摘要：保障性租賃住房REITs產(chǎn)品期限較長，在產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)，保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能發(fā)生變化，由此可能面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)。建議結(jié)合民法典、基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)法律法規(guī)、基金合同約定，采取有效措施加以應(yīng)對(duì)。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房REITs 法律風(fēng)險(xiǎn) 基金管理人

自首批基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）上市以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓬勃發(fā)展，基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型更趨多樣化。2022年8月，首批保障性租賃住房REITs1上市，標(biāo)志著我國REITs市場建設(shè)邁出重要一步，對(duì)于貫徹落實(shí)2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的堅(jiān)持落實(shí)租購并舉、推進(jìn)保障性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展都具有十分積極的意義。

保障性租賃住房REITs產(chǎn)品期限較長，短的為20年，長的可達(dá)99年。在漫長的基金運(yùn)作期內(nèi)，保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能發(fā)生變化，由此可能面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，比如基礎(chǔ)設(shè)施的減損、毀損與滅失風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)等。防范上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于保障性租賃住房REITs的發(fā)展至關(guān)重要。筆者將結(jié)合實(shí)務(wù)，就保障性租賃住房REITs的基礎(chǔ)設(shè)施法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行探討。

保障性租賃住房REITs基礎(chǔ)設(shè)施存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）基礎(chǔ)設(shè)施毀損與滅失的風(fēng)險(xiǎn)

1.土地使用權(quán)無法續(xù)期的風(fēng)險(xiǎn)

保障性租賃住房REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的土地用途一般為住宅。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)最高期限為70年，但一般REITs項(xiàng)目的運(yùn)營期限最長可達(dá)90余年，屆時(shí)土地使用權(quán)到期，可能導(dǎo)致REITs項(xiàng)目無法繼續(xù)。我國民法典第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。然而，由于其實(shí)施時(shí)間不長，與之配套的行政法規(guī)尚未完善，當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，如何續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用如何繳納、續(xù)期的具體審核標(biāo)準(zhǔn)以及如何操作等仍屬于法律空白。屆時(shí)如果基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所涉及的土地按照當(dāng)時(shí)法律法規(guī)的規(guī)定無法續(xù)期或續(xù)期成本過高，那么“房隨地走”可能導(dǎo)致保障性租賃住房的權(quán)屬的合法性存疑。

2.不可抗力、重大事故的風(fēng)險(xiǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目存續(xù)期較長，其間可能受到不可抗力的影響，如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等，導(dǎo)致保障性租賃住房不再存續(xù)。此外，在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，因涉及群體較多、人口密集，發(fā)生事故的概率也會(huì)上升，導(dǎo)致保障性租賃住房出現(xiàn)毀損、滅失。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)

1.租賃合同的簽訂與管理風(fēng)險(xiǎn)

保障性租賃住房的租金水平遠(yuǎn)低于市場上同地段、同戶型、同質(zhì)量的房屋，因此備受青睞，受到一線城市年輕人的追捧，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)保障性租賃住房將保持較高的入住率。但隨著特大城市“去中心化”勢頭漸起，社會(huì)需求可能發(fā)生變化，從而影響租賃合同的簽約率。同時(shí)，隨著市場上同類別項(xiàng)目增多，項(xiàng)目之間的競爭加劇，也可能使租戶分流，影響出租率，進(jìn)而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。此外，建設(shè)保障性租賃住房的出發(fā)點(diǎn)在于保障民生，租金的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)隨政策變化而浮動(dòng)，通常會(huì)遠(yuǎn)低于市場其他房產(chǎn)的租金水平，即使后期允許租金上調(diào)，也仍將處于較低水平。

2.外部管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)

保障性租賃住房REITs的基金管理人通常會(huì)按照法律法規(guī)和基金合同約定主動(dòng)履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理職責(zé)，也有一些基金管理人會(huì)委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的大部分運(yùn)營管理。外部管理機(jī)構(gòu)在受托履行具體運(yùn)營管理職責(zé)時(shí)可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：一是未能為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購買充足的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，并維持這些保險(xiǎn)的有效性，未能辦理投保、續(xù)保、理賠等事項(xiàng);二是在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目維修改造過程中，因外部管理機(jī)構(gòu)履職能力不足導(dǎo)致發(fā)生負(fù)面事件，使成本大幅增加、工程無法按時(shí)完成，進(jìn)而導(dǎo)致房屋無法及時(shí)交付并出租；三是在基金存續(xù)期間，外部管理機(jī)構(gòu)怠于協(xié)助項(xiàng)目公司收取由基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃、運(yùn)營等產(chǎn)生的收益以及利用關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送等。

