天津宗匯律師事務(wù)所 袁松

房地產(chǎn)交易的雙方通常為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人,在正常交易過(guò)程中,只要雙方遵循合同約定,在法律制度的保護(hù)下都不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大的爭(zhēng)議矛盾。但是一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議矛盾,就有可能涉及多方的利益,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、承包人、施工人等等,在這其中,各方權(quán)益糾葛不清,難以在爭(zhēng)議中選擇最優(yōu)的解決方案,使得各方都滿意或者接受。在權(quán)益的保護(hù)中,購(gòu)房人的權(quán)利往往處于比較弱勢(shì)的一方,房屋作為購(gòu)房人的居住場(chǎng)所,其"居住權(quán)"的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暫捅Ｕ?。在一個(gè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)即將進(jìn)入清算破產(chǎn)準(zhǔn)備程序時(shí),購(gòu)房人作為個(gè)人的存在,其權(quán)利的保障往往難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平。近年來(lái),由于疫情的影響,大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都陷入了較大的困境,許多購(gòu)房人面臨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交房困難卻不知道如何去保障自己權(quán)益的出境,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也陷入了資金流轉(zhuǎn)困難,難以復(fù)工動(dòng)工的困境,雙方在此陷入了一個(gè)惡性的循環(huán)中去。

一、破產(chǎn)程序中各方的權(quán)益沖突及處理原則

破產(chǎn)的法律制度最早起源于意大利中世紀(jì)的法律,是我國(guó)古代國(guó)家債務(wù)和執(zhí)行的制度經(jīng)過(guò)兩千多年數(shù)次改革演變產(chǎn)生的直接結(jié)果。而破產(chǎn)訴訟程序價(jià)值目標(biāo)也已經(jīng)歷到中國(guó)近代法的強(qiáng)調(diào)兼顧司法保護(hù)與債務(wù)人保護(hù)的雙方利益。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)普遍受到影響的社會(huì)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)可能不能清償外部債務(wù),資不抵債或者明顯缺乏清償債務(wù)能力選擇進(jìn)入破產(chǎn)程序的時(shí)候,各方都會(huì)陷入一種情緒上的恐慌,迫切地需要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及償還債務(wù)的能力。在能夠解決目前這種資金困難的情況條件下,應(yīng)當(dāng)能保證法院首先必須調(diào)查并落實(shí)到已被破產(chǎn)注銷的該企業(yè)全部占有的所有債務(wù)財(cái)產(chǎn)情況，并且跟胡有關(guān)法律規(guī)定明確破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。

在落實(shí)了破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)后，我們需要討論各方在履行合同中遇到破產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，如何去維護(hù)自己的權(quán)利，并且在各方的權(quán)益糾紛中尋求一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡。

（一）繼續(xù)履行合同的選擇權(quán)

我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和當(dāng)事人均未履行完畢的合同，并通知對(duì)方當(dāng)事人（《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款）。依據(jù)該條款，管理人有權(quán)在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后， 有權(quán)以破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)和債權(quán)人利益最大化為標(biāo)準(zhǔn)，在解除合同或繼續(xù)履行合同之間進(jìn)行取舍。

因此管理人需要特別留意在破產(chǎn)程序受理后及時(shí)選擇繼續(xù)履行并通知對(duì)方當(dāng)事人在能夠選擇繼續(xù)履行合同的情況下選擇繼續(xù)履行合同，既能夠保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，又能夠避免產(chǎn)生糾紛，減少訴訟的可能。

