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        開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的救濟(jì)途徑

        2023-01-18 10:13:10方家明高揚良汪金釵
        上海房地 2022年12期
        關(guān)鍵詞:擔(dān)保責(zé)任買受人抵押權(quán)

        文/方家明 高揚良 汪金釵

        買受人斷供產(chǎn)生的金融借款合同糾紛是商品房買賣糾紛案件的常見類型,其背后蘊涵著多重法律關(guān)系。一是買受人與開發(fā)商的預(yù)售商品房買賣合同關(guān)系,二是買受人與貸款銀行的金融借款及抵押擔(dān)保關(guān)系,三是貸款銀行與開發(fā)商的擔(dān)保合同關(guān)系。其中,開發(fā)商階段性擔(dān)保義務(wù)來源于預(yù)售商品房尚未具備辦理房產(chǎn)證及抵押登記的條件,且條件是否成就具有不確定性。貸款銀行為保障實現(xiàn)自身債權(quán),降低貸款無法收回的風(fēng)險,除要求買受人在規(guī)定時間內(nèi)配合辦理抵押預(yù)告登記外,還約定開發(fā)商在《個人購房擔(dān)保貸款合同》生效日起至買受人辦理抵押登記且貸款銀行取得他項權(quán)證的風(fēng)險敞口期間承擔(dān)連帶責(zé)任。

        目前,基于對開發(fā)商強勢地位的刻板印象,相關(guān)法律法規(guī)與學(xué)術(shù)研究為買受人與貸款銀行的權(quán)利構(gòu)建了較為全面的保護(hù)體系,但鮮有關(guān)于開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任救濟(jì)的研究?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡稱《民法典擔(dān)保制度司法解釋》)第五十二條為彌補立法空白與實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押制度的發(fā)展,以建筑物所有權(quán)首次登記為核心要件,賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人自抵押預(yù)告登記日起具有優(yōu)先受償權(quán),至此,開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的事前救濟(jì)取得突破性進(jìn)展。然而,新規(guī)適用范圍、時間效力及如何銜接抵押權(quán)與擔(dān)保責(zé)任等復(fù)雜問題仍有待澄清。本文在兼顧抵押預(yù)告登記相關(guān)概念辨析的同時,探索從不同階段為開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任提供較為完善的救濟(jì)可能性。尤其是當(dāng)買受人商品房被其他債權(quán)人申請查封時,本文將圍繞開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后如何通過另案商品房買賣合同解除判決并進(jìn)行案外人執(zhí)行異議訴訟或者直接向買受人行使追償權(quán)等問題展開論述。

        一、抵押預(yù)告登記的概念辨析

        開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任不同于以主債權(quán)屆滿日為起算日確定擔(dān)保期限的傳統(tǒng)保證責(zé)任,其起于《個人購房擔(dān)保貸款合同》生效日,終于抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押登記之時。因此,在展開開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任論述之前,確有對抵押預(yù)告登記等概念進(jìn)行辨析的必要。

        抵押預(yù)告登記作為預(yù)告登記與抵押的結(jié)合體,主要指抵押預(yù)告登記權(quán)利人為確保將來取得抵押權(quán)而辦理的一種特殊登記制度,目的在于保障權(quán)利人債權(quán)得到清償。而預(yù)告登記則旨在保障權(quán)利人順利取得不動產(chǎn)所有權(quán),客觀上產(chǎn)生凍結(jié)不動產(chǎn)登記簿的法律效果。二者具有以實現(xiàn)未來物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)且不發(fā)生物權(quán)變動的共同點。然而,二者在法律效力、價值上存在差異。遺憾的是,《民法典》第二百二十一條僅明確未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意不得處分不動產(chǎn)的預(yù)告登記規(guī)則。該“限制處分模式”可以避免預(yù)告登記義務(wù)人“一房二賣”“空手套白狼”,從而導(dǎo)致在先買受人權(quán)利落空的風(fēng)險。需要明確的是,以所有權(quán)為規(guī)范基礎(chǔ)的立法傾向明顯不適用于抵押預(yù)告登記。主要原因在于隨著實踐經(jīng)驗的積累,目前法律法規(guī)對于抵押人在抵押期間就同一不動產(chǎn)設(shè)立多個抵押權(quán)或處分不動產(chǎn)的做法均予以認(rèn)可,舉重以明輕,如此則更不應(yīng)該限制抵押預(yù)告登記義務(wù)人的處分,否則其與抵押本登記的規(guī)則體系相矛盾。筆者認(rèn)為,因不動產(chǎn)登記簿上已將抵押預(yù)告登記進(jìn)行物權(quán)公示,即使本登記晚于其他抵押權(quán),也并不會損害在抵押預(yù)告登記后成立的抵押權(quán)人的信賴?yán)?。?jù)此抵押預(yù)告登記相較預(yù)告登記并不產(chǎn)生限制預(yù)告登記義務(wù)人處分的法律效果,抵押預(yù)告登記權(quán)利人僅具有即使本登記時間里劣于其他擔(dān)保物權(quán)人,但根據(jù)抵押預(yù)告登記時間也仍然優(yōu)于其他擔(dān)保物權(quán)人的順位效力。實際上,抵押預(yù)告登記更符合德國民法典采用的“相對無效模式”,即抵押預(yù)告登記義務(wù)人仍可處分不動產(chǎn),但是不得損害權(quán)利人的合法權(quán)益,否則處分行為對權(quán)利人不發(fā)生物權(quán)效力。

