梁 媛

（廣西天旭會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司，廣西 南寧 530022）

在經(jīng)濟全球化的國際大背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營面臨著較為復(fù)雜的外部環(huán)境，市場競爭也愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必須要提高核心競爭力，加強內(nèi)部控制，把內(nèi)部控制和外部風(fēng)險抵御相互結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要通過增強管理水平來降低內(nèi)部控制風(fēng)險，全面提高自身的市場競爭能力。在改革開放幾十年的發(fā)展之中，我國房地產(chǎn)企業(yè)和整體行業(yè)經(jīng)歷了初步發(fā)展階段、迅猛發(fā)展階段和低調(diào)回溫階段，房地產(chǎn)項目必須要確保質(zhì)量達標(biāo)，同時還要降低風(fēng)險控制成本，實現(xiàn)整體行業(yè)的良性運作。從這里可以看出，內(nèi)部控制工作始終是房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)能夠穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的重要關(guān)鍵點，正確的內(nèi)部控制能夠穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營狀況，提高社會聲譽，打造良好的市場口碑。

一、內(nèi)部風(fēng)險控制的含義和自身特點

房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部風(fēng)險控制主要是由于內(nèi)部風(fēng)險會產(chǎn)生，內(nèi)部風(fēng)險的產(chǎn)生受到企業(yè)內(nèi)部因素的多方面影響，對這部分風(fēng)險進行控制有利于保全企業(yè)資產(chǎn)，核對會計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，全方位提高企業(yè)經(jīng)營效率[1]。內(nèi)部風(fēng)險控制一定要采取行之有效的科學(xué)戰(zhàn)略和手段，從內(nèi)部風(fēng)險產(chǎn)生的原因角度來看，企業(yè)的外部風(fēng)險在很大程度上是具有不可抗力的，比如政策風(fēng)險、商業(yè)因素、政治風(fēng)險，而內(nèi)部風(fēng)險一定是具有預(yù)見性和可操控性的，也正是因為如此企業(yè)的內(nèi)部控制才有研究的必要性，房地產(chǎn)企業(yè)在對外經(jīng)營的過程中一定會處在多重風(fēng)險的范圍之下，其內(nèi)部風(fēng)險可能會體現(xiàn)在多個方面：

一是工作人員的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到高投入、高回報和高風(fēng)險，并且資金回收的周期較長，很多房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進化的過程中讓內(nèi)部管理和金融投資集為一體，是一種集成性的企業(yè)，因此它的成功取決于工作人員是否具有風(fēng)險投資專業(yè)知識和良好的成功經(jīng)驗，其職業(yè)經(jīng)理人也需要擁有正向的職業(yè)道德，反之如果工作人員或職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險變動、在職業(yè)道德上存在缺憾，也將會引起房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險。

二是技術(shù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)掌握的核心技術(shù)并不一定歸屬于本企業(yè)所有，如果該核心技術(shù)的替代性比較高或者只能被個別人所掌握，那么如果掌握技術(shù)的人離職或者出現(xiàn)其他的意外，企業(yè)將會置身于危險之中。財務(wù)風(fēng)險也是導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險的關(guān)鍵要素，在財務(wù)管理和財務(wù)制度的建設(shè)方面由于多方面的危機可能會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。

三是管理風(fēng)險和法律風(fēng)險。管理工作人員的管理經(jīng)驗、管理思想和管理水平如果不充足或者方向上存在偏差，都有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中模式較為僵化，甚至?xí)a(chǎn)生重大的決策失誤，給企業(yè)的正常運營和發(fā)展造成重大的危機。法律風(fēng)險則指的是企業(yè)在知情亦或是不知情的情況之下違反合同約定，用戶是違反了法律法規(guī)，無論是無意還是惡意都有可能會承擔(dān)法律連帶責(zé)任，由此可見，不同類型的企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險具有不一樣的側(cè)重點和針對性，針對內(nèi)部風(fēng)險的控制也一定要體現(xiàn)出目的性，彰顯較為明確的控制成果。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)自身特點

