張志輝

（青島農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，山東 青島 266109）

0 引言

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)類型和規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系不斷完善，信息化進(jìn)程不斷加快，大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)在各行業(yè)的廣泛應(yīng)用等各種因素交互影響下，批量評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、地下空間使用權(quán)評(píng)估、房地產(chǎn)線上評(píng)估等各種新鮮、奇特的評(píng)估業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供了新的發(fā)展契機(jī)和空間，但也對(duì)估計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和評(píng)估技能提出了更高的要求。在此背景下，房地產(chǎn)評(píng)估后備人才培養(yǎng)要貼近行業(yè)發(fā)展需求，從人才培養(yǎng)目標(biāo)、課程內(nèi)容設(shè)置、課程實(shí)習(xí)等方面進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，方能為評(píng)估行業(yè)輸送合格后備評(píng)估人才。課程內(nèi)容設(shè)置是其中承上啟下的重要環(huán)節(jié)，因此必須對(duì)現(xiàn)有評(píng)估教材進(jìn)行檢視，與時(shí)俱進(jìn)地增補(bǔ)相關(guān)章節(jié)，為評(píng)估人才的培養(yǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估教材版本眾多，其內(nèi)容體系設(shè)置大致分為分篇和不分篇兩種形式。大多數(shù)教材采用的是不分篇的內(nèi)容設(shè)置形式，如柴強(qiáng)、王旭育和虞曉芬等[1-3]。這類教材基本遵循房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)、房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法和房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)三大板塊來設(shè)置內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)版本，通常用4～6 個(gè)章節(jié)來介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與制度、房地產(chǎn)估價(jià)原則等基礎(chǔ)知識(shí)。房地產(chǎn)估價(jià)原理和方法板塊，采用理論和案例相結(jié)合的方式，分別專章介紹比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用。房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)板塊，用1～2 個(gè)章節(jié)來介紹估價(jià)程序注意事項(xiàng)和估計(jì)報(bào)告的撰寫。分篇的教材的內(nèi)容與不分篇的內(nèi)容基本一致，將內(nèi)容性質(zhì)相同的章節(jié)歸集到估計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)、估計(jì)程序、估計(jì)方法等不同篇目中，但增加了較大篇幅的不同類型、不同目的估計(jì)章節(jié)，如覃芳和吳群[4，5]。

假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上屬于收益法，基準(zhǔn)地價(jià)法和路線價(jià)法是比較法的特殊形式。因此，分篇和不分篇的教材總體上是基于比較法、收益法和成本法這三大傳統(tǒng)評(píng)估方法來組織和闡述房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)知識(shí)，缺少最新評(píng)估理論和方法的相關(guān)知識(shí)。文章就房地產(chǎn)評(píng)估教材內(nèi)容設(shè)置改進(jìn)進(jìn)行探析。

1 現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)教材的缺陷

1.1 缺失房地產(chǎn)批量評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容

房地產(chǎn)批量評(píng)估在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成為相對(duì)規(guī)范、相對(duì)成熟的行業(yè)。為規(guī)范批量評(píng)估工作的開展，國(guó)際稅收評(píng)估員協(xié)會(huì)（IAAO）、美國(guó)評(píng)估基金會(huì)（AF）、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)也頒布了各自的房地產(chǎn)批量評(píng)估準(zhǔn)則?；诜康禺a(chǎn)批量評(píng)估理論和方法，美國(guó)20 世紀(jì)70年代最早應(yīng)用于房地產(chǎn)稅基評(píng)估，隨后各種自動(dòng)估價(jià)模型（AVM）與計(jì)算機(jī)輔助估價(jià)系統(tǒng)（CAMA）被開發(fā)，廣泛地被歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行界、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師及投資者使用，發(fā)展成為多家公司近20 套應(yīng)用軟件的不動(dòng)產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)[6]。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)批量評(píng)估工作開展的相對(duì)較晚。自21世紀(jì)初，隨著我國(guó)住房制度貨幣化改革的全面推行，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)交易日益活躍，海量的各類房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)生了大批量高效估價(jià)技術(shù)的需求并具備相應(yīng)的數(shù)據(jù)條件。學(xué)界開始嘗試應(yīng)用特征價(jià)格模型及各種機(jī)器學(xué)習(xí)算法來進(jìn)行房地產(chǎn)批量評(píng)估模型的研究。而國(guó)內(nèi)頂尖的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在前期房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估實(shí)踐和數(shù)據(jù)積累的基礎(chǔ)上，逐步開發(fā)出了各種房地產(chǎn)自動(dòng)估計(jì)系統(tǒng)，如中指大數(shù)據(jù)評(píng)估系統(tǒng)（CREIS）、禧泰房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)、EVS房地產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)等。目前這類自動(dòng)估計(jì)系統(tǒng)已覆蓋全國(guó)絕大多數(shù)城市，為不同類型的用戶提供不同類型的房產(chǎn)的價(jià)格咨詢和評(píng)估服務(wù)，如禧泰房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)全國(guó)城鎮(zhèn)覆蓋率為99%，能提供住宅、辦公、商鋪等房產(chǎn)的房?jī)r(jià)、租金評(píng)估，日估價(jià)能力達(dá)到3 億筆。

