陳 梅

（昆明市住房公積金管理中心，云南 昆明 650000）

在我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景之下，人民群眾對于住房的需求正在不斷增加，再加上三胎政策的開放也使房地產市場更加繁榮，因此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務也得到了跨越式的發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務規(guī)模也正逐年增加。個人住房貸款在商業(yè)銀行業(yè)務分類中屬于零售類業(yè)務，因此貸款周期較長，風險相對較低，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，并逐漸成為商業(yè)銀行想要積極拓展的業(yè)務領域。在大規(guī)模的業(yè)務發(fā)展背景之下，與之相對應的貸款違約率也在逐年上升，并逐漸出現(xiàn)了不良貸款的現(xiàn)象，尤其是疫情期間，逾期催收難度加大，貸款資金收回效率也大大降低，各銀行不良貸款率也呈現(xiàn)上升態(tài)勢。在大規(guī)模的業(yè)務發(fā)展背景之下與之相對應的貸款違約率也在逐年上升，并逐漸出現(xiàn)了不良貸款的現(xiàn)象。這也逐漸暴露出來當下商業(yè)銀行在個人住房貸款業(yè)務發(fā)展過程中出現(xiàn)的受理、審核以及貸后管理方面的隱患，同時商業(yè)銀行對于貸款業(yè)務風險的防范意識也稍微欠缺，因此如何加強對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的風險管理、保證貸款資金安全運行，維護個人住房貸款市場平穩(wěn)健康發(fā)展，值得相關部門和從業(yè)人員持續(xù)展開探討。

一、個人住房貸款的概述

商業(yè)銀行個人住房貸款指的是商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的，用于購買住房的貸款。借款人在進行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中，也應當提供一定的擔保，如房產抵押、保證人擔保等，并且保障自身的信譽不受影響。

個人住房貸款項目對于其他的貸款種類而言往往涉及數(shù)額較大。與此同時，相較于其他普通貸款的方式，從期限的角度來看較長，一般個人貸款的金額從幾十萬到幾百萬不等，因此可以看出金額巨大，且貸款的年限也大約在20年。在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中與普通的貸款存在較大的區(qū)別即為面向的對象存在差異。一方面，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務在開展的過程中業(yè)務往往是面向房產的購買者，因此無法在其他種類方面進行使用。普通貸款相對于住房貸款而言，對象是比較普遍的。另一方面，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務推進的過程中，主要開展的對象是具備完全民事能力的自然人。同時，住房也應當具備專一性。住房貸款與普通貸款在償還方式這一方面也存在不同，個人住房貸款往往是以月份為單位進行利息以及貸款的償還，貸款對象一般為房屋購買人，因此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務在實際推進的過程中，存在一定的滯后性以及分散性，這也為銀行開展業(yè)務風險管理工作帶來隱患。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀分析

在我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的背景之下，房地產作為一項支柱型的產業(yè)關聯(lián)性較強，且具備能夠帶動國民經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展的特征，同時與我國金融安全也息息相關，當下個人住房貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行貸款業(yè)務的主要組成部分，個人住房貸款可以被認為是銀行所有貸款業(yè)務中比較安全的種類之一。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務在實際開展的過程中將房產作為抵押，個人住房貸款業(yè)務作為中長期的業(yè)務是銀行獲得社會經(jīng)濟效益的重要來源，但個人住房貸款風險管理也具備滯后性以及隱藏性等特征。近年來通過對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務運作實際情況展開調查，發(fā)現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務風險管理以及利率安全不容樂觀，貸款業(yè)務的風險正在逐年增加。在個人住房貸款業(yè)務開展的過程中至少會涉及四種法律關系，分別為購房者與開發(fā)商之間的關系，借款人與銀行之間的關系，抵押人與銀行之間的關系以及銀行與開發(fā)商之間的關系，一旦任何一方以及任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務帶來經(jīng)濟風險，甚至是資金損失。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款主要的風險

