◎文 張漢玲

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。但隨著城市化進(jìn)程放緩和國(guó)家樓市調(diào)控政策的收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，急需通過實(shí)施精細(xì)化管理促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，從而適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。因此，提升成本管控能力，推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展成為必然選擇。本文對(duì)企業(yè)成本管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提出有針對(duì)性的建議。

近年來(lái)，國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，不斷強(qiáng)化宏觀政策的實(shí)施力度。嚴(yán)格的監(jiān)管倒逼房企優(yōu)化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)只有做到項(xiàng)目成本最低、效益最優(yōu)，不斷提升成本優(yōu)勢(shì)，才能有效化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)只有轉(zhuǎn)變粗放管理模式，向管理要效益，應(yīng)用精細(xì)化的成本管理方法，才能提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。一是在精細(xì)化管理原則的引導(dǎo)下，在業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)中不斷落實(shí)成本管理要求，并優(yōu)化成本管控環(huán)境，形成高效率的成本管理機(jī)制，打開企業(yè)管理新局面。二是成本精細(xì)化管理有助于提高管理品質(zhì)，助力企業(yè)充分利用有限資金完成預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)各方面的工作質(zhì)量都會(huì)直接或間接反映到成本這項(xiàng)綜合性指標(biāo)上，勞動(dòng)生產(chǎn)率高、成本低、質(zhì)量?jī)?yōu)良是提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。通過加強(qiáng)成本管理，把原材料、人力等可見成本放在首位。同時(shí)也要關(guān)注外部成本，如：工資標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)金考核制度，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向等。充分發(fā)揮信息化系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，避免決策失誤或管理不善造成現(xiàn)金流短缺，降低企業(yè)的成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

開發(fā)成本計(jì)算不準(zhǔn)確精裝房的建筑安裝工程費(fèi)界定不清晰。對(duì)“銷售精裝房”與“買房送裝修”等概念的界定較為模糊，給財(cái)務(wù)人員帶來(lái)賬務(wù)處理方面的困擾。由于定性不準(zhǔn)確，可能影響企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負(fù)。

臨時(shí)設(shè)施售樓部及樣板間的建筑安裝工程費(fèi)，會(huì)計(jì)對(duì)上述費(fèi)用處理不規(guī)范。為促進(jìn)銷售及進(jìn)行品牌形象的推廣，房地產(chǎn)企業(yè)基本上對(duì)所有住宅項(xiàng)目，都會(huì)投入大量資金建設(shè)售樓處和樣板間。其建設(shè)分兩種情況：主體內(nèi)以后用于出售的以及主體外用完后需要拆除的樣板間。針對(duì)以上兩種情況，會(huì)計(jì)在入賬時(shí)存在爭(zhēng)議。按照企業(yè)所得稅法要求，應(yīng)記入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)-營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”科目；土地增值稅對(duì)于用完后拆除的臨時(shí)售樓部，應(yīng)記入“銷售費(fèi)用”科目，用于出售的樣板間應(yīng)記入“開發(fā)成本”科目進(jìn)行扣除。在具體實(shí)操中，由于對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)處理工作要求不明確，加上各稅收政策執(zhí)行口徑不同，往往造成處理不規(guī)范。

綠化工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)計(jì)算不準(zhǔn)確。首先，《項(xiàng)目規(guī)劃圖紙》列明的綠地面積為綠化面積，含綠化區(qū)內(nèi)的園路、甬道、景觀周圍硬化鋪路，不含機(jī)動(dòng)車通行的小區(qū)內(nèi)道路。有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，管控綠化費(fèi)用支出不可忽視。在花木費(fèi)用方面，存在關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂虛假合同、虛開發(fā)票列支的情形，還存在利用農(nóng)民個(gè)人或合作社出售自產(chǎn)苗木免稅政策的漏洞，取得個(gè)人開具的綠化費(fèi)發(fā)票，全部未寫明綠化地點(diǎn)等現(xiàn)象。