應(yīng)對(duì)保障性住房租賃REITs基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

（一）依照民法典和基金合同約定處理土地使用權(quán)期限屆滿問題

建議盡快建立、完善配套的行政法規(guī)，明確土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)有關(guān)續(xù)期的具體操作要求等。在過渡階段，如果配套行政法規(guī)尚未完善，土地使用權(quán)期限無法續(xù)期，建議依法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行妥善處理。依照民法典第三百五十六條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。可將處分所得資產(chǎn)或現(xiàn)金依據(jù)基金合同的相關(guān)約定用于購入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。在土地使用權(quán)無法續(xù)期的情況下，項(xiàng)目或基金合同終止，可在約定的時(shí)間內(nèi)由基金管理人組織基金財(cái)產(chǎn)清算小組，在相關(guān)管理部門的監(jiān)督下進(jìn)行清算。依據(jù)基金財(cái)產(chǎn)清算的分配方案，將基金財(cái)產(chǎn)清算后的全部剩余資產(chǎn)扣除基金財(cái)產(chǎn)清算費(fèi)用、交納所欠稅款并清償基金債務(wù)后，按基金份額持有人持有的比例進(jìn)行分配。

（二）以保險(xiǎn)應(yīng)對(duì)意外引發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)購買充足的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。為防止因意外引發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)，可由基金管理人督促外部管理機(jī)構(gòu)維持上述保險(xiǎn)的有效性，及時(shí)辦理投保、續(xù)保、理賠等事項(xiàng)。在基金運(yùn)作期內(nèi)，受保險(xiǎn)政策限制等因素影響，可能出現(xiàn)保額低于評(píng)估價(jià)值的情況。對(duì)此，應(yīng)及時(shí)根據(jù)每年的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及時(shí)調(diào)整投保費(fèi)用，使基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的保險(xiǎn)理賠金額能夠覆蓋可能出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)損失。

（三）借助居住權(quán)制度應(yīng)對(duì)出租率可能下降的問題

居住權(quán)制度是指居住權(quán)人依據(jù)其與住宅所有權(quán)人的合同約定，為滿足生活居住的需要，對(duì)住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。目前，我國已經(jīng)建立了多層次的保障房體系，居住權(quán)制度具有較大的制度優(yōu)勢，不僅有助于避免房地產(chǎn)投機(jī)行為，還可幫助承租人憑借相對(duì)較低的價(jià)格取得住宅的居住權(quán)，滿足長期居住、提高生活質(zhì)量、就業(yè)入學(xué)的需求，同時(shí)出租人也可以依據(jù)居住權(quán)合同獲得穩(wěn)定、可預(yù)測的租金收入，從而降低未來可能的空置率，巧妙運(yùn)用法律手段實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)利與義務(wù)、租金支付安排、租金價(jià)格調(diào)整與居住權(quán)設(shè)立的有效銜接。

（四）嚴(yán)格監(jiān)督外部管理機(jī)構(gòu)履行運(yùn)營管理

職責(zé)

在基金存續(xù)期間，基金管理人應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督外部管理機(jī)構(gòu)的履職行為。如因外部管理機(jī)構(gòu)履職失誤導(dǎo)致受托管理項(xiàng)目未能合法合規(guī)經(jīng)營、未通過年審，保障性租賃住房認(rèn)定書被撤銷或期滿后未完成續(xù)期，以及因其他違法、違規(guī)情形使得項(xiàng)目公司或基金管理人受到政府、監(jiān)管部門等主體經(jīng)濟(jì)處罰的，那么基金管理人在與外部管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，可在次年指定一家或多家項(xiàng)目公司扣減其當(dāng)年應(yīng)支付給外部管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管理費(fèi)。扣減的金額可為所受經(jīng)濟(jì)處罰金額的N倍；無經(jīng)濟(jì)處罰金額的，由基金管理人酌定扣減金額。如外部管理機(jī)構(gòu)未在基金管理人通知的規(guī)定時(shí)間內(nèi)就違規(guī)事項(xiàng)與基金管理人核對(duì)確認(rèn)，則自次日起視為外部管理機(jī)構(gòu)已確認(rèn)相應(yīng)違規(guī)事項(xiàng)并同意接受基金管理人作出的處理意見。如違規(guī)事項(xiàng)給項(xiàng)目公司、基金、基金管理人和/或其他相關(guān)方等造成損失的，則外部管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)對(duì)所造成的損失進(jìn)行足額賠償。