房地產(chǎn)企業(yè)從事的是房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營以及管理，并為社會提供有關(guān)的服務(wù)，我們可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)把房地產(chǎn)企業(yè)劃分為不同的類別。站在經(jīng)營內(nèi)容和方式的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介服務(wù)以及物業(yè)管理，從經(jīng)營的覆蓋面積角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)又可以分為綜合企業(yè)，房地產(chǎn)專營企業(yè)和房地產(chǎn)項目企業(yè)[2]。以盈利為目的的屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要從事的工作是房地產(chǎn)的開發(fā)以及日常的管理經(jīng)營，會參與到城鎮(zhèn)土地開發(fā)承包、房屋建造、房產(chǎn)營銷等市場經(jīng)營活動之中，因此這類的企業(yè)是人們口中最經(jīng)常提到的房地產(chǎn)企業(yè)。而房地產(chǎn)項目企業(yè)指的是針對某一個特定項目而進行周期性的活動，它的成立基礎(chǔ)是該項目確定可以施工，這種類型的項目企業(yè)從項目開始時設(shè)立，從項目結(jié)束時終止，這樣的組織形式方便財務(wù)核算也是目前背景下開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用的一種工作形式，房地產(chǎn)企業(yè)和其他類型的企業(yè)相比在經(jīng)營對象和提供服務(wù)的對象上面較為特殊，因此表現(xiàn)出較為濃厚的自我特征。

一是具有社會服務(wù)性。也就是體現(xiàn)出客戶至上的服務(wù)理念，無論是房產(chǎn)開發(fā)公司還是房產(chǎn)項目公司，它所提供的服務(wù)都是面向客戶的，為不同類型的客戶提供不同類型的服務(wù)。

二是經(jīng)營對象具有一定的固定性。顧名思義，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象一定是不動產(chǎn)，也就是說不動產(chǎn)才是房產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營對象。不動產(chǎn)一定是具有固定性的，在不同的省市地區(qū)和不同的地域，房地產(chǎn)容易受到周邊環(huán)境以及外部政策的影響，這些都對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動有一定的影響力，基于此特點，房地產(chǎn)企業(yè)或項目企業(yè)在開發(fā)接手項目的時候一定要加強對周圍環(huán)境的勘測，合理運用本公司可利用的資源，符合實際的前提之下，開發(fā)符合需求的不動產(chǎn)。

三是經(jīng)營活動需要籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)項目開發(fā)的時候涉及到一個較長的周期產(chǎn)業(yè)鏈，從之前的拿地皮工作到之后的拆遷補償工作，再到后來的勘察設(shè)計工作，還要包括對項目進行可行性分析及研究，計算工程費用、成本支出、營銷費用周轉(zhuǎn)費用，這些都需要大量資金的支持和籌措，同時還要依賴各種類型的金融工具去完成，從這個角度上來講，房地產(chǎn)公司可以被定義為資金密集型企業(yè)。

四是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人才具有專業(yè)性[3]。房地產(chǎn)公司的劃分較為細(xì)致，其內(nèi)部往往會分為商務(wù)合同部、工程規(guī)劃部、前期勘探部、財務(wù)部和資金流轉(zhuǎn)部等不同的結(jié)構(gòu)，雖然不同的公司部門有不一樣的名稱，但是這幾大基本類別是必須要具備的，此外房產(chǎn)中介公司和物業(yè)管理公司相對于一般的房產(chǎn)開發(fā)公司來說還需要集中大量的具有專業(yè)技術(shù)的人才。

五是發(fā)展具有同行業(yè)的限制性。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展的過程之中需要大量的啟動資金，因此門檻和壁壘較高，另外一方面房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不動產(chǎn)具有固定性和不可移動性，這也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)一旦決定轉(zhuǎn)移資本或退出市場，成本也相對付出的比較高[4]。此外房地產(chǎn)行業(yè)雖然具有高風(fēng)險，但如果在正常的操作和良好的運作之下也會取得高收益，從整體的因素來說受到外部環(huán)境以及政策因素的干擾，房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)之中競爭較為激烈，面臨著較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，具有較強的不確定性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險主要類型及分析