        二、開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保前免除擔(dān)保責(zé)任的保護(hù)路徑

        如前所述,抵押預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施,貸款銀行僅享有抵押登記條件成就時對商品房辦理抵押登記的請求權(quán),其并非正式的物權(quán)登記,貸款銀行無法在買受人斷供后就商品房獲得優(yōu)先受償。而開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任通常會在《個人購房擔(dān)保貸款合同》中作出較為嚴(yán)格的限定,因而只有貸款銀行成為抵押權(quán)利人,開發(fā)商才對此后買受人的違約還貸不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。換言之,開發(fā)商階段性擔(dān)保屬于附解除條件的保證,當(dāng)解除條件成就時,免除開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任。由此可知,貸款銀行抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)效力派生問題是開發(fā)商階段性擔(dān)保效力認(rèn)定。準(zhǔn)確認(rèn)定貸款銀行抵押權(quán)的成立時間能夠最大程度上保護(hù)開發(fā)商合法權(quán)益,避免開發(fā)商承擔(dān)商品房買賣合同引發(fā)的各類風(fēng)險。然而,目前該問題在司法實踐中存在較大的分歧。

        (一)抵押預(yù)告登記限定的優(yōu)先受償權(quán)

        在《民法典擔(dān)保制度司法解釋》實施前,大部分法院引用最高人民法院公報案例(某銀行訴某房地產(chǎn)公司、某某保證合同糾紛案)的保守觀點,認(rèn)為預(yù)售商品房抵押僅辦理抵押預(yù)告登記,并未產(chǎn)生物權(quán)的效力。根據(jù)物權(quán)法定原則,在未依法辦理商品房抵押登記的情況下,貸款銀行無法對買受人提供擔(dān)保的商品房折價、拍賣或變賣后所得的價款優(yōu)先受償。這與當(dāng)時未明確承認(rèn)抵押預(yù)告登記的順位效力有關(guān)。同時,考慮到優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于普通債權(quán),這不僅關(guān)系到貸款銀行的利益,還直接影響到買受人與其他債權(quán)人的關(guān)系。該權(quán)利的享有與行使必須具有明確的法律依據(jù),在實踐中應(yīng)加以嚴(yán)格的限制。因此,須嚴(yán)格按照文義解釋適用《物權(quán)法》,區(qū)分抵押預(yù)告登記與本登記。因