（二）保護(hù)購(gòu)房人權(quán)利的必要性

在有效保證破產(chǎn)消費(fèi)交易購(gòu)房人權(quán)益完整性問(wèn)題和有效積極穩(wěn)妥維護(hù)破產(chǎn)消費(fèi)交易清償合法度可行性問(wèn)題上之間必須重新統(tǒng)籌進(jìn)行全面利弊分析衡量,應(yīng)力爭(zhēng)做到首先是應(yīng)妥善保護(hù)好所有破產(chǎn)消費(fèi)交易購(gòu)房人本身應(yīng)有取得的上述各項(xiàng)法律權(quán)利,在使所有破產(chǎn)消費(fèi)貿(mào)易購(gòu)房人及其自身具有的最大合法和最有效之基本的財(cái)產(chǎn)生存權(quán)得到充分并獲得最大合法之保障及其實(shí)現(xiàn)可能性的一切合理的前提條件下,綜合考量并平衡保障好其他各方利益之最大利益,使所有破產(chǎn)消費(fèi)者交易得到清償及其解決方案并不意味著單單應(yīng)當(dāng)成為阻卻其他機(jī)構(gòu)投資者依法繼續(xù)進(jìn)行破產(chǎn)或交易清算行為時(shí)的最后一道障礙"屏障"。第一,就國(guó)內(nèi)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及其整體自身經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況而言,消費(fèi)家庭以及其他購(gòu)房的人主體作為市場(chǎng)剛性需求方,是保證目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠賴以保持繁榮并持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的需求力的一種基本穩(wěn)定來(lái)源,也是可以支撐起當(dāng)下乃至整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體去消化過(guò)剩庫(kù)存去同質(zhì)化的一種重要和根本的市場(chǎng)動(dòng)力,相較起來(lái)自其他相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)的各市場(chǎng)參與和需求主體其自身價(jià)值理應(yīng)都受政府優(yōu)先和予以適當(dāng)保護(hù);第二,在當(dāng)今中華民族社會(huì)傳統(tǒng)固有的守土者觀念根深蒂固及其社會(huì)影響巨大背景下,購(gòu)買的一套普通房屋產(chǎn)權(quán)糾紛幾乎就只可能與我們幾乎的每位普通的國(guó)人家庭成員有關(guān),予以依法并優(yōu)先的給予司法保護(hù)也同樣的具有法律普及適度的意義,也同樣正符合當(dāng)下普通中國(guó)社會(huì)公眾價(jià)值與認(rèn)知。

（三）購(gòu)房人的權(quán)利及地位

在破產(chǎn)程序中，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)，購(gòu)房人有賠償損失請(qǐng)求權(quán)、返還請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的實(shí)際情況去選擇通過(guò)哪種請(qǐng)求權(quán)來(lái)保障自己的權(quán)利。在破產(chǎn)管理人提出繼續(xù)履行合同時(shí)，購(gòu)房人根據(jù)，《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定：可以要求對(duì)方提供擔(dān)保，如果管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。因此在破產(chǎn)程序中管理者和購(gòu)房人都需要綜合考慮購(gòu)房人的付款比例和占有等各種要素來(lái)決定是否繼續(xù)履行房屋商品房買賣合同。

如何有效處理一方當(dāng)事人雙方就該合同的已經(jīng)完成部分沒(méi)有履行提出的合同返還的請(qǐng)求權(quán),可以說(shuō)目前是當(dāng)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界和工商實(shí)務(wù)界之間在對(duì)待雙方當(dāng)事人均還未徹底履行的完部分合同問(wèn)題的上是最大主要的理論爭(zhēng)議之點(diǎn)問(wèn)題之一。目前學(xué)界大體的有如下兩種基本觀點(diǎn)。第一,共益性債務(wù)消滅說(shuō)。有一觀點(diǎn)是認(rèn)為,站立在我國(guó)民法原理的角度,合同義務(wù)解除履行后,法律狀態(tài)是因原合同關(guān)系之消滅而得以恢復(fù)法律原狀。因此,對(duì)方當(dāng)事人除應(yīng)對(duì)其原判債務(wù)人財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)負(fù)有同等連帶給付返還與清償給付義務(wù),債務(wù)人也同時(shí)也就應(yīng)該對(duì)其原對(duì)方財(cái)產(chǎn)及其當(dāng)事各方債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有連帶同等的返還及賠償?shù)牧x務(wù)。由于行使該完成部分的返還部分財(cái)產(chǎn)義務(wù)時(shí)也是可以完全的基于國(guó)家行政破產(chǎn)法形式上被賦予的了對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)組織管理人債務(wù)負(fù)擔(dān)的一個(gè)相對(duì)而特別有效地自由解除之權(quán)力而由此所產(chǎn)生而來(lái)行使的,應(yīng)當(dāng)能夠完全是基于保障對(duì)方當(dāng)事人的享有的公平的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律公平原則考慮,允許可以由該對(duì)方當(dāng)事人的依法地就該對(duì)已經(jīng)由完成的部分返還的債務(wù)履行中產(chǎn)生的剩余全部財(cái)產(chǎn)義務(wù)的擁有和自由行使取回權(quán),或者在當(dāng)剩余財(cái)產(chǎn)部分義務(wù)不存在法律效力時(shí)就將這兩種與其已經(jīng)完全結(jié)束或者部分財(cái)產(chǎn)已履行債務(wù)的無(wú)等價(jià)關(guān)系存在的共同財(cái)產(chǎn)債權(quán)都轉(zhuǎn)列為最后一種的共益權(quán)債務(wù)。根據(jù)以上這種理論觀點(diǎn),損害經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任請(qǐng)求權(quán)債原本上也都應(yīng)當(dāng)同時(shí)被人看作也是普通共益?zhèn)鶆?wù),只是國(guó)家立法在政策意義上將為了進(jìn)一步減輕被破產(chǎn)主體財(cái)產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)才降低其為一般普通利益?zhèn)鶛?quán)。在當(dāng)今我國(guó),也有這種觀點(diǎn)是基于以不當(dāng)?shù)牡美c返還義務(wù)為由才支持一般共益的債務(wù)一說(shuō)。

