張穎馨　嚴(yán)沁雯

伴隨“租購并舉”新格局構(gòu)建持續(xù)提速，房地產(chǎn)市場在重塑之中迎來新軍。憑借多年積累的住房金融、住房服務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢，國有大行——建設(shè)銀行（股票代碼601939.SH，00939.HK；下稱“建行”） 邁出先行先試步伐，攜300億元基金探路房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

11月8日下午2時，在北京市大興區(qū)綠地智匯健康城內(nèi)，建行宣布建信住房租賃基金（有限合伙）正式成立?；顒蝇F(xiàn)場，建行董事長田國立引用李冰父子治水的歷史典故，指出房地產(chǎn)發(fā)展的新模式不是簡單地筑起攔截房地產(chǎn)洪水的“堤壩”，而是要抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間窗口，順勢打造一個“金融都江堰”。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢正發(fā)生深刻變化，發(fā)展方向和模式面臨重大調(diào)整。在此背景下，中國首個住房租賃基金的成立，無論是對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新格局，還是建行自身發(fā)展而言，背后所蘊(yùn)含的重要意義及釋放的積極信號，早已超過了基金成立本身。

黨的二十大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“租購并舉”模式將從探索、打好基礎(chǔ)的五年，邁入繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的“新五年”。

“希望今天我們成立基金邁出的這一小步，能夠帶動房地產(chǎn)業(yè)朝著健康均衡發(fā)展邁出一大步?！碧飮⒄f。

建行亦表示，設(shè)立住房租賃基金是為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在多名受訪者看來，身處新的發(fā)展階段，建行通過基金方式運(yùn)作住房租賃項(xiàng)目，可謂對租購并舉房地產(chǎn)新模式的一次積極探索。

具體而言，一方面，就金融支持住房租賃市場發(fā)展來看，通過基金的設(shè)立，“投融管退”的金融服務(wù)閉環(huán)基本確立，未來可以充分發(fā)揮金融閉環(huán)的重要作用，為市場增加租賃住房的房源供給；另一方面，新市民等群體能夠得到更為便捷、有效的住房租賃服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)“住有所居”的同時，生活品質(zhì)亦可隨之提高。

今年9月23日，建行發(fā)布公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為人民幣300億元，期限暫定為十年。一個月后的10月25日，建行再發(fā)公告披露最新進(jìn)展：建信住房租賃基金（有限合伙）于2022年10月24日完成備案。

對于住房租賃基金的目標(biāo)定位及投向，建行表示，通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“目前接觸的很多房企都存在流動性緊張等問題，通過基金收購房企的存量項(xiàng)目，可以紓解其資金流動性難題?！苯ㄐ抛》孔赓U基金籌備組組長孫慶文告訴《財(cái)經(jīng)》記者，更重要的是，從金融支持住房租賃市場發(fā)展角度看，通過基金的設(shè)立，“投融管退”的金融服務(wù)閉環(huán)基本確立。未來可以充分發(fā)揮金融閉環(huán)的重要作用，為市場增加租賃住房的房源供給，提升租賃住房供給的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，進(jìn)而推動整個住房租賃市場發(fā)展。

總體來看，建行的這一新探索，屬于長期持有的重資產(chǎn)模式。孫慶文指出，總體模式即通過股權(quán)投資完成對物業(yè)的收購，之后根據(jù)各地政策將物業(yè)改造為租賃住房，最終再依托專業(yè)化的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營。

以大興綠地智慧健康城項(xiàng)目為例，建信住房租賃基金擬通過收購北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的部分辦公樓，改造為租賃住房，并申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。

據(jù)了解，該項(xiàng)目主要是滿足大興生物醫(yī)藥基地內(nèi)企業(yè)員工的租住需求，特別是面向剛畢業(yè)加入基地內(nèi)企業(yè)的新市民群體。首期收購的部分預(yù)計(jì)可改造為長租公寓525間，其中包括單間和多人間宿舍多種戶型，可滿足基地內(nèi)不同群體、超過1000人的租房需求。

孫慶文表示，“通過將商辦物業(yè)改造為租賃住房，并申請‘納?！?，新市民等群體的住房問題得以解決。更重要的是，他們可以低于市場租賃住房的價(jià)格，享受到高品質(zhì)的租住服務(wù)?！?/p>

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，根據(jù)不同地方政府政策，保障房業(yè)主可享有一定的稅收優(yōu)惠，房屋租賃價(jià)格亦會低于當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場均價(jià)。