        前者系以將來成就的抵押權(quán)為合同內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán),債權(quán)具有平等性,不能產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?。簡單而言,如貸款銀行未取得抵押登記,則開發(fā)商需承擔(dān)連帶責(zé)任。這加劇了預(yù)告抵押登記擬制為抵押登記的現(xiàn)實困境,并且顯然超出了開發(fā)商簽訂合同時所能預(yù)見的范圍,從而導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)失衡。為避免物權(quán)公示原則過于嚴(yán)苛而造成不良后果,回應(yīng)商事實踐需求以遏制商品房“斷供”的違約失信行為,保障交易安全及合同穩(wěn)定,可以通過買受人怠于辦理本登記行為系不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就、貸款銀行無過錯、第三人可通過抵押權(quán)預(yù)告登記情況知悉不動產(chǎn)將來可能設(shè)立抵押權(quán)的公示外觀等原理,賦予貸款銀行在商品房客觀上具有辦理抵押登記的條件下對商品房處置價款的優(yōu)先受償權(quán),以避免因買受人或者開發(fā)商遲延履行辦證義務(wù)造成貸款銀行抵押權(quán)無法成就。筆者在裁判文書網(wǎng)以“階段性擔(dān)?!薄暗盅侯A(yù)告登記”“優(yōu)先受償”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索,發(fā)現(xiàn)福州市中院作為二審法院,一般審查在商品房具備初始登記條件的情況下部分撤銷一審法院作出要求開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的判決事項,改判為:一、買受人在三十日內(nèi)協(xié)助貸款銀行辦理抵押登記,開發(fā)商督促并配合買受人辦理抵押登記;二、若上述抵押權(quán)辦妥或逾期未登記的,貸款銀行對商品房拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償,開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任終止。該觀點提高了貸款銀行實現(xiàn)債權(quán)的效率,契合擔(dān)保功能救濟(jì)的路徑。該裁判路徑在較大程度上有效貫徹了所有法律活動應(yīng)利于資源合理利用與有效配置以及效率最大化的宗旨。

        為解決司法實踐中擔(dān)保領(lǐng)域的前沿疑難問題,《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條對此作出了回應(yīng)。該條款在《民法典》第二百二十一條的基礎(chǔ)上明確了抵押預(yù)告登記在滿足以下特定條件時享有優(yōu)先受償權(quán)。其一,建筑物所有權(quán)完成首次登記且抵押預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)一致。前者是指開發(fā)商取得“大產(chǎn)權(quán)證”,此時商品房實質(zhì)上已經(jīng)符合辦理抵押登記的條件并具有流通性,但應(yīng)與買受人的所有權(quán)登記進(jìn)行區(qū)別。實踐中無法及時辦理買受人所有權(quán)證的原因可能在于買受人在開發(fā)商通知交房與辦理產(chǎn)權(quán)登記后延遲辦理或者下落不明,也可能開發(fā)商怠于協(xié)助辦理手續(xù),原因較為復(fù)雜,不適合作為特定條件滿足時間。后者是指登記機構(gòu)因房屋尚未建成而只能根據(jù)規(guī)劃審批文件確定的編號辦理抵押預(yù)告登記。如果編號對應(yīng)的房屋與建筑所有權(quán)首次登記對應(yīng)的房屋不一致,則會給第三人交易安全造成隱患。其二,不存在債權(quán)消滅及超過具備本登記條件九十日除斥時間等導(dǎo)致預(yù)告登記失效的情形。其三,抵押登記時間追溯至抵押預(yù)告登記日。由此可知,在抵押預(yù)告登記向抵押登記轉(zhuǎn)化不存在法律上的障礙時,貸款銀行自抵押預(yù)告登記日起享有抵押權(quán),就擔(dān)保的商品房優(yōu)先受償,開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除。

        值得一提的是,依據(jù)雙方真實意思表示,《個人購房擔(dān)保貸款合同》中約定開發(fā)商階段性責(zé)任的初衷在于督促開發(fā)商盡早履行辦理所有權(quán)首次登記的義務(wù),以便貸款銀行抵押權(quán)設(shè)立,降低因物權(quán)不完善導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險。因此,開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任與商品房的抵押擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是非此即彼的關(guān)系,而非雙重關(guān)系。綜上所述,《民法典擔(dān)保制度司法解釋》已經(jīng)賦予貸款銀行抵押權(quán)的,開發(fā)商擔(dān)保條款隨之解除,不應(yīng)再拘泥于《個人購房擔(dān)保借款合同》中貸款銀行辦理完畢抵押登記且取得他項權(quán)證的字面意思,否則屬于加重開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。

