要堅(jiān)持房住不炒，明確區(qū)分自住型購(gòu)房者和投機(jī)型購(gòu)房者，防止2008年底至2009年、2014年第四季度至2016年秋寬松政策層層加碼，投機(jī)炒房盛行和房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象再次重演：（1）合理界定首套房標(biāo)準(zhǔn)，將寶貴的信貸資源用于新市民等自住型購(gòu)房者。2022年初以來樓市調(diào)控放松，一些城市將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，新標(biāo)準(zhǔn)使頻繁買賣房屋的投機(jī)炒房者也能夠享受首套房?jī)?yōu)惠政策，使寶貴信貸資源服務(wù)于投機(jī)炒房者。為此，建議各地根據(jù)情況對(duì)“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，例如：可要求上一筆房貸的首次還貸時(shí)點(diǎn)距現(xiàn)在至少3年甚至5年以上，且該家庭曾經(jīng)累計(jì)擁有房產(chǎn)數(shù)量不超過3套。通過設(shè)定相鄰兩次房貸的時(shí)間間隔和限定累計(jì)房產(chǎn)套數(shù)，保證首套房?jī)?yōu)惠政策和寶貴的信貸資源真正用于支持新市民等自住型購(gòu)房者。（2）在已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)寬松政策后，不要再將增值稅免征年限由5年縮短為2年。一些城市已經(jīng)取消限購(gòu)、限貸和限售，同時(shí)降低首付和利率，上述旨在促進(jìn)自住型需求的寬松政策恰逢其時(shí)。但由于自住型購(gòu)房者通常會(huì)在一套房屋長(zhǎng)期居住，因此將增值稅免征年限由5年縮短為2年對(duì)自住型購(gòu)房者基本沒有影響，反而大幅降低了投機(jī)炒房者的交易成本。因此，建議繼續(xù)執(zhí)行增值稅5年免征的政策，避免縮短免征年限后引發(fā)投機(jī)炒房盛行。（3）在簽訂房屋按揭貸款合同時(shí)，要求業(yè)主對(duì)已購(gòu)新房和已有存量房屋簽訂自住或不空置承諾。在很多城市，人們對(duì)空置房的投機(jī)炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，因此要在支持新市民住房需求的同時(shí)從增量住房入手嚴(yán)厲打擊炒房者。業(yè)主可自行出租，或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)移給機(jī)構(gòu)投資者并賦予其對(duì)房屋的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)（羅誠(chéng)誠(chéng)，2019），機(jī)構(gòu)投資者再將房屋出租進(jìn)而降低空置率?？赏ㄟ^集成小區(qū)智能門禁的人員出入信息、物業(yè)水電暖燃?xì)饫U納信息，特別是近年來小區(qū)核酸檢測(cè)涉及的居民及其住房信息，判斷業(yè)主是否履行了自住或不空置承諾。對(duì)不履行承諾的業(yè)主，可以采取提高其貸款利率、暫停其未來若干年內(nèi)貸款資格等懲處手段。只有讓住房真正回歸其居住屬性，才能震懾和打擊投機(jī)炒房者，從而使信貸、稅收等優(yōu)惠政策完全惠及新市民等自住型家庭，并進(jìn)一步約束房企的盲目擴(kuò)張行為，從源頭上避免大規(guī)模房企債務(wù)違約的再次發(fā)生。

