西北政法大學(xué) 費(fèi)雯雯

一、居住權(quán)的起源與我國(guó)的立法現(xiàn)狀

（一）居住權(quán)的起源

居住權(quán)是指以居住為目的，對(duì)他人所有的房屋及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)起源于羅馬法，在《法學(xué)階梯》中規(guī)定：“如果以居住權(quán)遺贈(zèng)他人，或以其他方式設(shè)定居住權(quán)的，這種既不是使用權(quán)，也不是用益權(quán)，而是一種特種權(quán)利。鑒于其實(shí)用性，并根據(jù)馬賽魯?shù)囊庖?jiàn)，公布了決定，不但允許享有居住權(quán)的人自己居住，而且允許他向他人出租居住權(quán)?！奔丛趧?chuàng)立之初居住權(quán)是為受遺贈(zèng)人而設(shè)立的，使某些有繼承權(quán)的家庭成員（特別是對(duì)繼承權(quán)被剝奪的寡婦或未婚女兒）有可能取得一種供養(yǎng)。

（二）我國(guó)居住權(quán)的立法現(xiàn)狀與爭(zhēng)議

隨著呼吁居住權(quán)入法的聲音越來(lái)越多，在2018年的《民法典(一審稿)》中增設(shè)了居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，而在2019年的民法典物權(quán)編草案二審稿中對(duì)于居住權(quán)的規(guī)定又進(jìn)行了細(xì)化，在2020年5月稿的第366條到371條對(duì)居住權(quán)的設(shè)立、性質(zhì)等做出了規(guī)定，從《民法典》現(xiàn)行規(guī)定中可以看出，我國(guó)的居住權(quán)具有意思自治性、主體特定性、不可轉(zhuǎn)讓和繼承性、要式性和無(wú)償性的特征。

民法的法典化無(wú)疑是我國(guó)立法發(fā)展的一大進(jìn)步，但對(duì)于居住權(quán)是否應(yīng)該入法以及居住權(quán)的性質(zhì)等問(wèn)題，學(xué)界仍然有較大爭(zhēng)議。早期支持居住權(quán)入法的學(xué)者的認(rèn)為，居住權(quán)可以有效保障離婚婦女、保姆等弱勢(shì)群體的權(quán)益，從保護(hù)弱勢(shì)群體的利益出發(fā)來(lái)支持居住權(quán)入法，有利于發(fā)揚(yáng)社會(huì)互幫互助的良好風(fēng)尚。而反對(duì)的觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)不應(yīng)入法一方面是由于我國(guó)自古就有關(guān)于“孝道”的傳統(tǒng)文化無(wú)需再行設(shè)置居住權(quán)。

筆者認(rèn)為，早期支持居住權(quán)的學(xué)者太過(guò)于注重居住權(quán)對(duì)于弱勢(shì)群體的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)其倫理性，反而導(dǎo)致了居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)被忽視，居住權(quán)入法不僅能保障離婚、養(yǎng)老領(lǐng)域和家庭服務(wù)人員這些弱勢(shì)群體的居住利益，對(duì)于用益物權(quán)的多樣性也是一大補(bǔ)充。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)需求不斷增加但現(xiàn)行法中沒(méi)有居住權(quán)的規(guī)定，單靠司法解釋無(wú)法解決制度缺陷，所以在本次民法典的編纂過(guò)程中，居住權(quán)進(jìn)入了草案討論的范圍。

二、我國(guó)居住權(quán)入典的必要性

（一）現(xiàn)實(shí)需求

其一，居住權(quán)設(shè)立類型的增加。在我國(guó)《物權(quán)法》編纂時(shí)，居住權(quán)被定位于離婚、養(yǎng)老、家庭服務(wù)人員三類弱勢(shì)群體的保護(hù)之上，正是由于其權(quán)利范圍過(guò)于狹窄才沒(méi)有受到立法的采納，但隨著人們對(duì)房屋需求的增加和利用方式的多樣化，現(xiàn)下對(duì)于設(shè)立居住權(quán)需求主體遠(yuǎn)大于這三類人員。

