鄭景露 賈麗娟 申清輝

摘 要：長(zhǎng)租公寓服務(wù)便捷、價(jià)格較低、環(huán)境舒適等特點(diǎn)，使其迅速打開國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。對(duì)長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有融資方式以及弊端進(jìn)行梳理，探討長(zhǎng)租公寓融資面臨的現(xiàn)實(shí)困境?；趪?guó)外REITs融資模式的經(jīng)驗(yàn)借鑒，提出應(yīng)用REITs投入市場(chǎng)可通過降低融資成本，將有助于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)形成穩(wěn)定租金等現(xiàn)金流作為融資擔(dān)保、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活、擴(kuò)大融資途徑并有助于破解其初期投資過大、收益回報(bào)期長(zhǎng)、難以規(guī)模化發(fā)展等困境。

關(guān)鍵詞：REITs；長(zhǎng)租公寓；融資困境；破解

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2022）34-0096-03

一、研究背景

黨的十九大報(bào)告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！边@不僅彰顯了央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，明確了住房制度的改革目標(biāo)，更成為促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。相較于城市高昂的房?jī)r(jià)，多數(shù)職場(chǎng)人士或主動(dòng)或被動(dòng)式選擇租賃住房，年輕一代追求生活情調(diào)與品質(zhì)，普通的租賃住房已經(jīng)難以滿足其居住需求，而長(zhǎng)租公寓具備服務(wù)便捷、價(jià)格較低、環(huán)境舒適等特點(diǎn)，使其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)迅速打開，并在我國(guó)許多較發(fā)達(dá)城市取得良好發(fā)展勢(shì)頭。但由于長(zhǎng)租公寓獲取房源以及裝修改造的資金成本較高，對(duì)于企業(yè)來說回收成本高企、盈利難度增加等一系列資金問題，成為制約我國(guó)長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步發(fā)展的重要約束。因此，構(gòu)建完善長(zhǎng)租公寓金融體系是租購(gòu)并舉住房制度實(shí)施的重要支撐，也是破解長(zhǎng)租公寓資金困境的重要途徑。REITs通過投入市場(chǎng)后形成的穩(wěn)定租金等現(xiàn)金流作為融資擔(dān)保，能夠?qū)崿F(xiàn)盤活資產(chǎn)，解決長(zhǎng)租公寓行業(yè)的初期投資過大、收益回報(bào)期長(zhǎng)、難以規(guī)?；l(fā)展的難題，而將REITs項(xiàng)目引入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，在國(guó)外早已形成一套較為成熟的理論與實(shí)踐體系。本文主要探討我國(guó)近年來出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及面臨困境，并分析REITs對(duì)解決長(zhǎng)租公寓融資難、保障難等現(xiàn)實(shí)問題的重要作用。

二、相關(guān)概念及分類

（一）長(zhǎng)租公寓的概念與分類

2018年3月發(fā)布的《租賃式長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范》將我國(guó)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)分為長(zhǎng)租公寓企業(yè)和短租公寓企業(yè)。該模式主要指租賃業(yè)主房屋，通過統(tǒng)一裝修改造、提供配套物業(yè)等方式面向市場(chǎng)進(jìn)行出租。按照物業(yè)位置是否集中劃分，長(zhǎng)租公寓可以分為集中式和分散式。按照運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，可以分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

（二）REITs的概念與分類

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金的信托工具之一，投資組合形式多樣、可充分分散風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理、稅收優(yōu)惠等優(yōu)點(diǎn)。具體而言，REITs是一種可以在證券交易市場(chǎng)上自由流通，通過公開市場(chǎng)募集資金，以資產(chǎn)管理計(jì)劃或設(shè)立私募基金的方式匯集投資人的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，通過收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，將投資綜合收益按比例分配給投資人，使投資人分享房地產(chǎn)收益并享受稅收優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有良好的收益性和相對(duì)低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的預(yù)期收益。按照資金募集方式的不同，REITs可以分為公司型與契約型；按盈利模式不同，REITs可區(qū)分為權(quán)益型、抵押型與混合型。

三、長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的困境

（一）我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)是人口大國(guó)，流動(dòng)人口眾多，年輕一代中部分無力購(gòu)買住房又有住房需求的人群紛紛走向租房市場(chǎng)，盡管我國(guó)租房市場(chǎng)租金水平較國(guó)外低，但從市民日常生活需要來看，對(duì)租賃市場(chǎng)的需求仍然較大。與個(gè)人租房相比，由專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓正快速崛起，發(fā)展迅猛。隨著大量的新生代生產(chǎn)力向一二線城市流動(dòng)，這些城市的流動(dòng)人口對(duì)高品質(zhì)租住房的需求愈來愈熱。新生代生產(chǎn)力更傾向于距離公司較近、提供高品質(zhì)物業(yè)配套服務(wù)、購(gòu)物娛樂方便、周邊環(huán)境優(yōu)越的房源，長(zhǎng)租公寓恰好滿足該人群居住需求。因此，長(zhǎng)租公寓在一二線城市迅速發(fā)展，頗受年輕白領(lǐng)人群青睞。