1.投資方面的風(fēng)險

投資是房地產(chǎn)獲利的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和運營的前提，房地產(chǎn)投資如果得到能夠為企業(yè)帶來龐大的利益，同時如果投資手段不佳，也有可能會造成巨大的經(jīng)濟損失，因此投資是一個讓人又愛又恨的詞語，機遇和挑戰(zhàn)并存，某些房地產(chǎn)企業(yè)存在著盲目投資的傾向，內(nèi)部投資管控人員受制于信息的非對稱性，同時也沒有對投資的對象了解清楚就一味地注入資金，最終導(dǎo)致嚴(yán)重的損失，這些情況都有可能會形成企業(yè)內(nèi)部的投資風(fēng)險[5]。房地產(chǎn)企業(yè)管理人在投資之前需要全面的了解信息，比如市場供需情況、類似投資回報率、投資規(guī)模的大小、決定參與投資的工作人員，如果沒有成熟的把握以上的數(shù)據(jù)信息或者數(shù)據(jù)收集不系統(tǒng)不完善，就無法做出正確的決策和把控，整體決策呈現(xiàn)出盲目性。

2.融資方面的風(fēng)險

融資是企業(yè)獲得資金的主要形式，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款來匯集外部資金，融資所涉及到的金額一般較大，被融合的資金是整個房地產(chǎn)項目乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要資金鏈條來源，但是在這個環(huán)節(jié)中銀行貸款容易受到政策偏向的影響，在政策有傾斜或者有優(yōu)惠的時候銀行放款力度較大，放款門檻較低，利率也不高，房地產(chǎn)企業(yè)利用良好的政策市場紅利完全可以在正向的成本狀態(tài)下進行經(jīng)營和運作，讓企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險有所下降，反之如果房地產(chǎn)行業(yè)整體緊縮，貸款審批時間會被延長，貸款額度也會受限，利率上調(diào)，增加了資金成本也就壓榨了利潤的空間，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險再度上升[6]。同時貸款風(fēng)險不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)管理者，也會影響到購房者，購房者如果受到現(xiàn)代政策的影響會導(dǎo)致個人審批金額下降，門檻上升，條件增加，降低了購房者的購房欲望和購房需求，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的剛需客戶流失房產(chǎn)銷售量下跌，預(yù)售回款金額較少。預(yù)售回款金額也是企業(yè)內(nèi)部融資的渠道之一，如果預(yù)售回款的數(shù)量下降就會導(dǎo)致企業(yè)不得不籌集大量的外部資金，讓企業(yè)的融資壓力以及融資風(fēng)險直線上升，同時也會增加企業(yè)的償債壓力。

3.成本控制方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中若要最大限度的獲利還要加強對成本的控制，采取科學(xué)的手段降低成本，壓縮投入。若要做到這一點需要從設(shè)計開始入手，在初步的方案準(zhǔn)備階段，有關(guān)工作人員需要先設(shè)計敲定合理的房產(chǎn)公司方案，同時也要決定工程預(yù)決算，做好成本控制工作，但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)把工程預(yù)決算這一關(guān)鍵的部分外包給第三方機構(gòu)，這一方法雖然來說能夠減輕內(nèi)部工作人員的負(fù)擔(dān)，降低工作成本，但是外部第三方機構(gòu)沒有從根本上了解企業(yè)的實際需求，也沒有進行較為宏觀的考量，就會導(dǎo)致成本控制的問題無法從根本上被消解，成本控制工作無法和內(nèi)部風(fēng)險管理工作相互融合，效果下降。