（一）借款人的信用風險

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中，信用風險一般屬于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的主要風險類別，其中包括了被迫違約、理性違約以及提前還款這三種形式。被迫違約主要指的是借款人在產生違約行為時往往是十分被動的，例如借款人在進行還貸期間資金鏈斷裂，或者是支付能力下降，導致借款人無法按時向銀行償還本金以及利息。在當下市場環(huán)境比較復雜、疫情防控形勢依然嚴峻的背景之下，物價正在逐年上漲，而相對應的就業(yè)條件則更加嚴苛，無論是教育行業(yè)還是醫(yī)療行業(yè)費用都在逐年上升。這也導致借款人的生活成本上升，支付能力下降，就目前的情勢來看，商業(yè)銀行在對借款人支付能力以及償還能力審核的過程中往往是十分被動的，無法對借款人的還款能力展開精準的判斷，因此也導致商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務在開展的過程中，存在著借款人違約的風險日漸增加。理性違約主要指的是借款人在比較理性的狀態(tài)下主動地放棄還款，因此產生的一系列違約行為，例如如果房價在購買之后跌幅較大，相對應的利率正在不斷地上漲，這也會直接影響還款人的收益，使得還款人需要償還的資金成本高于在還款之后房產本身能夠獲得的收益。在此背景之下，很多還款人都會選擇主動放棄還款的方式來保障自身的合法權益。提前還款主要指的是如果還款人發(fā)現(xiàn)市場利率是低于商業(yè)銀行提供的合同利率，那么則會采用提前還款的方式，這種方式也會使銀行丟失一部分的資金來源，進而導致銀行出現(xiàn)損失[1]。

（二）政策風險

近年來，由于國內環(huán)境復雜多變，再加上房地產市場的特殊性，即房地產行業(yè)涉及領域較多，影響面較廣，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中，很多風險都是貸款人在住房貸款業(yè)務辦理時無法預知的，這也會導致商業(yè)銀行的業(yè)務面臨風險。一方面，由于借款人無法及時償還貸款，導致商業(yè)銀行業(yè)務出現(xiàn)風險。個人住房貸款本身具有一定的特點，再加上復雜的市場環(huán)境，這也導致個人住房貸款業(yè)務風險出現(xiàn)的必然性以及可能性。就目前而言，政策也是影響個人住房貸款業(yè)務風險管理的重要因素[1]。政策風險主要指的是由于政策出現(xiàn)變動，進而導致銀行的資產價值出現(xiàn)變化，與之相對應地也會帶來風險。通過實踐發(fā)現(xiàn)，無論是利率的上漲還是下跌都會對銀行在資產價值評估過程中造成不良的影響，如果利率出現(xiàn)上調，那么也會導致個人住房貸款利率有所上升，這樣勢必會加大還款人的壓力，導致還款人出現(xiàn)主動違約的行為[3]。如果銀行的利率出現(xiàn)下調，那么則會導致還款人進行提前的還款，這也會為銀行其他業(yè)務的開展以及所獲得的經(jīng)濟效益帶來一定的損失。在房地產市場發(fā)展的過程中政策也會有所變化，而政策風險也會改變銀行的利率導致個人住房貸款業(yè)務存在風險，房地產市場是否繁榮發(fā)展會直接影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性。因此，通過對房地產進行開發(fā)，既能夠帶動國內的投資以及消費，同時也會帶動其他行業(yè)的共同發(fā)展[4]。目前房地產市場環(huán)境并不樂觀。近年來一些開發(fā)商的投機取巧導致房地產泡沫化越來越嚴重，這也會直接影響各行各業(yè)人民群眾可獲得的利益，因此，為了能夠避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，國家也采取了相對應的房地產調控政策，希望能夠更好地控制房價增速，而這一政策的出臺也會導致部分地區(qū)房價下跌，進而影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務在還款過程中存在的風險，并且降低銀行抵押物的實際價值。