        (二)《民法典擔(dān)保制度司法解釋》的時間效力

        當(dāng)時的法律法規(guī)對于抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膶嶓w事項未作出明確的規(guī)定,因而構(gòu)成法律漏洞。根據(jù)“法不溯及既往”原則,許多法院以抵押預(yù)告登記在新規(guī)施行前為由,適用當(dāng)時的法律法規(guī),認(rèn)定抵押預(yù)告登記并非正式的物權(quán)登記,貸款銀行尚未取得抵押權(quán),開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。針對新舊法規(guī)如何銜接適用的問題,根據(jù)《民法典時間效力規(guī)定》第三條的規(guī)定,新規(guī)若不存在明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的情況,施行前發(fā)生的法律事實可以適用新規(guī)。抵押預(yù)告登記在滿足本登記條件時,抵押權(quán)登記時間追溯至抵押預(yù)告登記時間,這是長期司法實踐中的共識。該條款是在權(quán)利保障制度日趨完善的背景下,因認(rèn)識提高或者經(jīng)濟(jì)社會變化等原因增設(shè)的產(chǎn)物,法院不得拒絕裁判。貸款銀行在買受人符合辦理本登記條件時即享有抵押權(quán),這符合當(dāng)事人基于《個人購房擔(dān)保貸款合同》對抵押權(quán)設(shè)立的期待,更有利于平衡開發(fā)商、貸款銀行及買受人等各方民事權(quán)利,維護(hù)社會和經(jīng)濟(jì)秩序,及時定紛止?fàn)帯R虼?,《民法典?dān)保制度司法解釋》第五十二條作為《民法典》的補充,為未來司法機關(guān)審理買受人逾期還貸的金融借款糾紛提供了明確的裁判路徑,避免開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的無限延長。

        三、開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后解除買賣合同的保護(hù)路徑

        實際上,因開發(fā)商項目建設(shè)尚未完成而無法辦理房屋初始登記的狀況比比皆是,導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任在所難免。一般而言,開發(fā)商向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任后,可以根據(jù)商品房買賣合同及補充協(xié)議的約定合同,根據(jù)恢復(fù)原狀原則,要求返還扣除墊付資金后的購房款,買受人協(xié)助辦理注銷抵押預(yù)告登記、預(yù)告登記手續(xù),并賠償開發(fā)商違約金及主張債權(quán)所支出的律師費等約定費用。在理論與實踐中,對此幾乎沒有爭議。然而,在買受人資不抵債、涉及其他債務(wù)案件時,預(yù)售商品房可能已經(jīng)被法院采取預(yù)查封、查封等強制措施甚至啟動執(zhí)行拍賣程序。特別在房屋具有較大增值空間時,開發(fā)商能否依據(jù)另案判決文書(即解除商品房買賣合同)提起案外人執(zhí)行異議,其是否享有足以排除其他債權(quán)人強制執(zhí)行的民事權(quán)益是關(guān)鍵因素。各地法院對此類型案件的認(rèn)識及法律適用的不同,導(dǎo)致實踐中裁判觀點并不統(tǒng)一。

        (一)時間先后標(biāo)準(zhǔn)

        《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第二十六條第二款僅將開發(fā)商另案判決時間與預(yù)售商品房被查封時間作為評判標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)另案判決時間早于房屋被查封時間時,法院支持開發(fā)商排除強制執(zhí)行的訴訟請求,否則不予支持。該規(guī)定立法目的在于督促開發(fā)商在房屋查封后及時向查封法院提出執(zhí)行異議,避免當(dāng)事人再通過另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬,雙方惡意串通,架空人民法院查封措施的效力,以及造成同案不同判的矛盾。在實踐中,審判機關(guān)不宜直接照搬形式化、外觀化的時間標(biāo)準(zhǔn):一方面,執(zhí)行異議之訴是案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益的救濟(jì)途徑,在執(zhí)行異議被駁回后應(yīng)堅持較高標(biāo)準(zhǔn)的實體權(quán)利審查,否則無法針對合同效力、履行情況、權(quán)利歸屬等內(nèi)容進(jìn)行審查與認(rèn)定,并作出開發(fā)商為房屋所有權(quán)人的判決。另一方面,這對于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十六條的適用前提認(rèn)定有所偏頗?!秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十五條以形式審查為主認(rèn)定權(quán)利人,而第二十六條作為第二十五條的例外,其適用前提是案外人另案判決中認(rèn)定的權(quán)利人與依據(jù)第二十五條判斷的權(quán)利人不一致,即兩個條文同時適用且應(yīng)以第二十五條為先。若另案判決將執(zhí)行標(biāo)的確權(quán)給案外人,則可以排除強制執(zhí)行,若基于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的有效合同,則另案判決向案外人返回標(biāo)的物,其性質(zhì)屬于債權(quán)請求權(quán),不能排除執(zhí)行。具體到實際情況,開發(fā)商另案僅判決解除商品房買賣合同,并未對商品房所有權(quán)歸屬作出確認(rèn),況且現(xiàn)實中對預(yù)售商品房雖辦理預(yù)告登記但所有權(quán)仍屬于開發(fā)商的觀點無太大爭議。由此可知,該情況不滿足第二十六條的適用前提條件,應(yīng)首先適用第二十五條第一款第一項規(guī)定,自然無法運用另案判決及執(zhí)行法院查封時間先后標(biāo)準(zhǔn)作為案外人是否享有排除強制執(zhí)行的依據(jù)。