批量評(píng)估逐步成為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的主流，并呈智慧化、產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)。這對(duì)評(píng)估人員的素質(zhì)和技能提出更高的要求。遺憾的是，現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估教材仍然是基于傳統(tǒng)評(píng)估理論和方法，培養(yǎng)了學(xué)生的評(píng)估技能。這表現(xiàn)在絕大多數(shù)教材沒有涉及批量評(píng)估理論和技術(shù)、自動(dòng)估價(jià)模型理論和技術(shù)的內(nèi)容；少數(shù)教材如吳群、虞曉芬也只是以較小的篇幅對(duì)批量評(píng)估、自動(dòng)估價(jià)模型的原理進(jìn)行描述性的簡(jiǎn)單介紹。如此小篇幅、重理論，輕技能的處理，只能讓學(xué)生了解批量評(píng)估、自動(dòng)估計(jì)模型的相關(guān)概念，卻不能深入掌握其原理和方法，并具備實(shí)際運(yùn)用的基本技能。

1.2 缺失房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)量和交易量的迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)成為普通家庭最重要的財(cái)產(chǎn)。家庭對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)意識(shí)和增值保值意識(shí)不斷增強(qiáng)，要密切關(guān)注因各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)價(jià)值減損。因此，現(xiàn)實(shí)中因房屋質(zhì)量功能缺陷、相鄰權(quán)利人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、政府規(guī)劃調(diào)整修訂和鄰避型公共設(shè)施建造等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損問題十分突出。如何評(píng)估受損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為房地產(chǎn)糾紛和訴訟案件提供了科學(xué)合理的參考依據(jù)，成為房地產(chǎn)評(píng)估的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合頒布的GB/T 50291—2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[7]，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估工作的內(nèi)容和程序做出相應(yīng)的規(guī)范。而各地評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定也做了大量的實(shí)際評(píng)估工作。盡管政府相關(guān)部門和房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)都很重視房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估工作，但土地資源管理和房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)在人才培養(yǎng)中卻忽視這項(xiàng)工作。具體表現(xiàn)在，早期的教材中沒有納入房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，較新版本的房地產(chǎn)估價(jià)教材中，如柴強(qiáng)和吳群等，也僅在其他估價(jià)方法或其他目的估價(jià)章節(jié)下，以一頁或數(shù)頁的篇幅提及房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。如此篇幅安排，學(xué)生至多能了解房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估的概念，難以較為深入的掌握其評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估程序和評(píng)估方法。

1.3 缺失地下空間使用權(quán)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，土地資源的約束日益凸顯，各種大城市病不斷涌現(xiàn)，對(duì)城鎮(zhèn)地下空間進(jìn)行集約復(fù)合利用成為支撐我國(guó)城市現(xiàn)代化可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵途徑之一。為指導(dǎo)地下空間的開發(fā)利用，早在1997年原建設(shè)部制定《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》（建設(shè)部58 號(hào)令），截至2020年中國(guó)頒布有關(guān)城市地下空間的法律法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件共527 部。在各種規(guī)范引領(lǐng)下，我國(guó)地下空間利用規(guī)模迅速擴(kuò)張，類型日益繁多。據(jù)《2020 中國(guó)城市地下空間發(fā)展藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，2016—2019年中國(guó)城市地下空間開發(fā)每年以1.5 萬多億人民幣的規(guī)模的速度增長(zhǎng)，“十三五”期間累計(jì)直接投資總規(guī)模達(dá)8 萬多億元，累計(jì)新增地下空間建筑面積10.7 億平方米，形成涵蓋地下交通、地下商業(yè)服務(wù)、地下市政、地下公管公服、地下倉儲(chǔ)、特殊功能等潛力龐大的地下空間產(chǎn)業(yè)體系[8]。

我國(guó)已成為領(lǐng)軍世界的地下空間開發(fā)利用大國(guó)?？茖W(xué)評(píng)定地下空間使用權(quán)的價(jià)格，對(duì)于促進(jìn)地下空間資源的高效合理利用，調(diào)解和裁定相關(guān)權(quán)益人的糾紛，具有十分重要的意義。