基金管理人可以定期對(duì)外部管理機(jī)構(gòu)開展合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面的培訓(xùn)，每半年開展對(duì)外部管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理和關(guān)聯(lián)交易檢查，防范基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險(xiǎn)、利益輸送和內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)。

如基金管理人發(fā)現(xiàn)外部管理機(jī)構(gòu)因故意或重大過失、重大違法違規(guī)行為給項(xiàng)目帶來重大不利變化，可及時(shí)根據(jù)法律法規(guī)及基金合同約定提請(qǐng)基金份額持有人大會(huì)終止、解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)。

（五）切實(shí)履行基金托管人的監(jiān)督管理職責(zé)

基金托管人對(duì)基金管理人的投資運(yùn)作負(fù)有監(jiān)督職責(zé)，基金管理人應(yīng)積極配合和協(xié)助基金托管人的監(jiān)督和核查?；鹜泄苋丝梢詫?duì)基金資金賬戶、專項(xiàng)計(jì)劃資金賬戶、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營收支賬戶等重要資金賬戶及其資金流向進(jìn)行監(jiān)督，確保符合法律法規(guī)的規(guī)定和基金合同約定，保證基金資產(chǎn)在監(jiān)督賬戶內(nèi)封閉運(yùn)行。如基金托管人發(fā)現(xiàn)基金管理人的上述事項(xiàng)及投資指令或?qū)嶋H投資運(yùn)作違反相關(guān)法律法規(guī)、基金合同和基金托管協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)及時(shí)以提醒或書面提示等方式通知基金管理人限期糾正?；鸸芾砣耸盏綍嫱ㄖ髴?yīng)及時(shí)核對(duì)并以書面形式給基金托管人發(fā)出回函，就基金托管人的疑義進(jìn)行解釋或舉證，說明違規(guī)原因及糾正期限，并保證在規(guī)定期限內(nèi)及時(shí)改正?；鸸芾砣藢?duì)基金托管人通知的違規(guī)事項(xiàng)未能在限期內(nèi)糾正的，基金托管人應(yīng)向管理部門報(bào)告。如果基金托管人未能切實(shí)履行監(jiān)督職責(zé)，導(dǎo)致基金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或造成基金資產(chǎn)損失的，基金托管人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

基金托管人一旦發(fā)現(xiàn)基金管理人有重大違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)向管理部門報(bào)告，同時(shí)通知基金管理人限期糾正，并將糾正結(jié)果向管理部門報(bào)告?；鸸芾砣藷o正當(dāng)理由，拒絕、阻撓對(duì)方根據(jù)基金托管協(xié)議規(guī)定行使監(jiān)督權(quán)，或采取拖延、欺詐等手段妨礙對(duì)方進(jìn)行有效監(jiān)督，情節(jié)嚴(yán)重或經(jīng)基金托管人提出警告仍不改正的，基金托管人可向管理部門報(bào)告，由管理部門作出處罰。

注：

1.保障性租賃住房REITs是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該產(chǎn)品以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來產(chǎn)生的運(yùn)營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源。

參考文獻(xiàn)

[1]魯曉明. 論我國居住權(quán)立法之必要性及以物權(quán)性為主的立法模式——兼及完善我國民法典物權(quán)編草案居住權(quán)制度規(guī)范的建議[J]. 政治與法律，2019（3）.

[2]張丹，朱泓昱. 《民法典》之居住權(quán)制度評(píng)析[EB/OL]. （2020-06-12）[2022-08-25]. https：//lawv4.wkinfo.com.cn/professional/articles/detail/NjAwMDAwNzU4ODQ.