二、破產(chǎn)程序?qū)徖韺?shí)務(wù)中保障購(gòu)房人權(quán)利的方式

（一）《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》

2002年最高人民法院新制定公布了的《關(guān)于最高人民法院行使關(guān)于我國(guó)建設(shè)國(guó)家工程價(jià)款的優(yōu)先順序受求償案權(quán)問(wèn)題的批復(fù)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》)精神,確立起了確保購(gòu)房時(shí)消費(fèi)者的對(duì)返還購(gòu)物房款請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利實(shí)現(xiàn)優(yōu)先區(qū)別于支付工程價(jià)款等優(yōu)先享有受求償益權(quán)實(shí)現(xiàn)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度。

最高人民法院對(duì)在審理北京英嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與楊飛之間房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓物權(quán)歸屬確認(rèn)等糾紛案訟的生效再審復(fù)核裁定意見(jiàn)中,根據(jù)物權(quán)法《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中的相應(yīng)規(guī)定,認(rèn)定為購(gòu)房所有權(quán)人應(yīng)就出售所已購(gòu)之商品房享有對(duì)被破產(chǎn)商品房出賣第三人應(yīng)當(dāng)享有賠償?shù)钠飘a(chǎn)債權(quán),是對(duì)一種當(dāng)事人針對(duì)同一特定標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所共同享有清償?shù)膫鶛?quán)具有完全非金錢債務(wù)屬性特點(diǎn)的一項(xiàng)特殊債權(quán)破產(chǎn)的債權(quán),在財(cái)產(chǎn)受抵償權(quán)順序問(wèn)題上應(yīng)當(dāng)優(yōu)先確定于房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),購(gòu)房人主張對(duì)于處分其名下所自購(gòu)房屋享有的優(yōu)先權(quán)利,因由于其標(biāo)的物具有的特定性和相對(duì)優(yōu)先性,故對(duì)于該特殊債權(quán)實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)權(quán)利并且不會(huì)單獨(dú)構(gòu)成了對(duì)其他特定破產(chǎn)的債權(quán)人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)損害。法律保護(hù)著該等特殊的破產(chǎn)的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn),從而又表征出著將該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利的優(yōu)位于工程款的優(yōu)先受求償權(quán)人的合法地位。上述兩起案例審理雖然同樣是主要圍繞了最高一級(jí)人民法院做出關(guān)于依法駁回原北京英嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)主對(duì)其與新楊飛房屋之間相關(guān)的土地物權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)等糾紛解決申請(qǐng)一案的行政民事行政裁定案而來(lái)展開(kāi)處理的,但是實(shí)際上該案實(shí)際上是對(duì)破產(chǎn)重組案件提起的一次派生型訴訟。案件最后的判決處理最終結(jié)果無(wú)疑也進(jìn)一步表明體現(xiàn)了目前最高人民法院堅(jiān)持對(duì)于尚未支付住房全部首付或者剩余大部分價(jià)款購(gòu)房人的原購(gòu)房人權(quán)益問(wèn)題的一種優(yōu)先法律保護(hù)之態(tài)度。