其二，養(yǎng)老體系多樣化的要求。近年來(lái)，我國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題成為社會(huì)發(fā)展的一大問(wèn)題，而以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式在我國(guó)逐步推廣開來(lái)。以房養(yǎng)老主要有“反向抵押”和“售后租回”兩種模式，“反向抵押”是指老年人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)相應(yīng)評(píng)估后，給予老年人每月一定的金額用于養(yǎng)老，待老年人去世之后公司獲得房屋所有權(quán)。這種模式在實(shí)踐中仍有較多限制：第一，反向抵押的社會(huì)認(rèn)同感較低；第二，反向抵押的適用范圍小，參與反向抵押的老年人只能是獨(dú)居。而居住權(quán)制度的設(shè)立可以一定程度的減少上述問(wèn)題的發(fā)生：第一，居住權(quán)的適用范圍廣，居住權(quán)作為一項(xiàng)權(quán)利，其適用不限制是個(gè)人所有的房屋還是集體組織的，只要自然人之間設(shè)立即可，對(duì)于權(quán)利主體的限制較少，實(shí)用性強(qiáng)；第二，居住權(quán)由法律規(guī)定和保障，社會(huì)公信力較強(qiáng)，人們的認(rèn)同感高，便于在養(yǎng)老領(lǐng)域推動(dòng)實(shí)施。

（二）居住權(quán)的獨(dú)特性

反對(duì)居住權(quán)入典的主流觀點(diǎn)是認(rèn)為我國(guó)的“扶養(yǎng)”傳統(tǒng)或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議完全可以替代居住權(quán)在繼承、養(yǎng)老方面的法律效果。但筆者認(rèn)為遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等無(wú)法替代居住權(quán)在養(yǎng)老方面的作用。首先從設(shè)立上來(lái)說(shuō)，從上述觀點(diǎn)中可以看出，現(xiàn)下老年人房屋在權(quán)屬方面是復(fù)雜多樣的，因此難以就遺贈(zèng)人的個(gè)人意愿而設(shè)立遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議等附義務(wù)的遺贈(zèng)或遺囑。其次，從權(quán)利的保護(hù)方面來(lái)說(shuō)，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議等替代性解決機(jī)制中，相關(guān)人員的居住權(quán)利均具有相對(duì)性，只能約束和對(duì)抗相對(duì)人，即只能約束贍養(yǎng)義務(wù)人，抑或?qū)惯z囑相對(duì)人、受遺贈(zèng)人，而無(wú)法約束和對(duì)抗第三人。一旦贍養(yǎng)義務(wù)人、遺囑相對(duì)人、受遺贈(zèng)人將所涉房屋出售予第三人或者出租予第三人，此時(shí)居住權(quán)便會(huì)因?yàn)闄?quán)利的相對(duì)性而無(wú)法得到保護(hù)。在實(shí)踐中，贍養(yǎng)義務(wù)人、受遺贈(zèng)人等反悔將房屋出租、出售的實(shí)例是為數(shù)不少的。而居住權(quán)作為一個(gè)物權(quán)，其具有對(duì)世性、絕對(duì)性，居住權(quán)的設(shè)立是可以對(duì)抗第三人的，從老年人的利益保護(hù)方面來(lái)看，居住權(quán)也是無(wú)法替代的。關(guān)于居住權(quán)的無(wú)償性，學(xué)界仍有一定的爭(zhēng)議。反對(duì)居住權(quán)無(wú)償性的學(xué)者認(rèn)為：第一，將居住權(quán)限定在無(wú)償違背了其用益物權(quán)的性質(zhì)。意定居住權(quán)的設(shè)立可以通過(guò)訂立合同的方式進(jìn)行，根據(jù)合同設(shè)定用益物權(quán)的性質(zhì)就決定了其不可能完全為無(wú)償。第二，將居住權(quán)限于無(wú)償會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)制度的社會(huì)參與率降低，制度難以推行。居住權(quán)是在用益物權(quán)的內(nèi)容不斷豐富的情況下入典的，其本身除了滿足居住的需要，還需適用于養(yǎng)老和房屋交易領(lǐng)域，在這些領(lǐng)域內(nèi)若是一味地?zé)o償設(shè)立，將導(dǎo)致人們?cè)O(shè)立居住權(quán)的意欲降低，最終致使居住權(quán)制度的功能受限。筆者認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)以無(wú)償為原則，有償為例外。在一般人的居住需求上，其設(shè)立都應(yīng)當(dāng)為無(wú)償?shù)?，只有在涉及養(yǎng)老領(lǐng)域如獨(dú)居老人在經(jīng)濟(jì)能力不足時(shí)，在能夠保證自己的正常生活空間的情況下，根據(jù)民法的意思自治原則，可以在自己所有的房屋內(nèi)有償設(shè)立居住權(quán)。