        (二)預(yù)告登記失效標(biāo)準(zhǔn)

        依據(jù)《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定,以預(yù)告登記依附的債權(quán)消滅或買受人九十日(限縮解釋為買受人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日,非開發(fā)商實際取得房屋初始登記日)內(nèi)應(yīng)辦而未辦理不動產(chǎn)登記為裁判思路,判斷預(yù)告登記是否失效。因此,有觀點認(rèn)為預(yù)查封的基礎(chǔ)來源是商品房買賣合同的有效存在,因而合同解除作為債權(quán)消滅事由之一,觸發(fā)預(yù)告登記失效,買受人不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán),開發(fā)商有權(quán)依據(jù)另案判決排除強制執(zhí)行。關(guān)于合同解除能否作為債權(quán)消滅的事由眾說紛紜。目前已施行的《民法典物權(quán)編解釋一》第五條在原《物權(quán)法司法解釋解釋一》第五條列舉的四種債權(quán)消滅原因基礎(chǔ)上,刪除了“不動產(chǎn)協(xié)議被解除”的情形。此外,2020年修訂的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》也未延續(xù)原規(guī)定第十八條第二款(第三人依法解除合同,人民法院應(yīng)解除查封、扣押、凍結(jié)措施)。因此可以得出,人民法院不得強制執(zhí)行買受人預(yù)告登記商品房。2019年《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南(二)》指出,預(yù)售商品房被法院預(yù)查封后,開發(fā)商以仲裁或訴訟方式解除合同的,不得對抗法院的執(zhí)行。上述規(guī)則修正的主要理由在于開發(fā)商合同解除后未完全免除自身返還購房款的責(zé)任。若直接注銷預(yù)告登記,則在開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力較差的情況下,買受人請求退還購房款本金、利息的判決可能無法執(zhí)行,尤其是在開發(fā)商與買受人惡意串通躲避債務(wù)或者套取銀行貸款的情況下。從域外角度看,德國與日本均未將合同被解除納入預(yù)告登記的失效范圍。因此,新規(guī)出臺后,解除商品房買賣合同也并不必然產(chǎn)生預(yù)告登記失效的法律后果。

        (三)合同履行標(biāo)準(zhǔn)

        《九民紀(jì)要》雖然不是司法解釋,不能作為裁判依據(jù)進(jìn)行援引,但對于下級人民法院的審理與裁判具有重要的指導(dǎo)作用。根據(jù)《九民紀(jì)要》第一百二十四條的裁判路徑,商品房買賣合同系雙務(wù)合同,合同解除后,開發(fā)商與買受人互負(fù)返還義務(wù),開發(fā)商未達(dá)到返還購房款的條件,不能排除強制執(zhí)行。筆者認(rèn)為,預(yù)售商品房的執(zhí)行涉及開發(fā)商、買受人、申請執(zhí)行人及其他債權(quán)人等多方主體,平衡各方利益與妥善執(zhí)行商品房是實踐中的一大難點。該路徑保障了開發(fā)商的物權(quán)請求權(quán)與買受人的債權(quán)請求權(quán)。