4.建設(shè)方面的工程風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險還應(yīng)當(dāng)包括施工階段的危險，某些企業(yè)在之前的設(shè)計階段方案上存在一些缺陷，讓修復(fù)型施工或者返工的隱患有所上升，這些不僅會讓房地產(chǎn)企業(yè)增加成本支出，也會影響到工程的竣工時間，如果延誤工期，房地產(chǎn)企業(yè)的社會信譽管理成本以及資金支出都會受到影響，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了趕進度，在規(guī)定的時間之前達到預(yù)售交房條件，會刻意加快施工現(xiàn)場的進度。凡事欲速則不達，太快的速度就會導(dǎo)致管理方面的缺失，施工方可能會存在以次充好，偷工減料，施工人員也有可能責(zé)任心下降，從而導(dǎo)致施工質(zhì)量和施工整體的安全性受到負(fù)面影響。

5.內(nèi)部控制自身的問題

房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都有自身的內(nèi)部控制規(guī)劃和系統(tǒng)，但是相當(dāng)大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制之中體現(xiàn)出了不成熟、不作為的狀況，管理力度和監(jiān)督力度較為薄弱。有一些房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)置的內(nèi)部控制機構(gòu)和內(nèi)部控制制度是不合理的，缺乏可操作性和可行性，執(zhí)行力度與監(jiān)督力度都不嚴(yán)格，某個特定的內(nèi)部控制環(huán)節(jié)也沒有落實到位。比如內(nèi)部控制監(jiān)督和內(nèi)部控制考核停留在紙上談兵的階段，形同虛設(shè)，有些工作部門甚至只是一個空殼[7]。其實房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制及內(nèi)部審計工作并不是一個獨立的部門，它和企業(yè)董事會是相互關(guān)聯(lián)的，不得不受到管理層的制約，如果不能用完全客觀真實的態(tài)度評價內(nèi)部風(fēng)險，那么在執(zhí)行的時候和監(jiān)督的時候也就只能隔靴搔癢、浮于表面流于形式，不能夠從癥結(jié)找到問題之所在，深層落實監(jiān)督任務(wù)，最終造成內(nèi)部控制工作并沒有發(fā)揮實際的用途。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制與防控建議

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制與防控基本框架

房地產(chǎn)企業(yè)在進行內(nèi)部風(fēng)險控制的時候需要先打好基本的框架和雛形，企業(yè)風(fēng)險防控框架能夠幫助企業(yè)管理者有效的處理風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價值的能力，風(fēng)險防控框架的打造需要把握以下幾個方面的要素。

一是內(nèi)部環(huán)境要素。內(nèi)部環(huán)境提供的是整體防御手段的規(guī)則和結(jié)構(gòu)，它是其他類型內(nèi)部風(fēng)險控制要素的前提和基礎(chǔ)。內(nèi)部環(huán)境能夠為企業(yè)管理者所借鑒和采納，也是企業(yè)明確未來發(fā)展方向和經(jīng)營目標(biāo)的主要參照，只有加強對內(nèi)部環(huán)境的基本認(rèn)知和風(fēng)險的認(rèn)知程度，才能發(fā)現(xiàn)潛在的隱藏風(fēng)險點，作出有針對性的措施，避免失誤。

二是目標(biāo)的設(shè)定。企業(yè)的高級管理者要首先制定企業(yè)的經(jīng)營和戰(zhàn)略管理目標(biāo)，把戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解，讓每一個職能部門認(rèn)真領(lǐng)會，上傳下達，貫徹到位，可能會影響到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的潛在事項和潛在危險需要及時判斷，了解其風(fēng)險之所在，預(yù)期風(fēng)險和企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)達成要同步進行。

三是事項的識別。識別事項的關(guān)鍵在于企業(yè)的經(jīng)營活動之中，管理者需要預(yù)判出企業(yè)發(fā)展的未來不利情況，運用多方面的專業(yè)知識和專業(yè)人才做出準(zhǔn)確的風(fēng)險辨別。

四是對風(fēng)險進行評估。風(fēng)險的評估要做好準(zhǔn)備工作，視情況而定，具體問題具體分析。通常來說房地產(chǎn)企業(yè)可以采用風(fēng)險概率的數(shù)值來對結(jié)果進行評估和表示，如果企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能會潛藏在事件之中的不利影響，又或者是某一事項在執(zhí)行過程中無法獲得足夠的數(shù)據(jù)支撐，可以采取定量的反向評估方法來操作。