2016年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行證券產(chǎn)品。2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，再次提出加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度。2021年，北京銀保監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，旨在圍堵個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，堅(jiān)決落實(shí)和維護(hù)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。近年居民收入增長(zhǎng)水平與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度失衡、城市流動(dòng)人口增多住房需求增加，以及“租購(gòu)并舉”等一系列政策的倡導(dǎo)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展勢(shì)頭較可觀。長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展不僅需要國(guó)家“房住不炒”“租購(gòu)并舉”等宏觀政策的大力支持，更加需要多路徑融資渠道解決資金難題。

目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的融資路徑主要有四種：銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化，這四種方式又具有一定的局限性。銀行貸款模式風(fēng)控嚴(yán)格，企業(yè)拿到租賃用地或者是商業(yè)改成公寓擁有產(chǎn)權(quán)，銀行予以投放貸款。銀行方響應(yīng)政策號(hào)召積極推出多項(xiàng)住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品。建設(shè)銀行的安居貸、中信銀行與碧桂園探索長(zhǎng)租公寓的合作、商業(yè)銀行與中介的租金貸等金融產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)家政策以一定利率將資金貸放給公寓方并約定還款期限，主要針對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商則無法進(jìn)行資產(chǎn)抵押，獲取銀行貸款難度較大，此類運(yùn)營(yíng)商通過銀行融資，主要選擇為股權(quán)融資，公寓運(yùn)營(yíng)方通過釋放一定比例股份的方式獲得大量的投資資金，用于公寓的開發(fā)建設(shè)、日常運(yùn)轉(zhuǎn)和后期維護(hù)，一定程度上為運(yùn)營(yíng)商解決了資金缺口，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)商方面來說可能存在股權(quán)稀釋過大喪失控股權(quán)的弊端。資產(chǎn)證券化也是長(zhǎng)租公寓融資的熱門，據(jù)上海證券交易所公開數(shù)據(jù)，恒大集團(tuán)發(fā)布首單住房租賃資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。通過資產(chǎn)證券化，將目前流動(dòng)性不足但未來有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)在資本實(shí)倉(cāng)上發(fā)行可流通有價(jià)證券，根據(jù)公寓的應(yīng)收租金，利用未來收益權(quán)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但此類融資方式對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言具有較高的門檻，例如運(yùn)營(yíng)商應(yīng)具備公寓的物業(yè)為出讓用地、房東及租客簽約必須是同一主體、合同簽約租賃期限要長(zhǎng)等硬性條件。伴隨市場(chǎng)需求擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，而由于掌握房源及資金優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。以萬(wàn)科為例，2007年就已經(jīng)憑借該公司“萬(wàn)匯樓”項(xiàng)目涉足公寓租賃，形成了長(zhǎng)租公寓雛形，2016年萬(wàn)科“泊寓”系列的推出，標(biāo)志該企業(yè)形成正式的產(chǎn)品投入線，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其租賃業(yè)務(wù)涉及城市30多個(gè)，平均出租率較高。雖然就目前來看我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景較好，市場(chǎng)內(nèi)有幾大房地產(chǎn)巨頭牽頭，獲得良好政策背景、市場(chǎng)環(huán)境支持，但身為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展中出現(xiàn)的問題尚待解決。

（二）當(dāng)前融資模式與長(zhǎng)租公寓面臨的困境

1.高成本運(yùn)營(yíng)成為增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。長(zhǎng)租公寓具有投資期長(zhǎng)、初期投資大、回收資金慢的特點(diǎn)，對(duì)于習(xí)慣于掙快錢的企業(yè)，高成本運(yùn)營(yíng)帶來很大壓力。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)發(fā)展較好，盈利能力較強(qiáng)的則只有碧桂園，萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)。在萬(wàn)科開發(fā)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目時(shí)曾明確表態(tài)，該企業(yè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目三年內(nèi)無盈利打算。對(duì)于萬(wàn)科這樣的大企業(yè)來說，三年內(nèi)不盈利或許是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要犧牲，但對(duì)于普通房地產(chǎn)企業(yè)，三年不盈利則可能成為扼殺該企業(yè)的關(guān)鍵原因。

2.高投資特點(diǎn)抑制投資主體多樣化。我國(guó)長(zhǎng)租公寓大多選擇重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，需要的前期投入資金和后期維護(hù)資金量大，企業(yè)需投入較多資金，而長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資渠道較狹窄，銀行風(fēng)投門檻高，貸款往往只投放給幾家大型房地產(chǎn)，中小型企業(yè)得不到銀行的支持。且由于一二線城市獲取土地、房源以及對(duì)房源進(jìn)行裝修改造等費(fèi)用成本相對(duì)高，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)盈利，成為抑制中小型企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)熱情的直接原因。