（二）整合與新市民相關(guān)的政務(wù)信息和金融信息

長(zhǎng)期以來新市民獲取房貸難度較大，除了其社保和稅收的繳納記錄不完整、繳納年限較短等原因外，還與銀行等金融機(jī)構(gòu)難以獲取新市民的信用信息密切相關(guān)。為此，可先從集成新市民有關(guān)的政務(wù)信息入手，再將其政務(wù)信息和金融信息整合到一起。（1）整合與新市民相關(guān)的政務(wù)信息。加快推進(jìn)信息系統(tǒng)整合，將分散、獨(dú)立、交叉的部門信息系統(tǒng)整合為互聯(lián)互通、信息共享、業(yè)務(wù)協(xié)同的政務(wù)信息綜合平臺(tái)。在政務(wù)信息綜合平臺(tái)下設(shè)居民信用信息子平臺(tái)，將包括新市民在內(nèi)的居民的性別、年齡、居住地址、工作單位等基礎(chǔ)信息與核酸檢測(cè)和疫苗接種等防疫信息、社保和醫(yī)保繳納信息、物業(yè)水電暖燃?xì)饫U納信息、個(gè)人名下房產(chǎn)信息、 撫養(yǎng)贍養(yǎng)信息等整合到一起，并鼓勵(lì)居民通過“自己填報(bào)+信息承諾”等補(bǔ)充完善自身信息。（2）整合新市民的政務(wù)信息和金融信息。為適應(yīng)新市民流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，要加快新市民相關(guān)政務(wù)信息在不同省市間的整合，并將新市民相關(guān)政務(wù)信息與央行個(gè)人征信系統(tǒng)相對(duì)接，力爭(zhēng)涵蓋新市民的公積金、社保、醫(yī)保、民政、不動(dòng)產(chǎn)、貸款等各類信息，促進(jìn)居民信用信息子平臺(tái)的不斷完善。

（三）完善新市民信用信息評(píng)價(jià)體系

在整合各類新市民信息后，完善新市民信用信息評(píng)價(jià)體系還需從以下方面入手：（1）優(yōu)化新市民信息共享方式。支持有需求的銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保、信用服務(wù)等機(jī)構(gòu)接入政務(wù)信息綜合平臺(tái)下的居民信用信息子平臺(tái)，靈活采取物理歸集、系統(tǒng)接口調(diào)用、數(shù)據(jù)核驗(yàn)等多種方式共享相關(guān)信息。（2）特色信息與其他信息相互補(bǔ)充和驗(yàn)證。銀行還可根據(jù)業(yè)務(wù)需要，與其他公司合作，獲取新市民的更多特色信息。例如，銀行可與滴滴、美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)公司合作，獲取網(wǎng)約車司機(jī)、外賣騎手等人員的累計(jì)從業(yè)時(shí)長(zhǎng)、接單量、獲贊數(shù)、安全行駛公里數(shù)等數(shù)據(jù)，特色信息與政務(wù)信息、金融信息互為補(bǔ)充，互相驗(yàn)證，從而使銀行能夠更精準(zhǔn)地評(píng)估新市民的信用狀況和債務(wù)償還能力。（3）開發(fā)特色信用評(píng)價(jià)模型。鼓勵(lì)銀行在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上積極探索大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用，針對(duì)新市民較為集中的行業(yè)開發(fā)特色信用評(píng)價(jià)模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)新市民的精準(zhǔn)“畫像”。通過精準(zhǔn)評(píng)估新市民的信用水平，扶持部分有能力、有意愿的新市民購(gòu)買商品房，既增強(qiáng)新市民歸屬感和社會(huì)融入程度（樊佩佩，2021），又通過促進(jìn)房屋銷售助力房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、滿足新市民的住房保障需求，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)有政策側(cè)重于鼓勵(lì)新市民購(gòu)房，卻較少提及如何將困難房企和出險(xiǎn)房企的住房供給與新市民的住房保障需求有效對(duì)接。本文創(chuàng)新性地提出將出險(xiǎn)房企和困難房企的滯銷商品房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房，以滿足新市民多層次的住房需求來化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）將滯銷商品房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房