《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》法條總則中已經(jīng)明確的規(guī)定到了:建設(shè)性工程價(jià)款受讓人享有的優(yōu)先相應(yīng)于受索償益權(quán)和優(yōu)先相對(duì)于受房地產(chǎn)抵押權(quán)以及其他的各種債權(quán)而予以或優(yōu)先給予受索償,但他也就不得同時(shí)排除和對(duì)抗受讓人已實(shí)際支付并給受了扣除他支付全部?jī)r(jià)款的或部分超過(guò)其大部分商品房?jī)r(jià)款數(shù)額后支付的其他所有的購(gòu)房第三人價(jià)款份額的權(quán)利。

（二）司法實(shí)踐中的處理方式

湖南省高院在李憲華與華融湘江銀行、湖南四達(dá)建設(shè)一案中指出公民的生存權(quán)是基本人權(quán)，在承認(rèn)抵押權(quán)效力的前提下認(rèn)定李憲華所購(gòu)買房屋自住，屬于生存權(quán)利，基于社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》的裁判理念應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)而受到法律特別保護(hù)。而這一案例表明法院為保障購(gòu)房人債權(quán)的優(yōu)先清償順位，而這種制度法官?zèng)]有統(tǒng)一的法律規(guī)范很容易造成同案不同判。

而購(gòu)房人作為較為弱勢(shì)的一方，從社會(huì)的普遍性來(lái)看，將購(gòu)房人的權(quán)利作為優(yōu)先保護(hù)的一方還是優(yōu)過(guò)于缺的。因此規(guī)定購(gòu)房人的對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)是較為有利的。

在暫時(shí)無(wú)法直接辦理該房產(chǎn)有效抵押證書(shū)的這種情況條件下,該購(gòu)房人要求向其他銀行直接辦理按揭購(gòu)房相關(guān)貸款時(shí),房地產(chǎn)綜合性開(kāi)發(fā)建筑業(yè)公司以本身實(shí)力作為履約保證人為購(gòu)房人將來(lái)的購(gòu)買貸款房屋行為所提供全額擔(dān)保,在上述這種特殊情形條件下,我一般認(rèn)為貸款不抵押應(yīng)當(dāng)直接視同貸款為按期交付了沒(méi)有全部?jī)斶€購(gòu)房款,而債務(wù)人應(yīng)當(dāng)是以尚未支付購(gòu)房者的所有首付款數(shù)額和債權(quán)人進(jìn)入重整破產(chǎn)申請(qǐng)程序時(shí)的已經(jīng)被償還銀行的房屋貸款合計(jì)金額之間的算術(shù)總和來(lái)作為該購(gòu)房者目前已經(jīng)實(shí)際支付償還的部分購(gòu)房全款,通過(guò)實(shí)際計(jì)算所支付購(gòu)房者的剩余房款金額在支付全部房屋貸款購(gòu)房全部款應(yīng)付及實(shí)際應(yīng)付房貸利息支付中合計(jì)所需占款項(xiàng)的支付比例等來(lái)進(jìn)一步確定購(gòu)房者是否應(yīng)當(dāng)符合其在重整破產(chǎn)中債權(quán)優(yōu)先清償?shù)捻樜环ㄖ袀鶛?quán)的順位優(yōu)先的地位。因?yàn)樵诖朔N特定情況條件下,購(gòu)房人一般僅對(duì)此享有一種債權(quán),待該購(gòu)房人已將按揭貸款全部債務(wù)清償完成之時(shí),房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司履行的房屋保證人責(zé)任才因?yàn)槿珎畹膶?shí)際清償完而獲得免除,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)責(zé)任公司據(jù)此才能依法配合銀行將其該宗房屋資產(chǎn)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記注冊(cè)在其他購(gòu)房者名下,這時(shí)其他購(gòu)房者也才可以真正開(kāi)始享有該種房屋財(cái)產(chǎn)的完全所有權(quán)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中各方債權(quán)的清償順序