        首先,如果傾向于保護(hù)開發(fā)商權(quán)利,則應(yīng)統(tǒng)一賦予開發(fā)商作為案外人在另案判決買賣合同解除后即享有排除強制執(zhí)行商品房的民事權(quán)益,而申請執(zhí)行人可能面臨執(zhí)行后既無法獲得買受人房產(chǎn),也無法取回購房款的風(fēng)險。對于買受人而言,開發(fā)商未返回購房款需向另案判決的人民法院申請強制執(zhí)行。在開發(fā)商資不抵債的情況下,若能通過拍賣商品房取得購房款,則可達(dá)成所愿。若商品房已經(jīng)過戶至第三人名下,則買受人無法受償,這將加劇其債務(wù)危機,造成濫訴。

        其次,如果傾向于保護(hù)申請執(zhí)行人權(quán)利,人民法院一刀切地駁回開發(fā)商的執(zhí)行異議申請,全然不顧合同解除生效判決文書的履行不能,則會導(dǎo)致預(yù)售商品房被繼續(xù)查封或者司法拍賣,開發(fā)商向貸款銀行償還買受人欠付全部貸款本息的部分不僅無法獲得清償,也無法獲得商品房的所有權(quán),造成開發(fā)商同樣面臨“財”“房”兩空的尷尬局面。當(dāng)然,開發(fā)商為維護(hù)自身的合法權(quán)利,后續(xù)不可避免會發(fā)生一系列的再審、抗訴、執(zhí)行回轉(zhuǎn)等,這將有損判決的穩(wěn)定性。

        最后,商品房預(yù)查封的效力范圍未涉及物權(quán),所針對的是商品房買賣合同履行過程中對預(yù)售商品房享有的財產(chǎn)性權(quán)益。其中正向發(fā)展為商品房滿足不動產(chǎn)本登記條件時,買受人有權(quán)要求將房屋過戶至其名下,財產(chǎn)性權(quán)益轉(zhuǎn)化為確定執(zhí)行標(biāo)的物權(quán),此為理想狀態(tài)。然而在實踐中,常常忽略財產(chǎn)性權(quán)益的逆向發(fā)展。若另案判決以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為基礎(chǔ)的商品房買賣合同解除,買受人具有向開發(fā)商返回商品房的義務(wù),開發(fā)商享有物權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)。如此,本可以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行,但同時判決開發(fā)商返還購房款。當(dāng)預(yù)查封的正向物權(quán)發(fā)展受到阻礙,則可以將預(yù)查封商品房效力發(fā)展為購房款部分的債權(quán)。反觀當(dāng)下,即使不存在預(yù)售商品房被查封或者拍賣的風(fēng)險,開發(fā)商申請強制執(zhí)行要求買受人配合滌除預(yù)告登記以及要求買受人返回商品房時,部分地區(qū)法院也只允許開發(fā)商在返還或提存購房款后才予以執(zhí)行立案。其中的主要原因在于法院判決結(jié)果未明確履行的先后順序。根據(jù)《民法典》第五百二十五條同時履行抗辯權(quán)的規(guī)定,一方在對方履行前有權(quán)拒絕其履行請求。因此,法院要求開發(fā)商提存購房款后再申請執(zhí)行立案具有合理性,在涉及其他債權(quán)人的執(zhí)行案件中更是如此。

        四、開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后行使追償權(quán)利的保護(hù)路徑

        在司法實踐中,開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后主張解除其與買受人商品房買賣合同的訴訟請求可能無法得到支持。究其原因,一是買受人已經(jīng)通過首付款及按揭貸款方式履行完畢商品房買賣合同中支付購房款的義務(wù),而開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任產(chǎn)生于《個人購房擔(dān)保貸款合同》的約定,二者系不同的法律關(guān)系,因而認(rèn)定合同不滿足法定解除事由或者約定解除事項違反格式條款的要求,開發(fā)商無權(quán)解除商品房合同。二是超過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的解除合同期限。此時,開發(fā)商出于解除路徑受阻或者商品房貶值的考量,往往會退而求其次,依據(jù)金融借款糾紛判決追償?shù)膬?nèi)容,或者通過另案起訴的方式,在承擔(dān)貸款銀行本息的范圍內(nèi)向買受人追償。