無獨(dú)有偶。不僅是大興綠地智慧健康城項(xiàng)目，活動當(dāng)日，建信住房租賃基金還簽署了首批十余個項(xiàng)目的收購協(xié)議。另據(jù)了解，截至目前，基金重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。

依托“長期持有”的業(yè)務(wù)邏輯，住房租賃基金所投項(xiàng)目的重要原則之一是堅(jiān)持“只租不售”。這不僅是基于政策要求，亦是建行在住房租賃領(lǐng)域中深耕多年的判斷和堅(jiān)持。

田國立表示，多年來，建行始終緊跟國家住房制度改革步伐。上世紀(jì)90年代，為適應(yīng)房改需求，建行率先推出個人住房按揭貸款，“要買房，到建行”自那時起就家喻戶曉。進(jìn)入新時代，建行堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家“房住不炒”“租購并舉”的政策要求，于2017年將住房租賃確定為全行戰(zhàn)略，主動創(chuàng)新金融產(chǎn)品，積極培育租賃市場。

“基于此，憑借多年對房地產(chǎn)市場較為深入的觀察與研究，建行有能力也有責(zé)任去探索設(shè)立住房租賃基金?！苯ㄐ杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的過程中，建行圍繞“融資”和“管理”服務(wù)開展了諸多探索，如在融資服務(wù)方面，創(chuàng)設(shè)了長期限貸款；在“管理”環(huán)節(jié)，躬身入局參與市場建設(shè)，如搭建全國性的住房租賃平臺等等。

住房租賃戰(zhàn)略推進(jìn)情況如何？數(shù)據(jù)或可窺見一二。截至目前，建行住房租賃相關(guān)貸款余額近2100億元；成立專業(yè)的住房服務(wù)子公司，開業(yè)運(yùn)營204個“CCB建融家園”長租社區(qū)，管理房源超14萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺，企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶、個人用戶超4200萬戶；公租房管理信息系統(tǒng)拓展至328個城市，保租房App也在211個城市上線。

值得注意的是，2022年8月，首批三支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)。

這意味著，隨著住房租賃基金的成立，建行住房租賃戰(zhàn)略圈得以“畫圓”。有金融業(yè)人士指出，通過基金實(shí)現(xiàn)前端重資產(chǎn)收購，然后進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營，后續(xù)則通過發(fā)行公募REITs的方式實(shí)現(xiàn)投資變現(xiàn)退出。自此，建行已實(shí)施五年的住房租賃戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)流程閉環(huán)，這有利于該行住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

商業(yè)可持續(xù)，亦是建行基于市場化、法治化、專業(yè)化的運(yùn)作要求，對住房租賃基金提出的重要發(fā)展方向。而要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，首先就得找到合適的資產(chǎn)。

對此，建行住房租賃基金籌備組的做法是：一方面，收購部分商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)商的自持住宅，并將其轉(zhuǎn)變成租賃住房。對房地產(chǎn)商來說，其中一些地產(chǎn)屬于無效資產(chǎn)，因此價(jià)格相對會降低，這就能在一定程度上保證收益水平。

另一方面，根據(jù)不同地方具體政策，與當(dāng)?shù)厥袌龌瘷C(jī)構(gòu)等聯(lián)合起來成立子基金，這不僅可以推動當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場發(fā)展，也有利于“納?！钡裙ぷ鞯耐七M(jìn)。

“保障性租賃住房公募REITs上市，為項(xiàng)目退出提供了新渠道。因此目前在選擇項(xiàng)目時，其是否符合納入保障性租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，是我們考量的主要因素?！睂O慶文表示，公募REITs是目前主要的退出渠道，但一些市場化的轉(zhuǎn)讓方式，如果符合國家政策要求，且達(dá)到相應(yīng)的收益要求，也可以考慮。

值得注意的是，建信住房租賃基金成立當(dāng)日，還分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設(shè)立地方子基金。

可以看到，在300億元住房租賃基金中，由建行認(rèn)繳299.99億元，建行子公司建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。市場關(guān)注，300億元資金是否足夠？建信住房租賃基金是否會引入社會資本？

“就整個住房租賃市場而言，300億元的基金規(guī)模相對有限，但它具有一定現(xiàn)實(shí)意義?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦向《財(cái)經(jīng)》記者表示，這件事給市場帶來積極的引導(dǎo)作用，之后其他銀行或金融機(jī)構(gòu)可能會陸續(xù)跟進(jìn)。