其次，綠化工程施工機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)入賬時(shí)，機(jī)主提供操作人員和不配操作人員的，機(jī)械使用費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)發(fā)票備注存在混淆項(xiàng)目名稱和地址的情況，抵扣稅率也有差異，不符合實(shí)際。另外，部分企業(yè)在出現(xiàn)缺票的情況時(shí)，會(huì)絞盡腦汁利用個(gè)人虛開機(jī)械使用費(fèi)發(fā)票，存在一定的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。此外，在年終時(shí)，部分財(cái)務(wù)人員預(yù)提、暫估綠化工程費(fèi)成本，由于稅費(fèi)差異，造成部分成本并未在所得稅前被扣除。

成本管理信息化建設(shè)不到位關(guān)聯(lián)交易是房地產(chǎn)企業(yè)之間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移和規(guī)避稅負(fù)的主要形式。進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)一方已記賬，對(duì)方漏記賬的問題。但由于關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)性質(zhì)不同，賬務(wù)處理不同，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)接口不一致，使對(duì)賬工作耗時(shí)耗力差錯(cuò)率高，往往由于監(jiān)控不到位，造成會(huì)計(jì)處理不完整、不規(guī)范，影響成本核算的準(zhǔn)確性。

同時(shí)，隨著企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，開發(fā)的項(xiàng)目也越來(lái)越多，業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門對(duì)賬難問題日益突出。從各個(gè)業(yè)務(wù)部門提交付款申請(qǐng)，到財(cái)務(wù)部門付款，經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的人工整理臺(tái)賬的過程。各個(gè)業(yè)務(wù)部門無(wú)法在平臺(tái)上瀏覽數(shù)據(jù)，只能問財(cái)務(wù)人員付款進(jìn)度，使對(duì)賬工作不能同時(shí)進(jìn)行。由于信息化建設(shè)不到位，造成會(huì)計(jì)核算和成本管理不規(guī)范、不到位。

解析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本業(yè)務(wù)流程大致分為目標(biāo)成本的形成、執(zhí)行、成本分析。但如今的財(cái)務(wù)管理工作大多停留在核算成本的基本層級(jí)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力不斷加大，增強(qiáng)企業(yè)盈利和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力勢(shì)在必行。其主要途徑是降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，樹立全過程、全成本的管理理念，不斷完善財(cái)務(wù)管理架構(gòu)體系。

但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)欠缺成本管理意識(shí)，缺少完善的組織架構(gòu)支撐，導(dǎo)致成本管理缺乏科學(xué)性，其職能作用難以充分發(fā)揮。

其次，欠缺成本核算的專業(yè)人才。房地產(chǎn)企業(yè)人員流動(dòng)的頻繁性，導(dǎo)致對(duì)已開發(fā)項(xiàng)目積累的成本管理知識(shí)沒有得到很好的沉淀。當(dāng)新工作人員做成本管理時(shí)，所有工作從頭開始，沒有經(jīng)驗(yàn)積累。而且企業(yè)對(duì)培訓(xùn)工作認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員參加培訓(xùn)影響正常的工作進(jìn)度；部分培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的高昂費(fèi)用，也讓很多老板望而卻步。此外，財(cái)務(wù)人員鮮有主動(dòng)學(xué)習(xí)、研究財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)稅收政策等專業(yè)知識(shí)的意愿，使成本管理無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展的要求。

完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

規(guī)范房地產(chǎn)成本核算規(guī)范精裝房建筑安裝工程費(fèi)的會(huì)計(jì)處理。銷售精裝房時(shí)，已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的是全裝修商品房，簽訂的是精裝修商品房買賣合同。對(duì)其開發(fā)毛坯房進(jìn)行的裝修是所售不動(dòng)產(chǎn)的組成部分，會(huì)計(jì)定性為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”。交房年度作為開發(fā)產(chǎn)品完工年度，通過其確認(rèn)計(jì)稅收入和計(jì)稅成本。其裝修費(fèi)用可在土地增值稅清算時(shí)扣除。買房送裝修時(shí)，已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的是毛坯商品房，銷售合同也未約定銷售精裝修的房屋，裝修款單獨(dú)簽訂合同，會(huì)計(jì)定性為“建筑服務(wù)收入”，其竣工備案年度作為開發(fā)產(chǎn)品完工年度確認(rèn)計(jì)稅收入和計(jì)稅成本，不納入土地增值稅清算收入。其成本不計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

