劉康鳳

一、案情簡介

某市某商品房住宅小區(qū)于2005 年開始建設，2013 年建筑主體驗收后交付給業(yè)主，開發(fā)建設時間跨度長達8 年。由于該小區(qū)存在部分樓棟未按規(guī)劃審批建設、項目超占土地紅線、承建單位無法提供建筑質(zhì)量報告等問題，導致無法辦理相關竣工驗收手續(xù)，不具備辦理不動產(chǎn)首次登記的條件，無法為業(yè)主辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，業(yè)主至今未取得不動產(chǎn)權(quán)證。

二、本案焦點

無竣工手續(xù)，如何辦理不動產(chǎn)權(quán)證？

三、案情分析

經(jīng)當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)查實，該項目因用地實際使用范圍超出供應地塊范圍、超出建設工程規(guī)劃許可的范圍等問題，不能辦理建設工程竣工驗收，未取得建設工程規(guī)劃核實證明。《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》第四十六條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃核實證明的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門和其他有關部門不得辦理竣工驗收備案；不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。

類似本案“登記難”問題一般產(chǎn)生于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之前。一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃意識和法治觀念淡薄，違規(guī)建設項目，包括建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍、違反規(guī)定存在擅自改變土地用途、超出建設工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率等，嚴重侵害了購房者的利益。另一方面，房地產(chǎn)市場監(jiān)管不規(guī)范，面臨執(zhí)法難問題。如項目配套設施不完善、規(guī)劃和消防指標不達標等問題，往往到最后的不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)才得以發(fā)現(xiàn)。

此外，在機構(gòu)改革前，用地及建設規(guī)劃、不動產(chǎn)登記的職能分別由規(guī)劃、國土、住建等3 個部門負責，信息未能實現(xiàn)共享，相關單位難以收集到與項目相關的、完整的涉及規(guī)劃、設計以及施工變更的配套資料，難以預估建設過程中因各項手續(xù)的變更對之后辦理不動產(chǎn)登記產(chǎn)生的影響。

四、解決思路及辦法

根據(jù)廣西自然資源廳印發(fā)的《關于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見》（桂自然資發(fā)〔2021〕54 號），對于建設項目用地實際使用范圍超出供應地塊范圍，且地上房屋已經(jīng)出售并已備案的，經(jīng)公告（公示期不少于30 個工作日）無異議或異議不成立，按照項目建設時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。對于未通過建設工程規(guī)劃核實的建設項目，按規(guī)定能夠補辦規(guī)劃驗收等手續(xù)的，應當依法依規(guī)處理并補辦相關核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經(jīng)市、縣人民政府同意，市、縣自然資源局按現(xiàn)狀出具認定或核實意見，建設項目部分（單獨樓棟）符合規(guī)劃的，由市、縣自然資源局對符合規(guī)劃的部分（單獨樓棟）先行進行規(guī)劃核實，出具符合規(guī)劃的核實意見。對于違反規(guī)定存在擅自改變用途、超出建設工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率等情形的建設項目，由市、縣自然資源局將有關情況報市、縣規(guī)劃委員會審核，經(jīng)市、縣人民政府批復同意，按項目建設時的有關政策規(guī)定，對項目開發(fā)建設責任主體進行處置后，市、縣自然資源局根據(jù)處置意見，對符合規(guī)劃的建設范圍完善規(guī)劃核實等相關手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

按照“分類處理、先易后難、民生優(yōu)先”的工作思路，該市不動產(chǎn)登記機構(gòu)嚴格落實屬地管理主體責任，構(gòu)建“政府主導、部門聯(lián)動”的工作機制，主動與開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃驗收部門、稅務部門對接協(xié)調(diào)，對該小區(qū)存在的“登記難”問題進行分析梳理，找準問題根源，并通過聯(lián)合相關職能部門定期召開專題工作會議，分類制定措施，打通歷史遺留問題“辦證難”癥結(jié)。

針對該小區(qū)相關申請材料缺失、無法進行不動產(chǎn)首次登記等問題，經(jīng)研究，專題工作會議提出以下化解措施：一是把辦理不動產(chǎn)登記與解決建筑物超土地紅線問題分開處理。二是把違建部分與群眾個人住宅部分區(qū)分開來，主動聯(lián)系規(guī)劃驗收部門分批驗收。先驗收群眾住宅部分，待建設工程竣工驗收合格后，按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。三是實行承諾容缺制辦理不動產(chǎn)首次登記。開發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃核實意見表、“五方”主體驗收報告、建設工程消防驗收合格單等必要不動產(chǎn)登記材料，工程竣工驗收備案表在承諾期內(nèi)補交，市住房和城鄉(xiāng)建設局加快完善后續(xù)竣工驗收工作。

通過上述化解措施，在相關部門的通力協(xié)作下，該小區(qū)“登記難”問題迎刃而解。2021 年4 月，當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)為該小區(qū)符合規(guī)劃建設范圍的樓棟辦理了不動產(chǎn)首次登記，首批112 戶業(yè)主領取了不動產(chǎn)權(quán)證書。經(jīng)多方努力，該小區(qū)其余樓棟于2021 年11 月完成不動產(chǎn)首次登記，業(yè)主陸續(xù)取得了不動產(chǎn)權(quán)證書。