自2017年以來，以西安、石家莊等為代表的大中城市通過放松落戶條件、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等政策使具備購(gòu)買商品房能力的新市民實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房愿望，剩下的未購(gòu)房新市民、沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買商品房者應(yīng)該不在少數(shù)。而共有產(chǎn)權(quán)房所需首付較少，剛好與具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但卻無(wú)力購(gòu)買商品房的新市民群體相契合。根據(jù)各地共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)踐，居民通常擁有50%-80%的產(chǎn)權(quán)份額，而多數(shù)城市首套房的首付比例已經(jīng)降至20%，即居民只需支付總房?jī)r(jià)的10%-16%作為首付，這會(huì)極大地降低新市民的購(gòu)房成本。操作層面，保障房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)刈〗?、自然資源、銀保監(jiān)、央行、財(cái)政、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、違約房企等共同溝通協(xié)調(diào)，摸清違約房企滯銷商品房的位置、套數(shù)、面積、戶型等情況，商討由保障房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)購(gòu)買違約房企的滯銷商品房并將之轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的具體操作細(xì)節(jié)，主要涉及以下方面：（1）滯銷商品房市場(chǎng)價(jià)格和折價(jià)收購(gòu)價(jià)格。（2）滯銷商品房改造為共有產(chǎn)權(quán)房及后續(xù)運(yùn)營(yíng)的成本。保障房通常是建筑面積不超過70平方米的小戶型，而商品房面積較大，因此需要通過改造使滯銷商品房符合保障房標(biāo)準(zhǔn)。（3）對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的財(cái)稅支持政策。（4）地方政府和新市民的產(chǎn)權(quán)份額比例。（5）新市民購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的首付比例和支付方式。（6）如何將財(cái)政預(yù)算安排的資金、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益等用于新建保障房的資金，轉(zhuǎn)化為購(gòu)置滯銷商品房和后續(xù)改造的資金。（7）給予新市民貨幣補(bǔ)貼，由新市民在市場(chǎng)上自主購(gòu)買小戶型商品房，并將房屋性質(zhì)變更為共有產(chǎn)權(quán)房。在摸清情況后，縮減新建保障房套數(shù)，并將出險(xiǎn)房企和困難房企的滯銷商品房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，既可節(jié)省政府財(cái)政資金，又可避免土地等資源浪費(fèi)，還可化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。

（二）將滯銷商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房

新市民中的年輕人工作時(shí)間短、積蓄少，難以支付首付款，沒有能力購(gòu)買商品房和共有產(chǎn)權(quán)房。此外，一些新市民就業(yè)不穩(wěn)定、流動(dòng)性較強(qiáng)，并不長(zhǎng)期工作生活在某一城市。因此，需要通過保障性租賃住房來解決這些新市民的安居問題。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），保障性租賃住房的來源分為存量房屋改造和新建兩種。“十四五”期間，人口凈流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）⑤。由于2022年以來待售商品房規(guī)模增長(zhǎng)較快，可考慮適當(dāng)減少新建保障性租賃住房的套數(shù)，以存量房屋改造為主。國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)文規(guī)定，存量房是指閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，并未包括居住存量房屋。與非居住存量房屋相比，居住存量房屋的水電暖天然氣等生活設(shè)施配套齊全，建筑設(shè)計(jì)更適合居住，只需略加改造就可供新市民入住。因此，居住存量房屋除可轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房外，還應(yīng)被允許改造為保障性租賃住房。若當(dāng)?shù)匦率忻袷杖胼^低且流動(dòng)性強(qiáng)，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的比例就應(yīng)更高些。通過保障性租賃住房解決新市民的居住問題后，還要培育社會(huì)組織和市場(chǎng)元素參與社區(qū)治理，配套租住同權(quán)制度改革，增強(qiáng)新市民的獲得感、幸福感和安全感（武中哲，2021）?？傊瑢⒊鲭U(xiǎn)房企和困難房企的滯銷商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，既可節(jié)省寶貴的土地資源，避免鋼鐵、水泥等建筑材料的浪費(fèi)，又可加快債務(wù)纏身的房企紓困，可謂一舉多得。