五是要應(yīng)對風(fēng)險。應(yīng)對風(fēng)險是企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)和組成部分，對風(fēng)險的應(yīng)對也需要找到關(guān)鍵的部分，先處理重點的危機。

六是對活動過程的控制。房地產(chǎn)企業(yè)的高級管理者要針對可能會存在的風(fēng)險點制定有規(guī)避性和針對性的程序，確保企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)能夠順利達成。

七是實現(xiàn)信息的上下聯(lián)動，全方位互通。企業(yè)的管理者和企業(yè)的員工具有不同的工作職責(zé)和崗位分工，因此他們對于企業(yè)風(fēng)險的關(guān)注點也自然有其側(cè)重，無論如何，企業(yè)內(nèi)部的信息交換和對稱仍然是風(fēng)險內(nèi)部控制的重要舉措，管理層要認(rèn)真聽取下級員工的意見和建議。

八是對風(fēng)險的監(jiān)督和指正。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制的過程中要站在整體的角度進行有效性的日常監(jiān)控，選擇一些具有較強工作能力和工作經(jīng)驗的人員對內(nèi)部控制進行全方位的框架設(shè)計，如果發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的過程中存在一些風(fēng)險點或缺陷點要及時向上反映，快速得到解決的方案和預(yù)案，重大的缺陷和重大的風(fēng)險需要報告董事會。

2.建設(shè)并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制必須要加強對企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的建立健全，建設(shè)較為完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，為企業(yè)進行良好的內(nèi)部控制打下前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)要進一步完善治理結(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)企業(yè)的實際需求以及內(nèi)部可配置資源的角度出發(fā)，制定對自身有利的具有可操作性的內(nèi)部管理系統(tǒng)，同時在企業(yè)的整體層面和具體的業(yè)務(wù)層面都需要把內(nèi)部控制當(dāng)做重要工作以及重要組成部分，針對不同的業(yè)務(wù)流程設(shè)置與之相匹配的內(nèi)部管理體系和制度。此外各個部門還需要分工協(xié)作，又要上下聯(lián)通，強化不同部門的管理職能，完善企業(yè)管理構(gòu)架，對企業(yè)內(nèi)部各個部門的權(quán)利進行明確，相互制衡，相互監(jiān)督。

3.準(zhǔn)確判別內(nèi)控風(fēng)險

若要做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作，企業(yè)管理人員需要加強對項目風(fēng)險的識別。所謂項目風(fēng)險指的是不確定的狀況發(fā)生可能會對項目造成怎樣的影響，這種影響可能會包括積極影響也可能會包括消極影響。對風(fēng)險的識別是內(nèi)部控制的首要因素，也是風(fēng)險管理的目標(biāo)前提，如果工作人員在工作之前無法準(zhǔn)確的識別風(fēng)險，就會讓風(fēng)險控制策略顯得沒有條理，打的是無準(zhǔn)備之仗，風(fēng)險識別要識別風(fēng)險事件和風(fēng)險狀態(tài)，并對此進行量化的分類。對于房地產(chǎn)企業(yè)這一特殊的行業(yè)來說，常見的項目風(fēng)險應(yīng)當(dāng)包括政策方面的風(fēng)險、資金方面的風(fēng)險和具體決策方面的風(fēng)險，除了自然災(zāi)害之外，政策風(fēng)險是影響最大也是最不好控制的風(fēng)險點，政府保護的是廣大人民群眾的財產(chǎn)利益，在制定政策的時候不能只考慮房地產(chǎn)行業(yè)，還要充分考慮到不同行業(yè)和整體經(jīng)濟發(fā)展增速的匹配程度，既要考慮到土地分配和利用問題，還要考慮到農(nóng)業(yè)保護問題，同時還要兼顧到老百姓的消費水平，如果房價太高老百姓買不起房子，在這其中蘊含著博弈智慧。同時政策在具體實施與執(zhí)行的過程中還存在一定的突變性不連續(xù)性，某些政策的制定處在試點階段，尚有漏洞存在，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策是一種對整體企業(yè)發(fā)展的約束和管控，也是企業(yè)必須要遵守的一定之規(guī)。