        總結(jié)實踐經(jīng)驗,開發(fā)商在行使追償權(quán)過程中可能面臨以下問題:一是追償權(quán)的范圍。買受人作為最終的清償主體,開發(fā)商囿于擔(dān)保的從屬性,承擔(dān)擔(dān)保范圍不能超過買受人欠付貸款的范圍,否則超出部分應(yīng)以不當(dāng)?shù)美筚J款銀行退還。所以追償數(shù)額僅包括墊付款項、墊付日起的利息以及承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而支付的其他必要費用。二是追償權(quán)的要件。開發(fā)商行使追償權(quán)需同時滿足墊付款實際支付、開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任與買受人還款義務(wù)消滅具有因果關(guān)系、開發(fā)商無贈與意思三個要件。其中,因果關(guān)系是指開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任以貸款銀行對買受人的主債權(quán)存在為前提,并且承擔(dān)責(zé)任后導(dǎo)致主債務(wù)消滅或減少,排除買受人自行清償?shù)那闆r。三是開發(fā)商享有貸款銀行對買受人的權(quán)利。在開發(fā)商建筑物所有權(quán)完成登記后,自抵押預(yù)告日起享有貸款銀行對買受人的抵押權(quán),即對商品房價款具有優(yōu)先受償權(quán)。開發(fā)商為實現(xiàn)該抵押權(quán),更有動力去完成建筑物所有權(quán)的首次登記。然而,根據(jù)《民法典》第七百條的規(guī)定,開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后享有貸款銀行對買受人抵押預(yù)告登記的權(quán)利,但不得損害貸款銀行的利益。這在買受人進(jìn)入破產(chǎn)程序中尤為突出。在因買受人破產(chǎn)而無法等到抵押登記條件生效時主張優(yōu)先受償權(quán),《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條第二款參照債權(quán)加速相關(guān)規(guī)定,在核實抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的基礎(chǔ)上,將抵押預(yù)告登記直接轉(zhuǎn)化為抵押登記,開發(fā)商可在法院受理破產(chǎn)申請時商品房的價值范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。這給開發(fā)商行使追償權(quán)創(chuàng)造了有利條件。因我國個人破產(chǎn)制度尚未全面施行,買受人應(yīng)限于法人,不包括自然人。但有觀點提出,該條款設(shè)計本意限定在開發(fā)商作為破產(chǎn)主體的情況,滿足抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)條件的,貸款銀行有權(quán)優(yōu)先受償。該條款不涉及買受人,因而有關(guān)抵押人破產(chǎn)的表述并不嚴(yán)謹(jǐn),主體錯置。此觀點有待考究,本文在此不再開展。不得損害貸款銀行利益,是指貸款銀行雖然在破產(chǎn)程序開始前僅獲得開發(fā)商的部分清償,但有權(quán)向破產(chǎn)管理人全額申報債權(quán),而開發(fā)商作為擔(dān)保人,等待貸款銀行超額受償結(jié)果出現(xiàn)后,有權(quán)要求貸款銀行返還多余款項。這種做法是為避免開發(fā)商擔(dān)保債權(quán)的申報削減貸款銀行的債權(quán)受償金額,除非開發(fā)商已經(jīng)清償貸款銀行的全部債權(quán)。

        五、結(jié)語

        當(dāng)前,房企行業(yè)進(jìn)入寒冬,資產(chǎn)變現(xiàn)與現(xiàn)金流動是開發(fā)商的生存之道。重視與修正開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任能夠有效遏制貸款銀行過度保護(hù)?!睹穹ǖ鋼?dān)保制度司法解釋》對抵押預(yù)告登記權(quán)利人在建筑物完成首次登記且無限制條件下的順位與優(yōu)先受償效力首次予以明確回應(yīng),具有重要的理論意義與實踐價值。由此,新規(guī)延伸出對開發(fā)商的事前保護(hù),其精髓在于保障貸款銀行優(yōu)先受償權(quán)的同時免除開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任,二者為非此即彼關(guān)系。因開發(fā)商事后保護(hù)目前處于法律的空白地帶,在涉及貸款銀行及其他債權(quán)人等多方利益時,開發(fā)商主張排除對預(yù)售商品房的強制執(zhí)行或行使追償權(quán)應(yīng)受到返還房款或不得損害貸款銀行權(quán)利的限制,以期平衡開發(fā)商、買受人、貸款銀行、其他債權(quán)人等各方主體的權(quán)益。

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