3.針對(duì)性法律法規(guī)缺失，法律保障力度較弱。受我國(guó)客觀環(huán)境影響，我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體受到政策調(diào)控影響大。目前，法律沒有明確的條款對(duì)資金的用途進(jìn)行約束。我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的融資路徑受法律約束弱，相關(guān)制度政策不完善成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)健康發(fā)展的不利因素，容易引發(fā)市場(chǎng)亂象。

4.長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)行業(yè)亂象凸顯，擾亂市場(chǎng)秩序。一些渴望進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的中小型企業(yè)開始“另辟蹊徑”。近年來多家長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)引發(fā)社會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓的批判與不信任，鼎家網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司的長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)，該公司通過用戶綁定貸款A(yù)PP一次性獲得租金，而在其宣布破產(chǎn)后，租戶仍要每月按時(shí)在APP還錢，房東也沒收到鼎家公司應(yīng)付的租金。而鼎家并非唯一使用這種方法的公司，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)許多中介機(jī)構(gòu)也用這種方式，不利于市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。

四、應(yīng)用REITs破解長(zhǎng)租公寓資金困境

（一）國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒

不同于我國(guó)，一套成熟的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式率先形成于國(guó)外，目前已趨向穩(wěn)定。國(guó)外REITs發(fā)展較為成熟，相關(guān)的制度政策也更加完備，并采取多種優(yōu)惠政策激勵(lì)REITs市場(chǎng)發(fā)展，例如適當(dāng)豁免稅收繳納義務(wù)，引起銀行對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的熱情，由于采取進(jìn)一步對(duì)REITs免稅的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)投資信托基金作為銀行的主要理財(cái)產(chǎn)品又一次受到投資者的追捧。近年來，美國(guó)政府為避免房地產(chǎn)信貸金融泡沫現(xiàn)象，收緊REITs相關(guān)政策，開展相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行需按季度向銀行監(jiān)管部分報(bào)送業(yè)務(wù)相關(guān)信息材料。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托基金具有投資主體多元化、投資資金投向多元化的特點(diǎn)，投資主體多元化在分散化投資的同時(shí)有效分散了風(fēng)險(xiǎn)，投資主體多元?jiǎng)t形成穩(wěn)定可預(yù)期資金。

（二）破解長(zhǎng)租公寓融資難題的有效方案——REITs模式

1.我國(guó)長(zhǎng)租公寓可適當(dāng)降低投資門檻，利用REITs投資主體多元化的特點(diǎn)為我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展助力。擴(kuò)大參與主體利用REITs參與投資主體多元化的特點(diǎn)，形成穩(wěn)定預(yù)期資金，為我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)解決融資困難的問題，助力發(fā)展長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)。

2.發(fā)展多種資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)多采取重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)于財(cái)力雄厚的企業(yè)來說當(dāng)然無可厚非，但是對(duì)于數(shù)量龐大的中小型企業(yè)來說則成為攔路虎。依托多種資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)行重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相結(jié)合的辦法，考慮企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，結(jié)合REITs底層資產(chǎn)的特點(diǎn)，發(fā)行REITs產(chǎn)品，擴(kuò)大中小型企業(yè)的融資路徑。

3.完善相關(guān)法律制度。堅(jiān)持房主不炒基調(diào)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。通過放開稅收優(yōu)惠，激勵(lì)REITs融資，可以借鑒國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠政策，為我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)適當(dāng)降低營(yíng)業(yè)稅等，進(jìn)一步鼓勵(lì)REITs長(zhǎng)租公寓融資模式發(fā)展。

4.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，警惕套路貸款。首先，應(yīng)設(shè)立第三方監(jiān)管部門對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，租戶可根據(jù)官方信用評(píng)級(jí)選擇可靠運(yùn)營(yíng)商，以此保護(hù)租住者利益。其次，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入門檻上設(shè)置一定的約束，通過資產(chǎn)信用評(píng)估等方式，警惕長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再次出現(xiàn)類似“套路貸”事件，從而避免長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商跑路，出現(xiàn)損害租戶利益、毒害長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)健康發(fā)展等現(xiàn)象，樹立起長(zhǎng)租公寓租住有保障的品牌形象。

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Solving the Financing Dilemma of Long-term Rental Apartments Based on REITs

ZHENG Jing-lu，JIA Li-juan，SHEN Qing-hui

（Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China）

Abstract：Long-term rental apartments have the advantages of convenient services，low prices，and comfortable environment，which enable them to quickly open the domestic market.To sort out the existing financing methods and disadvantages of long-term rental apartments，discuss the practical difficulties faced by long-term apartment financing.Based on the experience of foreign REITs financing models，it is proposed that the introduction of REITs into the market can reduce financing costs and will help The formation of stable rents and other cash flows in the long-term rental apartment market serves as financing guarantee，realizing asset revitalization，expanding financing channels，and helping to solve the dilemma of excessive initial investment，long return period of income，and difficulty in large-scale development.

Key words：REITs；long-term rental apartments；financing difficulties；crack