（三）物權(quán)法對(duì)居住權(quán)的兼容性

第一，居住權(quán)屬于物權(quán)法的規(guī)制范圍。從歷史發(fā)展來(lái)看，居住權(quán)是源于人役權(quán)，居住權(quán)其實(shí)質(zhì)上是通過(guò)對(duì)他人之物的利用而滿足某個(gè)特定主體的居住需求。我國(guó)的《物權(quán)法》規(guī)定，物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，明確了其規(guī)制對(duì)象為物的歸屬與利用關(guān)系，從這方面來(lái)看，我國(guó)雖然沒(méi)有采用“役權(quán)”的二分法體系，但從居住權(quán)的本質(zhì)是對(duì)于特定物的利用這方面來(lái)看，居住權(quán)屬于物權(quán)，應(yīng)該由《物權(quán)法》加以規(guī)制。

第一，居住權(quán)是他物權(quán)。居住權(quán)有利于將房屋的所有權(quán)功能與使用權(quán)功能分開，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的最大化利用。但學(xué)界也有觀點(diǎn)認(rèn)為居住權(quán)會(huì)將房屋所有權(quán)人的所有權(quán)變成一個(gè)“空白所有權(quán)”，即所有權(quán)人擁有的只是一個(gè)空白的權(quán)利而且權(quán)利內(nèi)容已經(jīng)被居住權(quán)所分割。對(duì)此，筆者認(rèn)為居住權(quán)是為了保障居住目的而對(duì)他人所有的房屋及其附屬設(shè)施享有的權(quán)利，與所有權(quán)對(duì)自己之物享有的權(quán)利是不同的，屬于他物權(quán)，居住權(quán)是用益物權(quán)的一種。居住權(quán)的設(shè)立并不是分化了所有權(quán)人的權(quán)能，而是將所有權(quán)人的權(quán)能進(jìn)行了定限。

其二，居住權(quán)屬于用益物權(quán)。居住權(quán)在《民法典》草案中被規(guī)定在用益物權(quán)之下，那么將居住權(quán)放置在用益物權(quán)之下是否會(huì)引起物權(quán)體系的混亂也是值得研究的一個(gè)問(wèn)題。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對(duì)他人所有的物享有的占有、使用、收益的權(quán)利，而居住權(quán)首先是一個(gè)物權(quán)，在物債二分之下，居住權(quán)人與一般租賃人不同，可以排除所有人在內(nèi)的他人的干涉，體現(xiàn)其直接支配，是不同于債權(quán)的。其次，居住權(quán)是特定人對(duì)他人的房屋及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利屬于他物權(quán)，也是對(duì)于所有權(quán)的“定限”，因此從居住權(quán)的內(nèi)涵來(lái)看，居住權(quán)是屬于用益物權(quán)的。

三、我國(guó)居住權(quán)入典的制度構(gòu)建

（一）設(shè)立

我國(guó)《民法典》規(guī)定居住權(quán)可以通過(guò)合同和遺囑兩種方式設(shè)立，以合同設(shè)立的應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)的意定設(shè)立是滿足民事主體個(gè)人意愿的直接體現(xiàn)，因?yàn)榫幼?quán)具有使財(cái)產(chǎn)的歸屬權(quán)能和使用權(quán)能分割的效果，而民事主體完全可以利用此種特定效果來(lái)滿足“歸我所有”“歸我支配”的主觀要素和意志要素，財(cái)產(chǎn)只要在其掌控之中，即便由他人所使用也可以使意定主體的心愿得到滿足。由于居住權(quán)本身具有人役權(quán)的性質(zhì)，因此，我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立采用當(dāng)事人意思自由創(chuàng)設(shè)主義，從滿足特定人的占有、使用他人房屋的利益來(lái)看，自由創(chuàng)設(shè)是居住權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)。