通過(guò)法院對(duì)《破產(chǎn)法》《合同法》及《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》等的判決綜合案情分析,已經(jīng)連續(xù)支付購(gòu)房人全部定金或者是大部分應(yīng)付購(gòu)房按揭款利息的請(qǐng)求權(quán)消費(fèi)購(gòu)房人要求在被破產(chǎn)的案件法院受理之前又要求銀行繼續(xù)擔(dān)保履行抵押合同債務(wù)并再次取得原房屋所有權(quán)人的返還請(qǐng)求權(quán)的以及銀行解除按揭合同違約后主聲張返還全部購(gòu)房按揭款違約金及相應(yīng)損害經(jīng)濟(jì)賠償金等的返還請(qǐng)求權(quán)均應(yīng)當(dāng)同時(shí)作為一類特殊民事債權(quán),在一般人民法院所受理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)申請(qǐng)案件發(fā)生前,進(jìn)行優(yōu)先處理。具體來(lái)說(shuō)就是將上述購(gòu)房人權(quán)利通過(guò)破產(chǎn)案件衍生訴訟或者協(xié)商等形式與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的剝離,以實(shí)現(xiàn)保障其”生存權(quán)”的目的。

盡管在房屋權(quán)利上僅存在消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的特定情況條件下,建設(shè)或者工程價(jià)款的優(yōu)先順位受求償價(jià)權(quán)者并沒(méi)有不能有效對(duì)抗那些已經(jīng)承諾支付建設(shè)工程全部造價(jià)或者其他大部分價(jià)款后的消費(fèi)購(gòu)房人,但是但是建筑施工企業(yè)涉及大批農(nóng)民工的工資等切身利益,如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)而不能優(yōu)先支付,也將產(chǎn)生一系列的社會(huì)負(fù)面效應(yīng)。因此其風(fēng)險(xiǎn)僅為劣后于那些已經(jīng)提前支付出全部定金或者支付大部分定金購(gòu)樓房款后的消費(fèi)型購(gòu)房人,但優(yōu)于其他債權(quán),在破產(chǎn)案件受理后首先獲得清償。

破產(chǎn)案件宣告終止后,對(duì)作為破產(chǎn)宣告人取得的某些特定的財(cái)產(chǎn)的享有先行擔(dān)保排除權(quán)除外的一般權(quán)利人,對(duì)其該一特定的財(cái)產(chǎn)依法享有行使優(yōu)先債權(quán)受抵償權(quán)利的普通權(quán)利,理論概念上可以稱為是”別除權(quán)人”債權(quán),上述特別除權(quán)請(qǐng)求人如在期間行使該優(yōu)先受償權(quán)時(shí)未能按期完全履行受抵償債權(quán)的,其剩余未依法受償債務(wù)的優(yōu)先債權(quán)可作為該普通的債權(quán)一并處理。

在國(guó)家破產(chǎn)清償程序法中,職工債權(quán)也通常可以作為破產(chǎn)第一債權(quán)順序之一來(lái)依法清償,破產(chǎn)的企業(yè)的欠繳法定的法定社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用部分和其所應(yīng)欠納稅款做為債權(quán)第二償債順序,其后清償?shù)囊曂胀ǖ膫鶛?quán)順序按債務(wù)比例來(lái)清償。

三、結(jié)論

我這樣認(rèn)為,在對(duì)于整個(gè)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)或該企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)的破產(chǎn)債權(quán)及其最終清算費(fèi)用處理法律程序體系框架中,涵括到了對(duì)具有發(fā)生同等或優(yōu)先順序給付請(qǐng)求權(quán)效力的債權(quán)、破產(chǎn)的清算給付費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)請(qǐng)求權(quán)和破產(chǎn)其他的債權(quán)，希望以上的分析和探討能夠?yàn)橘?gòu)房人的權(quán)益保護(hù)提供一些思路和建議。