亦有學(xué)者認(rèn)為，其他銀行跟進(jìn)的意愿可能不會太高，畢竟要成功管理住房租賃基金，難度不小。

“難點(diǎn)貫穿于整個業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的全流程，很多地方需要逐步突破。比如怎樣找到一個有效的業(yè)務(wù)模式；作為物業(yè)提供方，如何處理好與租戶的關(guān)系等等?！苯ㄐ抛》孔赓U基金籌備組副組長盧剛告訴《財(cái)經(jīng)》記者，將存量物業(yè)改造成租賃住房再租出去，中間涉及很多環(huán)節(jié)，任何一個細(xì)節(jié)的遺漏，最終都可能會變成潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

另據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，在收購模式上，住房租賃基金主要采取“股權(quán)融資+債權(quán)融資”相結(jié)合的方式。比如價(jià)值1億元的項(xiàng)目，住房租賃基金可能投資5000萬元，剩下5000萬元則由建行提供貸款，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對整個資產(chǎn)的收購。

業(yè)內(nèi)人士指出，無論是與地方市場主體合作，還是“股權(quán)融資+債權(quán)融資”的收購模式，其目的都是撬動更多的項(xiàng)目與更大的市場規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)更大范圍的房企紓困，并推動構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

但要想做大市場，推動租購并舉的格局形成，并非建行可獨(dú)立支撐。

“前期我們曾與一些機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行溝通，很多都表示感興趣，但目前主要還是持觀望態(tài)度，顧慮主要集中在做這件事能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)或基本的回報(bào)?！睂O慶文表示，作為首家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)試點(diǎn)發(fā)起設(shè)立住房租賃基金，建行主要是先打個樣。目前300億元主要是用于股權(quán)融資，未來希望引入更多的社會資本。與此同時，債權(quán)融資向所有銀行開放，后續(xù)有望引入同業(yè)資金。

建行有關(guān)負(fù)責(zé)人用“一件難而正確的事”來形容住房租賃基金的設(shè)立。的確，無論是對于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新格局，還是建行自身發(fā)展，住房租賃基金成立背后所蘊(yùn)含的重要意義，早已超過了基金設(shè)立本身。

自1998年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，居民住房水平大幅提高，但市場租購失衡的局面日漸明顯。另一方面，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，有相當(dāng)部分的新市民住房需求未能得到有效滿足。隨著城鎮(zhèn)居民住房租賃需求大幅增長，新一輪住房制度改革已具備重要的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強(qiáng)調(diào)將“租購并舉”確立為中國住房制度改革的主要方向。此后，政策端推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的步伐明顯加快（見圖表）。

10月16日，二十大報(bào)告再提“租購并舉”。有業(yè)內(nèi)人士指出，自此，“租購并舉”模式將從探索、打好基礎(chǔ)的五年，邁入繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的“新五年”。

長期以來，銀行等金融機(jī)構(gòu)在探索“租購并舉”房地產(chǎn)發(fā)展新模式中發(fā)揮了重要作用。進(jìn)入新的發(fā)展階段，通過基金方式運(yùn)作住房租賃項(xiàng)目，被市場視作對租購并舉房地產(chǎn)新模式的一次有益探索。而此次國有大行率先入局，更是向市場釋放了積極信號。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，銀行直接介入房地產(chǎn)租賃市場，作為參與者購買相應(yīng)的物業(yè)，再自己經(jīng)營或是聘請他人經(jīng)營，原則上是以銀行為核心展開。之前不管是供給還是需求，都是以金融機(jī)構(gòu)身份在做。而商業(yè)銀行進(jìn)入租賃房市場或者生態(tài)中，嵌入程度更深且更加直接，對租購并舉房地產(chǎn)新模式的發(fā)展會起到很大的支持作用。

“對銀行而言，業(yè)務(wù)從原來以開發(fā)貸為主轉(zhuǎn)向租賃住房的經(jīng)營，或者租賃房經(jīng)營相關(guān)的金融服務(wù)，也是一個很好的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。”曾剛說。

但眼下，要推動租購并舉新模式實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，尚需多方努力。盧文曦認(rèn)為，從整個經(jīng)濟(jì)層面來看，需要減少房屋的金融屬性，慢慢回歸住的本源。同時，要減少租和購兩者之間的權(quán)益落差。市場各方的權(quán)利要對等，一方付租金，另一方要提供相應(yīng)的服務(wù)，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的租賃環(huán)境，保障租房人基本權(quán)益不受侵害。在金融之外，還需要運(yùn)用稅收等多種方式，為鼓勵住房租賃經(jīng)營創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

資料來源：《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)政府及相關(guān)部門官網(wǎng)信息整理。制圖：張玲