但是否有法定居住權(quán)出現(xiàn)的必要呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)中增加法定居住權(quán)，當(dāng)事人之間沒(méi)有約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定。在我國(guó)居住權(quán)創(chuàng)設(shè)的主要立法目的是“使全體人民住有所居”，住有所居其主要指向就是社會(huì)弱勢(shì)群體，然而意定創(chuàng)設(shè)的方式，使居住權(quán)的設(shè)立缺少法律的強(qiáng)制性要求，無(wú)法起到保障社會(huì)弱勢(shì)群體居住權(quán)利的目的。在養(yǎng)老領(lǐng)域來(lái)講，并不是每一個(gè)老人都有較高的法律意識(shí)可以通過(guò)遺囑或合同來(lái)設(shè)立居住權(quán)，為了更好地保障老年人的利益，應(yīng)當(dāng)設(shè)立法定居住權(quán)作為底線來(lái)保證“老有所居”。必須明確的是，法定居住權(quán)只是一個(gè)兜底性規(guī)定，只有當(dāng)事人沒(méi)有約定的時(shí)候才適用，居住權(quán)作為一項(xiàng)人役權(quán)，必須先滿足主體的個(gè)人意志自由，當(dāng)主體沒(méi)有約定設(shè)立居住權(quán)時(shí)才能以公法加以干涉。

（二）主體

《民法典》并未對(duì)居住權(quán)人的范圍做詳細(xì)的規(guī)定，但是居住權(quán)的性質(zhì)是為了滿足特定人的利益而設(shè)定的權(quán)利，所以理應(yīng)排除法人。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)是為滿足生活居住需要，可以對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，并沒(méi)有對(duì)于居住權(quán)人的范圍做規(guī)定。筆者認(rèn)為，居住權(quán)不應(yīng)只及于居住權(quán)人個(gè)人，應(yīng)當(dāng)包括其家庭，而相應(yīng)的家庭受益人的范圍，可以參考《意大利民法典》的相關(guān)規(guī)定，包括配偶、子女以及必要家庭服務(wù)人員，對(duì)于設(shè)立權(quán)利后才結(jié)婚的居住權(quán)人來(lái)說(shuō)，其結(jié)婚之后的家庭成員也應(yīng)當(dāng)處于居住權(quán)的受益人范圍之內(nèi)，這樣才能充分發(fā)揮居住權(quán)在社會(huì)保障體系中的作用。

（三）客體

我國(guó)《民法典》規(guī)定：“……對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)……”即居住權(quán)的客體為他人的住宅。對(duì)于“住宅”一詞，筆者認(rèn)為住宅與一般的不動(dòng)產(chǎn)意義不同，應(yīng)當(dāng)指用于提供生活居住必要空間的房屋。居住權(quán)作為自由創(chuàng)設(shè)的權(quán)利，其客體范圍應(yīng)當(dāng)可以是整個(gè)房屋，也可以是房屋的某一部分，這應(yīng)當(dāng)是由當(dāng)事人合意決定的?？腕w范圍的意思自治性是符合“住有所居”的要求的，現(xiàn)下我國(guó)房屋資源緊張是不可回避的問(wèn)題，在這種情況下，將居住權(quán)的客體范圍延伸至包括房屋的一部分，是有利于盤活房屋資源，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的。

（四）權(quán)利

其一，占有使用權(quán)。居住權(quán)的前提是以滿足生活居住的需要，這個(gè)前提就將居住權(quán)與一般的用益物權(quán)區(qū)分開來(lái)了。居住權(quán)屬于用益物權(quán)的一種，但其權(quán)能小于一般的用益物權(quán)，所以居住權(quán)人對(duì)他人房屋的占有、使用必須是以滿足生活居住的需要為前提。這也是對(duì)于居住權(quán)人的權(quán)利范圍進(jìn)行限制，只能在保障生活居住的范圍內(nèi)設(shè)立居住權(quán)，超過(guò)該范圍，就是對(duì)權(quán)利的濫用。