從評(píng)估工作實(shí)踐來看，難以采用現(xiàn)有評(píng)估教材和估計(jì)規(guī)范給出的評(píng)估方法，評(píng)定地下空間使用權(quán)的價(jià)格。例如，因缺乏可比交易案例，難以采用市場(chǎng)比較法來評(píng)定下空間使用權(quán)的價(jià)格；因無法單獨(dú)核算地下空間使用權(quán)的取得成本，不能用成本法來評(píng)定地下空間使用權(quán)的價(jià)格；地下空間項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，運(yùn)用收益和成本難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，不能用收益還原法來評(píng)定地下空間使用權(quán)的價(jià)格。因此，有必要在房地產(chǎn)估價(jià)教材中，納入地下空間權(quán)使用權(quán)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容。

1.4 缺失棕地價(jià)值評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容

隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)集約化進(jìn)程的快速推進(jìn)，產(chǎn)生的大量有害物質(zhì)在土壤中積累，形成大面積的棕地（即污染土地）。據(jù)2014年《全國(guó)土壤污染狀況調(diào)查公報(bào)》估算，中國(guó)受污染土地面積達(dá)到154萬平方千米，占比為16%，其中受污染的工業(yè)用地面積為3 萬平方千米，占比為30%。在人多地少的基本國(guó)情的約束下，對(duì)污染土地進(jìn)行修復(fù)、治理和再開發(fā)利用，成為我國(guó)土地資源可持續(xù)利用的重要組成部分。為此，在各地出臺(tái)和實(shí)施的不同污染土地修復(fù)治理計(jì)劃的基礎(chǔ)上，國(guó)家于2018年頒布了《中華人民共和國(guó)土壤污染防治法》規(guī)范受污染土地的修復(fù)、治理和再開發(fā)利用等相關(guān)工作，以期推動(dòng)土地資源的永續(xù)利用，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)受污染土地進(jìn)行修復(fù)治理和再開發(fā)再利用，面臨的首要問題是在調(diào)查和分類受污染土地的基礎(chǔ)上，如何評(píng)定其修復(fù)治理成本或價(jià)值。因此，可預(yù)見在未來很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，“棕地”評(píng)估將成為土地估價(jià)機(jī)構(gòu)所面臨的急迫的重要工作。但目前國(guó)內(nèi)尚無機(jī)構(gòu)深入系統(tǒng)地研究“棕地”評(píng)估問題，相關(guān)教材上也缺失“棕地”評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，致使評(píng)估人員缺乏“棕地”評(píng)估的原理方法和相關(guān)技術(shù)。這一現(xiàn)實(shí)問題必將嚴(yán)重影響和制約“棕地”修復(fù)治理和再開發(fā)利用工作的有效快速推進(jìn)，所以必須對(duì)現(xiàn)有教材進(jìn)行改進(jìn)，以增加“棕地”評(píng)估理論和方法等相關(guān)內(nèi)容，以利于相關(guān)專業(yè)人才的培養(yǎng)。

2 改進(jìn)現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估教材的設(shè)想

現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估教材和當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估理論的發(fā)展與評(píng)估工作實(shí)踐的需求，有較大的脫節(jié)和落差，導(dǎo)致學(xué)生不具備相應(yīng)的評(píng)估知識(shí)和技能，難以勝任現(xiàn)實(shí)評(píng)估工作。因此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估教材進(jìn)行更新和改進(jìn)，才能切實(shí)提高學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)學(xué)生從事房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作技能。

2.1 增設(shè)房地產(chǎn)批量評(píng)估及其自動(dòng)化評(píng)估系統(tǒng)的專章

如篇幅許可，房地產(chǎn)批量評(píng)估和自動(dòng)化評(píng)估系統(tǒng)應(yīng)設(shè)獨(dú)立的章節(jié)來分別介紹。房地產(chǎn)批量評(píng)估包括理論和方法應(yīng)用兩大部分。理論部分在梳理和總結(jié)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)述房地產(chǎn)批量評(píng)估的類別、特點(diǎn)、應(yīng)用條件和程序步驟，重點(diǎn)介紹特征價(jià)格模型和隨機(jī)森林、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、支持向量機(jī)、決策回歸樹等經(jīng)典和常見的批量回歸模型的基本原理。方法應(yīng)用部分要基于常用的計(jì)算機(jī)程序語言如R 或Python，深入的展示從數(shù)據(jù)采集至確定最佳評(píng)估模型的整個(gè)建模過程。在數(shù)據(jù)采集與整理階段，介紹如何應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)爬蟲從鏈家、安居客或土地交易信息網(wǎng)等房地產(chǎn)交易平臺(tái)爬取評(píng)估對(duì)象交易的基本信息，利用百度地圖API 獲取評(píng)估對(duì)象的配套設(shè)施信息和經(jīng)緯度等特征，進(jìn)而對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗、賦值，構(gòu)成建模數(shù)據(jù)集。在建模階段，介紹如何進(jìn)行探索性分析、變量轉(zhuǎn)換和特征選擇。在模型擇優(yōu)階段，要介紹如何通過重抽樣方法評(píng)價(jià)不同模型的優(yōu)劣，校正模型參數(shù)，確定最優(yōu)評(píng)估模型。房地產(chǎn)自動(dòng)估計(jì)系統(tǒng)應(yīng)選擇幾款國(guó)內(nèi)外有代表性的評(píng)估軟件，介紹其開發(fā)原理、構(gòu)成與功能。