除了政策風(fēng)險之外還有項目決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的項目決策風(fēng)險體現(xiàn)在項目的定位、風(fēng)險項目的創(chuàng)意風(fēng)險等不同的方面，企業(yè)管理者需要加強市場的前期準(zhǔn)備和調(diào)查工作，熟悉當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)與市場需求，不要一味的求新求變而不求穩(wěn)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的因素確定不同項目的目標(biāo)定位，否則會讓不必要的損失一再發(fā)生。除此之外還要注意的是項目資金的風(fēng)險，任何項目的運行都必須要有資金的支持，房地產(chǎn)項目自然也不例外，如果在這一過程中項目的資金鏈條出現(xiàn)了問題，項目的運行就會終止或中斷，因此必須要出具項目可行性報告，制作整體項目的資金流量曲線，合理的制定資金控制計劃，確保項目能夠有充足的資金去維持。當(dāng)然項目的資金問題也有很大一部分因素歸屬于外部，比如信貸政策、金融市場、銀行條件等，在資金規(guī)劃的時候要合理規(guī)避一些可以規(guī)避的風(fēng)險，防止發(fā)生金融風(fēng)險事故。

4.理順內(nèi)部控制流程，找出針對點

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險控制流程需要凸顯出不同的側(cè)重點，比如由于外部融資引發(fā)的風(fēng)險、由于成本控制引發(fā)的風(fēng)險、由于施工進度引發(fā)的風(fēng)險，這些不同的環(huán)節(jié)都有可能會蘊含著不同的隱患點，處理方式也是不同的。例如房地產(chǎn)企業(yè)若要控制由于成本風(fēng)險造成的危機，需要加強對項目工程的完整預(yù)算，把成本控制的每一個細(xì)節(jié)落實到位，在工程洽談或變更環(huán)節(jié)要嚴(yán)格審查工程內(nèi)容以及工程的數(shù)量，防止由于洽談結(jié)果超出預(yù)期太多導(dǎo)致預(yù)算超標(biāo)。企業(yè)還要結(jié)合實際情況對不同階段的成本控制工作體系進行設(shè)置，有效的抵御成本控制方面的危機。又比如針對外部融資的風(fēng)險，若要降低這方面的隱患，把融資危機縮小在允許的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者就必須要掌握與時俱進的策略和手段，拓展外部融資渠道，可以綜合選擇基金、信托等不一樣的融資方式，尋求合作伙伴共同出資。用于企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營，還可以利用資金投注等不同的方式確保資金鏈完整有效及時到位，降低對銀行貸款的依賴程度。在內(nèi)部融資方面，各個部門需要上下聯(lián)動、共同協(xié)作，更快的達到預(yù)售條件，進行樓盤的開盤，財務(wù)人員和會計人員則要對銷售回款情況進行跟蹤，監(jiān)督其在合同約定期限之內(nèi)準(zhǔn)確回款，如果遇到政府宏觀調(diào)控要靈活的改變營銷戰(zhàn)略，確保回款數(shù)量不受到太大的影響。此外房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合自身實際，內(nèi)部外部協(xié)同優(yōu)化，完善資金結(jié)構(gòu)，提高資金的使用效率，降低融資風(fēng)險。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強內(nèi)部風(fēng)險控制，找到相對應(yīng)的防控措施，解決傳統(tǒng)內(nèi)部風(fēng)險控制中存在的問題及不足之處，準(zhǔn)確的分析內(nèi)部外部可能會面臨的一系列風(fēng)險點，架設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制與防控的基本框架，建設(shè)并完善內(nèi)部控制體系，判別風(fēng)險類型，理順內(nèi)部控制流程，找出側(cè)重點和針對點，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的實際效果。