（三）將在建工程轉(zhuǎn)化為保障房

除了待售商品房大量滯銷外，出險(xiǎn)房企和困難房企還可能因缺乏資金而導(dǎo)致在建工程停建。這些在建工程多位于配套成熟的地區(qū)，甚至有些坐落在核心地段。相較于開啟新的施工項(xiàng)目，絕大部分在建項(xiàng)目早已完成了前中期的規(guī)劃報(bào)建、施工許可、夯實(shí)地基等環(huán)節(jié)，復(fù)建成本低，重啟速度快，施工周期短。此外，在建工程還具備交易對(duì)價(jià)低廉的優(yōu)勢(shì)。但由于在建工程信息封閉，以及可能存在一些債務(wù)糾紛和法律訴訟，難以尋覓到合適的接盤者。因此，由保障房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)收購(gòu)在建工程用于共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房項(xiàng)目也許能夠成為破題之道。首先，從眾多房企的在建項(xiàng)目中甄選出有復(fù)建可能的項(xiàng)目，相關(guān)條件應(yīng)包括建設(shè)手續(xù)齊全、周邊配套設(shè)施完善等。其次，對(duì)于只是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題的在建工程，保障房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可直接收購(gòu)。對(duì)于出現(xiàn)多方經(jīng)濟(jì)、法律糾紛的爛尾工程，政府和法院應(yīng)統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)厘清利益權(quán)屬，為收購(gòu)掃清障礙。綜上，保障房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)出資收購(gòu)違約房企的在建工程，并委托違約房企繼續(xù)建設(shè)，房屋建成后既可以作為共有產(chǎn)權(quán)房也可以作為保障性租賃住房，還可以賦予房企回購(gòu)的權(quán)利?？傊?，通過資金注入，讓在建工程盡快竣工并發(fā)揮房屋的居住功能，進(jìn)而增加房企流動(dòng)性，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）利用REITs融資

收購(gòu)出險(xiǎn)房企和困難房企的滯銷商品房和在建工程，以及在建工程的后續(xù)建設(shè)等都需要大量資金。由于保障性租賃住房有較為穩(wěn)定的租金收入，故可考慮利用REITs融資（王家華 等，2016）。2021年6月24日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確人口凈流入大城市的保障性租賃房項(xiàng)目被納入試點(diǎn)。2022年7月15日，滬深交易所分別發(fā)布保障房REITs指引。2022年8月，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和北京保障房REIT公開發(fā)售，并受到市場(chǎng)追捧。故可參照紅土深圳安居REIT等項(xiàng)目的運(yùn)作模式，即原始權(quán)益人將所持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給計(jì)劃管理人，基礎(chǔ)設(shè)施基金擬以募集資金認(rèn)購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券的全部份額。需要注意以下幾點(diǎn)：(1)在政策層面要允許將居住存量房屋改造為保障房。(2)要及時(shí)認(rèn)定其為保障房項(xiàng)目。(3)地方政府在金融、稅費(fèi)、水電價(jià)格等方面要加大對(duì)保障房項(xiàng)目的支持（倪鵬飛，2017）。(4)要確保REITs順利發(fā)行。富有競(jìng)爭(zhēng)力的回報(bào)是REITs順利發(fā)行的前提。目前商品房的租金房?jī)r(jià)比較低，保障性租賃住房的租金又低于商品房租金，故可從兩方面入手提高租金回報(bào)率：一方面，通過批量收購(gòu)滯銷商品房降低成本；另一方面，地方政府對(duì)保障房項(xiàng)目給予一定補(bǔ)貼，而保障房租金收益則全部歸REITs持有人所有。(5)保障REITs持有人的本息安全。采取原始權(quán)益人回購(gòu)、結(jié)構(gòu)化分層、差額補(bǔ)足承諾、評(píng)級(jí)下調(diào)承諾、流動(dòng)性支持等保障REITs持有人的本息安全（王子柱 等，2021）。綜上，通過多措并舉促進(jìn)保障性租賃住房REITs的公募發(fā)行和持續(xù)運(yùn)營(yíng)，在幫助新市民實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的同時(shí)，化解房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

注釋

①交換要約指在債務(wù)到期之前，債務(wù)人與債權(quán)人協(xié)商將舊債務(wù)換成新債務(wù)，并就本金、利率和期限等重新達(dá)成一致，其本質(zhì)是為了避免實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。

②參見鄭嘉偉的《2021年債券市場(chǎng)違約特征、主體分布和處置進(jìn)展》

③不含利息，公司金融債務(wù)在簽署《債務(wù)重組協(xié)議》后將按照簽署協(xié)議后的到期日?qǐng)?zhí)行，相應(yīng)債務(wù)金額在調(diào)整后的到期日前將從未能如期償還的債務(wù)金額中予以剔除。

④參見杜雨萌的《房地產(chǎn)并購(gòu)融資規(guī)模已超2300億元，專家稱推動(dòng)樓市穩(wěn)定是發(fā)力方向》

⑤參見住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的《 “十四五”40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）》