加強(qiáng)對(duì)臨時(shí)售樓部及樣板間建筑安裝工程費(fèi)的成本核算。房地產(chǎn)企業(yè)建造的臨時(shí)售樓部及樣板間，從其建設(shè)和使用特點(diǎn)來(lái)看，大體分為四種情形：一是臨時(shí)售樓部為主體外的臨時(shí)建筑，用完后是要拆除的；二是臨時(shí)售樓部為主體外的臨時(shí)建筑，是用于銷售的；三是樣板間為主體內(nèi)的建筑，用完后是拆除的；四是樣板間為主體內(nèi)的建筑，是用于銷售的。

若從會(huì)計(jì)核算的實(shí)際來(lái)看，主要可以分為以下兩種模式：

對(duì)于上述提及的第一種和第二種情形在使用過程中記入“固定資產(chǎn)”科目，拆除或銷售時(shí)記入“固定資產(chǎn)清理”科目；對(duì)于上述的第三和第四種情形，則需在建造過程中記入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)”科目。

規(guī)范綠化工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本管理部分房地產(chǎn)企業(yè)綠化工程費(fèi)占開發(fā)成本的比重太高，主要通過關(guān)聯(lián)企業(yè)運(yùn)作，手段比較隱蔽。金稅四期的到來(lái)，大數(shù)據(jù)比對(duì)使企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)更加透明：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合作社開具的免稅的增值稅普通發(fā)票：一是非自產(chǎn)自銷但真實(shí)業(yè)務(wù)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；二是價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差多倍的非真實(shí)業(yè)務(wù)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳及土地增值稅清算時(shí)，由于發(fā)票與實(shí)際業(yè)務(wù)不符，作為不合規(guī)票據(jù)，不予扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要推進(jìn)業(yè)財(cái)融合，除了核查發(fā)票真實(shí)性外，還要對(duì)簽訂銷售苗木、綠化建筑服務(wù)的兩個(gè)合同嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)發(fā)票備注欄中的項(xiàng)目名稱和項(xiàng)目地址，進(jìn)行嚴(yán)格把空。

其次，針對(duì)綠化工程施工機(jī)械設(shè)備租賃費(fèi)和使用費(fèi)入賬問題，對(duì)“人+機(jī)械租賃”模式，按9%稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；對(duì)純機(jī)械租賃，按13%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。在簽訂合同時(shí)，財(cái)務(wù)要把關(guān)兩種業(yè)務(wù)模式下稅率的變化。對(duì)遲遲未取得綠化工程費(fèi)發(fā)票，“預(yù)提”“暫估”綠化工程費(fèi)成本，除對(duì)出包工程、公共配套、專項(xiàng)基金等幾項(xiàng)可以預(yù)提外，其余計(jì)稅成本均須以實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行稅前扣除，雖然不過是時(shí)間性差異，但會(huì)影響不同納稅年度的配比和應(yīng)納所得稅額的計(jì)算。

優(yōu)化成本信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)為了高效履行管理職能，就要實(shí)現(xiàn)從人工管理向信息化智能管理轉(zhuǎn)變。首先，要建立財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)部上傳合同，經(jīng)過審核后在信息管理系統(tǒng)生成正式合同，根據(jù)合同確定進(jìn)度款和結(jié)算款。財(cái)務(wù)部看到單據(jù)進(jìn)行付款后，審批制單生成正式憑證。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同時(shí)在各部門、各關(guān)聯(lián)方之間實(shí)現(xiàn)信息共享。使大家都能有效利用信息進(jìn)行溝通。其次，提高管理者的信息化認(rèn)同度，加大財(cái)務(wù)人員信息化培訓(xùn)力度，不定期學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)以致用，提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)殺毒軟件的應(yīng)用，定期對(duì)系統(tǒng)殺毒，避免電腦遭受網(wǎng)絡(luò)病毒襲擊。設(shè)置不同數(shù)據(jù)對(duì)不同人員進(jìn)行權(quán)限開通，確保信息化理念滲透至每一位員工。只有加強(qiáng)內(nèi)部控制，才能使業(yè)財(cái)融合達(dá)到真正的效用。

綜上所述，“信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、流程化”可確保成本有序受控，真正意義上實(shí)現(xiàn)全員參與降本增效的目標(biāo)。這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的保障，是提升未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。