其二，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。居住權(quán)人基于權(quán)利對(duì)于他人的住宅進(jìn)行占有、使用。筆者認(rèn)為，在同等條件下，居住權(quán)人對(duì)于第三人應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，理由如下：第一，有利于居住權(quán)人生活的穩(wěn)定性，居住權(quán)人是為了滿足生活居住的需要而設(shè)立的居住權(quán)，房屋的售賣必定會(huì)影響到居住權(quán)人權(quán)利的行使，因此為了保護(hù)居住權(quán)人的正常生活居住，在同等條件下，其應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，有利于節(jié)約交易成本，推動(dòng)交易履行，居住權(quán)人本身就占有該房屋，因此其在交易過(guò)程更加便捷，可以加快交易流程。

（五）義務(wù)

我國(guó)《民法典》草案中只規(guī)定了居住權(quán)人權(quán)利而未規(guī)定其相應(yīng)的義務(wù)。筆者認(rèn)為，居住權(quán)屬于用益物權(quán)的一種，應(yīng)當(dāng)推定適用用益物權(quán)人的義務(wù)，因此居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有善良保管和合理維修義務(wù)。居住權(quán)人對(duì)于房屋的占有和使用是對(duì)所有人所有權(quán)權(quán)能的分割，因此居住權(quán)人在行使其權(quán)利期間，對(duì)于所居住的房屋及其附屬設(shè)施具有善良保管和合理維修的義務(wù)，其善良保管的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為居住權(quán)消滅后，房?jī)?nèi)外設(shè)施仍能起到同等作用，維修義務(wù)也限于一般的生活物品的更換，涉及房屋內(nèi)主體改造的重大修繕應(yīng)當(dāng)由所有人承擔(dān)，在居住權(quán)人怠于履行其義務(wù)危害到房屋價(jià)值時(shí)，所有權(quán)人有權(quán)追償，這樣待居住權(quán)消滅之時(shí)，所有權(quán)人的所有權(quán)才能恢復(fù)到圓滿狀態(tài)。

（六）消滅

我國(guó)《民法典》規(guī)定，居住權(quán)消滅的原因有兩個(gè)：一是居住權(quán)人死亡；二是當(dāng)事人之間約定的期限屆滿或解除條件成就，這與域外對(duì)于居住權(quán)消滅的規(guī)定類似。筆者認(rèn)為，在居住權(quán)消滅的原因中應(yīng)當(dāng)加入“濫用權(quán)利”這一事由。居住權(quán)作為意定權(quán)利，其創(chuàng)設(shè)前提是為了滿足生活居住的需要，但正由于是當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)的，其權(quán)利范圍更應(yīng)當(dāng)受到法律強(qiáng)制性的約束，當(dāng)居住權(quán)人所設(shè)定的合同權(quán)利超出這個(gè)范圍時(shí)應(yīng)當(dāng)無(wú)效，若對(duì)于其權(quán)利的濫用不加以規(guī)制，不僅是對(duì)所有權(quán)人權(quán)利的侵害還有可能危及社會(huì)公共利益。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著用益物權(quán)內(nèi)容的日益豐富和現(xiàn)實(shí)需求的增多，居住權(quán)入典成為必然之勢(shì)，但民法典中的居住權(quán)規(guī)定受傳統(tǒng)人役權(quán)的影響較多，其制度設(shè)計(jì)仍存在許多不足，例如對(duì)居住權(quán)人的家庭范圍規(guī)定不清、設(shè)立方式不完整、權(quán)利義務(wù)規(guī)定不詳細(xì)等問(wèn)題。在居住權(quán)制度構(gòu)建的過(guò)程中，要打破傳統(tǒng)人役權(quán)的限制，不僅要保持其維護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體利益的法律目的，還要充分發(fā)揮其在交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的作用，對(duì)居住權(quán)制度的重構(gòu)要求在學(xué)習(xí)域外居住權(quán)制度的優(yōu)點(diǎn)之外，還要結(jié)合我國(guó)社會(huì)保障和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)情從而構(gòu)建更加完備的居住權(quán)制度，達(dá)到住有所居的立法目的。