2.2 增設(shè)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估的專章

應(yīng)圍繞評(píng)估內(nèi)容、程序和方法及相關(guān)案例，設(shè)置放地下價(jià)值減損評(píng)估的專門章節(jié)?，F(xiàn)行的GB/T 50291—2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)價(jià)值減損界定為被損害房地產(chǎn)直接價(jià)值減損和因被損害房地產(chǎn)造成的其他財(cái)產(chǎn)減損、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等間接價(jià)值減損兩大類型。但在現(xiàn)實(shí)中，因房屋設(shè)計(jì)、施工、人為或自然災(zāi)害、政府規(guī)劃修訂和變更等各種因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的問題錯(cuò)綜復(fù)雜，情況各異，讓評(píng)估人員無章可循，無據(jù)可依。因此，應(yīng)總結(jié)歸納房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估的實(shí)際案例，詳細(xì)闡述各種因素造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損的類型、評(píng)估難點(diǎn)，明確其評(píng)估內(nèi)容及程序步驟。就評(píng)估方法而言，因缺乏類似可比案例和交易案例，難以采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的修復(fù)成本法，損失資本化法、價(jià)差法評(píng)定被損害房地產(chǎn)的直接減損額，可考慮結(jié)合實(shí)際評(píng)估案例，講述如何運(yùn)用德爾菲法和意愿調(diào)查法來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額。另外，據(jù)實(shí)際評(píng)估案例，也應(yīng)給出如何評(píng)定被損害房地產(chǎn)的間接價(jià)值減損額的方法指南。

2.3 增設(shè)地下空間權(quán)評(píng)估的專章

西方發(fā)達(dá)國(guó)家地下空間開發(fā)利用時(shí)間較早，地下空間權(quán)評(píng)估理論和方法也較為成熟。因此，應(yīng)在全面歸納總結(jié)其評(píng)估理論和方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)地下空間權(quán)評(píng)估的案例，來組織這一章節(jié)的內(nèi)容。首先應(yīng)厘清不同地下空間利用功能類型的內(nèi)涵、特點(diǎn)、影響因素，進(jìn)而明確其價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容、所需資料數(shù)據(jù)、評(píng)估難度、程序步驟。從評(píng)估方法來看，鑒于難以采用傳統(tǒng)的評(píng)估方法來直接評(píng)定地下空間使用權(quán)的價(jià)值，可考慮介紹如何運(yùn)用間接的評(píng)估方法，如日本的“立體利用價(jià)值阻礙法”、德國(guó)史基墨滾動(dòng)法、德爾菲法、意愿調(diào)查法等[9]，評(píng)估不同功能地下空間權(quán)的價(jià)格。

2.4 增設(shè)“棕地”價(jià)值評(píng)估的專章

“棕地”價(jià)值評(píng)估章節(jié)應(yīng)包括三個(gè)方面的內(nèi)容。第一個(gè)方面的內(nèi)容是對(duì)我國(guó)受污染土地的類型、成因、特點(diǎn)、相應(yīng)的修復(fù)治理技術(shù)等做簡(jiǎn)要的介紹，讓學(xué)生具備“棕地”評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)。第二個(gè)方面的內(nèi)容是在歸納和總結(jié)西方國(guó)家“棕地”評(píng)估理論和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)土地污染的現(xiàn)狀，篩選和提煉出符合我國(guó)實(shí)際的“棕地”評(píng)估理論方法體系。第三方面的內(nèi)容是評(píng)估案例的解析，通過案例讓學(xué)生明確不同評(píng)估方法的應(yīng)用條件、步驟及其注意事項(xiàng)。

3 結(jié)語

現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估教材基本上圍繞市場(chǎng)法、成本法、收益法三大傳統(tǒng)評(píng)估方法來講述房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)理論和知識(shí)。教材內(nèi)容陳舊，缺失批量評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、地下空間使用權(quán)價(jià)格評(píng)估、棕地價(jià)格評(píng)估等重要內(nèi)容，滯后于最新評(píng)估理論的發(fā)展，也不能滿足房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)需求。因此，應(yīng)及時(shí)增補(bǔ)相關(guān)內(nèi)容，更新評(píng)估理論和方法，才能更好地為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)高素質(zhì)合格的后備人才。