（三）業(yè)務經(jīng)營操作風險

在我國商業(yè)銀行發(fā)展的過程中，由于個人住房貸款這一業(yè)務起步的時間較晚，因此相對應的發(fā)展時間較短，無論是商業(yè)銀行內部的控制體系還是對于借款人個人信用體系的評估仍然存在一定的漏洞，再加上個人住房貸款業(yè)務在實際操作的過程中也存在一定的不足，這也導致一部分高風險人群趁虛而入，進而對銀行的個人貸款業(yè)務帶來很大的風險，影響銀行可獲得的社會經(jīng)濟效益。在房地產行業(yè)規(guī)模不斷擴大的背景之下，有關個人住房貸款業(yè)務也越來越多并且占用了一定的市場發(fā)展份額，很多銀行都在逐漸放寬個人住房貸款的條件，使一部分信用不高的客戶也能夠通過個人住房貸款獲得資金[5]。目前很多銀行由于缺乏對于個人住房貸款業(yè)務開展過程中的激勵以及約束制度，在業(yè)務審查的過程中往往會存在一定的疏漏。貸款業(yè)務無論是在哪一個環(huán)節(jié)都比較獨立，因此不同環(huán)節(jié)之間缺乏銜接性，導致潛在的業(yè)務風險不斷增加。目前在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險管理的過程中，一些工作人員缺乏工作經(jīng)驗，因此在操作的過程中有可能出現(xiàn)失誤，另外工作能力不強，因此也無法達到業(yè)務開展的要求，由于工作人員出現(xiàn)失誤以及不謹慎的情況，也會隨之增加業(yè)務風險[6]。

（四）道德風險

一方面，如果借款人通過不正當行為騙取銀行進行貸款，而銀行由于受到人力資源以及時間的限制，沒有對借款人的經(jīng)濟實際情況進行核實會導致出現(xiàn)風險。另一方面，由于借款人本身的信用觀念不強，經(jīng)常拖欠貸款，導致銀行無法定期收回貸款款項，進而產生風險，這些因素都是由道德風險產生的。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理的策略

（一）內部管理分析

在房地產業(yè)務快速發(fā)展的背景之下，也應當提高工作人員的道德以及風險防范意識，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務開展模式主要以保障個人住房貸款優(yōu)良資產作為基礎，通過不斷地降低貸款條件，從而吸引廣大人民群眾進行貸款，進而獲得市場份額保障。在目前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景之下，就業(yè)壓力以及物價正在逐步上升，作為銀行也應當加強對于個人住房貸款業(yè)務的風險防范措施[7]。首先應當提高工作人員的職業(yè)道德感，并且圍繞著風險意識展開培訓，最終使工作人員明確自身工作開展過程中應當承擔的責任以及義務，禁止出現(xiàn)通過降低貸款門檻從而完成貸款業(yè)務的行為，降低出現(xiàn)潛在性危機的可能性。其次，作為銀行業(yè)應當圍繞著風險建立動態(tài)化的管理體系，目前很多銀行在風險管理的過程中比較靜態(tài)，僅僅是對貸款人的還款能力展開審查，并沒有根據(jù)還款人在還款過程中的動態(tài)變化展開全過程審查，因此應當建立風險動態(tài)管理機制，對于風險的產生以及最終處理展開全面化的監(jiān)管，才能夠降低風險存在的可能性。第一，應當圍繞著貸款進行認真負責的貸前審查，對借款人的資信狀況以及收入證明等展開全方位的調研。第二，在借款人還貸期間也應當展開跟蹤式動態(tài)管理[8]。對于貸款人的收入變動和開展的投資活動展開監(jiān)督，只有這樣才能夠明確借款人的信用等級。第三，作為銀行也應當對抵押物展開調查和處置，在借款人出現(xiàn)違約的前提之下應當對抵押物進行及時處理，盡量降低銀行可能承擔的經(jīng)濟損失。

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中也應當做好合同的簽訂工作。對于開發(fā)商提供的協(xié)議中有關按揭貸款的內容應當仔細審查，明確房源質量和資金使用計劃，作為開發(fā)商也應當協(xié)助購房者和銀行共同完成房地產的抵押和登記工作。銀行在與購房者簽訂合約的過程中，應當明確利率是浮動的還是固定的，只有這樣才能夠使合約中的相關條款更加公開透明，同時也應當要求開發(fā)商為借款人是否能夠按時還款提供擔保，直到辦妥不動產抵押登記[9]。除此之外，作為銀行在進行個人住房貸款業(yè)務開展的過程中，也應當明確借款人與開發(fā)商之間的合同關系，確保合同在簽訂過程中的自愿性和合法性。在與借款人進行合同簽訂的過程中，應當不斷強化借款人一旦違約需要承擔的責任約定，一旦出現(xiàn)違約，那么銀行可以對借款人應當承擔的利息和本金進行提前告知，并且加收債權費用等等，在增加借款人違約成本的同時，也能夠降低銀行承擔的業(yè)務風險，使借款人不能夠輕易違約。銀行也應當圍繞著個人住房貸款業(yè)務開展過程中可能存在的風險建立風險預警系統(tǒng)，首先應當不斷地完善系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，最終實現(xiàn)信息共享，還應當對數(shù)據(jù)進行收集確保信息來源，通過開發(fā)科學有效的風險預警機制，從而對可能潛在的風險進行快速反應，及時發(fā)現(xiàn)風險并且進行處理[10]。

（二）外部防范分析

在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險管理的過程中，應當加強外部風險控制。通過加強對于開發(fā)商全方位的監(jiān)管和審查，從而有效地控制風險，加強對于開發(fā)商的貸款申請檢查主要包括對于開發(fā)商的資信進行審查，確保開發(fā)商是否獲得資質，公司的資金是否到位，流動性是否充分，并根據(jù)企業(yè)未來的發(fā)展目標以及以往的經(jīng)營狀況展開評估。同時，應當加強對于開發(fā)項目的審查，圍繞著企業(yè)開發(fā)項目的設計以及資金發(fā)展狀況、項目開展進度的展開調研，從而保障業(yè)務風險。在個人住房貸款業(yè)務風險管理的過程中，也應當不斷強化對于開發(fā)商擔保責任的控制，在香港開發(fā)商與銀行之間是不存在法律約束關系，當事人一般僅涉及購房者以及銀行這兩個方面。目前在我國商品房個人住房貸款業(yè)務開展的過程中，除了購房者需要將房屋進行銀行抵押之外，開發(fā)商也應當承擔一定的保障責任，而這種保障責任對于銀行穩(wěn)定發(fā)展而言是尤為重要的[11]。從市場經(jīng)濟發(fā)展這一角度出發(fā)，由于銀行之間的競爭也越發(fā)激烈，這也導致貸款安全性正在不斷下降，如果僅僅依靠單獨的房地產抵押是不能夠滿足商業(yè)銀行對于個人住房貸款業(yè)務風險管理需求的，因此，為了盡量減少可能存在的貸款風險，在抵押的基礎之上也應當設計科學有效的保險機制，從而達到雙重保險的目的，而這也是個人住房貸款業(yè)務風險管理的發(fā)展趨勢，通過采用押上加保的方式，從而使商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務更加安全。我國雖然構建了圍繞著個人住房抵押貸款的法律框架，然而，缺乏相對應的配套法律法規(guī)，不能夠從交易、保障等各個方面對市場行為以及主體形成約束，因此，國家應當圍繞著消費信貸盡快制定以及頒布法律法規(guī)，并且圍繞信貸活動明確主體職責，分散信貸風險，并建立個人破產制度，使住房抵押貸款涉及的各個環(huán)節(jié)都能夠有法可依，進而減少外部法律風險。

五、結束語

綜上所述，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展與房地產行業(yè)息息相關，在房地產行業(yè)快速發(fā)展以及規(guī)模逐漸擴大的背景之下，如何保障商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務風險管理工作尤為重要，作為工作人員應當加強內部管理和外部風險控制，并且做好不同環(huán)節(jié)的風險管理措施，只有這樣才能夠使商業(yè)銀行更好的抵御風險。